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상승기에도, 하락기에도 누구나 할 수 있는
쉬운 부동산 투자 방법

2022년에 갑작스럽게 찾아온 부동산 가격 하락은 많은 부동산 투자자와 영끌로 주택을 매수한 사람들을 당황하게 했다. 하지만, 처음부터 보수적인 부동산 포트폴리오를 가지고 있었던 사람들은 큰 문제가 없었다. 이 책의 지은이는 오히려 주택 갈아타기를 통해 부동산 포트폴리오를 강화하는 계기로 만들었다. 또한, 300명이 넘는 1:1 개인 부동산 상담을 진행하면서 각자의 상황에 맞게 객관적으로 적당한 투자를 하도록 권유했다.
이 책은 누구에게 의존하지 않고, 스스로 부동산 시장을 읽을 수 있는 힘을 길러준다. 시대를 타지 않는 투자 방법을 알려주고, 부동산 시장의 원리와 안전한 투자 방법을 소개한다. 완벽한 투자는 없지만 장기적으로 믿고 투자를 하는 것이고, 그렇기 때문에 투자를 무리해서는 안 된다. 투자는 행복을 위해 하는 것이지, 행복을 투자에서 찾으면 안 된다.
부동산 투자와 근로소득의 양 바퀴로 경제적 자유를 향해 나아가길 꿈꾼다면, 확고한 나만의 방식과 투자 철학을 알려주는 이 책을 읽어보자. 여러분의 경제적 자유의 꿈에 한 걸음 더 다가갈 수 있는 기회가 될 것이다.

부동산 시장이 움직이는
핵심 원리를 알려주는 책

이 책의 지은이는 10년 전 너무나 평범한 직장인이었다. 하지만 투자 상품에 관한 꾸준한 공부와 마인드 컨트롤을 하면서 지금은 십수 채의 부동산을 관리하고 있다. 이는 부동산 투자 원칙을 철저히 지키면서 투자했기 때문이다.
이 책은 총 10개의 PART로 구성되어 있다. PART 01에는 우리가 부동산 투자를 해야 하는 이유를 설명하고, PART 02에서는 부동산 흐름의 기본인 입주 물량과 전세 움직임을 파악한다. PART 03부터 05까지는 부동산 투자의 기본인 시장이 움직이는 흐름과 어디를 사야 하는지 알려주고, 부동산 매수 마인드를 잡는 방법을 일러준다. PART 06에서는 부동산 거래의 기본인 주택 거래 방법 팁을 들려주고, PART 07에서는 매수 접근 기준을 세우는 법을 살펴본다. PART 08과 PART 09에서는 수도권 부동산 매수 시 어디를 주목해야 할지 서울의 뉴타운과 GTX를 비롯한 교통을 중심으로 찾아본다. 마지막으로 PART 10에서는 2024년 이후 주택 입주 물량 전망을 살펴보면서 부동산의 미래를 예측해본다.
최대한 시대 흐름을 타지 않으면서도 부동산 시장이 움직이는 핵심 원리를 알려주는 이 책을 통해 자신만의 투자 철학과 포트폴리오를 구성해 안전한 부의 사다리를 잘 구축해나가자. 평범한 당신도 부동산 투자로 부자가 될 수 있다!

프롤로그_ 안녕하세요. 소 잃기 전에 외양간 고치는 ‘평지조아’입니다 4

PART 01. 우리가 부동산 투자를 해야 하는 이유
평범한 우리도 쉽게 자산을 불릴 수 있는 방법이 부동산이다 14
아파트 매수 타이밍 한 번이 당신의 재산을 좌지우지한다 18
임차로만 살기로 한다면 부동산 공부가 필요 없을까? 22

PART 02. 부동산 흐름의 기본, 입주 물량과 전세 움직임 파악하기
실수요자들의 움직임은 전세가격으로 파악할 수 있다 28
전세가율 움직임에 따라 매매 시장을 예측한다 33
평균 전세가율이 낮은 지역은 어떤 현상이 벌어질까? 38
2022년 여름 시장으로 되돌아보는 전세가율의 중요성 42
전세가율 변동이 크지 않다는 것은 무슨 뜻일까? 46
잊지 말자-입주 물량이 많으면 전세가격이 하락한다 49
프롭테크와 인허가를 이용해 입주 물량 파악하는 방법 55

PART 03. 부동산 투자의 기본 I, 시장이 움직이는 흐름 파악하기
입주 물량에 따른 매매, 전세, 월세의 움직임 원리 64
아파트 입주 물량이 적으면 무조건 가격이 오른다? 69
부동산 사이클 원리에 따른 흐름 이해하기 73
수도권 부동산은 결국 같은 흐름으로 움직인다 77
상급지에서 하급지로 흐르는 가격의 원리 82
신축에서 구축으로 흐르는 가격의 원리 88
부동산 가격 하락의 신호 찾기 94

PART 04. 부동산 투자의 기본 II, 어디를 사야 하는지 파악하기
네이버 부동산 ‘개발’ 버튼을 이용하라 100
교육 환경이 좋은 학군지를 찾아내라 107
앞으로 동네 변화가 많은 곳을 매수하라 111
학교 배정이 어디로 되는지 꼭 확인하라 114
교통 호재는 어떤 점을 유의해야 할까? 117
갭 투자를 하고 싶다면 꼭 확인해야 하는 것 123
대량 물량 입주 시기를 노려라 128
서울 부동산 가격이 당분간 계속 오를 수밖에 없는 이유 134

PART 05. 부동산 투자의 기본 III, 부동산 매수 마인드 다시 잡기
어차피 장기 투자다 142
갈아타기는 언제 해야 좋을까? 145
호재와 악재에 따른 갈아타기 148
일시적 1가구 2주택이 가장 중요하다 152
대출의 접근 방법 154
청약 통장 이용 방법 157

PART 06. 부동산 거래의 기본, 주택 거래 방법 팁
우리 집을 꼭 매도해야 한다면 알아야 하는 방법 164
급매를 잡는 방법 169
집 매수할 때 알아야 하는 팁 173
전세 만기 전, 전세금을 빼야 하는 경우 유의 사항 178

PART 07. 부동산 투자의 심화, 매수 접근 기준 세우기
인구가 감소하는 한국, 부동산 가격이 오를 수 있을까? 184
인구 소멸의 시대, 우리는 대도시로 가야 한다 189
지방 주택은 어떤 기준으로 접근해야 하는가? 192
아파텔은 어떤 기준으로 접근해야 하는가? 199

PART 08. 수도권 부동산 매수, 여기를 주목하자 Ⅰ
서울 뉴타운 여기를 주목하자 210
왕십리 뉴타운 :
학군보다는 직주 근접, 왕십리역 호재를 믿고 투자하는 분들에게 212
신길 뉴타운 :
서울 서남 지역에서 교통의 편리함을 원하는 분들에게 215
흑석 뉴타운 :
한강 주변에 거주하면서 교통과 입지의 우위를 누리고 싶은 분들에게 218
노량진 뉴타운 :
먼 훗날 학군과 교통을 모두 잡을 수 있는 재개발 투자 1순위 221
가재울 뉴타운 :
입지와 가격 모든 것이 무난한 가성비 좋은 곳을 찾는 분들에게 224
전농, 답십리 뉴타운 :
청량리역 개발과 함께 미래의 비전을 보면서 실거주를 원하는 분들에게 227
길음 뉴타운 :
신축 인프라 느낌보다 적당한 가격으로 학군과 입지를 동시에 잡고 싶은 분들에게 231
수색, 증산 뉴타운 :
주변 개발 사업으로 이제 뉴타운의 힘을 받기 시작하는 거주지를 찾는 분들에게 234

PART 09. 수도권 부동산 매수, 여기를 주목하자 Ⅱ
신규 지하철역이 생기는 호재가 있는 곳을 주목하자 240
GTX-A 242
8호선 별내 연장 신설역 248
신안산선 254
7호선 연장 262
월곶-판교선 269

PART 10. 2024년 이후 주택 입주 물량 전망
착공 및 인허가 물량 확인 278
수도권 착공 및 인허가 물량 279
부울경 착공 및 인허가 물량 282
대전, 세종 착공 및 인허가 물량 286
대구, 경북 착공 및 인허가 물량 289
충북, 충남 착공 및 인허가 물량 292
광주, 전북 착공 및 인허가 물량 295
기타 지역 착공 및 인허가 물량 298
착공 및 인허가 물량을 통한 장기적 투자 선호 지역 301

에필로그 304

▷ 내가 만약 2017년 규제에 따른 하락이 두려워서 매수를 주춤했더라면, 추가 주택 담보 대출금을 통해서 투자 기반이 되는 자금을 만들지 못했더라면, 나의 자산 증식은 어려웠을 것이다. 그때부터 나는 저평가 지역을 찾아서 저평가 상품을 찾아서 부지런히 움직이기 시작했고, 부동산 법인도 설립하고 수십 번의 주택 거래도 진행했다.
하지만, 부의 증식을 위해서 나처럼 굳이 다주택자의 길을 걸을 필요는 없다. 일반 부동산 참여자라면 든든한 실거주 주택 1채와 투자 주택 1채를 찾을 수 있는 준비를 하자. 부동산 시장의 전반적인 공부뿐 아니라 투자 마인드와 자금의 준비도 필요하다.
아파트 매수 한 번이 당신의 재산을 좌지우지한다. 잊지 말자. 부동산 시장은 사이클에 따라 움직인다. 분명히 기회는 다시 올 것이다. 그리고 그 기회를 놓치지 않기 위해서는 항상 준비를 해야 한다.
-pp. 20~21

▷ 서울과 인천의 주택 가격 변동이 서로 연관 관계가 있을까? 답을 먼저 말하자면 ‘Yes’다. 수도권 부동산에 대한 가격 흐름 이해를 위해 알아야 하는 가장 중요한 점은 바로 수도권 부동산 시장은 같은 방향으로 움직인다는 점이다. 여기서 수도권이란 서울, 인천, 경기도 지역을 뜻한다. 물론, 수도권이 워낙 넓기 때문에 일시적으로 물량이 몰리는 지역의 경우 가격 흐름이 잠시 다르게 진행될 수 있다. 하지만, 일정 기간의 상승과 하락 시차가 있을 뿐이지 전체적인 분위기는 동일하게 흐른다.
-p. 77

▷ 내가 현재 거주하고 있는 주택 A가 있고, 조금 더 좋은 입지의 주택 B가 있다. 그런데 A주택에 갑자기 주변에 지하철역이 신설된다는 교통 호재 발표가 나왔다. 이에 따라 B주택과 가격이 갑자기 좁혀졌다. 정말 좋은 행운이 찾아온 것이다.
보통 이런 경우, 교통 호재가 나왔으니 다 완성될 때까지 기다려야 할까? 아니다. 이런 상승 호재는 일반적으로 상승장에서는 크게 영향을 주지만, 하락장에서는 큰 영향을 미치지 못한다. 즉, 이런 시기는 호재에 따른 매도를 하고, 상급지로 갈아타야 하는 시기다.
-pp. 148~149

▷ 어느 지하철 노선과 마찬가지로 GTX-A 역시 준공을 앞두고 지연이 발생하고 있다. 착공 당시 2024년 전 구간 개통을 목표로 하고 달려왔 지만, 현재는 전 구간 개통을 2028년으로 예상하고 있다. 다만, 수서-동탄 재정 구간과 운정-서울역 일부가 미리 개통하는 점은 다행스럽다. GTX-A는 운정역에서 서울역까지 20분 만에 도달 가능하고, 동탄역에서 삼성역까지 22분 만에 도달 가능한 혁신적인 노선인 만큼 지하철역이 신설되는 곳들은 부동산 시장의 지각 변동을 일으킬 수 있을 것으로 보인다.
-pp. 242~243

▷ 전반적으로 2023년은 인허가와 착공이 모두 급감한 한 해다. 2024년 상반기도 여러 가지 외부 요인과 부동산 경기 악화로 인해 주택 착공이 쉽지 않은 상황이기 때문에 입주 물량 공백 기간이 꽤 길게 나타날 수 있는 상황으로 보인다.
미래 입주 물량을 고려해 가장 투자하기 좋은 지역이 어디인지 물어보면 1순위는 수도권 지역이다. 그중에서도 서울이 압도적으로 물량이 부족한 상황이고, 그나마 경기도와 인천 택지 물량으로 버티던 공급 부족 현상을 버티기 힘든 상황으로 보인다. 수도권에서도 외곽 지역 물량이 2024~2025년에 많은 상황이기 때문에 당분간 상급지의 입주 물량 부족 현상으로 주택 가격 상승이 이어질 가능성이 높아 보인다.
-p. 301