추가 적립 안내

“알기쉬운 부동산경매”는 교육인적자원부 지원하여 제작 촬영된 K-MOOC 개별공모 사업에 당선되어 시민의 부동산경매 길잡이 역할을 위해 편찬된 부동산 실전 경매교재이다.

우리나라 부동산시장은 급등과 급락이라는 다양한 변화를 겪어 왔다. 특히 최근 몇 년간의 주택 가격 상승과 정부의 부동산 정책 변화로 부동산시장의 풍경을 크게 바꿔 놓았는데 부동산경매시장 또한 새로운 역동적인 변화를 경험해 왔다.

현재 우리나라 부동산경매시장은 부동산 저당시장과 그 궤를 같이하고 있다.
주택가격 상승으로 인해 부채를 안는 가구들이 늘어나고 부동산시장이 급냉 또는 경착륙을 반복하며 부동산경매시장이 요동치고 있다. 이에 일반 시민의 부동산경매에 대한 관심 또한 증가되고 있다.

법원주도의 부동산경매시장은 비교적 저렴한 가격에 부동산을 매입할 수 있는 기회를 제공하며, 투자자에게는 다양한 투자 가능성을 제시한다. 그러나 부동산경매는 일반시민이 이해하기 어려운 절차와 규정이 존재한다. 따라서 부동산경매와 절차에 대하여 알기 쉽게 이해시키고 실전적인 투자전략을 세우기 위해서 본 교재를 집필하게 되었다. 그래서 본 교재는 이러한 부동산경매에 대한 이해와 전문 지식을 제공한다.

필자는 누구나 쉽게 부동산경매를 배울 수 있게 하기 위해 교육인적자원부가 지원하는 K-MOOC 개별공모 사업에 당선되어 “알기쉬운 부동산경매” 교육과정 촬영을 완료하고 수강에 필요한 교재로 본 교재를 집필하게 되었다. 따라서 일반시민은 K-MOOC를 통해 “알기쉬운 부동산경매”강좌를 학습하며, 부동산 경매지식을 습득하기 바라며, 본 교재를 통해서 부동산경매에 관심이 있는 독자에게 경매시장의 동향과 전략, 실제 사례, 경매 노하우 등 법률적 지식을 쉽게 전달하고 싶었는데 그 성과를 미지수이다.

독자 여러분은 “알기쉬운 부동산경매”를 통해서 성공적인 투자의 기회를 가지게 되어 “서민갑부”의 탄생을 기대해 본다.

이 책이 나오기까지 애써주신 도서출판 에듀컨텐츠휴피아의 이상열 대표를 비롯한 임직원 여러분과 본서 집필에 큰 도움을 준 세명대학교 조재진 박사에게 고마움을 전한다.

제1편 총 설

제1장 권리와 경매 1
제1절 권리 1
제2절 물권과 채권 1
제3절 등기부 보는 법 4
제4절 말소기준등기(최선순위권리) 5

제2장 경매절차흐름의 이해 6
제1절 경매절차흐름도 6
제2절 경매신청 7
제3절 경매개시결정 10
제4절 매각을 위한 준비 13
제5절 매각의 실시 22


제2편 특수권리분석

제1장 가장임차인 34
제1절 주택임대차보호법의 이해 34
제2절 상가건물임대차보호법 57
제3절 가장임차인 61

제2장 선순위 전세권 65
제1절 전세권 65
제2절 선순위 전세권 관련 쟁점 68

제3장 선순위 가등기 71

제4장 선순위 가처분 74

제5장 유치권 75
제1절 유치권 75
제2절 허위유치권자에 대한 대응 81
제6장 법정지상권 83
제1절 지상권 83
제2절 민번 제366조의 법정지상권 87
제3절 관습법상의 법정지상권 90
제4절 민법 제621조의 차지권 96
제5절 분묘기지권 96
제6절 경매와 법정지상권 99

제7장 지분경매 102
제1절 공유의 법률관계 102
제2절 지분취득후 활용방안 107

제8장 토지별도등기 109


제3편 배당 및 명도

제1장 배당 112
제1절 총설 112
제2절 배당절차 116
제3절 배당연습 117

제2장 명도 122
제1절 총설 122
제2절 인도명령의 당사자 122
제3절 인도명령의 신청 123
제4절 인도명령의 심판 123


제4편 경매 팁(1~272)

1팁 강제집행이란 무엇인가 126
2팁 강제집행절차와 판결절차는 어떻게 다른가 127
3팁 채무명의란 무엇인가 128
4팁 급부의무의 모습과 채무명의 129
5팁 채무병의의 경합과 소멸이 있는 경우 129
6팁 채무명의의 종류 130
7팁 집행증서란 무엇인가 131
8팁 집행증서에는 어떠한 효력이 있는가 132
9팁 강제집행신청과 집행개시요건 132
10팁 적극적 집행개시요건 133
11팁 집행장해란 무엇인가 134
12팁 즉시항고란 무엇인가 135
13팁 이해관계인이란 138
14팁 이해관계인은 139
15팁 이해관계인은 140
16팁 경매비용예납표준액 140
17팁 강제경매절차 142
18팁 임의경매절차 142
19팁 임의경매와 강제경매의 차이 143
20팁 입찰이란 144
21팁 강제경매의 대상 148
22팁 경매사건의 관할법원 149
23팁 강제경매신청서ㆍ임의경매신청서 149
24팁 강제경매신청서에는 150
25팁 강제경매신청서에는 151
26팁 강제경매신청서에는 152
27팁 강제경매신청서에는 153
28팁 임의경매신청서에는 154
29팁 임의경매신청서에는 155
30팁 임의경매신청서에는 156
31팁 임의경매신청서에는 157
32팁 임의경매신청서에는 158
33팁 임의경매신청서에는 159
34팁 임의경매신청서에는 160
35팁 임의경매신청서에는 161
36팁 임의경매신청서에는 162
37팁 임의경매신청서에는 163
38팁 임의경매신청서에는 164
39팁 강제경매신청서에는 165
40팁 강제경매신청서에는 166
41팁 강제경매신청서에는 167
42팁 임의경매신청서에는 168
43팁 강제경매개시결정 169
44팁 강제경매개시결정 170
45팁 임의경매개시결정 172
46팁 경매신청기입등기의 촉탁 173
47팁 경매신청기입등기의 촉탁 173
48팁 경매신청기입등기의 촉탁 174
49팁 경매신청기입등기의 촉탁 175
50팁 경매신청기입등기의 촉탁 176
51팁 경매절차는 승계되기도 한다 176
52팁 경매절차의 취소 177
53팁 경매절차는 178
54팁 강제경매개시결정은 179
55팁 강제경매개시결정은 180
56팁 경매진행중 부동산의 침해방지를 위하여 181
57팁 강제경매개시결정에 대하여 182
58팁 강제경매개시결정에 대하여 183
59팁 임의경매개시결정에 대하여 184
60팁 임의경매개시결정에 대하여 185
61팁 임의경매개시결정에 대하여 186
62팁 경매개시결정을 한 후 187
63팁 채권신고의 최고 188
64팁 채권신고의 최고 189
65팁 부동산 현황조사명령 190
66팁 집행관이 현황조사 할 사항은 191
67팁 현황조사보고서에는 192
68팁 임차인에 대한 통지 194
69팁 경매목적 부동산의 평가 195
70팁 평가명령의 대상은 196
71팁 부동산의 평가는 197
72팁 부동산의 평가는 198
73팁 감정평가서와 재평가 199
74팁 최저경매가격은 199
75팁 최저경매가격은 200
76팁 경매물건명세서 201
77팁 경매물건명세서는 202
78팁 우선채권이란 203
79팁 우선채권의 범위 204
80팁 우선채권의 종류 205
81팁 무잉여경매취소 206
82팁 경매절차의 속행신청 207
83팁 압류채권자가 매수신청을 한 경우 208
84팁 어떤 경우 강제집행은 정지되는가 209
85팁 강제집행의 정지원인 210
86팁 강제집행의 정지원인 211
87팁 강제집행의 정지원인 212
88팁 집행정지의 방법 213
89팁 집행정지 서류의 제출시기 214
90팁 집행정지신청이 있는 경우 214
91팁 집행정지의 효력은 216
92팁 임의경매절차의 정지 217
93팁 임의경매절차의 취소 218
94팁 경매절차의 정지ㆍ취소문서는 219
95팁 경매기일은 219
96팁 경매기일은 220
97팁 낙찰기일은 222
98팁 경매기일공고에 기재할 사항 222
99팁 경매기일공고에 기재할 사항 223
100팁 경매기일공고에 기재할 사항 224
101팁 입찰에 참가하는 방법 225
102팁 신문게재 입찰공고사항 읽는법 226
103팁 입찰매각조건이란 228
104팁 특별매각조건도 변경할 수 있다. 228
105팁 분할경매와 일괄경매 229
106팁 일괄경매의 절차 231
107팁 일괄경매의 절차 232
108팁 경매기일은 233
109팁 매수신청자격 234
110팁 매수(입찰)신청은 235
111팁 입찰보증금이란 235
112팁 매수ㆍ입찰신청의 효력 236
113팁 최고가매수인ㆍ차순위매수신고인의 결정 237
114팁 경매부동산의 공유자는 238
115팁 최고가매수신고인 등의 주소신고 239
116팁 경매조서란 240
117팁 농지경매와 농지취득자격증명 241
118팁 신경매란 242
119팁 신경매의 절차 243
120팁 신경매의 절차 244
121팁 낙찰기일이란 245
122팁 낙찰기일에서 이해관계인은 245
123팁 낙찰허가에 대한 이의란 246
124팁 낙찰허가에 대한 이의사유는 247
125팁 낙찰허가에 대한 이의사유는 247
126팁 낙찰허가에 대한 이의사유는 248
127팁 낙찰불허가결정을 하는 경우 249
128팁 낙찰불허가결정을 하는 경우 250
129팁 낙찰불허가결정을 하는 경우 251
130팁 낙찰불허가결정을 하는 경우 252
131팁 경매와 매도인의 담보책임 252
132팁 낙찰불허가결정 253
133팁 낙찰불허가결정 254
134팁 낙찰허가결정은 255
135팁 낙찰허가결정에는 256
136팁 낙찰기일조서에는 257
137팁 낙찰허부결정에 대한 즉시항고 258
138팁 낙찰허부결정에 대한 즉시항고 259
139팁 낙찰허부결정에 대한 즉시항고 260
140팁 경매사건의 항고심 절차 260
141팁 경매사건의 항고심 절차 261
142팁 경매사건의 항고심 절차 262
143팁 낙찰인이 대금지급의무를 불이행하면 263
144팁 재경매는 263
145팁 재경매는 264
146팁 재경매절차 265
147팁 재경매도 취소될 수 있다. 266
148팁 재경매에서 전낙찰인은 267
149팁 공동경매란 267
150팁 2중경매 268
151팁 2중경매 269
152팁 2중경매 270
153팁 2중경매 271
154팁 배당요구 할 수 있는 채권자는 272
155팁 배당요구 할 수 있는 채권자는 273
156팁 배당요구는 274
157팁 배당요구채권은 275
158팁 배당요구는 275
159팁 배당요구를 하면 275
160팁 배당요구신청의 적부심사 276
161팁 채권확정의 소 276
162팁 국세 교부청구와 참가압류 277
163팁 경매신청은 언제까지 취하할 수 있는가 278
164팁 재경매경령 후의 취하 279
165팁 경매신청 취하는 어떻게 하는가 280
166팁 경매신청을 취하하면 281
167팁 경매신청기입등기의 말소 281
168팁 낙찰대금의 납부 282
169팁 집행정지서면이 제출되면 283
170팁 대금지급기일 283
171팁 낙찰대금 납부절차 284
172팁 낙찰대금 납부의 하자 285
173팁 특별한 낙찰대금 지급방법 285
174팁 소유권이전등기 286
175팁 소유권이전등기 287
176팁 말소등기 촉탁절차 288
177팁 말소촉탁의 대상이 되는 등기 289
178팁 소유권이전등기 촉탁신청서 290
179팁 소유권이전등기 촉탁신청서 291
180팁 등기촉탁비용과 등기필증의 수령 292
181팁 부동산 관리명령 293
182팁 관리명령과 인도명령 294
183팁 관리방법ㆍ관리종료ㆍ관리비용 294
184팁 인도명령의 신청절차 295
185팁 인도명령의 당사자 296
186팁 인도명령의 심리ㆍ재판ㆍ집행 297
187팁 인도명령에 대한 불복방법 298
188팁 법정지상권 299
189팁 법정지상권의 성립요건 300
190팁 배당이란 301
191팁 배당받을 채권자의 범위 301
192팁 채권계산서의 제출 302
193팁 채권계산서의 제출 303
194팁 배당기일 304
195팁 배당표의 작성 305
196팁 배당표의 기재사항 305
197팁 배당표에 포함되는 채권은 306
198팁 배당비율과 배당액 307
199팁 배당재단 308
200팁 집행비용 309
201팁 강제집행절차에서 필요한 비용이란 310
202팁 경매비용의 예납 311
203팁 집행비용의 부담자와 추심절차 312
204팁 집행비용확정 결정이란 313
205팁 배당순위 314
206팁 임대차보증금의 배당순위 315
207팁 임금ㆍ퇴직금의 배당순위 318
208팁 국세와 가산금의 배당순위 319
209팁 저당권의 배당순위 320
210팁 근로관계로 인한 채권의 배당순위 322
211팁 징수금의 배당순위 322
212팁 공과금의 배당순위 323
213팁 배당을 실시하여야 할 경우 323
214팁 배당금의 수령절차 324
215팁 배당액을 공탁하는 경우 325
216팁 배당액을 공탁하는 경우 326
217팁 배당액을 공탁하는 경우 327
218팁 추가배당절차 327
219팁 배당기일조서 328
220팁 임의경매의 배당절차 329
221팁 제3취득자의 비용상환청구권 330
222팁 저당권의 배당 331
223팁 저당권의 배당 332
224팁 근저당권의 배당 333
225팁 근저당권의 배당 334
226팁 근저당권의 배당 335
227팁 공동저당 336
228팁 공동저당 336
229팁 공동저당 337
230팁 차순위 저당권자의 대위(代位) 339
231팁 대위권의 발생요건 340
232팁 대위의 효과 341
233팁 이시배당(異時配當)과 대위 341
234팁 근저당권 공유자와 대위 변제자의 배당 342
235팁 수개의 공장저당권 상호간의 배당관계 343
236팁 공장저당권과 보통 저당권간의 배당 344
237팁 전세보증금ㆍ가압류채권의 배당 344
238팁 가압류ㆍ압류의 효력 345
239팁 흡수배당 346
240팁 흡수배당 346
241팁 흡수배당 348
242팁 순환배당 349
243팁 배당의 실제 350
244팁 배당의 실제 351
245팁 배당의 실제 351
246팁 배당의 실제 352
247팁 배당의 실제 353
248팁 배당의 실제 353
249팁 배당의 실제 354
250팁 배당의 실제 355
251팁 배당의 실제 356
252팁 배당의 실제 357
253팁 배당의 실제 358
254팁 배당의 실제 358
255팁 배당의 실제 359
256팁 배당의 실제 360
257팁 배당표에 대한 이의절차 361
258팁 배당표에 대한 이의절차 362
259팁 배당이의 신청방법 363
260팁 배당이의에 대한 다른 채권자의 인부 364
261팁 배당이의의 효과 365
262팁 배당이의의 소 366
263팁 배당이의 소의 소송요건 367
264팁 배당이의 소의 소송요건 368
265팁 배당이의 소의 제기 369
266팁 배당이의 소송의 실제 370
267팁 배당이의 소송의 종결 370
268팁 배당이의의 소의 판결의 주관적 범위 371
269팁 배당이의의 소의 판결의 주관적 범위 372
270팁 배당이의의 소의 판결의 주관적 범위 372
271팁 배당이의의 소의 판결의 객관적 범위 373
272팁 배당이의소송 완료후의 배당실시 374


제5편 개정사항

개정1 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 376
제1절 전세사기피해자의 요건 376
제2절 전세사기피해자등 지원 376
제3절 국세의 체납으로 인하여 압류된 주택의 매각 유예ㆍ정지 378
제4절 경매절차에서의 우선매수권 378

개정2 주택임대차보호법 개정사항(2023. 4. 18 개정 / 7.11. 시행) 380
제1절 임대인의 정보제시 의무 380

개정3 공인중개사법 개정사항(2023. 4. 18 개정 / 10.11. 시행) 384
제1절 개업공인중개사의 고용인의 신고 384
제2절 중개보조원의 고지의무 384
제3절 임대차 중개 시의 설명의무 384