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서울이 아니어도 오를 곳은 오른다 : 수도권 지방 부동산의 미래 가치 분석

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    출판사 서평

    국내 최고의 입지 전문가 빠숑의
    대한민국 부동산 투자 시리즈 3부작 완결편 출간
    수도권부터 지방 핵심도시, 급부상 강소도시까지
    빠숑이 알려주는 투자가치 NO.1 부동산


    20여 년간 1.000개 이상의 국내외 부동산 리서치 프로젝트를 진행하며 현장 경험과 부동산 전문 지식으로 무장한 입지의 고수 빠숑이 [대한민국 부동산 투자]와 [서울 부동산의 미래]에 이어 새로운 책을 출간했다. 업계에서 믿고 맡기는 부동산 전문가이자 1위 자리를 놓치지 않는 부동산 팟캐스트 진행자인 그가 2018년 현재 가장 강조하고자 하는 투자 지역은 어디이며, 투자 전략은 무엇일까?
    서울은 평당 1억 원 시장을 앞두고 있다. 차고 넘치는 정보가 있는 서울이지만 점점 더 서울 인기 아파트를 사는 것이 쉽지 않아진다. 그런데 꼭 서울 아파트만이 부동산 투자의 정답일까? 다른 부동산 투자의 기회는 없는 것일까?
    대한민국 부동산 투자 시리즈 3부작 완결편인 [서울이 아니어도 오를 곳은 오른다]는 이에 대한 명쾌한 해답을 제시한다. 서울이 아니어도 알짜 부동산은 많고, 오를 곳은 꼭 오른다는 것이다. 서울처럼 양극화 현상이 본격화되고 있는 수도권의 판교와 과천의 아파트는 평당 4,000만 원 이상 거래되고 있으며, 대구와 대전에도 평당 3,000만 원 상품이 존재한다. 즉, 오를 곳은 계속 오르고 있는 것이다. 또한 전통적인 강소 입지와 지방 중소도시는 상대적으로 적은 금액으로 안정적인 투자처를 만들 수 있다.

    “서울에서 기회를 놓치셨다면 이제 지방에서 그 기회를 꼭 선택하시면 좋겠습니다.
    지방 부동산의 미래, 우리가 함께 가야 할 미래입니다!
    우리가 선택해야 할 또 다른 대한민국 부동산입니다!”
    ('프롤로그' 중에서)

    모두가 서울만 바라보고 있을 때 대한민국 국민 80퍼센트가 살고 있는 서울이 아닌 지역으로 눈을 돌려보자! 기회는 많고, 반드시 수익은 난다. 단, 저자가 그토록 강조해온 ‘흔들리지 않는 명확한 투자 기준’만 지니고 있으면 말이다.

    원리를 알면 오를 곳이 보인다!
    국내 유일 전국 시군구 입지별 분석 및 투자 공략법 제시


    자타가 공인하는 입지 분석가 빠숑이 가장 강조하는 부동산 투자의 핵심 원리는 당연히 ‘입지 분석’이다. 입지가 빠진 부동산 투자 전략은 언제, 어떻게 흔들릴지 모른다. 이 책은 부산, 대구, 인천, 대전, 울산, 광주 6대 광역시부터 경기도, 세종시, 제주도와 전라남도, 전라북도, 강원도, 경상북도, 충청북도, 충청남도, 경상남도 등 서울을 제외한 전국 모든 지방자치체의 시군구 입지를 빠숑만의 오랜 노하우로 철저히 분석하고, 각 지역에 맞는 투자 포인트와 미래 경쟁력을 제시한다. 국내 유일한 전국 입지별 분석 및 투자 안내서가 나온 것이다.
    저자는 각 지역의 행정구역별 아파트 매매 평단가, 인구수, 세대수 그리고 지도를 펼쳐 보여주며, 입지 분석의 과정을 생생하게 보여줌으로써 독자 스스로 차근차근 가치 판단을 하며 따라오도록 한다. 아무 분석도, 어떤 통찰도 없이 던져지는 지역 호재 정보가 아니라 빠숑과 함께 그 지역을 하나하나 살피다 보면, 지역 부동산 시장의 특징이 보이면서 오를 곳이 눈에 들어오기 시작할 것이다.

    서울이 아니어도 알짜 부동산은 많다!
    투자의 새로운 기회를 열다


    이 책은 비서울 지역에 대한 부동산의 이해를 넓힌 다음, 비서울 부동산의 핵심을 꿰뚫는 본격적인 투자법을 알려준다. 평당 7,200만 원에 분양이 완판될 수 있었던 부산 해운대구의 특징, 압도적인 시세를 보이는 대구 수성구의 핵심 프리미엄, 세종시와 경쟁이 필연적인 대전의 미래 가치 등을 일자리, 교통, 교육, 상권 등을 면밀히 살피며 합리적인 원인과 앞으로 어떻게 투자 전략을 세워야 하는지를 알려준다. 다소 범위가 넓은 광역시는 신도심과 구도심 지역을 확인하며 각각의 미래 경쟁력을 꼼꼼하게 따져본다. 광역도는 천안, 청주, 원주, 전주, 목포, 포항, 창원 등 절대 수요가 있는 지방 도시들을 살피며 실질적인 투자 포인트를 알려준다.
    서울 영향권 지역과 서울 비영향권 지역은 투자 공략 자체가 다르다. 이 책은 과천, 성남, 광명, 고양, 구리 등 서울의 영향을 받는 지역의 신도심과 재건축 및 재개발 지역, 교통권을 현재 자료를 바탕으로 살피며, 호재가 될 만한 지역을 짚어준다. 또한 화성, 평택, 안산, 수원 등 자체 수요가 존재하는 지역에서 눈여겨봐야 할 요소들을 자세히 정리해준다.
    이처럼 [서울이 아니어도 오를 곳은 오른다]는 비서울 지역에 대한 분석과 혜안을 담은 최초의 부동산 투자서로 현지 주민들만 알고 있는 지역의 호재와 지난 40년간의 전국 부동산 흐름을 조망한 저자의 인사이트가 고스란히 녹아 있다. 비서울 지역에 사는 독자분들이 손꼽아 기다리던 책일 뿐만 아니라 대한민국 국민 모두에게 부동산 투자의 새로운 기회와 가능성을 열어줄 고마운 책이 될 것이다.

    추천사

    비서울 지역에 대한 깊이 있는 분석과 혜안이 가득한 최고의 투자서
    불확실성의 시대에 명확한 지침을 주는 그의 능력은 탁월하다!
    - 김승배 / 피데스개발 대표이사, 한국 부동산개발협회 수석부회장

    대한민국 부동산 시장과 상품 분석에 있어 가장 완벽한 책!
    이 책을 읽는 독자들의 흐뭇해하는 표정이 예상된다.
    - 박정준 / 부국증권 부사장

    목차

    추천의 글: 부동산 투자, 방향성을 알면 확실히 됩니다! _김승배 (피데스개발 대표이사)
    대한민국 최고의 입지 전문가가 짚어주는 투자 전략 _박정준 (부국증권 부사장)
    프롤로그: 대한민국 국민의 80%는 비서울 지역에 살고 있다!

    1부 비서울 지역 부동산의 위상

    1장 현재 광역시 부동산의 위상

    서울 영향력이 가정 적은 대한민국 넘버2 부산광역시
    가장 다이나믹한 부동산 시장 대구광역시
    부동산 가치가 점점 다각화되고 있는 인천광역시
    지역 분화가 본격화된 부동산 시장 대전광역시
    아파트 천국이지만 시세는 저렴한 광주광역시
    소득 대비 아파트 시세가 낮은 울산광역시

    2장 현재 광역 도 부동산의 위상

    시세가 가장 낮은 광역지자체 전라남도
    수도 역할이 가능한 전주시를 품은 전라북도
    평창 올림픽 이후를 준비하는 강원도
    대한민국 최고의 풍수명당 경상북도
    지리상 대한민국의 중심 충청북도
    사실상 수도권, 천안시를 품은 충청남도
    질적 성장을 위해 조정 중인 경상남도

    3장 특별지자체의 특별한 부동산 이야기

    대한민국 제2의 행정수도 세종특별자치시
    서울의 역할을 함께 수행하는 경기도
    정말 특별한 휴가지 같은 지자체 제주도

    2부 비서울 부동산의 핵심을 이해하라

    4장 서울 영향권 지역 vs 서울 비영향권 지역

    : 둘 다 중요하다! 하지만 공략 방법은 다르다!
    서울 영향권 지역과 서울 비영향권 지역의 차이는?
    정치, 경제 중심지로서의 수도 프리미엄 서울 영향권 지역

    5장 비서울 지역도 질적인 시대가 시작되었다

    : 싼 부동산이 아니라 경쟁력이 있는 부동산을 선택하라!
    이제 양보다 삶의 질이 더 중요한 부동산 시장이다!
    지방도 질적인 부동산 시장이 시작되었다!
    질적인 시장에 대한 진입 전략
    아파트 선택시 반드시 따져보자! 주차장 체크 포인트
    질적인 시대의 새로운 서비스, 조식 주는 아파트
    에르메스 경제학, 프리미엄 시장을 이해하자

    6장 4대 광역시 부동산 에세이

    : 서울이 아니어도 충분히 매력적이다
    홍콩을 닮은 매력적인 도시 부산
    보수의 상징에서 개혁의 상징으로 변화하는 대구
    대한민국 교통 도시 대전 이야기
    호남권의 대장 빛고을 광주의 내공

    7장 지방 부동산의 KBF는 다르다

    : 교통 이외 요소가 오히려 더 중요하다!
    비서울 지역에서 가장 중요한 KBF는?
    일자리 다음으로 중요한 KBF는?
    상권과 환경은 어느 정도 고려해야 할까?

    3부 입지별 공략 포인트 : 시군구 단위로

    8장 경기도 : 서울 영향권 지역, 서울 비영향권 지역 공략 방법을 분리하라!

    서울 확장 지역, 서울 영향권 지역
    자체 수요 존재 지역. 서울 비영향권 지역

    9장 광역시: 구도심과 신도심, 그리고 미래 경쟁력을 확인하라!

    부산, 대구, 인천의 경쟁력 지역
    대전, 울산, 광주의 경쟁력 지역

    10장 특별한 지방 도시들 : 절대 수요가 있는 지방 중소도시를 주목하라!

    여긴 준서울이다! 충청남도 천안
    단단한 내공이 있는 충청북도 청주
    인구와 일자리가 계속 증가하는 강원도 원주
    일자리, 관광지, 교육을 모두 갖춘 전라북도 전주
    작지만 강한 도시 전라남도 목포
    지진이 와도 흔들리지 않는 가치 경상북도 포항
    이제 진짜 광역시급 대도시가 될 경상남도 창원

    11장 향후 10년 동안 주목해야 할 지방 입지들

    : 확정된 미래 가치를 선점하라!
    인구가 증가하는 몇 안 되는 지방 도시들 기업도시, 혁신도시

    에필로그: 지방 부동산의 미래, 함께 가야 할 우리의 미래입니다!

    본문중에서

    평균 이상 지역과 평균 이하 지역은 다른 전략으로 접근해야 합니다. 부산처럼 서울과 거의 유사한 방향으로 발전하고 있는 대도시는, ‘질적인 수요로 움직이는 지역’과 ‘양적인 수요로 움직이는 지역’을 나누어야 하는데요. 질적인 수요 시장으로 진입한 지역에서는 어떤 부동산이 더 저평가되어 있느냐가 아니라 어떤 부동산이 더 좋은 상품인가, 즉 수요가 더 많은가를 판단하는 데 집중해야 합니다. 그래서 수영구, 해운대구, 동래구, 연제구, 금정구, 남구, 강서구에서는 더 좋은 상품일수록 인기가 상대적으로 많을 겁니다. 결국 이러한 곳은 미래 상승 가치까지 봐야 하는 지역이 됩니다.
    (/ pp.32~33)

    시세가 가장 높은 어진동은 1-5생활권입니다. 정부청사가 있는 동네입니다. 아파트가 많지 않습니다하지만 확실한 아파트가 몇 개 있지요. 세종더샵 레이크파크가 가장 대표적인 단지이고요. 이 지역은 희소성 때문에 가장 비쌀 수밖에 없는 입지입니다. 그다음이 보람동, 소담동입니다. 각각 3-2, 3-3생활권이죠. 가장 최근에 입주를 하고 있는 곳입니다. 대전광역시 수요층을 그대로 흡수하는 지역이죠. 현재의 세종시는 배후 수요지가 가장 중요합니다. 인구가 자체 발생하는 것이 아니라 외부에서 유입되어야 하는데 대전광역시에서의 인구 유입수가 가장 많기 때문에 한동안은 3생활권이 가장 주목받을 수밖에 없습니다.
    (/ pp.144~145)

    강남권 라인으로 평가받는 GTX-A와 GTX-C는 경기도의 거의 모든 지역에 혜택을 줍니다.
    GTX-A는 앞에서 말씀드린 대로 파주시의 부동산 프리미엄을 제공했고요. 구도심으로 관심을 잃어가던 일산신도시에 새로운 활력을 주었습니다. 특히 새로운 동력이 필요했던 킨텍스 주변 개발에 등대가 되었습니다. 지금까지 소외된 고양시 덕양구에도 대곡역의 부각으로 새로운 서울권 신도시로서의 역할이 추가되었고요. 경기도 남부 지역에서는 성남시, 용인시, 동탄신도시를 강남권 지역으로 편입시키는 효과를 주었습니다. 이제 성남, 용인, 동탄은 서울의 준강남권 시세가 되어도 전혀 어색한 지역이 아닌 것이지요.
    (/ p.184)

    덕양구의 현재 개발 중인 신도시가 완성될 즈음이면 이미 일산과 더불어 고양시는 서울에 집중된 수요를 분산하는 확실한 지역으로 성장할 것입니다. 따라서 현재 덕양구의 주거시설들의 시세는 현재 가격이 최저가일 가능성이 매우 높습니다. 여전히 서울은 말할 것도 없고, 일산신도시에 비해서도 많이 저렴하기 때문입니다. 그렇지만 일산신도시의 미래 가치도 충분히 기대할 만합니다. 주거시설 대비 업무시설이 상대적으로 부족한 지역이었는데 킨텍스가 입주한 이후 지속적으로 양질의 콘텐츠 일자리들이 계속 들어오고 있기 때문입니다. 향후 일자리 시설들이 들어온다면 아마도 대화동과 장항동에 집중될 가능성이 높기 때문에 킨텍스 주변과 일산신도시의 랜드마크인 일산호수공원 주변을 늘 눈여겨보고 있어야 합니다.
    (/ p.317)

    안양과 더불어 가장 오래된 서울의 위성도시이자 산업도시입니다. 인구 67만 명으로 단원구와 상록구로 분구가 되어 있습니다. 4호선만 있을 때까지는 교통망의 역할이 크지 않았으나 최근 소사~원시선(서해선)이 일부 개통되면서 전철망이 2개 이상인 대도시로서의 기반시설을 갖추어 가고 있습니다. 2023년 개통 예정인 신안산선까지 들어오게 되면 서울과의 접근성도 좋아져 서울 영향권 지역으로 편입될 수도 있는 입지가 되는 것이죠. 아울러 서해선도 북부로는 고양시(덕양구 대곡)까지 남부로는 충청남도 홍성군까지 연결될 계획이어서 안산시의 광역교통망은 점점 더 확대됩니다. 안산시도 배후 수요지가 추가되는 것이지요.
    (/ p.338)

    저자소개

    김학렬(빠숑) [저] 신작알림 SMS신청 작가DB보기
    생년월일 -
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    대한민국 최고의 입지 분석가이자 부동산 인기 칼럼니스트.
    현재 더리서치그룹(www.theresearchgroup.co.kr) 부동산조사연구소장이며,
    국내 최고의 시장조사기관인 ‘한국갤럽조사연구소’에서 부동산 조사본부 팀장을 역임했다.
    지난 17년간 1,000여 개의 국내외 부동산 리서치 프로젝트를 진행했으며, 조선일보, 동아일보, 한국경제신문, 매일경제신문, 머니투데이, 아시아경제, 비즈한국, 월간조선, 매경비즈니스, 한경비즈니스, 머니S, 에너지경제신문, 이데일리 등에서 칼럼니스트와 부동산 자문위원으로 활동해오고 있다. ‘직방’ 입지 분석 레시피 고정 칼럼니스트, ‘비즈

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