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이제 취업이 아니라 창업이다!
불황을 이기는 가장 강력한 월세 고시원 창업으로
365일 입금 알림 문자를 받는다!

고물가, 고금리가 덮친 저성장 시대, 내 월급과 자산이 녹고 있다. 소득의 양극화, 자산의 양극화, 노후 대비의 양극화까지… 미래가 두렵기만 하다. 그런데 주위에는 재테크에 성공한 사람들 이야기가 심심찮게 들려온다. 아파트와 가상화폐, 주식 등 나만 빼고 모두 투자에 성공한 것처럼 보인다. 이제부터 뭐라도 해야 한다는 조급함이 밀려온다. 그러나 고금리에 인플레이션 시대, 이제 기회는 사라진 것일까?

《고시원킹 실전편》은 고시원 창업으로 ‘시간적ㆍ경제적 자유’를 얻고 ‘지속적인 현금흐름’, ‘연봉 1억’, ‘25% 이상의 수익률’, ‘평생 월세 수입’, ‘평생직장’을 달성한 절차와 방법을 아낌없이 풀어놓는다. 고시원의 개념부터 고시원 창업의 6단계 프로세스, 프로 원장이 되는 조건과 고시원에 관해 궁금한 질문과 답변까지 일목요연하게 수록했으며 ‘고시원킹 6주 오프라인 강의’를 듣고 원장이 된 11명의 창업 사례와 인터뷰도 실었다. 드라마 〈타인은 지옥〉에나 나오는 고시원은 없다. 이 책으로 고시원 매물 찾기부터 계약, 인테리어와 운영, 관리에서 마케팅까지 도움받아 시간적, 경제적 자유를 달성하자.

고시원 창업으로 나의 미래를 리드하자!

고시원 시장은 폐쇄적이고 변수가 많다. 그래서 매물 찾는 것부터 계약까지 꼼꼼하게 확인하지 않으면 실패할 확률이 높다. ‘고시원킹’으로 활발히 강의와 컨설팅을 진행 중인 저자는 고시원에 관심 있는 예비 원장님, 예비 투자자들에게 성공의 문턱을 낮추어주는 역할을 한다. 저자 자신이 초창기, 혼자 시작할 수 있다는 자신감 하나로 창업 시장에 뛰어들어 뼈아픈 실패를 맛본 경험이 있기에 자신을 찾아오는 수강생, 예비 원장들만큼은 금전적, 시간적 손실이 없게 하기 위해 최선을 다하는 데 주안점을 둔다. 그 결과 수강생 창업률 85%, 목표 수익률 100% 달성이라는 성과를 냈다.

저자는 성실함과 절실함만 있다면 고시원 창업은 누구나 성공할 수 있는 사업이라고 강조한다. 특별한 기술이나 테크닉을 요하는 사업이 아니라 성실함과 정직함, 끈기가 있으면 누구나 성공할 수 있는 시장이 이곳이기에 그렇다. 이 책은 매물 찾기부터 계약, 인테리어와 운영, 관리에서 마케팅까지 고시원 창업과 운영 시 알아야 할 A부터 Z까지를 안내한다. 모쪼록 많은 예비 창업자들이 ‘고시원킹’ 멘토를 만나 실질적인 창업과 운영의 도움을 받기를 바란다.

1장에서는 우리가 미처 몰랐던 고시원의 개념을 소개한다. 고시원을 하면 좋은 이유와 창업 시 알고 가면 좋은 장단점, 고시원 창업이 경제적, 시간적 자유를 가져다주는 이유 등을 알려준다.
2장에서는 고시원 창업의 6단계 프로세스를 소개한다. 저자의 6주 오프라인 강의에서 이루어지는 실제 강의 내용을 순서대로 설명하고 각 단계에서 체크하고 확인해야 할 사항을 자세히 알려준다.
3장은 ‘프로’ 고시원 원장이 되는 데 필요한 조건 7가지를 소개한다. 실제 운영한 경험에서 나온 조언과 지침이므로 고시원 창업을 생각하는 예비 원장들에게 실질적인 도움이 된다.
4장에서는 고시원에 대해 많은 이들이 궁금해하는 대표적인 질문을 추려 소개한다. 장 끝에는 자신이 원장이 되었다면 어떻게 응대할 것인지 시뮬레이션을 해볼 수 있는 예시 질문도 추려 실었다.
5장에서는 저자에게 ‘고시원 창업 6주 오프라인 강의’를 듣고 고시원을 창업하여 운영하고 있는 11명의 원장님들 목소리를 담았다. 창업지역과 투자금, 방 타입과 수익이 각기 다른 원장님들의 인터뷰 내용이므로 고시원 창업을 염두에 두고 있는 예비 원장들에게 많은 도움이 될 것이다.
이 외 고시원 운영에서 실제 도움이 되는 ‘고시원킹의 어드바이스’ 10가지와 ‘고시원킹의 스페셜 케어’ 4가지도 수록했다.

프롤로그_ 이제 취업이 아니라 창업이다! 4

1장 개념 다지기 나는 고시원 창업으로 시간과 경제적 자유를 얻었다
내 삶은 고시원 사업 전과 후로 나뉜다 17
이제 취업이 아니면 창업이다 23
고시원, 투자가 아니라 비즈니스다 29
타인은 지옥? 남들이 하지 않아 더 벌고 있습니다 36
장점과 단점을 확실히 알고 출발하자 47

2장 실전 팔로어 고시원 창업의 6단계 프로세스 따라가기
1단계 고시원 시장을 알다 정확한 이해가 성공적인 창업으로 이어진다 59
〈고시원킹의 실전 어드바이스〉 1 생계형인가 투자형인가를 명확히 알고 첫발을 내딛자
2단계 매물 파악 매물은 다다익선보다 ‘매칭’이다 66
〈고시원킹의 실전 어드바이스 2〉 고시원 창업 절차 6단계
〈고시원킹의 실전 어드바이스 3〉 부동산, 온라인 매물 찾기에서 실패하는 이유
〈고시원킹의 실전 어드바이스 4〉 임장 때는 속일 수 없는 것을 확인하라
〈고시원킹의 실전 어드바이스 5〉 고시원 매물을 찾는 고객이 100명이라면 그중엔 반드시 허수가 있다
[고시원킹의 스페셜 케어 1] 부동산 매칭의 하이패스 ‘전속부동산 연결 시스템’을 가동한다
[고시원킹의 스페셜 케어 2] 매물 찾기 전 나는 어떤 유형의 창업 준비자인가를 판별해드린다
3단계 계약 하나만 어긋나도 낭패를 부른다 82
〈고시원킹의 실전 어드바이스 6〉 옥탑방 고시원, 이런 점을 체크하자
〈고시원킹의 실전 어드바이스 7〉 미리 알아두면 좋은 환산보증금
〈고시원킹의 실전 어드바이스 8〉 토지이음 활용하기
4단계 인테리어 상급지 룸 컨디션을 만드는 2주 완성 노하우 99
〈고시원킹의 실전 어드바이스 9〉 셀프 시공이 가능한 공간
[고시원킹의 스페셜 케어 3] 취향을 저격하는 5가지 룸 타입과 구매 링크
5단계 운영 노하우 마인드부터 행정, 시설물, 불편한 이웃까지 모두 관리하라 119
[고시원킹의 스페셜 케어 4] 가장 많이 발행하는 시설 민원 해결법
6단계 온라인 마케팅 알려지지 않으면 찾지 않는다 153
〈고시원킹의 실전 어드바이스 10〉 광고에 올릴 사진을 찍을 때는 이렇게 하자

3장 현장 학습 사례에서 길어 올린 프로 원장의 조건 7
황금알을 낳는 거위에서 출발하고 매진하라 167
셀프 운영이 가능한 조건이 ‘최우선’ 조건이다 171
흙 속의 진주를 찾아라 174
건물주와는 안전거리를 유지하라 179
고시원의 ‘만능 맥가이버’가 되라 183
뉴스에 나오는 조현병, 알코올중독자, 고독사… 내 일이 될 수 있다 187
창업과 동시에 엑시트를 생각하자 191

4장 복습 고시원 즉문즉답
Q1 “전화 연결이 되지 않습니다” 197
Q2 “원장 일이 처음이라 잘 몰라서 그러는 것 같은데…” 198
Q3 “일당백 민원 제기자 때문에 힘들어요” 199
Q4 “우리 원에 자유로운 영혼이 있습니다” 201
Q5 “배달시킨 물건이 사라졌어요. 택배 좀 대신 받아주세요” 203
Q6 “방값 관련한 이슈들로 어떤 게 있을까요? 205

■ 〈즉문즉답 시뮬레이션〉 210

5장 스킬업 인터뷰에서 배우다
밸류업 콘셉트로 젊은 층을 끌어들인 역삼동 고시원 219
1억 초반의 자금으로 350만 원을 버는 수원시청역 고시원 223
시설보다 입지에 중점을 두어 안정화를 꾀한 성신여대입구역 고시원 227
다양한 수요층으로 입실 밸런스를 맞추고 있는 송도 지식정보단지역 고시원 232
방의 가치를 높여 수익률을 크게 올린 강서구청 인근 고시원 236
월 100만 원짜리 고시원을 400만 원짜리로 탈바꿈시킨 부천시청역 고시원 240
시간적 여유와 월 350만 원 수익을 모두 달성한 안산 중앙역 고시원 246
‘인수 먼저’, ‘수강 나중’으로 고시원 창업 케어를 받은 모란역 고시원 250
직장생활의 10% 되는 시간으로 월급만큼의 수익을 올리는 안양 인덕원역 고시원 256
직장인 부업으로 창업한 ‘창업 일주일 차’ 수원 영통역 고시원 260
퇴사 후 창업하여 현재 두 곳의 고시원을 운영 중인 신사역, 장승배기역 고시원 264

■ 〈전속부동산 시스템 진행 과정〉 268

부록 _ 고시원 길라잡이 '고시원킹' 사이트 활용법 276

나는 2020년, 코로나19가 기승을 부리던 시기에 고시원 사업에 뛰어들면서 경제적으로 확실한 ‘무기’를 확보하는 데 성공했다. 일주일에 2번 일하면서도 월 1천만 원의 수익을 올렸고, 수익률 30%를 달성했다. 그때 시작한 고시원 사업은 운영 및 관리의 시행착오를 여러 차례 거치면서 내게 안정적인 수익원이 되어주고 있으며, 지금은 내 경험을 살려 고시원 사업을 하려는 사람들에게 창업과 운영에 관한 강의를 하는 데까지 이르렀다. 고시원은 내게 경제적으로나 시간적인 자유를 준 것은 물론이고 내 인생을 설계하는 데에도 매우 폭넓은 자유를 준 셈이다. -18쪽

그런데 ‘데이터’가 우리를 속일 수 있다. 그래서 초보 원장일수록 데이터에 속지 말고 권리 계약을 해야 한다. (……)
오류가 생길 수 있는 데이터 중 하나가 방 개수다. 브리핑할 때는 분명 30개라고 해놓고 수익률도 30개 만실로 해서 계산해놓았는데, 실제 권리 계약 후 알고 보니 30개 실 중 1실은 사무실로 쓰이고 2개 실은 입실자들의 짐 보관용 방으로 쓰이고 있다면 수익률 계산은 30실이 아닌 27실로 해야 하고 권리금도 그에 적정한 만큼으로 계산해야 한다. -69쪽

처음 고시원을 생각하는 사람 중에 이렇게 말하는 이들이 있다. “나는 창업하면 정장에 넥타이 매고 깔끔한 신사들만 입실자로 받고 싶다. 그런 분들만 받겠다.” 나는 이렇게 답한다. 그 수요는 우리의 타깃 수요가 아니며 설사 있더라도 지방에서 출장 와 단기로 거주하게 되는 고객일 뿐이라고. 고시원은 회전율이 심하면 힘들다. 방이 금세 빠지면 청소도 계속 해야 하고, 공실을 채워야 하는 어려움이 같이 온다. -139쪽

완전 초보 원장일 때는 입실자들의 요청에 따라 온도를 올려도 보고 내려도 보고 조절했지만 나는 지금 그렇게 운영하지 않는다. 여러 경험이 나의 운영 방향과 기준을 세워주었기 때문이다. (……)
남들은 왜 그렇게 까칠하게 대꾸하느냐고 할지 모르지만, 내 경험상 이상하게도 이런 유형의 입실자는 곧 퇴실하는 경우가 많았다. 아니나 다를까, 한 달 조금 지나자 방도 치우지 않고 연락도 안 한 채 퇴실을 해버렸다. (……)
방 하나를 더 팔아서 한 달 수익이 올라가면 좋겠지만 나에게 스트레스를 주는 경우라면 나는 차라리 그 방을 비워두더라도 스트레스를 받지 않는 편이 낫다고 마음먹고 운영한다(물론 케이스 바이 케이스라고, 그 사람의 성향을 보며 각자 판단해서 이야기를 하는 것이 좋을 것이다). -140~141쪽

나는 실내 흡연만큼은 강력하게 대응한다. 계약서에도 화재와 관련한 사항. 소방 관련은 입실자의 동의 없이 방 문을 개방할 수 있다는 조항을 달아두었다. 어느 날 새벽 누가 방에서 담배를 피우는지 환풍구를 통해서 담배 냄새가 들어온다는 민원을 받았다면, 해당 층 전체 입실자들에게 내일 모든 방의 문을 개방해서 확인하겠다는 단체 공지 문자를 보낸다. 그런 뒤 다음 날 아침 고시원에 출근하자마자 해당 층의 모든 방 문을 다 개방한다. 도어락은 입실자가 문의 비밀번호를 바꾸었더라도 설치할 때 나만 열 수 있는 마스터 번호를 입력해둘 수 있기에 얼마든지 개방이 가능하다. -146쪽

어느 원장님의 사례다. 1년 내내 거의 만실을 채우고, 장기 입실자도 많아서 사업 초기에 계산했던 수익률 30%를 충분히 올리고 있다고 자신했다. 그런데 연말에 사업 정산을 하자 상황이 전혀 달랐다. 거의 만실을 채워 운영했는데, 수익률이 30%는커녕 20%에도 못 미쳤기 때문이다. (……)
원인은 간단했다. 가랑비에 옷 젖는다고, 중간중간 공실이 잠시 빌 때마다 예외로 깎아주었던 금액이 쌓이고, IOT를 설치하지 않은 탓에 다른 고시원보다 보일러와 에어컨 가동률이 높았다. 서비스로 제공하는 라면과 쌀 등의 부식비도 타 고시원에 비해 과도하게 지출되고 있었다. (……)
돈은 이렇게 솜바지에서 바람 새듯 빠져나간다. 황금알을 낳는 거위를 만들겠다면 거위가 우리 집 마당에서 얼마나 잘 적응하고 사는지를 정확히 파악해야 한다. -169쪽

사망자가 나온 방은 오염이 심하다. 그래서 특수청소업체에 연락하고 이후 방을 완전히 새롭게 세팅했다. 고인에 대한 마지막 예의를 차려드리고 싶어 막걸리 한 잔을 방 문 앞에 따라놓고 며칠은 방을 비워두기도 했다. 그때가 고시원을 운영한 지 2년 정도 되었을 때의 일이다. 뉴스에서만 보던 일이 정작 나에게 일어나니, 만감이 교차했다. 잠시나마 흔들렸던 멘탈을 다시 복귀하는 데 그리 오래 걸리지는 않았지만, 그 기억이 지금도 강렬하게 남아 있는 것은 사실이다. 그런 경험이 누구에게나 생기지는 않겠지만, 고시원 원장을 하겠다면 한 번쯤은 내 일이 될 수도 있음을 생각하라고 말하고 싶다. - 187~188쪽

고시원 사업을 하면서 가장 힘든 일이 바로 월세 미납자를 상대하는 일이다. (……)
이때는 ‘원장과 동의 없이 무단 거주’라는 내용이 담긴 문자를 발송해 명분을 남기는 게 첫 번째다. 그다음 그렇게 조치를 취했는데도 계속 연락이 없거나 월세를 입금하지 않으면 내 문자에 대해 동의한 것으로 간주한다. 그런 뒤 도어락 비밀번호를 교체한 뒤 방 출입을 제한한다. 어떤 입실자의 경우, 자신의 주거권을 침입했다며 법적으로 대응하겠다고 나서기도 한다. 그때는 나 역시 직접 소송하라고 맞대응한다. 비상식적인 사람에게 나만 상식적으로 응대할 수는 없다. 소송전을 각오해야 그런 고의적인 연체자를 해결할 수 있다는 것을 나는 오랜 경험으로 알았다.
-197쪽