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꼬마빌딩의 한계를 넘는 꼬마호텔에 투자하라!
현금 흐름, 시세 차익 모두 챙기면서 고금리에도 끄덕없는 확실한 부동산 투자

꼬마호텔은 “연면적 1,000㎡ 이하, 5층 전후, 10~50억 원 정도”의 중소형 호텔을 말한다. 저자 권진수 대표는 중소형 호텔 최고수로, 국내 최초로 꼬마호텔의 개념과 비즈니스 전략을 제시한다.

요즈음 중소형 빌딩을 매입해서 임대 수익을 올리려는 투자자들이 늘면서 꼬마빌딩 투자는 인기 높은 수익형 부동산 상품으로 자리잡았다. 꼬마호텔은 한 발 더 나아가 꼬마빌딩의 장점은 그대로 살리고, 리스크는 최소화하는 더 탁월한 투자 전략이다. 일세, 월세, 연세가 가능해 고금리 시대에도 버틸 수 있다. 다시 말해, 기존의 꼬마빌딩 투자보다 원할한 현금 흐름, 시세 차익 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 거의 유일한 부동산 투자다. 건물 매입이 어렵다면 임대 운영으로, 호텔 운영이 어렵다면 위탁 운영으로 어떤 방식의 투자도 가능하다. K-컬처 트렌드로 인한 관광객 유입으로 전망도 밝다. 하루 빨리 꼬마호텔 투자를 선점해야 한다.

이 책은 꼬마호텔 투자에 대한 거의 모든 방법을 담았다. 성공 사례로 살펴보는 꼬마호텔 투자 핵심 전략이 담겨있을 뿐만 아니라 에어비앤비부터 시작해서 꼬마호텔 투자자로 성장하기 위한 각종 노하우가 담겨있다.

？ 꼬마호텔로 꼬마빌딩 투자의 한계를 극복한다!

여기에는 부인하기 힘든 확실한 근거들이 있다. 우선 꼬마호텔은 현금 흐름과 시세 차익을 동시에 실현할 수 있는 몇 안 되는 부동산 투자 종목이다. 리모델링과 신축을 통하여 건물의 가치를 끌어올릴 수 있다는 메리트가 존재한다. 현금 흐름 측면에서도 꼬마호텔은 ‘월세’나 ‘연세’가 아닌 ‘일세’를 받으므로 높은 수익률을 낼 수 있는 매력적인 투자처다.

？ 단 1채 투자로도 10억 원을 벌 수 있다

꼬마호텔의 투자에는 성공 공식이 있다. 첫째, 구도심의 주요 관광 플레이스를 공략한다. 둘째, 노후화된 골목의 작은 건물에 주목하라. 셋째, 공간 분배에 전략을 세워라. 넷째, 공급이 부족한 곳을 찾아 콘셉트로 차별화하라. 다섯째, 엑시트 전략에 맞춰 임대해서 리모델링하라. 여섯째, 눈에서 멀어지면 마음도 멀어진다. 이 여섯 가지 공식을 염두에 두고 손품 발품을 팔아보자.
？ 꼬마호텔 투자 무조건 성공하기 위해 주목해야 할 점

첫째는 역시나 입지다. 둘째와 셋째 역시도 입지다. 이외에는 또 무엇이 있을까? 성공 요인 중 하나는 바로 디자인이다. 디자인이 유니크해야 살아남는다. 그리고 물론, 정확한 타깃 분석으로 고객 포지셔닝에도 신경써야 한다.

？ 꼬마호텔은 고금리에 할 수 있는 부동산 사업이다

우리나라의 자산 보유 상태를 살펴보면 대부분은 부동산, 특히 실거주 아파트에 포트폴리오가 편중되어 있다. 아파트의 단점은 하락기에 처분이 쉽지 않는 데 있다. 특히나 구축 아파트의 경우에는 건축 후 10년이 지나면 잘 팔리지 않는다. 원자재비, 인건비 등의 급등으로, 재건축 대상도 위치가 좋은 곳만 가능하다. 금리가 올라가는 금리 상승장에서 실거주 아파트를 에어비앤비로 돌리고, 전세나 월세로 이사를 가서 거주하면 더 많은 수익을 창출할 수 있는 것이다.

？ 처음에는 에어비엔비부터 경험을 시작해보자

운영과 관리는 가장 중요한 부분 중 하나다. 꼬마호텔 운영 및 관리는 다른 건물과 크게 다르지 않지만, 숙박업소라는 점에서 특징이 있다. 처음부터 너무 과한 비용을 투입하기보다는, 적절한 비용으로 최고의 가성비를 내는 전략으로 관리에 공을 들여 보자.

？ 미래 꼬마호텔의 트렌드는 무인화, 양극화, 도심화, 나노화다

첫째는 무인화이다. 무인화는 문자 그대로 사람이 해야 하는 일을 기계가 처리한다는 의미다. 둘째는 양극화인데, 꼬마호텔 역시 그 안에서 ‘커다란 덩치의 호텔’과 ‘아주 콤팩트한 꼬마호텔’로 양분되게 될 것이다. 이해를 돕기 위해 비유를 들자면, 하이엔드의 특급 호텔과 다이소 같은 저렴한 가성비의 꼬마호텔로 양분될 것이다. 셋째는 도심화, 꼬마호텔의 입지가 도심으로 한정될 것이라는 이야기다. 마지막으로 나노화로 선택과 집중화된 여행 경험을 중시하게 될 것이다.

프롤로그: 아주 빠르면서 견고한 경제적 자유를 꿈꾸는 이들에게

1장 이제는 꼬마호텔 투자에 눈을 돌려라
1. 꼬마호텔은 무엇인가?
2. 왜 꼬마호텔 투자인가?
3. 꼬마호텔 투자의 기본 원리
4. 꼬마호텔 투자 서둘러야 하는 이유

2장 꼬마호텔 성공 공식과 실전 투자 노하우
1. [홍대입구 꼬마호텔] 2종 일반 근린생활시설 건물 재건축
- 12억 투자로 30억 이상의 매매차익을 달성하다
- 월 1,500의 운영 수익까지 챙긴다

2. [동대문 서울앤호텔] 구도심 주요 관광 플레이스를 공략하라
- 구도심에 황금 입지가 숨어 있다
- 구도심 개발의 인센티브를 챙겨라
- 수익성 확보 이후 업그레이드 과정
- 콘셉트를 만들어 주변 호텔과 차별화한다
- 좋은 콘셉트는 엑시트 전략까지 이어진다

3. [숭인동 호스텔코리아] 노후화 된 골목의 작은 건물도 알뜰한 호텔이 된다
- 작은 건물부터 시작해 노하우를 쌓으라

4. [와룡동 호스텔코리아] 공간분배 전략을 잘 세운다
- 꼬마호텔 최적의 공간구성은 이렇게
- 기타 시설 공간도 호텔의 전략이다

5. [연신내 서울앤호텔] 공급이 부족한 곳을 찾아 관광호텔로 전환하라
- 교통이 좋아 수요는 많지만, 공급이 부족한 곳이 있다
- 성공한 콘셉트를 끌어오자

6. [용답동 꼬마호텔] 모텔 밀집지에서 콘셉트 호텔로 차별화하라
- 모텔 숙박업소 밀집지역을 분석해보자
- 뉴욕의 유명 호텔을 벤치마킹해 콘셉트를 차별화한다
- 콘셉트 도출 프로세스: 히스토리, 지역사회, 라이프 스타일,베이직, 트렌디, 편안함

7. [제주 호스텔코리아] 일반 호텔과 여관을 임대해서 리모델링하자
- 한정된 금액으로도 발빠른 투자와 회수가 가능하다

8. [제주 태흥리 펜션, 체크인호텔과 신촌 게스트하우스 실패] 눈에서 멀어지면 마음도 멀어진다
- 최대한 가까운 곳에서... 눈에서 멀어지면 관리가 힘들다
- 숙박입지 뿐만 아니라 관리입지도 생각하자
- 엑시트 타이밍에 실패하면 안된다
- 계약은 신중하게 알아보고 진행한다

3장 성공적인 꼬마호텔 투자 전략
1. 손품 먼저 팔고 발품 팔자
2. 용도지역을 살피자
3. 꼬마호텔 입지 전략의 기본 원칙
4. 수요와 공급의 불균형을 파고 들자
5. 재건축·재개발과 리모델링 전략
[천기누설! 알짜 입지는 여기다]

4장 꼬마호텔 투자 리스크 관리 노하우
1. 대출액 한도를 체크하자
2. 고금리에 할 수 있는 부동산 사업
3. 개인과 법인 중 뭐가 나을까
4. 사업 계획 승인과 인허가까지
5. 공동 투자도 방법이다
6. 세금 폭탄을 맞지 않으려면
5장 부가가치를 창출하는 운영 노하우
1. 꼬마호텔 운영과 관리
2. 에어비앤비에서부터 시작해보자
3. 효과적인 객실 판매 및 투숙객 유치 전략
4. 관리 및 유지보수 전략
5. 객실 관리 시스템
6. 임차인 관리는 어떻게?
7. 엑시트 전략도 중요하다

6장 미래의 꼬마호텔 트렌드
1. 미래의 꼬마호텔 투자 트렌드

에필로그: 하루라도 빨리 꼬마호텔 투자에 들어서라

이것도 저것도 아니라면 도대체 어떤 투자를 해야 한다는 말인가. 서두에서 언급한 꼬마호텔이 해봄 직한 투자의 한 장르로 볼 수 있겠다. 꼬마호텔은 앞서 말했듯 현금 흐름과 시세 차익을 동시에 창출할 수 있다.
-p.21, 1장 이제는 꼬마호텔 투자에 눈을 돌려라 중에서

꼬마호텔의 매력은 무수히도 많다. 우선 꼬마호텔은 분양 상가의 경우처럼 대지 지분만 소유하는 형태가 아니라 대지 전체를 소유한다. 현행 건축법상 문제 되지만 않는다면, 리모델링 내지는 신축 등을 통하여 건물의 가치를 끌어올릴 수 있다는 메리트가 존재한다. 또한 앞서 언급하였듯 임대 수익뿐만 아니라, 미래의 시세 차익까지 기대해 볼 수 있다. 그리고 건물에 주택에 해당되는 부분이 없을 경우, 즉 근린생활 시설의 경우에는 매수 시 자금 조달 계획서를 제출할 필요가 없다. 주택보다 상대적으로 재산세가 낮고, 종합부동산세 대상도 아니다. 더불어 특별한 규제 없이 감정금액의 70퍼센트까지 대출이 나오는 등 여타 부동산 상품보다 매력이 많다.
-pp.25~26, 1장 이제는 꼬마호텔 투자에 눈을 돌려라 중에서

꼬마빌딩으로 수요를 맞추더라도, 고객 포지셔닝을 간과해서는 안 될 것이다. 다시 말하여 소비자의 니즈를 파악하여 고객이 원하는 타깃 시장을 정확히 정하여야 한다. 이는 곧 나의 꼬마호텔이 시장에서 어떻게 경쟁력을 확보할 것인가의 문제이다. 예를 들어 저가형 호텔로 인테리어하여 운영할 것인가와 부티크 호텔로 개조하여 운영할 것인가 정도의 가닥은 나와 주어야 한다는 것이다. 아울러 레저와 비즈니스 고객 중 어떤 층에 초점을 둘 것인가도 고려하여야 한다.
-p.172, 3장 성공적인 꼬마호텔 투자 전략 중에서

법인의 경우에는 취득세 중과 대상이 되기도 한다. 본점이 수도권 과밀 억제 권역에 위치해 있고, 설립한 지가 5년 이하라면 과밀 억제권 역 내에 있는 꼬마호텔 물건을 매입할 경우 취득세가 두 배 이상으로 중과된다. 대출을 많이 받거나, 개인과 분리하여 매입을 고려한다면 법인 소재지를 지방으로 삼는 것이 좋다. 다만 서울에서도 제한적으로 허용하는 경우가 있는데, 금천구 가산동과 구로구 구로동의 경우가 바로 그러하다.
-p.189, 4장 꼬마호텔 투자 리스크 관리 노하우 중에서

꼬마호텔은 물론 에어비앤비 운영 경험도 있는 필자가 몇 가지 팁을 더 알려주자면, 어느 정도의 별점 관리는 필요하다는 이야기를 하고 싶다. 가오픈 기간에 가족이나 지인에게 부탁하여 미리 숙소를 예약해 두고, 별점 5점으로 완벽한 리뷰들을 최소 10개 이상은 쌓아두어야 운영의 모멘텀을 얻기가 수월해진다. 그리고 외국인 관광객들을 대상으로 운영하기 때문에 영어로 작성하는 것을 추천한다.
-p.221, 5장 부가가치를 창출하는 운영 노하우 중에서

호텔도 크게 다를 바 없다. 역시 그 안에서 ‘커다란 덩치의 호텔’과 ‘아주 콤팩트한 꼬마호텔’로 양분되게 될 것이다. 이 대목에서 필자가 이야기하고 싶은 바는 이러한 양극화 속에서도 살아남을 수 있는 숙박 비즈니스를 찾아야 하며, 거기에 부합하는 아주 적절한 숙박 상품이 바로 꼬마호텔이라는 것이다.
-p.246p, 6장 미래의 꼬마호텔 트렌드 중에서