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부동산 디벨로퍼, 부동산 서비스 회사, 부동산 투자 회사의 성공 원리가 담겨 있습니다.

저자는 기업 대출 담당과 오피스 임대 및 임차 에이전트로 10년의 직장 생활을 보냈습니다. 1998년 창업 이후 2021년 은퇴하기까지 23년 동안 다른 두 파트너와 함께 상업용 부동산 풀 서비스 회사와 사모펀드 부동산 투자 회사를 이끌었습니다. 그 사이에 미국 경제는 호황, 성장, 위기, 불황을 반복했으며, 가장 최근에는 팬데믹도 겪었습니다. 그러나 저자가 이끄는 두 회사는 한 명도 해고하지 않고 계속 성장하여 미국 남동부에서 가장 신뢰받는 상업용 부동산 회사가 되었습니다. 그 비결이 무엇일까요? 이 책을 읽다 보면 전혀 복잡하지 않은 간단한 성공 원리들을 발견할 수 있습니다.

이 책은 부동산 디벨로퍼에 대해 폭넓게 다룬 『부동산 디벨로퍼의 사고법-도시를 만들어 가는 사람들의 이야기』와 함께 차밍시팅에서 기획한 부동산 디벨로퍼 시리즈 중 하나입니다. 이번에는 부동산 디벨로퍼에 머물지 않고 부동산 투자까지 영역을 넓혀서 여러 가지 주제를 다룹니다. 이 책이 독자 여러분에게 던지는 메시지를 몇 가지 살펴보고자 합니다.

부동산 커리어와 직무를 이해할 수 있습니다.
저자를 포함해서 두 파트너인 피터와 데이비드는 각각 오피스 임차 대행, 오피스 임대 대행, 산업용 부동산(물류센터)에서 인정받은 커리어를 기반으로 창업을 했습니다. 그들의 연봉은 창업 전에도 이미 억대를 넘었으며, 책 속에 제시되어 있는 이들의 동선을 따라가면 부동산 분야의 다양한 커리어를 경험할 수 있으며, 특정 직무에서 어떤 일을 하는지도 알 수 있습니다.

부동산 부문, 창업의 성공 원리를 체험할 수 있습니다.
저자는 대표적으로, 전문 분야가 다른 파트너를 찾아서 1+1+1=7의 효과를 냈습니다. 이익 3등분, 가족 우선주의, 재미, 삶의 균형 유지, 수익 전 직원 균등 배분이라는 기업 문화도 만들었습니다. 또한 열정, 기업가 정신, 업계 최고를 마케팅 슬로건으로 내걸었습니다. 성공과 동시에 계속해서 동기를 부여하면서 정상에 설 새로운 방법을 찾았는데, 이 모든 여정을 어떻게 조율하고 완성시켜 갔는지를 경험하기 바랍니다.

상업용 부동산 서비스와 투자에 대한 통찰력을 얻을 수 있습니다.
'목적지에 어떻게 갈지는 모르지만 내가 어디로 갈지는 정확히 알고 있다'를 모토로, 적절한 호기심과 지적 능력이 겸비된 추진력과 기업가 정신을 한껏 발휘했습니다. 그 결과 4개 지사에서 73만여 평을 관리하고 있으며, 19년 동안 약 61만 평 부동산에 4조여 원을 투자하면서 수익률 35~20%에 원금 손실 0을 이루고, 지금도 계속 성장하고 있습니다. 그 안에 녹아져 있는 부동산 서비스와 투자에 대한 통찰력을 얻기 바랍니다.

최고로 성장한 몇 가지 이유가 있습니다.
최고가 되기 위해 노력했고, 부동산 시장을 존중하고 이해하려고 했고, 사람과의 네트워크를 쌓고자 했으며, 전략과 비전을 점검하면서 어디로 가고 있는지에 대한 답을 찾으려고 했으며, 정직, 겸손, 성실, 열망, 경쟁 정신을 덕목으로 삼았습니다. 2~3년마다 혁신하며 현재 시장 기회와 보조를 맞추었습니다. 그렇게 살다 보니 어느 순간 비즈니스적으로는 '그것이 어떻게 가능한가?'에서 '왜 안되지?'와 같이 전혀 새로운 생각을 하게 되었습니다. 저자의 이런 모습은 창업과 사업에만 적용되는 것은 아니고 우리 인생의 모든 활동에 적용할 수 있습니다.

저자 서문의 마지막 문구로 서평을 마치고자 합니다. “나는 이 책이 젊은 부동산 전문가들에게 자신감과 비전을 심고, 그들의 경력을 향상시키는 데 도움이 되기를 희망한다. 오늘날 상업용 부동산 산업에는 많은 기회가 있다. 나 역시 마찬가지였다. 큰 꿈을 꾸길 바란다. 모든 것은 준비되어 있다!”

제프리 페인(노스캐롤라이나주 더럼, 두다|페인 창업주/대표)
게리 체슨은 트리니티파트너스와 트리니티캐피털어드바이저스를 공동 창업하면서 겪은 많은 성공과 걸림돌, 심지어 실패담까지 솔직하게 공유합니다. 책을 읽는 내내 흥미로움과 통찰력에 빠졌습니다.

케이티(30세, 텍사스주 휴스턴, 오피스 임대 에이전트)
체슨의 다채로운 일화에서 기업을 성공으로 이끈 방법과 인생을 살아가는 방법을 배웠습니다.

롭(28세, 텍사스주 댈러스, PERE 투자 애널리스트)
트리니티캐피털의 스토리가 매우 흥미로웠습니다. 부동산 서비스 회사인 트리니티파트너스의 일부로 시작했는데 미국 남동부 최대의 사모펀드 부동산 투자 플랫폼으로 성장한 트리니티캐피털 이면에는 많은 성공 비밀이 숨겨져 있습니다.

저자 서문
역자 서문
01 데이비드, 집으로 돌아가다
02 부동산 업계에 입문하다
03 이직 전, 신혼여행을 가다
04 임차 대행과 임대 대행을 모두 경험하다
05 사업 파트너를 찾다
06 트리니티파트너스를 창업하다
07 기업 문화를 디자인하다
08 글로벌 기업들과의 경쟁에서 이기다
09 슬럼프를 극복하고 앞으로 계속 나가다
10 트리니티파트너스 탄탄하게 자리잡다
11 투자 플랫폼을 시작하다
12 트리니티캐피털 안착하다(2001~2006년)
13 금융위기, 해고 없이 도약을 준비하다(2004~2008년)
14 비즈니스가 전부가 아니다 - 일과 개인 생활의 균형
15 스트레스에서 벗어나야 한다
16 추진력이 성패를 결정짓는다
17 직원은 부하가 아니라 동료이자 파트너이다
18 상업용 부동산 시장의 겨울왕국을 넘어 도약하다
19 불황기에 지사를 세우다
20 불확실성에 휩싸인 한 해, 비극이 닥치다
21 전략적 사고와 비전을 공유하다
22 2014: 상실의 한 해를 떠나보내다
23 개발 플랫폼 + 인수 플랫폼 = 마법이 시작되다
24 비즈니스가 전부가 아니다 - 노숙자를 위한 자원봉사
25 트리니티파트너스, 성장하다(2016~2019년)
26 트리니티캐피털, 도약하다(2016~2019년)
27 절반의 은퇴를 준비하다(2020~2021년)
28 은퇴하다
여러분 부탁 하나 들어주실래요

상업용 부동산은 너무 재미있는 사업 분야였다. 특히 고객과의 상호작용, 관계 구축, 분석 작업 그리고 다양한 거래의 파이낸셜 언더라이팅이 복합적으로 연결되어 있는 것이 좋았다. 나는 부동산 산업이 유형 자산과 재무 분석 및 판매 같은 무형 자산이 결합된 산업이라는 것을 발견했다. 〈 중략 〉 오피스 빌딩을 임대할 때 그 빌딩이 어떻게 지어졌는지 알고 싶었다. 빌딩을 지을 때 자금을 어떻게 조달할까? 신규 빌딩 개발 준비 시점을 어떻게 가늠할 수 있을까? 빌딩 입지를 어떻게 알 수 있을까? - 4장, '임차 대행과 임대 대행을 모두 경험하다' 중에서

가족 우선주의, 재미, 삶의 균형 유지, 이 세 가지가 우리 사업 계획에서 가장 중요한 항목이었다. 이 세 가지를 지킬 수 있다면 우리가 하려는 사업의 많은 기술적인 문제들은 자연스럽게 해결될 것이라고 생각했다. 〈 중략 〉 우리는 가능한 한 하나의 팀으로 일할 수 있는 환경을 만들기를 원했다. 이를 위해 의도적으로 매년 수익의 10%를 직원들의 연말 보너스로 지급하기 위해 적립했다. 지급 대상에는 지원 부서 직원들도 포함하였는데, 조직 내 구성원 모두가 승리하는 환경을 만들고 싶었다. 〈 중략 〉 우리의 독특한 기업 문화는 우리가 가진 가장 큰 강점일지도 모른다. 이러한 문화가 없었다면 우리는 다른 모든 회사와 차별성이 없는 하나의 상업용 부동산 회사에 불과했을 것이다. - 7장, '기업 문화를 디자인하다' 중에서

기관 소유주들이 가장 중요하게 여기는 것이 다른 데 있다는 점을 알게 되었다. 즉, 자신들이 보유한 자산을 임대, 관리, 매각할 수 있는 최고의 인재를 보유하고 있는지를 가장 중요하게 여긴다는 것을 깨달았다. 그 인재가 글로벌 기업에서 왔든 우리와 같은 로컬 회사에서 왔는지는 상관이 없었다. 여러분은 “부동산은 로컬 비즈니스다”라는 말을 들어본 적이 있을 것이다. 이 말은 프로젝트의 규모나 관련된 자본의 크기와 상관없이 사실이다. - 8장, '글로벌 기업들과의 경쟁에서 이기다' 중에서

상업용 부동산을 완전히 이해하려면 부동산 시장과 부동산 자본 시장을 모두 알아야 한다. 일반적으로 상업용 부동산 투자 업무를 진행할 수 있으려면 공급, 수요, 임대료, 운영비, 편의 시설, 위치, 인구 통계, 임대 기간 및 기타 역학 관계 등 부동산 시장 전반을 모두 고려해야 한다. 이것은 파악해야 할 내용의 절반에 불과하다. 나머지 절반은 부동산 자본 시장으로, 시장에서 유입 유출되는 자기자본과 부채의 흐름을 알아야 한다. 여기에는 (대출 기관으로부터의) 부채와 (투자자로부터의) 자기자본, 실질적인 매수자와 대출자가 누구인지, 그들이 자본의 가격을 어떻게 산정하는지, 그리고 그것이 부동산 매입과 부동산 개발 사업에 어떤 영향을 미치는지까지 포함된다. 나는 종종 팀원들에게 부동산 산업을 완전히 이해하기 위해 부동산 시장과 자본 시장의 교차점을 이해하는 것이 중요하다고 말한다. - 10장, '트리니티파트너스 탄탄하게 자리잡다' 중에서

트리니티캐피털에서의 초기 투자 경험이 반영되면서, 학습 곡선상 투자 프로세스의 몇 가지 중요한 단계를 이해하고 완전히 익히게 되었다. 그리고 언더라이팅 과정에서 두 가지 중요한 원리가 있다는 것을 알았다. 하나는 ‘투자를 안정화시킬 수 있는 수익율이 있는가’이고, 다른 하나는 ‘기관 투자자 같은 자본 시장 수요자가 그 안정화된 상품에 지불할 용의가 있는가’였다. 안정화된 수익율과 자본 시장의 수요 사이의 스프레드가 받아들일 수 있는 수준이라면(우리는 보통 150~200bp의 스프레드를 목표로 했다) 다른 시장 가정이 합리적인 한, 거래는 일반적으로 성사되었다. - 12장, '트리니티캐피털 안착하다' 중에서

우리의 이러한 미숙함은 다른 것에서도 드러났다. 창업한 사람들이 잘 빠지는 오류는 본인 외 어떤 누구도 자신보다 잘 할 수 없다고 생각하는 것이다. 그래서 모든 일을 스스로 하려고 한다. 이는 우리가 극복해야 했던 전형적인 리더십의 함정이었다. 〈 중략 〉 우리가 모든 것을 통제하는 것을 포기하기까지 시간이 좀 걸렸지만 일단 위임을 시작하자 모든 회의에 참석하거나 모든 결정에 관여할 필요가 없다는 사실을 금방 알게 되었다. 설사 팀원들이 특정 일을 우리와 다른 방식으로 처리하더라도 그들의 방식을 신뢰해야 했다. 〈 중략 〉 그리고 덩달아 우리도 더 중요한 문제에 집중할 수 있는 시간이 많아지면서 우리도 더 행복해졌다. - 17장, '직원은 부하가 아니라 동료이자 파트너이다' 중에서

상업용 부동산 시장에서는 매입 대상 부동산을 취득하고, 개조를 통해 ‘훼손된’ 부분을 수리한 다음에, 재임대를 한다. 그런 다음에 새롭게 안정화된 투자를 담보하는 안정적인 수입원을 찾는 투자자 그룹에게 해당 부동산을 매각한다. 이것이 우리와 경쟁사들이 부가가치를 창출하는 기본적인 실행 과정이다. 다이아몬드 원석을 찾아서, 가공해서, 큰 이익을 남기고 판매하는 것과 같은 원리다. - 18장, '상업용 부동산 시장의 겨울왕국을 넘어 도약하다' 중에서

우리의 기관 투자 파트너들은 트리니티캐피털과 파트너 관계를 맺는 것을 좋아했다. 왜냐하면 트리니티캐피털은 트리니티파트너스와 같이 깊이가 있고 경험이 풍부한 운영 플랫폼을 보유하기 있기 때문이었다. 기관 투자자들은 업계 최고의 임대 및 관리팀이 가까이 있는 것이 투자에 큰 이점이 된다고 인식하고 있었으며, 그들의 그런 생각은 틀리지 않았다. - 19장, '불황기에 지사를 세우다' 중에서

나는 여러 회사를 다녔는데 그 회사들의 비전은 ‘회사 오너를 더 부유하게 만들기 위해 지금 이 자리에 있습니다’로 요약되었다. 이런 비전은 많은 사람들에게 영감을 주거나 동기부여가 되지 못할 것이다. 회사의 비전을 모든 팀원이 받아들이고, 그들 각자가 회사 일에 전력을 다하고, 회사가 승승장구해서 모든 구성원이 재정적으로나 직업적으로나 승리하는 것이 승리 공식의 시작이다. - 21장, '전략적 사고와 비전을 공유하다' 중에서

부실 자산에 대한 투자 수익율이 매우 좋았지만 우리가 이룬 사상 최고의 수익과 이익은 부동산 사이클이 거의 끝날 무렵인 2019년에 산업용 부동산 개발 사업에서 나왔다. 우리는 사이클 중간 시점인 2014년에 부실 자산에 대한 투자를 종료했는데 이 당시에 두 번째로 좋은 투자 성과를 냈다. 이러한 투자 성공 순위는 내가 10년 전에 예상했던 것과 정반대였다. 왜냐하면 역사적으로 볼 때 산업용 부동산 신규 개발 사업은 상대적으로 낮은 수익을 내는 사업이었기 때문이었다. 산업용 부동산 산업은 놀라움으로 가득차 있었으며, 매번 새로운 것을 가르쳐 주었다. - 26장, '트리니티캐피털, 도약하다' 중에서

셋째, 투자자들 중 상당수가 50대와 60대 초반이었는데, 이는 이들의 은퇴가 임박했다는 의미로 그 어느 때보다 돈이 많은 나이대였다. 경제적으로 지난 10년은 모든 투자자에게 좋은 시기였고, 투자자들의 유동성 수준도 매우 높았다. 그리고 2020년의 저금리 환경에서 모두가 수익률을 찾고 있었지만 아무도 해답을 주지 못했다. 그래서 우리가 네 번째 부동산 펀드를 제안했을 때 주식 시장의 가치 하락에 불안감을 느낀 투자자들이 앞다투어 투자에 뛰어들었다. - 27장, '절반의 은퇴를 준비하다' 중에서

그동안 내가 사업가로 살았던 여정을 되돌아보면 그저 감사한 마음뿐이다. 이렇게 특별한 일에 참여할 수 있는 기회를 갖게 된 것에 정말 감사한다. 데이비드가 2009년에 피터와 나에게 보낸 이메일에 있던 다음 말은 나의 감사한 마음을 제대로 표현한다. “네, 우리는 투자한 것, 자산, 소유한 것, 심지어 우리 회사까지 잃을 수도 있습니다. 하지만 우리를 여기까지 오게 만든 우리의 모토인 정직, 겸손, 성실, 열망 그리고 경쟁 정신은 잃지 않을 것입니다." 〈 중략 〉 이것이 내가 은퇴할 때 가져갈 보상이다. 돈도 많이 벌었지만, 그 어떤 금전적인 성공보다 이 원칙들을 훨씬 더 소중히 간직할 것이다. - 28장, '은퇴하다' 중에서