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수익이 나는 부동산에 투자하기 위해
반드시 알아야 할 모든 것!

부동산 투자는 가장 일반적인 재테크 방법이지만, 시장 상황이나 정부 정책이 달라짐에 따라 많은 변수가 생긴다. 월급 상승률을 훨씬 뛰어넘는 가격 상승으로 일반 직장인들이 은행에 빚을 내지 않고 부동산을 구매한다는 것은 하늘의 별따기와 같다. 하지만 부동산 시장에 대한 정보를 꾸준히 공부하고 자기 상황에 맞는 투자 방법을 배워나간다면 조금은 쉽게 부동산 투자에 접근할 수 있다. 이 책은 오랫동안 〈머니투데이〉 기자로 활동해온 저자가 부동산 투자 초보자와 일반인들에게 부동산 시장을 어떻게 바라봐야 하는지 그리고 그 속에서 어떤 방법으로 부동산 투자를 해야 하는지를 이해하기 쉽게 풀어낸 책이다. 2024~2025년 사이에 변화되거나 추가되는 부동산 정책이나 법령 및 이슈들을 발빠르게 담아 가장 빠른 시일 안에 수익이 나는 부동산을 찾을 수 있도록 돕는다. 먼저 윤석열 정부 출범 이후 부동산 규제 완화 바람을 타고 재건축 규제 3종 세트인 안전진단, 분양가상한제, 재건축 분담금 규제가 단계적으로 풀리고 있는 현 상황을 진단하고, 각자의 재무상황에서 어떤 부동산 투자 전략을 짜야 할지를 상세히 알려준다.

그리고 일반인들이 놓치기 쉬운 확인 사항에 대해서도 짚어준다. 예를 들어 재건축 아파트를 매수할 때는 반드시 용적률과 대지지분을 확인해야 한다든지, 부동산 소식에 귀를 기울이고 있다가 자신만의 투자 타이밍을 잡는 방법도 제시한다. 대출 규제를 활용하는 법, 집값이 오르거나 내리거나 상관없이 청약 통장을 반드시 만들어야 하는 이유, 부동산 소유자들이 알아야 할 부동산 세금과 전세제도에 대한 모든 것, 부동산과 금리인상과의 특별한 관계 등을 설명해주고 있다. 2019년 하반기부터 현재까지, 대한민국 부동산 시장은 그야말로 '격변기'를 겪어왔다. 저자는 부동산과 금융전문 기자로 정책과 시장을 다루는 한복판에 있으면서 단순한 투자 정보, 지식 전달 수준을 넘어 배경, 이유, 전망까지 입체적으로 전한다. 현장의 경험을 살려 부동산 시장에서 시시각각 벌어지는 사례도 되도록 풍부하게 담았다. 이 친절한 안내서가 당신을 부동산 투자 성공으로 이끄는 출발점이 될 것이다.

최신 부동산 7대 트렌드로 보는
재무상황별, 세대별, 가구별 부동산 투자 공략법

이 책은 부동산의 7가지 최신 트렌드에 관해 다루고 있다. 트렌드 1 ‘앞으로 5년, 재건축이 뜰 수밖에 없다’에서는 앞으로 수년간 부동산 투자의 키워드가 될 재건축에 대해 살펴본다. 윤석열 정부 들어 부동산 규제가 대부분 풀렸으며, 그중 재건축 규제완화가 가장 체감도가 높고 대상 지역도 광범위하다고 설명한다. 재건축 투자 전망과 유의점, 전략에 대해서도 제시하고 있다. 트렌드 2 ‘빗장 풀린 대출 규제, 이렇게 활용하라’에서는 대출규제에 대해 알아본다. 대출규제 역시 현 정부 들어 파격적으로 달라진 부분이다. 올 하반기 이후 금리인하 가능성이 높은 가운데 완화된 대출규제를 어떻게 활용할지가 투자 성패의 관건이 될 수 있다고 진단한다. 트렌드 3 ‘집값이 오르든 내리든 청약은 옳다’에서는 청약제도에 대해 살펴본다. 청약제도는 집값의 등락과 무관하게 기대 수익률이 가장 높은 투자 방식으로 알려졌지만, 정권별로 자주 변화해 투자자별 상황에 따른 청약 전략을 수립해야 한다고 제안한다. 트렌드 4 ‘부동산 세금, 두려워할 필요가 없다’에서는 부동산 세금과 관련한 지식을 풀어놓는다. 부동산 매수/보유/매도 시점마다 따라붙는 세금은 투자 수익률을 결정하는, 결코 무시할 수 없는 비용이다. 다만 과거 대비 세금이 많이 줄어든 것은 사실이고, 이제 “세금 무서워 투자 못한다”는 말은 성립이 안 되는 시기가 도래했다. 다주택자 기준마저 2채에서 3채로 바뀐 상황에서, 복잡하지만 꼭 알아야 하는 세금을 투자 시점별로 알아본다. 트렌드 5 ‘매매시장보다 전세시장을 먼저 보자’에서는 전세제도에 대해 설명한다. 부동산 투자를 할 때는 집값 시세뿐 아니라 전셋값을 잘 봐야 한다. 집은 투자 수단이기도 하지만 거주 공간이기도 하기 때문이다. 그만큼 사용가치가 중요한데 그것을 보여주는 숫자가 바로 전세가격이다. 집주인이 반드시 알아야 할 상식인 2020년 7월 도입한 ‘임대차 3법’에 대해서 면밀하게 다룬다. 트렌드 6 ‘혼돈의 부동산 시장, 투자 안목을 가져라’에서는 집값 변곡점에서는 투자 타이밍을 포착하기가 신의 영역에 해당할 만큼 절대적으로 불가능하다고 진단한다. 그에 따른 자기만의 확실한 투자 전략이 요구되며, 초양극화로 가고 있는 현재의 시장 흐름을 반영해 투자 안목에 대한 중요성을 강조한다. 트렌드 7 ‘집값의 향방은 5대 변수에 달려 있다’에서는 부동산 시장의 변동성을 활용할 수 있다면, 부동산 시장에 영향을 미치는 주요한 요인을 파악하고, 그것들의 상호작용을 통해 미래를 전망할 수 있다고 본다. 집값의 등락에 깊숙하게 관여하는 5가지 변수인 금리, 주택공급, 부동산 정책, 교통(GTX)에 대해서도 자세히 짚어본다.

지은이의 말 _ 부동산 투자 성공의 비결은 적극적인 관심입니다

트렌드 1 앞으로 5년, 재건축이 뜰 수밖에 없다
재건축이 뜰 수밖에 없는 두 가지 이유
재건축의 첫 단추, 안전진단 완화 시작되었다
1인당 3억 원씩 내라? 재초환 환수금 깎는다
달라지는 분양가상한제, 로또 청약 사라지나?
재건축 아파트 실전투자, 꼭 확인해야 할 3가지
재건축 투자를 잘못하면 현금청산 대상이 될 수 있다
토지거래허가제, 무주택자에겐 기회다
규제 완화 반사효과, 한 달 만에 4억 원 뛴 아파트

트렌드 2 빗장 풀린 대출 규제, 이렇게 활용하라
월급 15년이나 모아야 살 수 있는 집
확 풀린 대출 규제 ①: 내 대출한도 얼마까지 늘었을까
확 풀린 대출 규제 ②: 족쇄 풀린 15억 아파트와 다주택자
DSR 강화된다는데 DSR이 뭐지?
신혼부부와 사회 초년생을 위한 대출 꿀팁 3가지
1년 새 두 배 오른 금리, 대출 전략 다시 짜라
고정금리 연 2% 받은 영끌족은 웃었다
대출자들이 꼭 알아야 하는 부동산 규제지역

트렌드 3 집값이 오르든 내리든 청약은 옳다
집값이 올라도 떨어져도 언제나 ‘옳은’ 주택청약
청약통장, 지금 당장 만들자
달라진 청약제도에 따라 젊으면 추첨제, 나이 들면 가점제
한 번밖에 쓸 수 없는 청약통장, 신중하게 사용하자
‘묻지 마’ 청약은 위험하니 공부하고 또 공부하자
이런 청약도 있다 ‘줍줍’과 사전청약
전매제한과 실거주 의무 완화, 부활하는 분양권 시장

트렌드 4 부동산 세금, 두려워할 필요가 없다
굳이 세금 때문에 부동산 투자를 꺼릴 이유는 없다
1주택자의 경우에는 보유세가 무섭지 않다
18억 원짜리 마포 아파트, 종부세 없다
시세만 보지 말고 공시가격을 체크하자
양도세를 제대로 알아야 부동산 투자에 성공한다
다주택자의 부동산 세금 폭탄, 피해갈 방법은 있다

트렌드 5 매매시장보다 전세시장을 먼저 보자
전세시장 동향, 집주인이 더 잘 알아야 한다
전월세시장을 뒤흔든 임대차 3법
아래층은 5억 원, 위층은 8억 원! 이상한 은마 전세가격
임대차 3법을 모르면 집 사고도 2년간 못 들어간다
집주인 실거주 의무가 풀리는 분양가상한제 아파트
착한 집주인은 양도세 내지 마세요!
공시가격 1억 원 아파트를 노린 갭투자 원정대 열풍

트렌드 6 혼돈의 부동산 시장, 투자 안목을 가져라
집값은 어떻게 될까? 열정과 냉정 사이
부동산 투자, 5년 후를 내다보자
재건축은 다 좋다? 희비 엇갈린 분당, 일산, 평촌
초양극화 시대, 지방 부동산의 옥석 가리기
갭투자자와 영끌족, 고금리 시대에 살아남기

트렌드 7 집값의 향방은 5대 변수에 달려 있다
롤러코스터 타는 시장, 집값은 왜?
변수 ①금리: 집값 변곡점과 금리 전망
변수 ②주택공급: 천국과 지옥 오간 세종시
변수 ③부동산 정책: 규제를 다 풀어버린 윤석열 정부
변수 ④인구: 폭발적으로 늘어난 1인 가구
변수 ⑤교통: GTX 따라 울고 웃는 집값

부록 1 _ 역대 정부의 부동산 정책
부족 2 _ 부동산 용어설명

가장 파격적으로 달라진 점은 안전진단 심사를 통과하지 않더라도 재건축 절차를 시작할 수 있도록 한 것입니다. 준공 30년만 지나면 재건축 사업에 착수할 수 있도록 허용하고 재건축조합 설립 시기도 당겼습니다. 이른바 ‘재건축 패스트트랙’을 윤석열 정부가 2024년 초에 발표한 것입니다. 이렇게 되면 재건축 사업 기간이 최대 3년 단축될 거라고 정부는 예측했습니다. p.25

서울 도심 내 개발 예정지에 전격적으로 지정된 토지거래허가제의 영향력은 예상보다 큽니다. 대표적으로 서울 송파구 잠실동의 수만 가구가 밀집한 ‘엘리트’ 아파트 집값에 영향을 줬습니다. ‘엘리트’는 잠실동 일대의 잠실엘스, 리센츠, 트리지움 3개 단지를 묶어서 부르는 별칭인데요, 이 지역은 지하철 2호선과 9호선을 낀 초역세권에 한강이 가깝고 놀이공원, 병원, 대치동 학원가에 대한 접근성이 좋아 투자 수요와 전세 수요가 꾸준한 곳입니다. 그런데 잠실 마이스 사업 계획 발표 직후 이 일대는 토지거래허가구역으로 묶였습니다. 전세를 낀 매매인 갭투자가 원천 차단되고 실수요자만 아파트를 매매할 수 있습니다. 이에 따라 초대형 개발 호재에도 잠실 아파트값은 단기 과열되지 않았습니다. 갭투자가 원천 차단되었기 때문에 2022년 하반기 이후 집값 조정기에는 집값이 평균보다 큰 폭으로 하락했습니다. pp.64-65

사람마다 집값 수준에 대한 평가는 다를 수 있지만 나라별로 비교하는 표준 지표가 있는데요, 바로 ‘소득 증가율 대비 집값 상승률’ 지표입니다. 구체적으로 소득대비 주택가격 배수(PIR)로 나타낼 수 있습니다. 연봉 대비 집값이 어느 정도인지를 보여주는 통계지요. PIR은 해마다 국토교통부가 국토연구원에 의뢰해서 공식적으로 통계를 낸 뒤 발표합니다. 2020년 7~12월 표본 5만 1,000가구를 대상으로 국토연구원이 실시한 2020년 주거실태조사에 따르면, 자가 가구의 연소득 대비 주택가격 배수(PIR)는 수도권이 8배를 기록했습니다. 즉 월급을 한 푼도 쓰지 않고 꼬박꼬박 모아 수도권 집을 사려면 8년이 소요된다는 의미입니다. p.77

집값 상승률이 소득 증가율을 압도하는 상황에서 주택을 매수하는 현실적 방법은 2가지입니다. 대출을 받아서 투자하거나 전세를 낀 매매, 즉 갭투자를 하는 방법이죠. 실제로 통계를 보면 주택가격이 가파르게 상승한 2020년 이후로 갭투자가 급증했습니다. 같은 기간에 가계대출도 폭발적으로 늘었습니다. 2020년 전후 갭투자는 부동산 투자자에게 보편적인 투자 방식이 되었습니다. 집값이 10억 원인데 전세가격이 8억 원이라면, 2억 원만 있으면 매수가 가능하기 때문입니다. 집주인 되는 것(2억 원)이 세입자가 되는 것(8억 원)보다 돈이 덜 드는 투자 방식입니다. 임대차시장에서 전세 선호 현상이 뚜렷한 우리나라에서만 가능한 독특한 부동산 투자 방식이지요. p.79

집값 하락기에도 아파트 청약은 안전한 투자방법입니다. 분양가격이 주변 시세보다 저렴한 편이기 때문에 집값 하락에 따른 타격이 상대적으로 덜하죠. 분양가상한제가 적용된 아파트라면 집값이 시세 대비 20%가량 떨어져도 투자자는 손해를 보지 않습니다. 본인이 만족할 만한 수준의 수익률이 아니라면 거주 만족도가 높은 새 아파트에서 거주하다가 적절한 타이밍에 매도해도 되므로 선택지가 좀 더 다양합니다. pp.132-133

청약통장을 만들어 아파트 청약에 도전하기로 했다면 당첨 가능성이 높은 청약 1순위 조건도 알고 있어야 합니다. 기본적으로 만 19세 이상이어야 하고, 본인 포함해 함께 사는 세대원 모두 무주택자여야 합니다. 국민주택(전용 85m2 이하)의 경우 세대원 모두 과거 5년 이내에 다른 주택 당첨 사실이 없어야 하고, 주택 건설지역 및 인근 거주자여야 1순위로 청약 신청이 가능합니다. 인기가 많은 규제지역(강남 3구와 용산구)이라면 청약통장 최소 가입 기간 2년을 채워야 하며, 납입 횟수는 24회 이상이어야 합니다. 수도권은 청약통장에 가입한 지 1년이 지나야 하고, 12회 이상 납부해야 합니다. 민영주택 1순위는 지역별로, 면적별로 청약통장 예치금 기준이 다른데요, 서울 기준으로 전용 85m2 이하는 예치금이 300만 원 이상은 되어야 합니다. 모든 면적에 도전하려면 좀 더 많은 1,500만 원이 필요합니다. pp.139-140

특히나 2023년 이후 청약제도 개편은 1인 가구에 직접 영향을 줍니다. 혼자 사는 가구는 그동안에는 청약시장에 발조차 들여놓지 못했습니다. ‘부양가족 수가 몇 명이냐’를 따지는 가점제 위주에서는 1인 가구는 소외될 수밖에 없었습니다. 우리나라 1인 가구는 2021년 이후 전체 가구 수의 40%를 웃돕니다. 10가구 중에서 4가구는 1인 가구인 셈이지요. 주민등록인구 통계상 1인 가구가 우리나라의 대표 가구 유형이 되었습니다. 가점제 위주의 청약제도를 추첨제로 바꾼 이유 중 하나가 1인 가구의 ‘급증’이라고 할 수 있습니다. 개편된 청약제도에선 몇 사람이 함께 사느냐를 따지지 않는 추첨 물량이 대폭 확대되었기 때문에 1인 가구도 청약으로 부동산 투자가 가능해졌습니다. p.147

부동산 세금은 부동산 경기와 정부의 정책 방향에 따라서 큰 폭으로 바뀝니다. 대개 보수 정부에서는 부동산 세금을 완화하는 방향으로, 진보 정부에서는 강화하는 방향으로 개편해왔습니다. 윤석열 정부에서 가장 많이 바뀐 부동산 제도 역시 부동산 세제였습니다. ‘부자 세금’이라고 불리는 종부세 과세 대상이 과거 정부 대비 절반 이하로 줄어든 것이 대표적입니다. 부동산 투자자는 대폭 개편된 부동산 세금에 대해 제대로 알아야 기대 수익률을 올릴 수 있습니다. 부동산 세금은 취득세, 보유세, 양도소득세(양도세), 이렇게 3가지로 나뉩니다. 취득세는 집을 살 때, 재산세와 종부세를 합친 보유세는 주택 보유 기간에, 양도세는 집을 팔 때 각각 납부해야 하는 세금입니다. 부동산에 투자하는 순간부터 매도할 때까지 부동산 세금이 매 순간 발생하기 때문에 세금 총액이 얼마냐에 따라서 부동산 투자수익률은 달라집니다. ‘세금=비용’이기 때문입니다. p.179

임대차 3법을 적용하는 임대차계약의 범위도 너무 획일적입니다. 전국 모든 임대차 주택에 같은 기준이 적용됩니다. 이를 지역별로 보증금 상한을 정해놓고 그 금액 이하인 임대차계약에만 임대차 3법을 적용하자는 주장이 제기됩니다. 예컨대 평균 전세가격이 6억 원인 서울 지역이라면 보증금 6억 원 이하 전세에 대해서만 임대차법을 적용해 임차인을 강력하게 보호하자는 견해입니다. 전세가격이 서울보다 저렴한 지방은 평균 보증금이 2억 원 이하라면 2억 원 이하 계약에 대해서만 임차인을 보호하는 법을 적용하는 게 합리적일 수 있습니다. p.261

부동산 투자 방법은 크게 3가지입니다. 자신이 가진 보유현금만으로 투자하거나, 대출을 받거나, 세입자의 전세보증금을 활용해 갭투자하는 방법입니다. 이 가운데 전세를 끼고 주택을 매수하는 갭투자는 2020년 이후에 크게 늘었습니다. 집값이 급등하는 시점에 정부가 대출 규제를 강화하면서 원하는 만큼 대출이 나오지 않았기 때문입니다. 갭투자는 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)이 높을수록 매수자의 자금 부담이 줄어듭니다. 대출처럼 제도권 규제를 받지 않습니다. 보유현금이 부족한 부동산 투자자나 높은 레버리지를 일으키고 싶은 다주택자 등이 갭투자 방식을 선호했습니다. p.263

집값이 최고점 대비 몇 퍼센트 빠졌을 때 매수할지 투자 목표를 정해놓는 것이 좋습니다. ‘바닥이 될 때까지 기다려보자’가 아니라 ‘고점 대비 30% 하락하면 반드시 매수하겠다’는 식의 구체적인 목표가 필요합니다. 그렇지 않으면 바닥만 찾다가 영영 투자 기회를 잡지 못합니다. 만약 아파트 청약에 도전한다면 ‘분양가격이 주변 시세의 20% 이상 낮으면 계약을 하겠다’는 등의 구체적인 기준을 세워야 합니다. p.275

긴 호흡으로 시장을 들여다보면 최근 몇 년간 집값이 올랐다고 계속 오르리라는 보장이 없고, 반대로 집값이 한두 해 하락했다고 계속 떨어진다는 보장도 없습니다. 초저금리 시대가 막을 내렸기 때문에 본인 능력을 고려하지 않고 무리하게 빚을 내서 투자하는 시기는 아닙니다. 하지만 그렇기에 역설적으로 매수할 집을 선택할 수 있는 좋은 타이밍이 왔다고 볼 수 있습니다. 2020~2021년 찍었던 고점 대비 집값이 하락한 시점에 내 투자 목표에 부합하는 매물, 청약 단지를 물색할 기회가 왔기 때문입니다. 집값은 장기적으로 물가상승률을 초과하며 우상향해왔습니다. 집값 변곡점에서는 좋은 매물을 찾는 안목이 중요합니다. pp.279-280

서울 강북권 등 외곽과 수도권 아파트값이 큰 폭의 조정을 받는 상황에서도 강남구, 서초구와 용산구의 아파트값은 신고가를 경신하는 초양극화가 펼쳐졌습니다. 시세 15억 원 초과 아파트 대출 금지 규제가 적용된 2022년에도 강남 3구의 아파트값은 큰 폭의 조정 없이 우상향했습니다. 기준금리 0%대의 초저금리 시대에는 유동성이 모든 집값을 끌어올렸는데요, 단기간 금리가 대폭 올라간 시점에는 ‘옥석’이 가려졌습니다. 즉 오를 곳만 오릅니다. 넘쳐나는 유동성이 모든 집값을 올리는 것이 아니라 좋은 입지, 풍부한 인프라, 뛰어난 학군, 최신 공법의 신축 아파트 등 장점 유무에 따라 집값이 선별적으로 오르는 시기가 본격 도래했습니다. p.285

2020년 이후 우리나라 부동산 시장에서 집값을 올린 주요인은 공급보다는 저금리였다고 보는 게 타당합니다. 물론 이 시기에는 전세계적인 저금리 현상으로 미국도 집값이 많이 올랐습니다. 하지만 한국의 부동산 시장은 더 뜨거웠습니다. 미국은 초장기 고정금리 대출이 대부분이지만 우리는 변동금리 대출이 많습니다. 그래서 다른 나라보다 금리 변화에 민감하게 반응합니다. 초저금리 국면에서 한국의 가계부채 증가 속도가 전 세계적으로 최상위권을 달린 것도 같은 이유에서입니다. p.308

진보정권으로 분류되는 노무현 정부나 문재인 정부에서 택지공급을 가장 많이 하고도 집값 급등으로 힘들었던 이유도 바로 이 때문입니다. 택지를 공급해도 입주까지는 10년이나 걸리기 때문에 집값 안정은 차기 정부 혹은 차차기 정부에서나 가능했습니다. 주택공급은 언제나 ‘시차’를 동반합니다. 김현미 전 국토교통부 장관이 “아파트가 빵이라면 밤새라도 짓겠다”고 말해 비판을 받았는데요, 주택공급은 어쩔 수 없이 ‘시차’를 동반한다는 뜻으로 해석할 수 있습니다. p.319