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10년 동안 하루도 빠짐없이 매일 팔린 전설의 경매 책!
《나는 돈이 없어도 경매를 한다 : 확장판》 전격 출간!

《나는 돈이 없어도 경매를 한다 확장판》은 지난 10년 전 경매 열풍을 넘어 대중화를 일으킨 전설적인 스테디셀러 《나는 돈이 없어도 경매를 한다》를 개정한 책이다. 독자들의 지속적인 요청으로 새롭게 전면 업그레이드한 이 책은 경매 초보자부터 고수까지, 경매 추천도서 리스트에 절대 빠지지 않는 경매 분야 클래식이라고 할 수 있다.
부동산 시장의 변화무쌍한 등락에도 10여 년 동안 경매 시장을 떠난 적이 없는 저자는 초판 출간 당시에는 투자를 3년 정도 한 ‘경매 잘하는 초보자’였지만 지금은 명실상부한 ‘대한민국 경매 분야의 대표 전문가’로 성장했다. 이번 확장판에서는 지난 10년간 쌓인 실전 경험과 노하우뿐만 아니라 10가지 최신 경매물건 사례, 개정된 세법, 1·10부동산대책 등 더 새롭고 깊이 있는 내용을 추가했다. 또한 본 책에 포함된 특별부록 〈2024년 주목할 만한 경매투자지역 Top7〉을 통해 현재 저자가 주목하는 일곱 개의 지역을 데이터를 기반으로 낱낱이 공개했다. 최근 격동하는 시장에서 어디에 투자해야 할지 혼란스러운 초보 투자자들에게 큰 힘이 될 것이다.

★★★ 《나는 돈이 없어도 경매를 한다 확장판》 이렇게 달라졌다!

- 특별부록 ‘2024년 주목할 만한 경매투자지역 Top7’ 제공!
- 소액아파트, 빌라, 공매물건 등 10가지 추가된 최신 실전사례!
- 1·10대책, 양도세 중과 완화 등 최근 개정된 세법 및 부동산 제도!
- 법인, 매매, 임대 사업자 등 최근 투자 트렌드 분석!
- 알자배기 경공매 이용기관 물건 낙찰받는 TIP!
- 수익률 20% 이상, 최신 물건 전격 해부!
- 2013년부터 2024년까지 경매 시장 트렌드와 방향성 분석!
- 10만원 상당의 유료 경매사이트 리치고 2개월 이용권 등!
- 돈 절약하는 초가성비 인테리어 팁 제공

서울 수도권 전역에 경매 매물이 급속도로 증가한 요즘, 수많은 매물 중 좋은 물건을 알아보는 능력이 어느 때보다 필요하다. 이 책을 처음 집어든 독자는 물론, 10년 전에 감명 깊게 읽었던 독자들까지도 완벽하게 업그레이드된 2024년형 ‘최고의 경매 책’을 만나기보길 바란다.

“지금 시작해도 절대 늦지 않다!”
시장이 어려울수록, 매물이 쌓일수록, 돈이 부족할수록 경매를 하라!

경공매 데이터 전문기업인 지지옥션이 지난 달 발표한 ‘1월 경매동향 보고서’에 따르면 2024년 1월 전국 아파트 경매 건수가 3000건에 육박했다고 한다. 이는 3년 2개월 만에 최대치로, 매매시장 침체 속 고금리에 따른 것으로 보인다. 경매 매물이 이례적으로 증가하는 요즘, 바야흐로 경매를 열심히 공부해왔던 사람에게 황금 같은 기회가 찾아온 것이다.
《나는 돈이 없어도 경매를 한다 확장판》은 지난 10년 전 경매 열풍을 넘어 대중화를 일으킨 전설적인 스테디셀러를 독자들의 요청으로 전면 개정한 책이다. 경매 초보자부터 고수까지, 곁에 두고 읽는 책으로 경매 추천도서 리스트에 절대 빠지지 않는 경매투자 분야의 클래식이라고 할 수 있다. 이번 확장판에서는 지난 10년간 쌓인 실전 경험과 노하우뿐만 아니라 10가지 최신 경매물건 사례, 개정된 세법, 1·10부동산대책 등 더 새롭고 깊이 있는 내용을 추가했다. 초판을 읽은 독자들도 이번 확장판을 다시 읽으며 격동하는 경매 시장에서 고군분투하며 살아남은 저자의 인생 스토리와 바로 지금 바로 써먹을 수 있는 실용적인 경매 팁 등을 흥미진진하게 읽어볼 수 있을 것이다.

《나는 돈이 없어도 경매를 한다 확장판》는 1부, 2부로 나뉘어져 있는데 1부에는 서른아홉 살에 셋째를 낳고, 뒤늦게 시작한 경매로 3년 만에 21채의 집주인이 된 상세한 이야기를 다루고 있다. 아무것도 모르던 주부에서 다양한 경매 경험을 쌓아가며 대한민국의 명실상부한 전문가가 되기까지의 전 과정이 담겨 있다. 특히 3장은 저자의 100퍼센트 실제 경매 사례가 담겨 생생한 현장감이 느껴지고, 4장은 저자가 ‘즐거운경매’ 멤버들의 투자를 도와주며 인상 깊었던 최신 사례들을 한데 모았다. 초보부터 고수까지 경매하는 사람이라면 대부분 한 번쯤 겪을 만한 사례로 한번쯤 읽어두면 실전에 큰 도움이 될 것이다.
2부에서는 경매에서 알아야 할 모든 지식들을 자세히 설명했다. 기존의 사례들을 대부분 2024년을 기준으로 수정하였고, 최근 개정된 세법, 1·10대책, 양도세 중과 완화 등에 어떻게 대처해야 하는지 덧붙였다. 또한 격동하는 부동산 시장에서 담담하게 투자를 지속해나가는 노하우도 아낌없이 풀어놓았다. 저자가 제시하는 자산을 100배 불리는 마법의 7단계 경매 공식(이것만 알면 된다! 경매 7단계)을 따라 하기만 하면 어려운 권리분석도, 명도도, 인테리어도 술술 쉽게 할 수 있을 것이다.

범람하는 경매물건 속 어느 곳에 투자해야 할지 모르겠다면?
[특별부록] 2024 반드시 주목해야 할 경매투자지역 Top7

최근 경매물건이 급속도로 늘어나면서 경매에 기회가 있다는 것은 알겠는데, 어떤 지역의 경매물건을 살펴봐야 하는지 고민이 되는 사람들이 많을 것이다. 워낙 부동산 시장이 좋지 않아 자칫하다가는 오르지 않을 집을 낙찰받을 수도 있기 때문이다. 저자는 별책부록 〈2024 반드시 주목해야 할 경매투자지역 Top7〉을 통해 이런 독자들의 고민을 속 시원하게 해결해주고자 했다. 부록에서는 과거 2010년 부동산 시장의 상황을 데이터로 분석하면서 지금의 상황과 비교해 앞으로 어느 지역이 유망할 지 예측한다. 지금 좋지 않더라도 결국 반등할 지역은 정해져 있다는 것이다. 저자는 부록에서 지역호재, 입주물량, 매매·전세가 등을 비교해 경매 투자자들이 주목해야 하는 지역 7개를 신중하게 꼽았다. 경매를 시작하려는 사람은 물론, 지금 투자자들도 반드시 봐야 하는 알짜 정보로서 그녀의 강의에서만 공개되는 보석 같은 추천지역을 확인해보자.

월천대사 이주현(월천재테크 대표)
“이 책은 경매를 처음 접하는 사람들을 위한 가장 충실한 교과서이다. 나도 초보 시절, 경매 공부를 할 때 많은 도움을 받았다. 출간 당시 경매 열풍을 불러일으킨 이 책이 최근 투자 환경의 변화에 맞춰 개정된다는 소식은 정말 반가운 일이 아닐 수 없다. 그때나 지금이나 이현정 작가의 삶 자체가 투자를 처음 시작하는 사람들에게 롤모델이 되어 줄 것이다.”

아임해피 정지영(주식회사 아이원 대표이사)
“경매의 대중화를 이끈 이 책이 10주년 기념으로 나온다고 하니 정말 기쁘다. 돈이 없어도 경매를 한다는 획기적인 메시지는 당시 투자자들은 물론 대중들에게 신세계를 경험하게 해주었다. 이번 확장판에서 이현정 작가의 10년 경매 역사와 경험을 새롭게 적용해서 출간된다니 경매를 처음 시작하는 사람이라면 반드시 이 책을 읽어야 한다.”

레오 김은진(레오 대출연구소 대표)
“많은 전문가가 뜨고 지는 부동산 시장에서 오래 살아남은 사람이 전문가라고 생각한다. 이현정 작가는 10년 전에도 지금도 경매에 열정적이다. 이를 알아주기라도 하듯 이 책도 지금까지 독자들에게 많은 사랑을 받고 있다. 나도 부동산을 잘 모르고, 종잣돈이 부족했을 때 제일 먼저 이 책으로 경매를 시작했다. 절망 속에 있던 과거의 나에게 경매가 희망이었듯이 이 책을 읽는 독자들도 자신만의 희망을 찾을 수 있을 것이다.”

새벽하늘 김태훈(부동산 경매 전문 강사이자 투자자)
“경매에 입문하고자 한다면 책을 고를 때 가장 중요한 것은 진솔함이다. 화려한 거짓으로 독자를 현혹하여 잘못된 투자의 길로 빠트려서는 안 된다. 진솔한 내용을 담아야 제대로 된 투자를 할 수 있는 것이다. 그 점에 있어 이현정 작가는 내가 인정하는 몇 안 되는 훌륭한 투자자이다. 워낙 인기가 많았던 책을 다시 알찬 내용으로 채워 확장판으로 엮었다. 내용 하나하나가 다양한 실전 사례를 바탕으로 하여 알차고 진솔하다. 경매에 입문하는 독자에게는 물론 경매 실전투자자에게도 큰 도움이 될 수 있는 책이라 확신한다.”

빠숑 김학렬(스마트튜브 대표)
“이현정 작가는 서른아홉 살에 셋째를 낳았다. 뒤늦게 시작한 부동산 투자로 빌라 전세금 9천만원이 전 재산이던 그녀는 내 집 마련의 꿈을 넘어 3년 만에 21채 집주인이 되었다. 나이 때문에, 부족한 지식 때문에, 그리고 주변의 반대 때문에 할 수 없다고 하는 모든 사람에게 희망을 준 것이다. 내 집 마련이 꿈인 메뚜기 전세 세입자부터 명도가 두려워 경매를 시작하지 못하는 투자자에게 이 책을 자신 있게 추천한다.”

김기원(리치고 대표)
“이현정 작가의 삶이, 그리고 수강생들의 삶이 경매라는 수단을 통해서 얼마나 성공적으로 바뀌어가고 있는지를 오랜 기간 지켜봤다. 그녀가 경매를 시작하던 시기의 부동산 시장은 요즘처럼 좋지가 않았다. 그리고 그 당시 돈도 별로 없었다. 그래서 했던 것이 돈이 없어도 경매를 할 수 있는 방법을 연구하고 실행했던 것이다. 그리고 엄청난 성공을 이루어냈고, 경매로 인생이 바뀌었다. 경매는 투자 타이밍이 상당히 중요하다. 부동산 시장의 활황기에 경매는 그리 빛을 발하지 못한다. 오히려 불황기에 본격적으로 들어섰을 때, 그때야 말로 경매로 인생을 바꿀 수 있는 10년에 한 번 올까 말까 한 기회인 것이다. 그리고 이제 그 절호의 시기가 도래하고 있다. 요즘 각종 유튜브 채널에서 2024~2026년은 경매로 엄청난 기회를 잡을 수 있는 시기라고 이야기하는 이유이다. 경매를 통해서 인생을 바꾸고 싶은 모든 분들에게 자신 있게 이 책을 추천한다.”

박태원(광운대 도시계획부동산학 교수)
“과거에는 부동산 분야 중 경매에 대해 부정적인 인식이 있던 시기가 있었다. 아마도 전문적 신뢰성 부족에서 기인한 것으로 보인다. 그러나 11년 전 객관적 전문성으로 무장한 이현정 작가의 《나는 돈이 없어도 경매를 한다》 출간으로 경매가 대중화되었으며, 지금은 부동산 전문자산관리의 한 방식으로 자리하게 되었다. 그러나 여전히 이 분야는 통찰력과 함께 부동산과 법에 대한 깊은 이해가 필요하다. 이 책은 부동산 경매를 처음 접하는 사람들이 어떻게 해야 하는지 알려주는 지침서이자 교과서이다. 다양한 예시와 함께 기본에 충실하여 매우 친절한 책이다. 최근 부동산의 흐름이 바뀌고 있고, 다시 한 번 경매의 시즌이 오고 있다. 이 책을 만나는 모든 독자에게 지금이 새로운 도약의 시기가 되기를 기대해본다.”

프롤로그. 나는 다시 태어나도 경매를 할 것이다

1부. 당신의 인생을 한 차원 높여줄 유일한 방법
1장. 첫 낙찰로 내 집 마련과 투자에 성공하다
1. 결혼으로 두 번째 인생이 시작되다
2. 인생의 낭떠러지에서 기회를 발견하다
3. 바로 그때, 경매를 만났다
4. 내 집을 낙찰받은 후 해야 할 것들
5. 내 인생의 첫 집

2장. 사람들은 왜 경매를 두려워할까
1. 한눈에 보는 경매의 기초
2. 경매를 반드시 알아야 하는 사람
3. 경매, 이기면서 시작하는 게임
4. 당신이 경매를 두려워하는 이유
5. 집이 많으면 세금이 많지 않을까
6. 초보는 초보들끼리, 고수는 고수들끼리
7. 경매를 아는 것과 경매를 할 줄 아는 것

2부. 경매는 실전이다
3장. 경매 초보들의 좌충우돌 투자 성공 스토리
1. 낙찰도 취소할 수 있나요
2. 서울 밖으로 눈을 돌리면 얻을 수 있는 것들
3. 경매법정에서 일어날 수 없는 일은 없다
4. 미납 관리비가 쌓인 집을 만났다면
5. 나를 성장시켜준 다섯 번의 명도
6. 부지런한 발품에 배신은 없다
7. 말이 안 통하는 임차인은 이렇게 대처하세요
8. 끝까지 가야 한다면

4장. 경매 고수들의 똑똑한 투자 성공 스토리
1. 전세사기 물건도 누군가는 해결해줘야 한다
2. 선의는 행운을 부릅니다
3. 모호한 사연은 피해라
4. 일흔에 시작한 빌라 단기 매매
5. 정체를 모르는 사람이 사는 집
6. 새로운 일자리가 모이는 곳을 찾아라
7. 입찰가는 자기 전에 떠오른다
8. 납부 기일이 빠른 건강보험이 먼저 배당된다면
9. 다이내믹 명도 다이어리
10. 왜 미납 재매각 물건도 유심히 봐야 할까

3부. 경매 고수로 가는 가장 쉽고 빠른 길
5장. 이것만 알면 된다! 경매 7단계
1. 나는 여전히 쉬운 경매를 권한다
2. [1단계 - 목표 설정]나는 왜 경매를 하는가
3. [2단계 - 권리분석] 경매에 나오는 집들의 특징
4. [2단계 - 권리분석] 등기부등본 보는 법
5. [2단계 - 권리분석] 유료 경매사이트, 100퍼센트 활용하는 법
6. [2단계 - 권리분석] 소멸되는 권리 찾기
7. [2단계 - 권리분석] 임차인의 권리 파헤치기
8. [2단계 - 권리분석] 선순위 전세권도 말소기준권리가 될 수 있을까
9. [2단계 - 권리분석] 임차인이 배당받는 집을 골라라
10. [2단계 - 권리분석] 임차인의 권리보다 앞서는 권리들
11. [2단계 - 권리분석] 권리분석 총정리하기
12. [3단계 - 현장조사] 발품 전에 손품이 먼저다
13. [3단계 - 현장조사] 관심 물건 리스트를 위한 입찰가 작성해보기
14. [3단계 - 현장조사] 현장에서 확인해야 할 것들
15. [4단계 - 입찰] 두근두근, 법원에서 입찰하는 날
16. [4단계 - 입찰] 대리인, 공동명의 입찰도 간단하다
17. [5단계 - 낙찰] 낙찰부터 잔금납부까지
18. [6단계 - 명도] 명도하기 쉬운 집 vs. 어려운 집
19. [6단계 - 명도] 낙찰받은 그날, 점유자를 찾아가라
20 [6단계 - 명도] 내용증명에도 타이밍이 있다
21. [6단계 - 명도] 강제집행의 시작은 인도명령 신청
22. [6단계 - 명도] 강제집행을 신청하는 방법
23. [7단계 - 인테리어] 누구나 인테리어가 잘된 집을 좋아한다

6장. 진짜 투자자들만 아는 똑똑하게 돈 버는 법
1. 경매에서는 절세 전략이 필수다
2. 내게 맞는 절세 전략 찾아보기
3. 좋은 집 낙찰받는 비법
4. 어렵지 않은 특이한 물건에 기회가 있다
5. 임대인도 집주인도 전세자금대출을 주의하라
6. 경매에서 가장 번거로운 것은 집 관리다
7. 이왕이면 착한 집주인이 돼라

에필로그. 경매 공부는 열심히 했지만 망설이는 당신에게

첫 책이 출간된 지 시간이 흘렀지만, 권리분석 및 명도가 쉬운 물건을 사야 한다는 내 원칙은 변함이 없다. 그러나 급변하는 경제로 인해 금리, 집값, 대출 이자 등 상황이 이전과 크게 달라졌다. 확장판에서는 이를 보완해 현재의 투자에 보다 도움이 되게 했다.
또한 나는 십여 년 전과는 달리 수백 건의 경매 사례를 경험한 베테랑이 됐다. 그동안의 수많은 경매 경험 중 인상적인 사례들을 모아 확장판에 추가했다. 동시에 첫 책에 집필한 사례들도 그대로 남겨두었는데, 집의 가격만 변동이 있을 뿐 경매라는 투자의 메커니즘은 동일하기 때문이다. 이 책의 3장은 기본적인 물건들을 다룬 2013년 당시의 사례로, 4장은 한층 더 업그레이드된 물건들을 다룬 최신 사례로 헷갈리지 않게 구분해놓았다. 시간차를 염두에 두고 읽었으면 한다.
_프롤로그. 나는 다시 태어나도 경매를 할 것이다


경매투자자는 누구보다 부지런하다. 물건을 찾고, 현장답사를 하고, 입찰하고 명도하는 일련의 과정은 쉽지 않은 노동이다. 남들보다 저렴하게 낙찰을 받기 위해, 조금이라도 더 시세차익을 내기 위해 부지런히 일한다. 내 오랜 경험 끝에 내린 결론은 경매투자자의 수익은 분명 근로소득이라는 것이다. 오랜 투자로 임대사업자가 되어도 크게 다르지 않다. 그러므로 늘 성실하게, 꾸준히 내 시간과 노력을 쏟아야 한다는 것을 잊지 말자.
_2장. 사람들은 왜 경매를 두려워할까

임차권등기를 하고 임차인이 이사를 나갔다. 이 집에 다른 월세 임차인이 들어왔다. 얼마 후 집은 경매에 넘어갔다. 최우선변제권은 누구에게 있을까. 임차권등기를 한 전 임차인에게만 배당이 된다. 새 임차인은 최우선변제권이 없다. 그러니 절대 이미 임차권등기가 된 집에 들어가면 안 된다. 돈 못 받은 사람이 버젓이 있는데, 거기에 또 들어가면 안 되는 것이다. 경매투자자라면 또 이런 경우도 있다. ‘임차권등기명령’이 있는 물건을 낙찰받고 싶을 때도 있다. 이럴 땐 지금 이 집에 사람이 사는지 확인을 해봐야 한다. 빈집은 그리 선호 대상이 아니다. 집이 오래 비어 있게 되면 집이 망가졌을 수 있다. 겨울을 혼자 보낸 집은 보일러에 문제가 생겼을 수도 있다. 임차인이 왜 이 집에서 나가려고 했는지도 궁금하다. 단순히 이사를 하기 위한 것인지, 역전세로 인해 임차인이 임차권 등기명령을 설정한 것인지 등 다른 임차인이 안 들어온 이유가 따로 있는지 확인하자.
_5장. 이것만 알면 된다! 경매 7단계

법인사업자는 단기매매가 유리하다 집이 여러 채가 되면 세금이 너무 많아져 곤란하다. 내가 아닌 또 하 나의 나를 만드는 게 법인사업자다. 법인사업자의 가장 큰 장점은 단기 매매 시 양도세다. 개인이 단기매도를 하면 70%이지만, 법인사업자는 양도세가 총 30%인 것이다. ‘법인세 10%+양도세 20%’로 총 30%를 내 게 된다. 또한 비용으로 처리할 수 있는 부분이 많다. 제 월급도 비용인 것이다. 다만 이 비용 부분은 법인세 10% 구간에서만 해당된다. 당연히 단점도 있다. 법인이 주택을 취득하면 12%이다. 종부세 부 과 시 합산배제가 아예 없다. 한 채만 있어도 종부세를 내야 한다. 양도 세 비과세도 없다. 게다가 법인을 설립하고, 부가세 신고 등의 번거로 움이 있다.
_6장. 진짜 투자자들만 아는 똑똑하게 돈 버는 방법

첫 책 출간 이후, 지금 나와 동생은 어떤 삶을 사는지 앞으로의 투자 방향은 무엇일지 궁금해 하는 이들이 많을 것 같다. 동생은 몇 차례 경매로 성공을 한 뒤 서울 문정동 아파트로 이사를 했다. 경매 매물을 살펴보다가 운 좋게 저렴한 급매를 잡아 이사할 수 있었다. 경매가 가져다준 선물이다. 이 아파트는 재건축을 앞두고 있어 동생은 위원회 이사로 활동하기도 했다. 여전히 활동적이다. 나는 첫 낙찰받은 집에서 15년간 살았다. 전세금 때문에 더 이상 이사를 하지 않아도 된다는 것이 무척이나 좋았다. 그런데 장성한 아이들까지 다섯 식구가 살려니 집이 좁게 느껴져 이전에 낙찰받은 양평의 토지에 단독주택을 건축할 예정이다. 여기서 내 노후를 행복하게 꾸릴 것이다.
_에필로그. 경매 공부는 열심히 했지만 망설이는 당신에게