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전직 공무원, 현직 공인중개사의
부동산과 인생 이야기

자본주의 사회의 일원으로 살기 위해서는 부동산을 모르고서는 돈에서 절대 자유로울 수 없다. 현대 자본주의 사회를 살아가는 대한민국 사람이 부동산을 모른다는 것은 문맹인과 다름이 없다. 부동산을 알아야 돈으로부터 일어나는 괴로움을 알아차리고 자유로울 수 있다. 그렇기 때문에 반드시 부동산 공부를 해야 한다. 부동산 공부를 해야 돈(자본)을 알고, 돈(자본)을 가져봐야 세상을 알 수 있다. 그렇게 세상을 관조하며 내려다보고, 관찰할 수 있을 때, 인간관계에 일어나는 괴로움도 미리 알아차리고, 그 원인을 제거하고, 피할 수 있다.

저자는 공무원으로 재직하는 20년 동안 세상사 돌아가는 것에 무심했지만, 부동산을 알고 난 뒤에야 세상이 눈에 들어왔고, 부동산 공부를 한 뒤에서야 인생을 어떻게 살아야 할 것인가에 대해 진지하게 생각해보게 되었다고 한다. 인생과 세상을 공부해서 깨우쳐야 한다. 인생이란 혼자서 짊어지고 가는 외롭고 긴 여정이기에 나 자신을 믿고, 나 자신에게 기대고 의지하며 뚜벅뚜벅 나아가야 한다. 그러다 보면 어느덧 홀로 우뚝 선 자신의 인생을 발견하게 될 것이다.

부동산을 공부해야 세상을 알 수 있다!

우리는 인생을 살며 수많은 선택의 순간을 맞이한다. 그중 가장 큰 선택의 순간이 부동산을 취득하는 것이다. 그리고 또 한 번의 선택의 순간은 부동산을 매도하는 것이다. 부동산은 대한민국 국민의 자산 중 대부분을 차지하고 있다. 게다가 의식주의 하나로 전세(월세)로 임차하든지, 매매로 취득하든지 반드시 선택해야 하는 필수재다. 우리는 살아가면서 수많은 선택을 하지만, 부동산은 선택하는 시기, 타이밍이 가장 중요하다. 매수 타이밍을 잘 포착해야, 즉 값싸게 매수해야 부동산을 유지, 관리하기도 쉽고, 여유 있게 매도 타이밍도 볼 수 있는 눈을 가지게 된다. 가장 저렴한 가격, 그리고 최적기(주택취득 시 양도세 감면 특례조항 신설)에 부동산을 매수하는 것이 인생의 향방을 가른다. 이런 부동산을 우리가 어떻게 공부하지 않을 수 있을까?

부동산 투자는 반드시 경험으로 쌓아가야만 하는 실전이다. 부동산 투자는 어떤 시기에 어떠한 가격에 매수했느냐가 최우선 전제가 되어야 한다. 부동산 투자는 외롭고, 또 힘든 인내의 시간이다. 부동산 투자로 부를 획득하고 부자가 되는 것은 어느 날 갑자기 이루어지는 것이 아니다. 자그마하지만 한 걸음, 한 걸음 투자한 힘이 모여서, 한꺼번에 폭발적으로 부의 상승이 이루어지는 것이다.

이 책에서는 왜 부동산을 알아야 하는지, 그 근본적인 목적과 저자의 부동산 투자와 인생 경험을 통해 현명한 투자 방법을 알아본다. 또한 투자 시, 주의해야 할 점과 알아두면 좋은 사항, 그리고 부동산 세금과 법률분쟁 대응방안도 다루고 있다. 이 책을 통해 인생과 부동산의 공식을 깨달아 보다 잘사는 방법을 터득해보자.

PROLOGUE ㆍ 004

PART 01 전세보증금 4,000만 원에서 95억 원 건물 매도까지
01. 전세보증금 4,000만 원이 21년 후 건물 매도금 95억 원이 되다 ㆍ 016
02. 첫 건물을 매수하다 - 마포 상가주택 매수기 ㆍ 020
03. 아파트에서 본격적으로 건물로 갈아타기 - 영등포 건물 매수기 ㆍ 025
04. 작은 투자의 힘이 누적되어 비로소 부자가 된다 ㆍ 033

PART 02 왜 부동산을 알아야 하는가?
01. 부동산을 알아야 법을 알고 법을 알아야 세상을 안다 ㆍ 036
02. 부동산 정책이 곧 정치다 ㆍ 039
03. 부동산을 알아야 인생 홀로서기를 할 수 있다 ㆍ 041

PART 03 부동산을 공부해야 세상을 알 수 있다 1
01. 부동산 투자는 반드시 아파트로 시작하라! ㆍ 044
02. 부동산 레버리지의 힘, 대출 없는 부자는 없다 ㆍ 051
03. 상가 건물, 꼬마빌딩 보는 법 ㆍ 054
04. 건물의 수익률 관리와 매수 · 매도 타이밍 ㆍ 059
05. 꼬마빌딩(상업용 건물)과 대출 ㆍ 067
06. 건물 신축 시 반드시 대출받아야 하는 이유 ㆍ 071
07. 상가 투자 시 알아야 할 임대료와 권리금 ㆍ 074
08. 구분상가 투자의 위험성 ㆍ 078

PART 04 부동산을 공부해야 세상을 알 수 있다 2
01. 전세와 월세 사이 경계에서 ㆍ 086
02. 은퇴 준비는 아파트보다 건물이다 ㆍ 092
03. 재건축 · 재개발과 용적률 ㆍ 095
04. 부동산은 무조건 싸게 사서 비싸게 파는 것이다 ㆍ 101
05. 부동산 최고수는 누구인가? ㆍ 104
06. 아파트 투자는 부동산 부자의 첫걸음 - “부채 포함 총자산을 키우세요” ㆍ 108
07. 전세제도의 위험성과 부동산 공부 ㆍ 114
08. 상가 임차인 명도 문제와 대안 ㆍ 116

PART 05 퇴직 전 공무원으로 본 세상과 인생 이야기
01. 부동산 유치권과 점유권 쟁탈 ㆍ 122
02. 소액 고리대출 대부업자의 형사고소장 ㆍ 125
03. 유치권과 소유권 ㆍ 128
04. 아파트 경비원과 귀금속 그리고 아파트 집주인 ㆍ 130
05. 부동산 투자 동업이 가져온 비극 ㆍ 132
06. 돈거래와 부동산 소유권 ㆍ 135

PART 06 퇴직 후 공인중개사로 본 세상과 인생 이야기
01. 공인중개사와 무자격 부동산 중개업자 ㆍ 140
02. 회사 퇴직과 세상의 변화 - 내 주변에서 사라지는 것 ㆍ 143
03. 60대가 되기 전, 50대의 다짐 ㆍ 146
04. 부동산 뉴스의 신뢰성 ㆍ 149
05. 부동산 매도의 어려움과 공인중개사 ㆍ 152
06. 퇴직 후 인간관계의 정답은 세금계산서다 ㆍ 157
07. 권력과 돈 자랑이 독이 되어 돌아온다 ㆍ 160
08. 출세와 명예욕 ㆍ 163
09. 부자의 길 ㆍ 166

PART 07 부동산 투자, 몇 가지 소고
01. 전세보증금 반환과 대출 ㆍ 170
02. 부동산 개발면적의 확보 - 대지면적 주거지역 90평, 상업지역 60평 6ｍ 이상 도로 불변의 법칙 ㆍ 173
03. 부동산 시장 하락기에는 매수보다 매도다 ㆍ 177
04. 부동산 매매가격을 협상하는 매도인의 마음가짐 ㆍ 181
05. 임차권 등기 급증에 대한 소고 - 법률 지식 부족, 대화와 타협이 부재한 사회현상 ㆍ 184
06. 부동산 거래절벽과 부동산 투자 ㆍ 187
07. 공인중개사 자격증과 부동산 투자의 상관관계 ㆍ 191
08. 그린벨트(개발제한구역) 투자 ㆍ 193
09. 아파트 짓는다며 자기 땅 하나 없는 시행사업자 ㆍ 198

PART 08 부동산 세금 관련 쟁점 6가지
01. 상가 임차인 명도비, 세금과 비용 처리 ㆍ 204
02. 상가 1억 원 이상 고액보증금, 간주임대료 부가세 계산 ㆍ 209
03. 건물분 부가세 포괄 양도양수 예시 - 부가세 특약사항 ㆍ 214
04. 아파트 매도 예상 양도세 초과와 장기보유특별공제 ㆍ 219
05. 건물 해체 멸실 시 건물분 부가세 다툼 문제와 해결방안 ㆍ 222
06. 법인주택 근생전환 시 세금 정리 ㆍ 227

PART 09 나를 지키는, 나 홀로 하는 법률분쟁 대응방안
01. 내용증명은 카카오톡이나 휴대전화 문자 메시지로 ㆍ 232
02. 계약서의 중요성과 계약서 공증에 대한 착각 ㆍ 236
03. 경찰 고소장 접수 팁 ㆍ 240
04. 한 번에 끝내는 지급명령 청구 ㆍ 243
05. 소송 전 가압류 보전 처분 - 가장 강력한 채권자의 채권 확보 수단 ㆍ 245
06. 나 홀로 소송이 최선이다 ㆍ 250
07. 법률 분쟁과 변호사 선임 문제 ㆍ 253
08. 돈 관련 분쟁과 가장 신속한 대응방안 ㆍ 257

EPILOGUE ㆍ 260

상업용 건물을 사는 것은 건물이 아니라 건물이 포장된 땅을 사는 것입니다. 땅은 용도지역이 뭐냐, 용적률이 얼마냐에 따라 가치가 결정됩니다. 신축 혹은 리모델링으로 구축 건물을 탈바꿈시키는 것도 용적률의 근원적인 한계가 있기에 임대료에 바탕을 둔 수익률에 따라 건물의 가치를 따질 수밖에 없습니다.
-p. 27

부동산은 근본이 땅입니다. 부동산 투자는 땅에 투자하는 것이라고 해도 과언이 아닙니다. 그래서 필자는 땅을 딛고 있는 건물을 사야 한다고 줄곧 말씀드리는 것입니다. 구분상가는 온전한 내 땅이 없기에 온전한 사용수익권을 행사하기 힘듭니다. 소유주가 직접 운영한다고 마음먹고 매수해야 적정가가 눈에 들어옵니다. 수익률을 맞춰서 매매가 격을 맞춘 상가를 매수하면 장사하는 임대인이 됩니다.
-p.83

기억하십시오. 재개발·재건축과 같은 공동개발보다 단독개발이 정답입니다. 재개발·재건축은 동업하는 부동산 시행사업입니다. 단독으로 혼자서는 아무것도 할 수 없습니다. 나이 들어 노후에는 편히 잘 살아야지요. 왜 남에게 내 재산을 위탁합니까? 자신의 땅을 단독개발해서 마음대로 살아야지요.
-p. 97

임차인 명도도 결국은 사람이 하는 것입니다. 부동산을 매매하려고 하면, 적은 돈에 연연해서는 큰돈을 벌 수 없습니다. 월세 100만 원을 받을 바에야 그냥 공실로 내버려두는 것이 낫습니다. 100만 원 월세를 받으려다 명도비가 몇천만 원이나 깨집니다. 과감히 적은 돈은 던지고, 큰돈을 취해야 합니다. 민사분쟁은 소송으로 가면 돈은 돈대로 들어가고, 해결은 되지 않고, 몸과 마음도 피폐해집니다. 당사자의 동의와 합의가 최선입니다.
-p. 118

매도 타이밍은 부동산 시장 상승기 중 머리꼭지가 아닌 어깨입니다. 어깨에서 팔아야 합니다. 어깨를 넘어서는 순간 거래량은 간헐적으로 터져 나오며, 순식간에 매수 심리가 얼어붙고 거래량이 급감합니다. 부동산 소유자도 매도 결심이 서면 결국 공인중개사와 똑같은 위치입니다. 2022년과 2023년 서울 15억 원 이상 아파트 단지 내 부동산 중개 사무소들은 과연 얼마나 계약서를 작성했을까요?
-p. 153

결론적으로 부동산 투자의 최종 종착지는 건물주입니다. 강남 건물주이든, 강북 건물주이든 서울 도심지 역세권 건물주가 되어야 합니다. 이 건물이 과연 적정가인지 스스로 판단할 능력이 있어야 합니다. 남들이 수익률 높다고, 리모델링이 번쩍인다고, 강남 건물이라고 덥석 물어 버리는 우를 범하지 마셔야 합니다. 건물 매수 시는 반드시 대지면적과 도로를 꼭 챙겨봐야 합니다. 다시 한번 강조해드렸습니다.
-p. 176

퇴직 후 바깥세상으로 나와서 사람들을 접해보며 제일 놀란 것은 많은 분이 부동산과 관련된 법을 너무나 모른다는 것입니다. 수억 원, 수십억 원에 달하는 부동산을 매수하려는 분들이 계약과 관련된 법률, 특히 민법총칙이라도 읽어보거나 법률행위에 대해 해석할 줄 아는 사람이 드물다는 사실입니다. 변호사를 선임하든, 공인중개사가 중개해서 계약서를 작성하든, 당사자가 기본적인 법률 상식을 갖춰야만 내 권리를 찾을 수 있습니다. 민법총칙은 최소한으로 공부해야만 부동산 취득 후 처분 전까지 내 소유재산을 지켜낼 수 있습니다.
-p. 188

부동산 소유권 없는 사람과는 돈거래 하지 마십시오. 돈과 관련해서나 자신 외에 다른 이들과 함께 무엇을 하려고 하지 마십시오. 국가기관을 상대로 하는 소송 외에 돈과 관련해서 집단소송은 큰 의미가 없다는 것을 기억하십시오. 법적 다툼과 소송은 적용법조와 법률사실 한 구절에 결판이 납니다.
-p. 256