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도시개발자의 눈으로 바라본 도쿄의 탄생과 진화, 그리고 미래
디벨로퍼와 함께 떠나는 새로운 도쿄여행

우리는 왜 지금 도쿄에 가야 할까? 도쿄, 파리, 뉴욕, 런던, 그리고 서울까지, 엔데믹 이후 국가가 아닌 도시간의 경쟁이 본격적으로 시작되었다. 그중에서도 눈에 띄는 것이 도쿄다. 최근 아자부다이 힐즈의 오픈 등으로 컴팩트 시티로 거듭나고 있는 도쿄는 ‘도쿄대개조’야말로 경제불황을 타개할 해법이라 이야기한다.
《도쿄를 바꾼 빌딩들》은 도쿄에서 꼭 가봐야 할 10개 지역과 그 중심이 되는 빌딩을 통해, 도쿄라는 도시의 미래와 경쟁력을 다룬다. 라이프스타일의 최전선에 이 빌딩들이 있는 이유는 무엇일까? 인재와 기업과 자본이 모이는 플랫폼은 어떻게 만들어지는가? 도시는 어떻게 새로운 비즈니스가 되는가? 도시에서 기획과 사업의 실마리를 찾는 사람들에게, 도시개발자의 눈으로 도쿄를 탐구하고 싶은 이들에게 최적의 안내서가 되어줄 책이다.

시부야 미야시타파크, 아자부다이 힐즈, 도쿄 미드타운...
사람을 모으고 동네를 살리고 도시를 바꾸는 빌딩은 어떻게 만들어질까?

최근 도쿄가 달라졌다. 인구문제와 오랜 불황을 극복하지 못하며 더이상 매력적이지 않다는 평을 듣던 도쿄였지만, 놀랍게도 엔데믹 이후 도쿄는 글로벌 여행객이 가장 많이 찾는 도시 4위에 올랐다. 눈여겨볼 포인트는 단순한 여행객이 아닌 글로벌 기업을 비롯해 투자자, 기획자, IT업계 종사자 등 다양한 직군의 사람들이 도쿄를 찾는다는 것이다. 이러한 변화의 중심에는 ‘콤팩트 시티’로 향하는 도쿄의 치밀한 플랜이 자리하고 있다. 도시와 동네를 살리는 디벨로퍼로서 20년 넘게 도쿄와 서울에서 일해온 박희윤 저자는 이를 ‘도쿄대개조’라는 전략의 성과라 이야기한다. 저성장을 타개하려면 나라를 대표하는 글로벌 도시를 키워야 하는데, 바로 도쿄가 새로운 시대에 걸맞은 ‘도시재생’을 성공적으로 이끌어냈다는 것이다.
이 책은 이러한 관점에서 도쿄에서 꼭 가봐야 할 10개의 지역(동네)과 그 중심이 되는 빌딩에 대해 다룬다. 디벨로퍼의 관점에서 빌딩이라 언급하긴 했지만, 여기서 빌딩이란 단순한 건물building의 의미가 아니라 사회에 영향력을 미치는 건설적인 빌더builder를 뜻하며, 그만큼 의미 있는 존재감을 품은 곳들이다. 저자는 일하고 배우고 먹고 쉬고 즐기기에 부족함이 없으면서도 각각의 매력을 지닌 지역과 동네를 만들 수 있다면, 창조적인 인재와 기업과 자본은 저절로 모일 수밖에 없다고 이야기한다.
최근에는 특정 고객을 겨냥한 공간을 짓고자 하는 기업이나 특정 지역에 최적화된 콘텐츠로 승부하려는 브랜드가 많아지고 있다. 시부야, 긴자, 롯폰기, 오모테산도, 마루노우치, 니혼바시 등 도쿄를 대표하는 지역의 진화와 매력을 담은 이 책은, 도시를 발판으로 기획하는 사람들을 위한 최적의 안내서이자, 도시를 비즈니스 플랫폼으로 만들어가는 과정을 고스란히 보여주는 최초의 사례집이다. 더불어 도시여행자들에게는 지금까지와 다른 관점으로 도시를 들여다보고 이해하는 계기가 되어줄 것이다.

도쿄라는 ‘도시 브랜드’를 알아야 하는 이유는?
기회와 배울거리가 존재하는 도시를 찾아나선 책

《도쿄를 바꾼 빌딩들》에서 10개의 지역(동네)과 빌딩을 선정한 기준은 다음과 같다. 시대의 흐름에 맞게 꾸준히 변화해왔는가? 그 지역 고유의 콘텐츠를 기반으로 성장해왔는가? 사람을 모으고 동네를 바꿀 정도로 파급력 있는 장소나 빌딩이 존재하는가? 그 장소나 빌딩을 만든 명확한 주체와 사람이 있는가? 지역의 정체성을 꾸준히 유지하며 주민과 함께 라이프스타일을 만들어가고 있는가?
이러한 기준으로 도쿄를 들여다보고, 나누고, 묶어보았다. 가장 먼저 시대의 변화와 함께한 ‘제3의 도심’ 탄생을 다룬다. 도라노몬에서 아자부다이를 거쳐 롯폰기에 이르는 도쿄 중심부가 새로운 도시모델로 어떻게 변화했는지, 그 과정과 파급력을 자세히 들여다보았다. 최근 화제가 되는 힐즈 시리즈의 완성형 ‘아자부다이 힐즈’와 모리빌딩의 스토리도 여기서 다룬다. 다음으로는 에도 시대부터 도심지였던 마루노우치와 니혼바시, 그리고 상업과 브랜드의 중심인 긴자가 역사적 콘텐츠를 기반으로 어떻게 재탄생했는지 살펴보았다. 마지막으로는 오모테산도, 시부야, 후타고타마가와 등 새로운 라이프스타일을 제안하는 개성 있는 동네들의 진화와 현재를 담아냈다.
각자의 정체성에 맞게 진화한 동네와 개발의 뒷이야기를 따라가다 보면, 도쿄라는 ‘도시’가 어떻게 ‘글로벌 브랜드’가 되었는지를 다시금 실감하게 된다. 사람과 콘텐츠가 끊이지 않는 빌딩을 만들고 동네를 조성하고 지역의 가치를 올리기까지는 정말 다양한 플랜이 필요하지만, 책을 관통하는 저자의 메시지는 일관되다. “저성장 시대는 만들면 무조건 팔리는 시대가 아니며, ‘제대로’ 만들어야 팔리고 기업이 유지된다. 그러기 위해서는 창조적인 인재와 기업, 자본이 모여야 하고, 일하고 살기 좋은 도시, 문화와 환경이라는 인프라를 갖춘 도시가 글로벌 경쟁에서 절대적으로 유리할 수밖에 없다.”
도시는 유기체와 같아서 우리가 어떻게 만들어가느냐에 따라 그 가치와 가능성이 달라진다. 아울러 도시만큼다양한 기회와 배울거리가 존재하는 곳도 없다. 이 책은 지금 왜 우리가 도쿄라는 도시를 들여다보아야 하는지, 나아가 우리에게 맞는 도시모델을 어떻게 찾아야 하는지에 대한 답을 제안하고 있다.

PROLOGUE. 도쿄라는 ‘도시’의 매력을 찾아서

PART 1. 시대의 변화와 함께 탄생한 제3의 도심
CHAPTER 1. 미래를 제안하는 도시모델 ‘힐즈’ 시리즈의 완성 : 아자부다이 힐즈
CHAPTER 2. 아저씨들의 동네가 글로벌 신도심이 되기까지 : 도라노몬 힐즈
CHAPTER 3. 20년간 8억 명이 찾은 일본 도시개발의 상징 : 롯폰기 힐즈
CHAPTER 4. 사업성과 상품성을 모두 갖춘 최고의 도시재생 플래그십 : 도쿄 미드타운

PART 2. 역사적 콘텐츠를 기반으로 재탄생한 거리
CHAPTER 5. 도쿄의 얼굴과 현관을 대표하는 품격 : 마루노우치 마루빌딩과 도쿄역
CHAPTER 6. 에도 시대라는 콘텐츠로 잊혀진 도심을 부활시키다 : 니혼바시 코레도
CHAPTER 7. LVMH가 투자한 긴자 최고의 브랜드 빌딩 : 긴자 식스

PART 3. 라이프스타일을 제안하는 개성 있는 동네
CHAPTER 8. 패션문화의 성지 오모테산도를 만든 작은 빌딩 : 프롬 퍼스트와 라포레 하라주쿠
CHAPTER 9. 엔터테인먼트 시티 시부야의 완성 : 미야시타파크와 시부야 스트림
CHAPTER 10. 오프라인 리테일의 종말에 해법을 제시하다 : 후타고타마가와 다카시마야 쇼핑센터

EPILOGUE. 도시를 만들고 성장시키는 사람들, 디벨로퍼

아자부다이 힐즈는 모리빌딩이 오랫동안 갈고닦은 수직 녹원도시 모델의 미래형으로, 그동안 세운 녹지계획의 집대성에서 한발 더 나아간 것이다. 아자부다이 힐즈의 컨셉은 자연에 둘러싸여 사람과 사람을 이어주는 광장 같은 동네다. 압도적인 녹음으로 둘러쌈으로써 도시와 자연이 조화를 이룬 환경을 실현하기 위해, 기존의 힐즈가 그랬듯이 세분화된 작은 필지를 정리하여 큰 부지를 만들었다. 사람들이 모이고 흩어지는 장소로 중앙에 광장을 배치하고, 이곳과 주변을 이어주는 원활한 랜드스케이프를 계획했다. 이는 건물을 먼저 배치 한 뒤 남은 공간을 녹지로 조성하는 기존의 도시개발과는 정반대의 접근이다.
- 미래를 제안하는 도시모델 ‘힐즈’ 시리즈의 완성 중에서.

롯폰기 힐즈가 성공작으로 평가받는 데에는 여러 이유가 있지만, 우선 처음부터 목표와 컨셉이 뚜렷했던 것이 주효했다. 대개는 컨셉이 있다 해도 완성된 후에 덧붙여진 경우가 많다. 아크 힐즈도 결과적으로 보면 완성된 다음에 붙인 것에 가깝다. 게다가 대형 복합개발은 이해관계도 복잡한 데다 예상치 못한 변수도 발생하기 쉽다. 롯폰기 힐즈는 시대가 격변하는 와중에도 ‘어떻게 하면 세계적인 문화도심이 될 수 있을까’를 두고 끊임없이 고민하고 구현했다는 점에서 그 의미가 남다르다. 그렇다면 ‘문화도심’이라는 컨셉에 맞는 도시개발은 어떻게 해야 할까? 모리빌딩은 롯폰기 힐즈를 만드는 과정에서 철저하게 ‘콜라보레이션’을 의식하며 실행에 옮겼다. 사실 도시는 수많은 이들의 콜라보레이션 그 자체다. 모리빌딩은 다른 생각을 가진 다채로운 사람들이 모여 교류하는 과정이 좋은 도시를 만들어가는 하나의 흐름이 될 것이라 보았다.
- 20년간 8억 명이 찾은 일본 도시개발의 상징 중에서.

한국의 시찰자들이 롯폰기 힐즈보다 도쿄 미드타운을 높게 평가하는 이유로는 가장 먼저 푸르른 녹지가 주는 쾌적함을 들 수 있다. 실제 녹지면적은 롯폰기 힐즈와 큰 차이가 없지만, 기존의 히노키초 공원과 미드타운 부지 내 녹지를 한 몸처럼 연결했기에 체감되는 광활함이 다르다. 또한 녹지면적을 모두 한곳에 모은 덕에 사업적으로도 실제 건축물이 시공되는 바닥면적을 줄여 공사비를 절감하였다. ‘Diversity on the Green’이라는 컨셉처럼, 도심에서 보기 힘든 거대한 공원녹지 속 복합도시를 구현한 것이다.
- 사업성과 상품성을 모두 갖춘 최고의 도시재생 플래그십 중에서.

‘중소 오피스밖에 없고 노인들만 찾는 쇠락한 니혼바시를 살리려면 어떤 점포가 새롭게 들어와야 할까?’ 미쓰이부동산은 가까이에서 그 답을 찾는 데 성공했다. 주위를 둘러보니 그들과 함께 이 지역에서 성장해온 오랜 친구 같은 노포들이 어찌 보면 성숙한 소비자들이 찾는, 새로운 가치를 모두 지닌 최고의 점포들이었다. 만든 사람의 철학과 정성이 느껴지는 물건, 환경에 대한 배려와 지역의 역사와 개성이 녹아 있는 제품과 서비스. 니혼바시가 쇠퇴했다고는 하나 에도 최고의 번화가였던 만큼 이런 가치를 소중히 여기는 노포들이 즐비했다.
- 에도 시대라는 콘텐츠로 잊혀진 도심을 부활시키다 중에서.

창의력의 근원은 무엇일까? 오피스에 앉아서 남다른 아이디어가 나올 리 만무하고, 하루 종일 나가서 이곳저곳 둘러본다 해서 성과를 낼 수 있는 것도 아니다. 과거에는 근대도시계획 사상에 따라 도시를 기능별로 분류했다면 최근에는 일과 거주, 놀이를 한 곳에서 즐길 수 있는 곳들이 환영받는다. 하마노는 일찍이 이 점에 착안했다. 그는 직주락職住樂을 다시 하나되게 하여 24시간 언제든 즐겁게 놀면서, 일하면서, 살 수 있는장소를 만들고자 했다. 이게 성공한다면 이 지역은 젊은이들의 거리 하라주쿠와는 다른, 성숙한 어른들의 세련된 동네로 성장해갈 것이라 확신했다. 여기서부터 새로운 동네를 만들어간다는 의미를 담아 건물명은 ‘프롬 퍼스트’로 정했다
- 패션문화의 성지 오모테산도를 만든 작은 빌딩 중에서.

시부야가 하루 이용객 330만 명이라는 일본 최고 수준의 유동인구를 자랑하는 번화가이자 유행의 중심지로 발전한 과정에서 ‘도큐 키즈’를 빼놓을 수는 없을 것이다. 한국의 고도경제성장기에 고소득층과 중산층이 강북에서 강남과 분당, 판교 등으로 이주하면서 새로운 문화가 탄생하고 꽃핀 것처럼, 일본에서도 도큐 철도를 생활기반으로 하는 사람들이 새로운 유행과 그들만의 문화를 발전시켰다. 이를 강남 키즈와 같은 도큐 키즈라 부르며, 그 중심이 바로 시부야였다.
- 엔터테인먼트 시티 시부야의 완성 중에서.

모리빌딩은 일본 최초 대규모 복합재개발 사업인 아크 힐즈의 성공경험을 바탕으로, 동아시아 대도시에 적합한 도심개발모델을 모색해 힐즈 시리즈를 탄생시켰다. 롯폰기 힐즈에서는 기존 동네와 연계하면서 건축과 외부 환경이 하나된 도시 만들기와 지속적 활성화를 위한 타운 매지니먼트 등의 새로운 방법론을 찾고자 했다. 도쿄 미드타운은 새로운 도시재생시대를 맞아 미쓰이부동산이 제시한, 높은 토지대를 극복한 컴팩트시티의 영리한 모델이었다. 즉 도쿄를 바꾼 개발프로젝트에서 보다 주목해야 할 것은 하드웨어가 아닌 프로젝트의 내면이며, 각각의 도시모델이 제안하는 새로운 시대의 라이프스타일이다.
- 에필로그 중에서.