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상가주택 지으며
10년 늙지 않는 법이 궁금하다면?

‘집 한번 지으면 10년은 늙는다’는 말이 있다. 집을 짓는 일이 그만큼 어렵다는 것을 나타내는 말이다. 더구나 상가주택 신축이라고 하면 일반인에게는 감히 도전하기 어려운 분야로 느껴지는 것도 사실이다. 정말 그럴까? 이 책은 평생직장이라는 공무원을 그만두고 상가주택을 처음 신축한 지은이의 경험담을 담았다. 지은이는 정부 정책으로 부동산 투자가 쉽지 않은 상황에서 사업자로서 수익형 주택을 신축하는 것이 좋은 재테크 수단이라고 판단했다. 그러나 일반 건축주 입장에서 필요한 정보를 찾기가 쉽지 않아 직접 공부하고 부딪쳐가며 신축한 이야기를 블로그에 올리기 시작했고, 더 많은 사람에게 자신의 경험과 노하우를 공유하고 싶어 책으로 내게 되었다.
이 책은 건축가나 현장 전문가의 책이 아닌, 일반 건축주 입장에서 처음 상가주택을 신축하며 부딪혔던 상황과 공부했던 기록을 담은 책이기에 초보자들도 이해하기 쉽게 쓰였다. 특히, 누구나 지을 수 있는 평범한 상가주택이 아닌, 건축주가 조금만 신경 쓰면 한 끗 달라질 수 있는 부분들에 주목했다. 남들과는 한 끗 다른 상가주택으로 안정적인 수익을 창출하려는 투자자, 멋진 내 건물을 신축하는 것이 꿈인 사람들에게 유익한 정보를 제공할 것이다.

임대 수익과 시세 차익, 두 마리 토끼 잡는
상가주택 신축의 모든 것

상가주택은 어떻게 지을까? 이 책은 총 9장에 걸쳐 그 과정을 상세히 보여준다. 1장 ‘평범한 내가 상가주택을 짓게 된 이유’에서는 왜 지은이는 아파트가 아닌 상가주택을 택했는지, 어디에 무엇을 지을지 결정해가는 준비 과정을 담았다. 2장 ‘좋은 땅을 찾아내는 방법’에서는 입지 좋은 곳을 찾아 2년간 헤맨 지은이의 이야기와 토지 분석, 예상 수익률 계산에 대해 알아본다. 3장 ‘부지 계약부터 대출 및 잔금까지’에서는 땅 계약과 잔금 전 멸실과 취득세 중과 문제, 사업자등록 종류와 신청 방법, 대출 등에 대해 살펴본다. 4장 ‘설계 및 시공사 선정’에서는 설계의 중요성, 최대한 면적을 넓게 쓰는 방법, 시공사 선정에서 계약까지의 과정을 알아본다. 5장 ‘철거 및 사전절차’에서는 지적측량, 해체, 착공, 공사감리 선정에 필요한 내용을 살펴본다. 6장 ‘건물 시공과 외장재 공사’에서는 기초공사와 골조공사의 순서, 외장재의 중요성, 창호를 비롯한 미관을 좌우하는 요소들에 대해 알아본다. 7장 ‘남다른 건물을 만드는 내부 인테리어’에서는 기본 내장재 고르는 팁, 조명, 옵션 가구와 가전, 화장실과 복도 인테리어 등 건축주들이 빠뜨리기 쉬운 숨은 디테일을 지은이와 함께 살펴본다. 8장 ‘사용승인 및 하자 점검’에서는 사용승인 신청과 준공 전 하자 점검, 비용 정리 등 건축주에게 필요한 실용적인 정보를 담았다. 마지막 9장 ‘실제 수익을 내보자’에서는 임대와 건물 관리를 위한 작업 등 초보 건축주가 꼭 알고 싶은 정보를 유용하게 정리했다. 뿐만 아니라 곳곳에 ‘실전 건축’ 코너를 마련해 지은이의 다양한 신축 경험은 물론 셀프로 진행하는 건물명실등기 방법 등 실전에서 유용한 살아 숨 쉬는 정보를 만나볼 수 있다.

프롤로그 5급공무원을그만두었습니다 5

1장. 평범한 내가 상가주택을 짓게 된 이유
왜 아파트가 아닌 상가주택이었을까 12
신축의 목적을 분명히 하자 16
어디에 지을까 19
무엇을 지을까 24
[실전 건축] 나의 상가주택 신축 타임라인 28

2장. 좋은 땅을 찾아내는 방법
입지 좋은 곳을 찾아 2년간 방황하다 32
토지 분석 잘하려면 이 정도는 알아두자 39
내 손으로 직접 토지를 분석해보자 52
[실전 건축] 후보 지역을 하나씩 분석해보자 58
가설계로 예상 수익률을 계산해보자 62
[실전 건축] 최종 선택한 땅의 수익성은? 67

3장. 부지 계약부터 대출 및 잔금까지
드디어 땅을 계약했다 74
[실전 건축] 잔금 전 멸실과 취득세 중과 문제 80
사업자등록은 뭘로 할까 85
사업자등록 신청하는 방법 94
레버리지의 마법, 대출 받아 활용하기 98

4장. 설계 및 시공사 선정
설계만 잘해도 절반은 성공이다 106
사소하지만 고려해야 할 것들 112
같은 면적도 최대한 넓게 쓰는 방법 123
[실전 건축] 반지하, 넣을 것인가 말 것인가 126
시공사만 잘 골라도 10년 안 늙을 수 있다 130
시공사 계약서는 어떻게 쓰나 139

5장. 철거 및 사전절차
본격적인 공사의 시작 ‘지적측량’ 146
해체(철거)하기 151
착공 허가 절차 및 공사감리 선정 156
[실전 건축] 셀프로 건물멸실등기를 해보자 160

6장. 건물 시공과 외장재 공사
기초공사와 골조공사의 순서 166
그 밖에 신경 써야 할 부분들 173
[실전 건축] 현장소장님의 중요성 177
건물의 첫인상을 결정하는 외장재 179
기능성과 심미성이 모두 중요한 창호 186
사소하지만 미관을 좌우하는 것들 193

7장. 남다른 건물을 만드는 내부 인테리어
어떤 공간을 만들 것인가 200
기본 내장재 고르기 203
조명을 잘 쓰면 분위기가 살아난다 206
작아도 깔끔한 화장실 인테리어 211
임대용 옵션가구 및 옵션가전 넣기 214
의외로 눈길을 사로잡는 복도 인테리어 220

8장. 사용승인 및 하자 점검
사용승인 신청하기 226
준공 전 하자 점검 229
준공을 위해 준비할 것들 233
얼마의 비용이 들었는지 정리해보자 235

9장. 실제 수익을 내보자
두근두근 임대를 위한 작업들 242
건물 관리를 위한 작업들 248
직접 지어 임대해본 후 알게 된 것들 252
[실전 건축] 임대를 하더라도 매도할 때를 고려하자 257

에필로그 그래서 지금 행복하냐고요? 260

상가주택을 짓기로 한 첫 번째 이유는 규제를 벗어난 부동산 투자를 하기 위해서입니다. 규제를 벗어난다고 하면 솔깃하시죠? 엄밀히 말하면, 이것도 주택이기 때문에 부동산 규제가 없을 수는 없지만, 주택을 신축하고 판매하는 것은 ‘사업’으로 보기 때문에 보통의 부동산 투자보다는 규제가 약합니다. 주택을 사업상 재고자산으로 보는 것이죠.
우선 ‘주택신축판매업’ 사업자를 내면 다주택자도 구옥 취득 시 취득세 중과를 받지 않습니다. 일정 기간 내에 팔면 그전까지 종부세도 부과되지 않습니다. 이 기간 동안은 주택 수에도 포함되지 않습니다.
민약 팔지 않고 가져간다면 ‘건설임대사업자’를 내면 됩니다. 건설임대사업자를 내면 10년 동안 팔 수 없지만, 그 기간 동안 종부세 합산 배제가 가능합니다. 재산세 감면, 양도소득세 중과 배제 혜택도 있습니다. 이처럼 수익형 주택 신축은 부동산 투자에 있어 걸림돌이 되는 취득세, 보유세, 양도세에 대한 혜택을 받을 수 있기에 매력적인 투자 분야가 아닐 수 없습니다.
-p. 13

가설계를 받으려면 건축사사무소에 연락해서 가설계를 부탁하면 됩니다. 그런데 건축가로서는 가설계에도 법률 검토 등 자신의 시간과 에너지가 많이 들어가기 때문에 가설계는 안 한다는 곳도 있고, 본설계를 맡기는 전제로 가설계를 해주는 곳도 있습니다. 가설계에 돈을 받는 경우도 있고, 안 받는 경우도 있고요.
돈을 지불하더라도 가설계는 꼭 해보고 땅을 구입하는 것이 좋다고 생각하지만, 유명한 건축사사무소는 가설계를 안 하는 경우도 많이 있습니다. 이 경우에는 내가 건축사사무소가 마음에 들어 설계를 맡기고 싶은데 이 땅을 사도 좋을지 봐달라고 하시면 가설계까지는 아니더라도 간략하게 검토해주실 수도 있을 것입니다. 실제 제가 강연을 들어본 유명 건축사사무소들도 이렇게 하고 있었고요.
-p. 64

시공사가 믿을 만하고 커뮤니케이션이 잘되는지가 가장 중요한 사항이라고 생각됩니다. 이런 곳을 고르기 위해서는 이미 그 시공사에게 건물을 지은 건축주의 말을 들어보는 것이 도움이 됩니다. 저희 시공사 건물을 지은 건축주를 만나봤는데 시공사 및 현장 소장님 칭찬을 많이 하시더라고요. 시공사 대표님을 만나 직접 이러저러한 이야기를 나눠보면 나와 성향이 맞는 시공사인지를 파악할 수 있습니다.
또 하나 중요한 것은 시공사가 내가 원하는 디자인, 디테일을 해줄 수 있는가입니다. 그 시공사가 지은 건물을 여러 곳 가보시면 판단이 설 것입니다. 결론적으로 저는 시공사 때문에 속 썩은 적이 단 한 번도 없습니다. 오히려 다음 작업도 이 시공사와 하고 싶습니다. 직원 수도 시공 규모도 작은 시공사였지만, 유명한 건축가와 작업도 많이 했고, 디테일이 상당히 좋았습니다. 안 되는 것은 처음부터 안 된다고 확실하게 말씀하셨고, 진행 중에는 필요할 때마다 함께 회의를 해가며 결정사항을 미리 정하고 시공 과정에 제가 신경 쓰지 않아도 최대한 일이 잘 풀리도록 신경을 많이 써주셨습니다.
-p. 137


“아니 왜 직접 조명 계획을 하느라 고생이세요?”라고 의문을 가지실 수도 있겠죠? 건축주가 직접 살 집을 짓는 경우라면 설계를 비싼 돈 주고 몇 개월에 걸쳐 할 것이고 이 경우 실시설계에 조명 계획이 들어가 있거나, 건축가가 조명 계획에 더 신경을 쓸 수도 있겠지만, 다중주택, 다가구주택 같은 작은 수익형 주택의 경우 설계 기간이 짧아 이런 세부적인 부분까지는 설계 때 생각할 여유가 없고, 보통은 조명에 크게 신경 쓰지 않습니다.
또한 시공사의 견적상에는 아주 기본적인 조명으로 견적이 들어가 있습니다. 따라서 건축주가 특별히 조명에 신경을 쓰지 않으면 시공사가 평소 시공하는 대로 조명이 들어가게 됩니다. 그러나 조명은 인테리어의 꽃이라고 생각하기에 저는 수익형 주택이라도 조명 계획을 하고 시공사에 제안을 해보고 싶었습니다.
-p. 206