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부동산 경매 투자,
소박한 종잣돈을 탓하지 말고 초수익 낼 방법을 택하라!

‘빌라에 투자하려고 해도 3천만 원은 있어야 한다는데’, ‘하락장이라는데 부동산 투자는 무슨’, ‘골치 아프게 경매를 어떻게 해’. 돈을 못 버는 사람은 어떻게든 안 되는 이유를 찾아낸다. 그러나 돈을 벌 사람은 어떻게든 버는 방법을 찾아낸다. 돈을 불리고 싶은 의지와 수중에 100만 원 이상의 종잣돈이 있는 사람은 이 책을 읽어보라. 경쟁 없이 소액부터 가능한 초수익 부동산 경매 투자법이 담겨 있다.
이 책의 저자인 유근용 대표와 양진노 대표가 바로 산증인이다. 소액으로 가능한 특수물건 투자와 공동투자를 하며, 셀프소송을 통해 비용은 최소한으로 줄였고 자산과 투자 실력은 키웠다. 이들이 지난 투자를 통해 알게 된 중요한 사실이 있다. 물건을 낙찰받는 것보다 더 중요한 것이 따로 있다는 것이다. 바로 낙찰 이후의 상황을 잘 풀어가는 능력이다. 예기치 못한 갈등을 스스로 풀어내고 문제를 해결할 줄 아는 투자자만이 최소의 경제적ㆍ정신적 비용을 들여 높은 수익을 확정 지을 수 있었다.
이 책은 초수익 경매 투자를 위한 공략집이다. 23건의 경매 사례를 통해 다양한 상황에서의 문제 해결 패턴을 배울 수 있을 뿐만 아니라 낙찰자로서 자신의 재산권을 지키기 위해 반드시 알아야 할 소송의 종류와 그 진행 방식을 파악할 수 있다. 이는 이해관계인들과의 협상에서 주도권을 쥘 수 있으며 협상력 또한 높일 수 있다는 뜻이다. 더 나아가 변호사나 법무사의 도움 없이 필요한 법적 절차를 스스로 능수능란하게 다룰 수 있는 셀프소송의 기술까지 다루고 있다. 이를 고수들이나 할 수 있는 일이라고 생각한다면 오산이다. 초보도 이 책만 있다면 충분히 할 수 있는 일이라는 것을 깨닫게 될 것이다. 부동산 경매는 더 이상 두려운 미지의 세계가 아닌, 법이 보장해주는 약속된 수익의 땅임을 확신할 수 있을 것이다.

셀프소송 아는 특수물건 투자자,
부동산 경매로 돈 불리는 최고의 조합!

고금리 등의 무게를 이기지 못하고 알짜배기 물건이 경매 시장에 쏟아져 나오고 있다. 2024년은 확신을 가지고 경매에 뛰어들어도 좋은 시기다. 하지만 쉬운 물건은 경쟁이 치열하고 가격도 높게 형성되어 경매 투자의 이점을 누리기 어렵다. ‘소외된 곳에 기회가 있다’는 투자의 격언을 기억해보자. 권리관계가 꼬여 있는 이른바 특수물건은 흔히 ‘어렵다’, ‘잘못하면 큰일난다’는 인식하에 많은 투자자로부터 외면받고 있다. 고수만이 할 수 있는 영역이라고 생각된다. 그러나 이것은 사실이 아니다. 초보라도 몇 가지의 문제 해결 패턴을 배운다면 충분히 대응할 수 있다.
7년 차 실전투자자이자 100억대 자산가인 유근용 대표는 지분물건 등의 특수물건 경매에서 인생의 돌파구를 찾았고 현재의 성과를 이뤘다. 투자 초기, 소액의 투자금으로 돈을 벌 수 있는 분야가 바로 특수물건이었기 때문이다. 이는 지금도 변함없다. 적은 종잣돈으로 최고의 투자 성과를 이룰 수 있는 분야가 바로 특수 경매다. 특수물건 투자를 실전에서 부딪치며 배우고 익힌 그가 깨달은 것은 ‘쉬운 특수물건’이 있다는 것이다. 방법을 몰라 어렵고, 번거롭고 복잡해 보일 뿐이지 초보도 충분히 해낼 수 있는 특수물건이 존재한다. 또 투자를 진행하면 할수록 ‘낙찰자가 풀 수 없는 문제는 없다’는 생각과 ‘낙찰자만이 꼬인 권리관계를 해결할 수 있다’는 자부심 그리고 ‘법이 낙찰자의 재산권을 보장해준다’는 믿음을 갖게 되었다. 이에 자신과 같이 경매로 인생을 역전시키고 싶은 진지한 투자자를 위해 그 깨달음과 노하우를 전하고자 이 책을 쓴 것이다.
경매 투자는 낙찰받는 것도 중요하지만 낙찰 이후 문제를 풀어내는 과정이 매우 중요하다. 낙찰 후 반드시 하게 되는 명도와 강제집행, 2명 이상의 공유자가 있는 물건, 내 토지 위에 타인의 건물 등이 있는 경우, 이해관계인과 협의가 되지 않을 때 등 경매 투자에는 해결해야 하는 문제가 생긴다. 법적 절차를 동반하기 쉬운 경매의 특성상 이때마다 법무사 혹은 변호사를 위임하여 해결한다면 수익률은 어떻게 될까?
소액으로 초수익을 내고 싶다면 경매 과정에서 자주 접하게 되는 몇 가지 소송만 잘 알면 된다. 전자소송 사이트에서 셀프로 필요한 소송을 신청하고 협의를 이끌어 내는 방법을 말이다. 사실 경매 투자를 하면서 소송을 끝까지 끌고 가는 경우는 그리 많지 않다. 대부분은 이해관계인을 만나 협의할 수 있는 소통의 장으로 활용하며 협의가 되면 소를 취하하는 경우가 더 많다. 따라서 소송 절차를 활용할 줄 안다는 것은 협상의 주도권을 쥘 수 있다는 뜻이며 협상력을 높일 수 있다는 의미이다. 법학 전공자도 아닌데 가능할까라는 생각이 든다면 이 책을 읽어보길 강력히 추천한다. 실제 사례는 물론이고, 전자소송 사이트를 이용하는 클릭 순서부터 차근차근 알려주니 따라만 하면 된다. 초수익 투자를 위한 강력한 무기를 가지게 될 것이다.


낙찰 후 문제 해결 능력이 곧 초수익 확정의 기술
차근차근 따라 하면 비용이 수익으로 돌아오는 경매 답안지!

이 책은 2부로 나뉘어 있다. 1부에서는 23개의 경매 투자 사례와 돈 버는 투자자들의 인사이트를 확인할 수 있다. 유근용 대표의 투자 경험뿐만 아니라 그의 수강생들의 투자 사례를 함께 실었다. 초보도 충분히 할 수 있고, 하고 있다는 것을 알 수 있을 것이다. 경매 투자자들이 자주 접하는 법적 절차 및 소송의 종류가 제한적인 덕분이다. 인도명령과 강제집행, 공유물분할청구소송, 부당이득반환청구소송, 건물철거소송 등이 그것이다. 이와 관련된 투자 사례를 통해 실전에서 어떤 식으로 협의를 하고 문제를 해결하는지 자세히 들여다볼 수 있을 것이다. 또한 어느 상황에서도 수익을 내는 투자자의 시각과 마인드셋을 배움으로써 경매 투자의 기본을 배울 수 있을 것이다.
2부에서는 셀프소송의 기술을 배운다. 1부의 사례에서 나온 법적 절차들을 스스로 신청하고 진행하는 구체적인 방법을 알아본다. 부동산을 점유하고 있는 자와 협의가 되지 않을 때는 인도명령과 강제집행을 진행해야 한다. 점유자가 해당 물건의 공유자라면 공유물분할청구소송과 부당이득반환청구소송을 제기할 수 있다. 내 토지 위에 타인의 건물 등이 있다면 부당이득반환청구소송과 건물철거소송을 신청할 수 있다. 그런데 만약 이런 절차를 스스로 하지 못해 법무사나 변호사에게 위임을 할 경우를 생각해보자. 소장 작성 비용에서부터 시작하여 진행 과정마다 필요한 문서 작성 비용이 추가된다. 판결 후 집행까지 이어져야 할 경우, 집행을 위한 비용은 따로 청구된다. 하나의 물건을 해결하는 데 많게는 백만 원 이상의 비용이 들어갈 수도 있는 것이다.
이런 상황에 대비하고 수익률을 방어하기 위해 셀프소송을 배워야 한다. 이 책은 소송 신청을 위한 전자소송 사이트 메뉴 클릭 순서부터 소장 작성 샘플, 소송마다 요구되는 첨부서류 작성법까지 모두 수록했다. 또한 이해관계인과 소통하고 싶지만 연락처를 알지 못하는 경우나 공유자가 사망했거나 해외에 거주하고 있는 경우와 같이 경매 투자를 함에 있어 언제든 일어날 수 있는 상황에 대응할 수 있는 방법을 상세히 설명하고 있다. 이 모든 것을 전자소송 사이트를 통해 셀프로 해결할 수 있으며 그 방법을 모두 담은 것이 이 책이다. 이 밖에도 낙찰 후 잔금납부하는 방법부터 셀프로 신청하는 부동산처분금지가처분 절차와 소유권이전을 위한 셀프등기 방법도 담았다. 이 책은 비용을 수익으로 고스란히 돌려주는 경매 투자의 답안지와 같다. 이렇게 경매 투자를 지속적으로 진행한다면 1,000만 원은 족히 더 벌 수 있을 것이다. 최종 수익을 확정하기도 전에 돈을 벌며 투자하고 싶다면 이 책을 놓치지 말자.

프롤로그 _ 부자 되는 지름길, 특수물건 경매에 있다
이 책을 읽어야 하는 이유 _ 1,000만 원은 벌고 시작하는 셀프소송
1부 경쟁 없이 소액부터 다 되는 초수익 부동산 경매
1장 알고 보면 어렵지 않은 특수물건 투자와 셀프소송
특수물건과 셀프소송, 왜 알아야 할까?
경매 투자자들이 자주 접하는 소송의 종류
특수물건, 초보에겐 어렵다고? 천만의 말씀!
돈 아끼고 경험치 쌓는 지름길, 셀프소송
2장 낙찰 후 반드시 하게 되는 인도명령과 강제집행
낙찰 전과 낙찰 후 태도가 돌변한 점유자
: 인도명령제도를 반드시 이용해야 하는 이유
점유자의 말만 믿고 있다가 큰코다친다
: 공매는 소유권이전과 동시에 점유이전금지가처분 신청
뜻밖의 이해당사자, 강제집행 현장에 나타나다
: 돌발상황에 대응하는 방법
지금까지 협상한 사람이 엉뚱한 사람이었다면
: 협상과 법적 절차를 동시에 진행해야 하는 이유
문을 열었더니 엄청난 쓰레기가!
: 반드시 받아야 하는 유체동산포기각서
경매를 인정하지 못하는 최악의 점유자
: 어떤 상황이라도 정해진 절차로 풀 수 있다는 믿음
명도에 감정이 개입하면 생기는 일
: 점유자와 임대차계약 맺은 후 명도하는 법
3장 소유자가 두 명 이상일 때 공유물분할청구소송
아찔했던 분묘 토지 낙찰의 경험
: 경매로 넘기기보다 협상으로 매도할 것
기획부동산에 속아 산 토지의 공유자들과 협의하는 법 1
: 소송은 공유자와 소통하고 협의하는 통로
기획부동산에 속아 산 토지의 공유자들과 협의하는 법 2
: 공유자들과 협의가 지지부진할수록 마음의 여유를
매도를 원하지 않는 공유자, 연락두절되다
: 재산권 행사 반대에 부딪히면 공유물분할청구소송
관리 잘된 납골당 토지 최고의 매도 시나리오
: 더 이상 분할될 수 없는 크기인지 확인
공유자가 사망했더라도 당황하지 않기
: 상속자를 찾을 수 있도록 법원에 보정명령 요청
변호사인 공유자 덕에 지옥과 천당을 오가다
: 법이 보장하는 낙찰자의 재산권
4장 주거용 부동산 지분 낙찰받으면 공유물분할청구와 부당이득반환청구소송
지분 낙찰받은 후 판결문을 근거로 나머지 지분도 경매로 넘기다
: 공유자우선매수권을 적절하게 행사하는 법
일반 지분물건의 탈을 쓴 복잡하게 꼬인 특수물건
: 주거용 지분물건에 투자할 때 필요한 마음
싸게 낙찰받아야 어떤 상황에서도 수익을 지킨다
: 부당이득반환청구는 현재 점유하고 있는 사람에게
협의는 감감무소식, 변론기일만 네 번 참석한 이유
: 부당이득반환청구 판결 이후 꼭 필요한 절차
어떤 상황에서도 대리인이 아닌 공유자와 협의해야 한다
: 부당이득반환청구소송은 원고의 주소지에서 진행 가능
5장 낙찰받은 토지 위에 타인의 건물이 있다면 부당이득반환청구와 건물철거소송
사이가 좋지 않은 건물 소유자와 토지 공유자
: 내 토지 위의 타인 건물에 대한 부당이득금 청구
낙찰받은 내 땅을 무상으로 이용하겠다고 우길 때
: 협의가 수월할 법한 물건을 선별하는 안목
건물에 가압류가 걸려 있고 법정지상권이 성립하지만 괜찮아
: 지료를 받아도 좋고, 못 받아도 좋은 이유
모두가 꺼리지만 알고 보면 어렵지 않은 물건
: 상대방이 변호사를 선임했다는 건 그린 라이트
2부 무조건 1,000만 원 벌고 시작하는 셀프소송의 기술
Intro _ 셀프소송 한다는 것의 가치
낙찰 후 잔금납부하는 방법
6장 셀프로 신청하는 공유물분할청구소송
공유물분할청구소송 소장 작성하고 접수하기
공유물분할청구소송 시 소가 계산하기
공유물분할청구소송 시 별지목록 작성하기
7장 셀프로 신청하는 부당이득반환청구소송
부당이득반환청구소송 소장 작성하고 접수하기
건물철거소송과 부당이득반환청구소송 동시에 접수하기
건물철거소송과 부당이득반환청구소송 시 소가 계산하기
8장 셀프로 신청하는 인도명령
전자소송 사이트에서 인도명령 신청하기
인도명령 시 별지목록 작성하기
인도명령결정 여부 확인하기
강제집행신청 시 필요한 서류 전자소송 사이트에서 발급받기
강제집행신청 시 필요한 서류 법원에서 한꺼번에 발급받기
9장 소장 접수와 소송 진행 시 꼭 알아야 하는 절차
주소보정명령이 내려왔을 때 (정)등본 출력하기
주소보정명령이 내려왔을 때 피고의 초본 발급받기
특별통합송달로 주소보정서 제출하기
공동 낙찰받아 소송 시 선정당사자와 선정자 지정하기
전자소송 사이트에서 소취하서 제출하기
10장 피고와 연락을 취하기 위해 꼭 알아야 하는 절차
피고의 초본이 발급 안 될 때 주민등록번호 전체 확보하기
피고가 외국에 거주할 경우 외교부를 통해 주소 알아내기
피고의 외국 주소 확인 후 국외송달하기
피고의 휴대전화 번호로 주소 등 인적사항 확인하기
발급받은 피고의 초본을 통해 피고의 전화번호 확보하기
낙찰받은 후 전자소송 사이트에서 사건기록 열람하기
11장 피고가 사망했을 때 꼭 알아야 하는 절차
피고가 사망했을 때 망자에 대한 보정명령 받기
망인의 상속인 관련 서류 발급받기
상속인을 대상으로 당사자(피고)표시정정 신청하기
상속인별 상속지분 계산하여 별지목록 수정하기
상속인 변경에 따라 수정한 별지목록 제출하기
12장 소유권이전을 막기 위한 부동산처분금지가처분
전자소송 사이트에서 가처분신청서 작성하기
등록면허세 납부한 후 가처분신청서에 입력하기
등기촉탁수수료 납부한 후 가처분신청서에 입력하기
전자소송용 등기 발급받고 목적물 입력하기
13장 법무사 없이 소유권이전 하는 셀프등기
취득세와 등록세 신고하고 납부하기
국민주택채권 매입해야 하는 경우
등기신청수수료 납부하기
셀프등기를 위한 서류 최종 점검하기

아파트와 빌라는 대부분 은행을 통해 대출을 받고 잔금을 납부하기 때문에 은행과 연계되어 있는 법무사 측에서 잔금납부와 소유권이전등기를 진행한다. 그래서 낙찰받은 후 잔금을 납부할 때 법무사에게 인도명령신청까지 위임하는 경우가 대부분인데, 이때 법무사가 추가 비용을 요구하기도 한다.
하지만 이 일을 낙찰자가 전자소송 사이트에서 직접 진행한다면 추가 비용을 들일 필요가 없으며, 진행되는 과정도 실시간으로 확인할 수 있다. 또한 셀프등기에 관한 방법과 지식을 알고 있다면, 법무사에게 위임하더라도 그가 제시한 견적서가 적절한지 아닌지 판단할 수 있다. 착수금이나 성공보수가 과하다고 생각될 경우 정중히 절충하면 된다. p. 25

초보자 입장에서는 소송도 어렵게 느껴질 뿐 아니라 생판 얼굴도 모르는 공유자들을 만나는 것도 두렵기 마련이다. 막상 만나도 대화를 어떻게 풀어가야 할지 막막하고 말이다. 그러나 이런 두려움과 막막함은 실전을 통해서만 통제할 수 있다. 지분물건이면서 금액이 크지 않은 물건으로 배당까지 전 과정을 거치며 실전 경험을 꼭 쌓길 바란다. 사례의 주인공인 수강생들은 적은 금액으로도 수익을 낼 수 있다는 경험을 함으로써 지속적으로 나아갈 힘을 얻었을 것이다. 실무 경험이 쌓일수록 동기부여가 확실히 될 것이고, 그러면 더 다양한 물건에 도전할 수 있다. 쉽게 접근할 수 있는 아파트나 빌라의 일반 경매보다 조금 더 난이도가 있는 특수물건을 다루는 데 능숙해지면 실력이 날로 자라는 걸 스스로 실감하게 된다. p.38
사람은 기본적으로 선한 존재라고 믿지만, 주변 상황이 어지러우면 마음도 함께 복잡해지는 것 같다. 거주자는 채무자 본인이건 임차인이건 간에 경매 진행 과정에서 스트레스를 많이 받을 수밖에 없다. 따라서 원만하게 말로 협상이 되지 않을 수도 있다. 이럴 때 낙찰자는 환경이 자신에게 유리해지도록 준비시킬 필요가 있다. 경매의 경우 낙찰자는 인도명령제도를 이용하여 명도를 쉽게 마칠 수 있으니 협상 진행 여부와 상관없이 일단은 인도명령을 신청하여 인용을 받아두는 것이 좋다. p. 50
몹시 덥던 8월 21일, 집행관들과 노무 인원, 열쇠공 사장님이 속속 도착했다. 집행을 하던 중 상가 한 켠에 있던 냉동창고의 주인이 왔는데 몹시 당황한 모습이었다. 10여 년 전에 전 주인과 부동산 계약도 없이 보증금 500에 월세를 어느 정도 내기로 하고 얼음 납품 사업을 해왔다고 한다. 그렇게 오랫동안 임차했음에도 전 주인에게 경매나 강제집행에 관한 얘기를 듣지 못했다는 것이다. 정말 화가 날 만한 상황인데도 다행히 격하게 나오진 않았다. 나는 어느 정도 시간을 드릴 테니 냉동창고를 철거해달라고 요청하고 퇴거이행각서를 받았다. 여기서 만약 냉동창고 주인이 퇴거이행각서를 써주지 않고 못 나가겠다고 버티면 어떻게 해야 할까? 바로 부당이득반환청구소송을 진행하면 된다. 셀프소송의 기술만 가지고 있으면 이해관계인들에게 절대 휘둘리지 않는다. p.65

등기부등본상에 공유자가 1924년생으로 되어 있어서 돌아가셨으리라고 판단했고 공유물분할청구소송을 통해 공유자의 상속자를 찾기 위한 준비를 했다. 2022년 공유물분할청구소송을 진행했다. 소장이 발송되고 상대방 주소를 찾지 못해 주소보정명령이 떨어졌다. 정확한 주소 및 초본을 떼기 위해 주민센터에 갔는데, 아니나 다를까 공유자는 사망한 상황이었다. 이럴 경우 민사과 담당자에게 전화해서 “초본상에서 공유자가 사망한 것으로 확인됩니다. 공유자의 상속자를 찾아야 하니 그에 따른 보정명령을 내려주시면 감사하겠습니다”라고 이야기하고 공유자의 초본을 법원에 제출하면 상속자를 찾을 수 있는 보정명령을 내려준다. 해당 보정명령서 원본을 출력해 다시 주민센터로 가면 사망자의 상속자들을 찾을 수 있는 서류들을 모두 발급해준다. pp.130~132

코로나 탓에 시간이 지연되는 경우가 많았기 때문에 기일지정신청서를 함께 제출했다. 그렇게 해야 마냥 흘러가는 시간을 막을 수 있다. 한국에서의 재판은 서면주의를 택하기 때문에 큰 사건이 아니라면 피고와 원고 측의 변호사가 멋지게 대립하며 “재판장님!”을 불러대는 장면을 보기 어렵다. 대체로 법정 외부 스크린에 당일 처리되는 사건들이 표시되는데, 15분 단위로 세 개 사건을 배정한다. 즉, 5분당 한 건의 사건이 처리되는 것이다. ‘진짜로 5분도 안 되는 시간에 판결이 난다고?’라며 의아해하는 사람이 많겠지만 진짜 그렇다. 피고가 출석하든 하지 않든 거의 5분 이내에 끝나는데, 해당 사건에서는 지방에 있는 피고가 불출석하여 원고 승소로 결정났다. 이 부당이득반환청구소송 판결문을 근거로 나머지 지분을 경매에 넘길 수 있었다. pp.148~149

기발생분과 1년의 정기금 합산액을 계산하는 방법을 알아보자. 예를 들어 아파트 2분의 1 지분을 낙찰받았고 네이버 부동산 기준 월세 시세 상한선이 보증금 2,000만 원에 월세 40만 원일 경우, 보통 실무에서는 보증금 없는 월세로 계산한다. 보증금 없는 월세란 보증금을 월세로 환산한 것을 말한다. 1부에서도 소개했듯이 대략적으로 보증금 1,000만 원이 월세 10만 원에 해당하므로, 보증금 2,000만 원은 20만 원이 된다. 이 금액을 월세 40만 원에 더하면 총 60만 원이다. 현재의 월세는 아파트 전체에 대한 임료이므로 2분의 1을 낙찰받았을 경우에는 60만 원의 절반인 30만 원이 된다. p.254

인도명령신청 후 인도명령결정이 나면 강제집행을 신청해야 한다. 강제집행을 신청할 때는 강제집행신청서, 인도명령결정문(정본), 송달증명원, 집행문 등의 서류를 발급받아 첨부해야 한다. 해당 법원에 있는 집행관실을 방문해서 신청하면 된다(강제집행신청 시 확정증명원은 필요 없다). 인도명령결정문(정본)과 송달증명원은 전자소송 사이트에서 발급받을 수 있고, 법원에 직접 방문해서 발급받을 수도 있다. 집행문은 해당 법원에 있는 민사집행과를 방문해서 발급받아야 한다. 집행문 발급은 사무 분담에 따라서 법원마다 부서가 다를 수 있으니 사전에 민원실에 확인하기를 추천한다. p.290