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발 빠른 투자자들은
이미 미국 부동산을 주목하고 있다!

★ 기초부터 심화까지 단계별로 배우는 미국 부동산 투자 실전 팁 ★
★ 팬데믹 이후 선호 주택 유형 등 최신 미국 부동산 트렌드 ★
★ 주변 학군 및 시세 등 뉴욕&캘리포니아 심층 분석 ★
★ 3억, 5억, 10억 자산별 미국 부동산 매입 시나리오 ★
★ 세금 폭탄 피하는 미국 부동산 절세법 ★

이제 미국 부동산 시장으로 시야를 넓힐 때!
많은 사람이 미국 부동산 투자의 진입장벽이 높다고 생각해 주저한다. 하지만 미국 부동산 시장의 미래는 아직 밝다. 〈돈 버는 미국 부동산 투자〉는 국내 부동산 투자와 미국 부동산 투자를 비교하며 설명한다. 기초부터 심화까지 단계별 가이드를 통해 미국 부동산 투자에 대한 진입장벽을 낮춰주는 것은 물론, 현 미국 부동산의 흐름과 이슈부터 투자 가치가 높은 주요 지역별 특징 및 투자전략을 소개한다. 또한, 미국 부동산에 투자하기에 앞서 필요한 경제 상식과 세금 구조, 절세법을 함께 설명하며 미국 부동산 투자의 A to Z를 한 권에 담았다. 이 책은 미국 부동산에 관심이 없었던 이에게는 새로운 투자지에 대한 안목을, 미국 부동산 투자를 시작하려는 이에게 매우 유용한 지침서가 되어 줄 것이다.

불안한 한국 부동산 시장에서 안전자산에 투자하고 싶은 사람, 부동산 투자를 고민하고 있지만 세금 때문에 망설이고 있는 사람, 장기적인 관점에서 유망 지역에 투자하고 싶은 사람에게 정답은 미국 부동산이다!

쉽게 접근하는 미국 부동산 투자,
투자 기본부터 절세 전략까지 한 번에!

그간 미국은 부동산 시장에 영향을 주는 ‘금리 인상’과 ‘주택 공급 부족’이라는 두 가지 요소가 충돌하고 있었다. 기준금리의 인상은 주택담보대출 금리를 인상하게 하고, 그 결과 주택 구매 비용이 증가해 전반적인 수요를 감소케 했다. 반면 코로나19 이후 주택 건설이 지연되면서 주택 공급이 현저히 줄면서 수요가 증가한 상태다. 이런 상황에서도 부동산 투자자들의 임대 수익은 증가했다. 금리가 상승하면서 투자자가 부동산을 매입해 임대하는 데 드는 비용이 증가했고, 부동산 투자자들은 임대료 인상으로 임대 수익률을 유지하려는 경향을 보였기 때문이다.
2024년 현재, 시장의 분위기는 바뀌고 있다. 미국의 기준금리 인하가 예측되면서 그간 움츠러들었던 건설 경기가 활성화되는 분위기고, 이에 따라 투자자들의 발걸음도 분주해지고 있다. 하지만 선뜻 투자에 나서기에는 아직도 높은 금리가 부담이다. 이처럼 미국 부동산 시장은 주택 공급 부족이라는 측면에서는 장밋빛 미래이기도 하고, 상대적으로 높은 금리라는 측면에서는 당장 투자 부담이 있을 수도 있다. 하지만, 성급한 판단은 실패를 부르는 신호탄이다. 〈돈 버는 미국 부동산 투자〉은 투자에 앞서 시장을 보는 눈을 길러야 하고, 그러기 위해서는 시장의 과거와 현재를 제대로 알아야 한다는 점을 강조한다. 그러면서도 미국 부동산 시장에 큰손들이 몰리고, 한국의 자산가들이 적극 투자에 나서는 이유가 있다며 미국 부동산 투자의 여러 매력을 풀어내고 있다. 이뿐만 아니라, 미국 부동산 투자의 기본 절차, 주의할 점, 매력적인 투자지 등을 자세히 설명하고, 투자 전에 꼭 알아야 할 절세 상식 등을 친절하게 짚어준다.

SECTION 1 INVESTMENT CONCEPT
미국 부동산이 정말 한국보다 유리할까? 어떤 면에서, 왜 유리할까? 이번 섹션은 이제 막 걸음마를 뗀 미국 부동산 투자 초보자가 꼭 집중해야 할 내용을 담았다. 콘도미니엄, 아파트, 싱글 하우스 등 주택 형태와 같이 미국 부동산의 아주 기초적인 개념부터 실제로 미국 부동산 거래를 하기 위한 대출 제도와 투자 절차, 부동산 매입 후 관리 비용과 추후 매매 절차까지 꼼꼼하게 소개한다.

SECTION 2 INVESTMENT SITE
이름만 들어도 설레는 도시, 뉴욕 & 캘리포니아! 한국인이 제일 선호하는 미국 부동산 투자지이기도 하다. 특히 이번 섹션은 자녀를 둔 부모라면 솔깃할 수밖에 없는 학군에 대한 소개를 함께 담았다. 각 도시의 명문 학교와 유명한 교육시설을 비롯해 많은 이가 뉴욕과 캘리포니아에 대해 궁금해하는 내용을 Q&A로 쉽게 풀어 설명했다

SECTION 3 U.S. TAX
미국 부동산 투자가 매력적인 이유 중 하나는 바로 세금이다. 다주택자의 부동산 세금에 대한 부담이 크지 않고 취득세와 종합부동산세가 없어 투자에 유리하게 활용할 수 있다. 다만 주마다 부과하는 세금이 다르기 때문에 올바른 이해가 필요하다. 이번 섹션에서는 취득부터 보유, 처분에 이르기까지 단계별로 수반되는 미국 부동산 세금을 정리했다.

김수기(H&H LAW 미국 이민변호사)
“자녀 유학을 위해 미국으로 진출한 학부모들이 자연스럽게 관심을 가지는 분야가 있다. 바로 미국 부동산이다. 자녀의 대학 학비 예치금을 미리 넣는다 생각하고 수익형 부동산에 투자하는 사람이 점점 늘고 있으며, 실제로 몇 년간 임대수익을 모으면 유학비를 충당할 수 있을 만큼 돈을 벌 수 있다. 이 책은 미국 부동산 투자의 기본기를 다지는 데 확실히 도움이 될 것이다.

알리 자한기리(Ali Jahangiri)(EB5 Investors Magazine 대표)
“안전자산의 대명사, 미국 부동산. 미국 부동산시장은 한국뿐만 아니라 전 세계 투자자들이 주목하고 있는 시장이다. 투자자가 많이 몰리는 만큼 경쟁도 치열하지만, 미국 경제가 무너지지 않는 한 부동산 불패 신화는 계속될 수 있다. 이제 막 미국 부동산시장에 눈을 뜬 투자자라도 〈돈 버는 미국 부동산 투자〉가 길잡이가 되어줄 테니 걱정하지 말라!”

어태수(네오집스 대표)
“미국 부동산시장의 투자 환경이 변화하고 있다. 그간 고금리로 인해 주춤했던 부동산시장 경기가 금리인하 기조에 힘입어 기지개를 켜고 있는 것이다. 사실 미국 부동산시장은 금리보다 수요와 공급에 더 큰 영향을 받는다. 공급이 절대적으로 부족한 미국 부동산시장 진출은 또 다른 투자 기회가 될 것이다.

박홍서(㈜창조건축사사무소 대표(전 GS건설 상무))
“미국 부동산 투자는 우리에게 아직은 생소한 분야다. 쉽게 생각하고 뛰어들었다가는 낭패를 보기 십상이다. 어떤 투자든 기본부터 공부해나가야 한다. 〈돈 버는 미국 부동산 투자〉는 미국 부동산시장 전반에 대한 이해부터 유망 지역, 부동산 관리 노하우, 그리고 절세 꿀팁까지 낯선 투자 분야에서도 확실히 성공할 수 있는 비결을 알려준다.”

OPENING
06 ① 미국 부동산 투자에 나서는 한국의 큰손
10 ② MZ세대·직장인도 주목하는 미국 부동산
12 ③ 서브프라임모기지 사태를 이해해야
돈이 보인다!
16 ④ 팬데믹이 변화시킨 미국 부동산 트렌드
20 ⑤ 취향껏 골라보는 부동산 투자 도구

SECTION 1 INVESTMENT CONCEPT
단계별로 배우는 미국 부동산 투자

28 한국인이 선호하는 미국 부동산 형태
33 한눈에 파악하는 투자 절차와 대출 제도
40 좋은 매물을 보는 안목과 부동산 관리
45 한 번에 정리하는 미국 부동산 구매 비용
50 자산관리의 핵심, 미국 부동산 출구전략
52 SPECIAL GUIDE
3억 원으로 미국 집을 살 수 있을까?

SECTION 2 INVESTMENT SITE
한국인이 주목하는 투자 지역
뉴욕과 캘리포니아

NEW YORK
58 Q&A로 보는 뉴욕 부동산
64 왜 뉴욕 부동산에 투자해야 하는가?
71 뉴욕의 핫 플레이스 맨해튼 ·브루클린·퀸스

CALIFORNIA
76 Q&A로 보는 캘리포니아 부동산
80 왜 캘리포니아 부동산에 투자해야 하는가?
86 눈여겨봐야 할 캘리포니아 부동산
투자 유망 도시

SECTION 3 U.S. TAX
미국 부동산 세금과 절세 전략

98 취득부터 처분까지 미국 부동산 주요 세금
110 미국 부동산 투자 시 놓쳐서는 안 될 신고 의무
113 미국 부동산 투자 절세 전략
120 SPECIAL Q&A
미국 회계사가 알려주는 부동산 세금 상식 Q&A



CLOSING
124 ① 환율과 금리 변동으로 투자가 망설여진다면?
126 ② 무엇이 미국 부동산 가격에 영향을 미치나?
132 ③ 4단계로 이해하는 부동산시장 사이클
136 SPECIAL INDEX
미국 부동산 투자 파악에 좋은 경제지표

투자 목적에 따라 기대수익률도 다르고, 투자처도 달라질 수 있기에 목적에 맞는 적합한 투자를 해야 큰 손실을 보지 않는다. 그래서 이미 미국 부동산 투자에 나섰던 사람들은 하나같이 투자와 동시에 출구전략을 반드시 세워둬야 한다고 말한다. 투자는 시작만큼이나 종료가 중요하다.
- 6p,「미국 부동산 투자에 나서는 한국의 큰손」

부동산 구매에서 가장 중요하게 진행해야 할 절차 중 하나가 대출이다. 100% 현금으로 부동산을 구매한다면
절차상 부담을 크게 줄일 수 있지만, 현실에서 현금을 전부 주고 부동산을 사는 경우는 그리 많지 않다. 아마도 미국 부동산 투자를 고려하는 대다수 투자자도 대출을 염두에 두고 있을 것이다. 미국은 한국에 비해 대출 규제라 할 만한 사항이 딱히 없다.
- 35p,「한눈에 파악하는 투자 절차와 대출 제도」

캘리포니아주에서는 3억 원(약 23만달러)으로 투자용 임대 부동산 매입이 쉽지 않다. 하지만 매물이 많지 않다는 의미이지 아예 없다는 것은 아니다. 중심지에서 조금 벗어난 지역이라면 3억원의 자금으로도 투자용 임대 부동산을 찾을 수 있다. 예를 들면 한인이 많이 거주하고 있는 지역인 텍사스주 캐럴턴(Carrollton)을 꼽을 수 있다.
- 52p,「3억 원으로 미국 집을 살 수 있을까?」

뉴욕의 국공립 고등학교 중에서는 전통적으로 퀸스 플러싱에 있는 타운센드해리스 고등학교가 최고의 학교로 꼽히지만, 최근에는 맨해튼의 시티 칼리지 수학·과학·엔지니어링 고등학교가 각광받고 있다. 뒤이어 요크 칼리지 부설 퀸스 과학고등학교와 스타이브샌트 고등학교, 스태튼아일랜드 테크니컬 고등학교가 국공립명문 고등학교로 꼽힌다.
- 66p,「왜 뉴욕 부동산에투자해야 하는가?」

어바인이 이토록 인기가 높은 이유로는 우선 높은 교육 수준을 들 수 있다. 이곳에는 일류 대학인 UCI를 비
롯한 유수의 대학교가 있으며, 웨스트클리프 예비 아카데미(Westcliff Preparatory Academy), 퍼시픽 아카데미(Pacific Academy), 사립 유태인 비교파 커뮤니티 데이 스쿨(TVT Community Day School)을 비롯한
여러 상위 사립학교도 있어 자녀 유학지로도 널리 알려져 있다.
- 91p,「눈여겨봐야 할 캘리포니아 부동산 투자 유망 도시」

한국은 다주택자에게 취득세와 재산세 등 부동산과 관련한 대부분의 세금에서 1주택자보다 높은 세율을 적용한다. 하지만 미국은 다주택자라도 추가 세금 부담이 없다. 무주택자가 첫 집을 매입하든 3주택자가 네 번
째 주택을 매입하든 적용하는 세금이 똑같다. 다만 캘리포니아 지역의 부동산 보유세는 1.05~1.2% 수준이다.
미국은 실제 시세를 기준으로 세금을 매기기 때문에 보유세가 비교적 높은 편이지만, 한국과 같은 종합부동산세는 없다.
- 99p,「취득부터 처분까지 미국 부동산 주요 세금」

한국 거주자는 미국 부동산 임대소득 및 양도소득에 대해 국세청에 추가로 신고·납부하는 것 이외에도 외국환거래법상 해외 부동산 취득 신고와 해외 부동산 취득 보고서·수리 보고서·처분 보고서를 제출하는 것을 놓치면 안 된다. 또 미국 부동산을 처분하면 외국환거래법상 원칙적으로 매각 대금을 국내로 회수해야 한다.
- 112p,「미국 부동산 투자 시 놓쳐서는 안 될 신고 의무」

2024년의 분위기는 지난해와 비교해 많이 달라졌다. 금리 수준은 여전히 높은 편이지만, 2023년 말부터 미국 모기지 금리가 하락하고 있고, 금리가 하락하자 주택 구매 희망자들이 다시 시장으로 돌아오고 있기 때문이다. 지속적인 금리 상승으로 주택 개발도 한동안 주춤했지만, 금리 하락이 건설업자들에게 긍정적인 시그널로 작용하면서 차츰 건설 경기가 회복될 것이라는 전망이 지배적이다.
- 123p,「환율과 금리 변동으로 투자가 망설여진다면?」