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15년 투자 전문가가 알려주는
제주 부동산 투자의 A to Z!

‘비행기를 타고 가는 멀고도 가까운 휴양지.’
우리가 제주도에 대해 가진 생각이다. 설문조사에 따르면, 지친 몸과 마음을 달래기 위해 가고 싶은 국내 휴양지 1위는 제주도라고 한다. 휴양의 목적은 ‘몸과 마음의 치유’이며, 이에 적합한 휴양지는 아마도 ‘평온한 경치를 보며 좋은 음식을 먹고 편하게 지낼 수 있는 곳’이 아닐까? 즉, 제주 고유의 자연환경이 곧 제주도와 제주도 부동산의 가치의 본질일 것이다.

은퇴 후 제주에서의 삶을 계획하는 분, 카페 또는 숙소 운영을 꿈꾸는 분, 때때로 친구들과 낚시를 즐기고 싶은 분, 세컨드 하우스를 구하는 분 등, 최근 많은 분들의 제주도 투자에 대한 관심이 심상치 않다. 비교적 적은 비용으로 건물 내외부를 수리하고 정원을 가꿔놓으면 제주 고유의 정취를 간직하면서도 꽤 매력적인 건축물로 재탄생되기 때문이다. 그런데 일반인의 제주 부동산에 관한 관심은 이렇게 큰 반면, 제주 부동산의 흐름과 투자 시 주의할 점을 배울 수 있는 방법이 많지 않다. 부동산 투자를 할 때는 각종 개발행위에 관한 사항을 충분히 양지해야 하고, 부동산 취득과 양도 시의 세금 관련 문제들도 발생하기에 관련 공무원, 건축사, 세무사, 법무사의 자문이 필요하다. 하지만 해당 전문가들의 도움은 고사하고, 제주도 부동산 투자 시 반드시 알아야 할 경관보전지구, 특화경관지구, 생태계보전 지구와 같은 용어조차 일반인에게는 너무 생소하게 들린다.

제주는 개발과 환경 보전이라는 두 축의 균형을 잘 이루어야 하는 곳이기에 별도의 특별법과 많은 조례를 두어 개발행위를 제한하고 있다. 제주라는 지역의 특수성이 있어서 제주에 기반이 없는 일반인이 접근하기 어려운 부분이 있다. 이 책은 저자가 경험한 제주 부동산 투자 및 중개 사례를 들어 복잡한 규제들과 절차를 쉽게 알려준다. 부동산은 학문이 아니다. 실천이다. 이 책은 실제 부동산 투자 경험을 바탕으로 실패와 성공 사례 등 제주도 부동산 투자 시 꼭 필요한 내용을 담았기에 부동산 투자를 어려워하는 분들에게 큰 도움이 될 것이다.

부동산 초보도 알기 쉽게 풀어 쓴
제주 부동산의 특징과 투자 인사이트

이 책은 전반전과 후반전으로 나뉜다.
전반전에는 ‘제주도 부동산의 이해와 학습’이라는 테마로 제주도 부동산의 가치와 의미, 제주 부동산의 기회와 우리가 할 수 있는 방법, 부동산 투자의 원칙, 제주도 부동산 투자 시 미리 학습해야 할 사항 등을 담았다.
후반전에는 ‘제주도 부동산의 투자 실전’이라는 테마로 실제 제주도 부동산 투자 또는 계약 시 주의해야 할 사항, 피해야 할 부동산, 소액 투자의 방법, 제주 도시기본계획을 포함한 각종 정책을 통해 제주도의 새로운 기회와 인사이트를 담고 있다.

이 책을 통해 실패 없이 제주 부동산 투자에 도전해보자.


** 독자서평

제주 부동산에 대해 A부터 Z까지 이보다 더 알차게 담은 책이 있을까요? 특히 구옥, 돌창고, 해안가 작은 토지, 타운하우스 등 제주에서의 세컨드라이프를 꿈꾸는 사람들이 늘 관심을 가지는 물건들과 구체적으로 피하거나 주의할 부동산을 설명한 부분은 이 책의 백미입니다. 제주에서 부동산 매물을 찾기 전에, 부동산 계약서에 도장 찍기 전에 ‘먼저 이 책부터 읽으라’라고 신신당부하고 싶습니다.
- 제주 생활 8년 차 펜션 운영자 심？진

책 제목처럼 이렇게 모두 공개해도 되나 싶을 정도로, 정말 나만 알고 싶은 제주 부동산 투자 필살기가 가득한 책입니다. 아낌없이 비법들을 책과 북토크에서 알려주신 덕분에 부동산에 투자할 용기가 생겼습니다. 최근에는 부동산 2건을 매수해서 1건은 벌써 매도 차익을 얻었습니다. 배운 것을 무기로 앞으로도 부동산 투자를 이어나갈 수 있을 것 같습니다. 부동산 투자 세계에 입문시켜주셔서 감사합니다.
- 부동산 북토크 연속 18개월 참석자 이영희

고성찬(한국공인중개사협회 제주지부 지부장)
오랜만에 제주 부동산에 관한 실용 서적이 출간되어 반갑고 고마운 마음입니다. 제주는 개발과 환경 보전이라는 두 축의 균형을 잘 이루어야 하는 곳이기에 별도의 특별법과 많은 조례를 두어 개발행위를 제한하고 있습니다. 저자는 본인의 제주 부동산 투자 및 중개 사례를 들어 복잡한 규제들과 절차를 쉽게 알려줍니다. 공인중개사들의 실무 참고서로도 유용할 것 같습니다. 출간을 축하합니다.

부아C(《부의 통찰》, 《부를 끌어당기는 글쓰기》의 저자)
장기적으로 볼 때 제주 부동산의 가치는 우상향할 가능성이 큽니다. 다만, 제주라는 지역의 특수성이 있어서 제주에 기반이 없는 일반인이 접근하기 어려운 것이 사실입니다. 그 때문에 저자가 수년의 경험을 담아서 상세하게 분석하고 있는 이 책의 가치가 높다고 할 수 있습니다. 이 책은 제주 부동산에 관심이 있는 분들에게 큰 도움이 될 것이라 생각합니다.

추천사 004
Prologue 책을 쓰는 이유 006

전반전 제주도 부동산의 이해와 학습
1. 흙수저는 30억 원을 어떻게 벌었나?
다른 시도는 다른 결과는 낳는다 016
행운은 준비와 시도한 자에게 찾아온다 019
호기심은 꿈과 열정을 자극한다 022

2. 제주도 부동산 투자 성공 사례
경매 026
맹지와 급매 032
개발계획 활용하기 039

3. 왜 제주도 부동산인가?
부동산 투자는 어느 지역에 해야 할까? 045
제주도 부동산의 가치 049
제주도 해안가 토지는 왜 비쌀까? 052
제주 부동산 흐름과 미래 057

4. 제주도, 어떤 부동산이 돈이 되나?
토지 투자, 왜 토지인가? 064
제주도 아파트는 어떤가? 068
제주도 부동산 투자 시 도민의 이점을 활용하자 073
기획부동산, 배울 것은 배우자 077

후반전 제주도 부동산의 투자 실전
1. 부동산 투자의 기초체력 올리기
토지 분할 / 토지 합병 조건 086
용도지역과 투자 기회 094
개발행위에 따른 도로 조건 100
공공 하수관로와 개인 하수처리 시설 106
건폐율과 용적률 112
제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법 115
토지 시세 파악하는 방법 4가지 129

2. 제주도 부동산 투자 시 주의해야 할 것들
제주도 해안에 특화경관지구 139
지역주택조합 144
타운하우스 151
제주 구옥, 돌창고 159
주거용 토지와 방향 169

3. 제주도 부동산 투자 시 피해야 할 것들
항공 소음 174
축산 악취 181
군사 시설 186 I

4. 소액 투자 방법
법원 경매 192
맹지 투자 196
공동 투자 206

5. 제주도 부동산 투자의 새로운 기회
재건축사업 213
재개발사업 220
제주 제2공항 226
제주 신항만 건설 234
도시계획 시설 - 도로 239

6. 2040 제주특별자치도 도시기본계획 의의
도시기본계획 학습의 이유 246
압축 지향 247
지역 거점 251

epilogue 실행을 이끄는 2가지 도구 259

▷ 그 시절에는 미처 몰랐지만, 나는 꾸준히 해당 토지의 교환가치를 올리고 있었던 것이었고, 약 5년 뒤 매입가 대비 2.3배의 가격으로 매도할 수 있었다. 부동산에 관한 지식과 경험이 없기에 자칫 투자 손실을 볼 수도 있었지만, 그 사건이 계기가 되어 현재까지 수많은 부동산 경험도 쌓고, 목표했던 순자산 30억 원도 모을 수 있었다.
-p. 22

▷ 제주도에는 서울과 다른 지방처럼 철도나 지하철이 없기에 차량과 도로에 대한 의존도가 높을 수밖에 없다. 즉, 도로는 부동산 투자 관점에서도 매우 중요한 요소다. 이런 이유로 만일 누군가가 제주도 개발계획을 활용한 투자를 고려한다면, 제일 먼저 제주도 도시계획도로의 진행사항을 검토해서 투자할 것을 권하고 싶다.
-p. 43

▷ 현재 제주에 거주하거나 제주로의 이주를 꿈꾸며 부동산 투자를 계획하는 분이라면, 제주도 토지의 특징과 흐름을 사전에 학습하기를 권한다. 입지가 좋고 건축과 재건축이 활발한 대지, 잡종지 등을 매수할 경우 안정적인 지가 상승을 기대할 수 있지만, 투자 시에 막대한 예산이 소요되어 일반인들은 투자가 부담스럽다
-p. 73

▷ 현재 제주도정은 자연환경 보존과 성장이라는 2마리 토끼를 잡기 위해 제주 도심의 외연 확산을 최소화하고, 구도심과 기(旣)개발지를 고도화하고 재생하는 사업에 초점을 맞추고 있다. 결론적으로, 부동산 투자뿐만 아니라 토지이용 목적에 부합한 개발 행위와 제한사항, 건축 가능한 건축물 등 확인을 위해 용도지역 학습은 필수적이다.
-p. 99

▷ 개발행위의 원칙을 아는 것만큼이나 가능성을 찾는 것도 중요하다. 왜냐하면 부동산의 새로운 가능성을 찾는 것은 부동산 투자의 지름길을 찾는 매력적인 일이기 때문이다. 결론적으로 다양한 부동산 투자 기회와 개발 가능성을 살피기 위해서는 인허가 부서뿐만 아니라 관련 전문가들의 의견과 자문을 활용할 수 있어야 한다. 말 그대로 그들은 해당 분야의 전문가들이기 때문이다.
-p. 106

▷ ‘2040 제주특별자치도 도시기본계획’의 또 하나의 큰 흐름은 ‘지역 거점’이다. 제주도 도시기본계획에 따르면, ‘지역 간 균형 발전을 위해 성장 거점을 활성화시킨다’라는 실천전략을 명시하고 있다. 즉, 지역적으로 제주시와 서귀포시에 각각 위치한 구도심을 밀도 높게 개발을 한다면, 제주 동·서지역의 주요 사업을 중심으로 ‘지역 거점’을 조성한다는 큰 흐름이 있다.
-p. 251