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“기회를 잡는 자가 건물주가 된다!”

지금이 바로, 내 집 마련 대신 내 건물 마련을 할 때!
다가올 부동산 시장을 대처할 꼬마 빌딩, 부동산 투자의 정석

대한민국에서 ‘부동산 투자’라고 한다면 가장 먼저 아파트가 떠오를 것이다. 특히 코로나로 경제가 침체되었던 시기, 부동산 투자 시장은 활황이었다. 말 그대로 부동산 투자 붐이 일었다. 2022년 말까지는 주택, 아파트에 대한 대출이 까다로웠던 반면 상업용 부동산에 대한 대출 한도와 금리는 상당히 매력적이었다. 2022년 말을 기준으로 2~3년 정도 꼬마 빌딩의 광풍이 불었다. 강남에 30평 아파트를 30억이 넘는 금액으로 투자하느니 30억대 꼬마 빌딩을 매입하는 투자자가 많았다. 신용도에 따라 대출을 25억까지도 받을 수 있었고, 소위 말하는 ‘영끌족’이 생겨날 정도였다. 저자는 자기 자본 비중 50% 이상을 투자해 매물을 사려는 투자자에게는 꼬마 빌딩 투자처가 아직 가치가 있다고 말한다. 역세권 주택가나 꼬마 빌딩은 주거와 수익용을 겸하는 형태이기도 하고, 매월 지출이 발생하는 월세가 부담스러운 중소기업에는 좋은 사옥이 되기도 하기 때문이다. 중요한 건 그런 꼬마 빌딩에 대한 현명한 투자와 올바른 자산 관리다. 이 책이 꼬마 빌딩 투자의 올바른 방향을 정할 수 있도록 도와줄 것이다.

진짜 부자는 ‘꼬마 빌딩’을 산다!

건물 매입부터 임대료 수익 관리까지,
단 한 권으로 낱낱이 파악하는 건물주의 마인드셋

투자가 어려운 점은 예측할 수 없다는 점 때문일 것이다. 하지만 예측할 수 없어도 대비할 수는 있다. 모든 투자가 그렇듯 부동산 투자에도 사이클이 존재한다. 부동산 투자의 사이클을 이해하면 된다. 다만 저자는 “부동산 투자에는 블루오션 전략이 없다”고 말한다. 블루오션 전략이 통하지 않는 부동산 투자의 세계에서 살아남으려면 어떻게 해야 할까? 가장 중요한 점은 자신만의 전략을 짜야 한다는 것이다. 이 책에는 왕초보를 위한 꼬마 빌딩 투자법이 담겨 있다. 나만의 건물을 알아보는 법, 부동산 시장을 파악하는 법, ‘임장’을 나가서 어떤 점을 살펴야 하는지, 건물주 자신의 취향을 반영한 건물은 어떻게 만들어지는지, 건물 매입 과정에 필요한 이들을 상대하는 법과 관리하는 법까지 부동산 투자의 기초부터 활용까지 모두 담았다. 건물주는 어떤 마인드로 부동산 시장을 파악하고 대하는지, 자신만의 투자 전략을 어떻게 쌓을 수 있는지, 자신만의 빌딩 투자 포트폴리오를 만들고 싶은 이들에게 이 책을 추천한다. 본인만의 가치 투자로 진짜 부자가 되고 싶은 이들이라면 이 책을 펼쳐보기를 권한다.

27년 차 임대차 전문가가 알려 주는,
대한민국 건물주를 위한 가장 쉬운 부동산 투자 가이드

저자 노창희는 27년 차 임대차 자산 관리 전문가이자 건물주다. 국내 업계 1위에 달하는 종합 부동산 서비스기업 젠스타메이트의 본부장이자 메이트플러스 경영대표를 겸하고 있다. 또 언론사 부동산 전문 매체를 통해 임대차 대표 강사로 활동하고 있기도 하다. 27년 동안 임대차 자산 관리사로 일하며 쌓은 노하우를 이 책 한 권에 밀도 있게 구성하여 담았다. 저자 본인도 꼬마 빌딩의 건물주로서, 또 임대차 전문가로서 부동산 투자 전략과 자산 관리 비법 A to Z를 꼼꼼히 알려 준다. 이제 막 부동산 투자에 입문한 예비 건물주는 이 책으로 막막한 부동산 시장에서의 길잡이를 만나볼 수 있다. 또 건물은 있지만 어떻게 관리해야 할지 모르거나 ‘그냥’ 두면 수익이 날 것이라 생각하는 건물주에게도 큰 인사이트를 심어 준다. 이 책을 통해 꼬마 빌딩 월세로 연봉을 버는 기쁨을 맞이하기를 바란다.

프롤로그 건물주가 되는 가장 빠른 방법 005

1장 ‘이것’으로 건물주가 되어라

1. 건물주로 만들어 줄 로드맵 따라가기 016
① 건물주가 되겠다는 마음 품기 016
② 지나가는 골목길에서 사고 싶은 건물을 정하기 021
③ 상상력과 호기심 탑재하기 025
④ 아파트를 떠나 내 건물에 살면서 월세 소득 얻기 030
⑤ 사업을 운영하며 월세를 벗어나고 싶다면 이렇게 하라 035
⑥ 자녀에게 자산을 물려주고 싶다면 이렇게 하라 037
2. 정보의 변별력을 갖춰야 한다 041
① 어떻게 트렌드를 읽을 것인가? 041
② 핫플레이스가 된 건물들의 특징 046
③ 내 손 안의 스마트폰 활용 050
TIP) 등기부등본 간단 확인법 054

2장 고금리 시대, 자신만의 투자 전략을 세워라

1. 건물은 있지만, 금리가 무섭다 058
① 매매 차손, 무너진 균형 058
② ‘영끌’이 만든 꼬마 빌딩 붐 061
③ 한 번 오른 가치는 떨어지지 않는다? 063
④ 고금리 시대를 이겨 내는 방법 064
⑤ 자기 자본 비율이 높은 투자의 필요성 065

3장 부동산, 어디에 투자해야 할까?

1. 부동산에 블루오션 전략은 없다 070
① 사람이 없는 동네, 투자해도 될까? 070
② 지금의 경제 위기는 IMF와 다르다 073
③ 성공은 임대차 관리에서 시작된다 074
TIP) 우량 임차인을 입주시키기 위한 꿀팁 076
2. 성공하는 부동산 투자 포인트 3가지 079
① 돈의 흐름, 상권과 입지 079
② 투자자가 선호하는 지역, 위치 가치 081
③ 임대 수입의 증가 가능성을 파악하라 082

4장 빌딩도 브랜딩의 시대다

1. 내 건물의 이름값을 만들어라 086
① 지역의 변화를 읽고 있는가? 086
② 꼬마 빌딩을 랜드마크로 만드는 방법 088
③ 잘되는 건물에는 스타벅스가 있다? 088
TIP) 건물주로서 체크할 것들 092
2. 건물에 아이덴티티를 입혀라 093
① 건물의 용도를 파악하라 093
TIP) 건물 하자 리스트 (펀치) 097
② 지역에서 랜드마크로 등장하기 위한 준비 098
3. 내 건물을 랜드마크로 변신시켜라 100
① 대형 건물만이 랜드마크가 되는 것은 아니다 100
② 화제를 모으는 건물이 되는 법 105

5장 자산 관리의 개념을 알아야 투자에 성공한다

1. 수익성만 생각하지 마라 110
① 안전에 대한 중요성 113
② 고객 서비스가 곧 상품성이다 117
2. 중소 빌딩 자산 관리 주요 항목 121
① 자산 운용 124
TIP) 렌트롤 주요 구성 항목 126
② 계약 관리 130
③ 건물 관리 135
④ 재무 관리 141
⑤ 각종 행정 147

6장 건물 리모델링과 신축 필수 전략

1. 건물의 가치 올리기 152
① 공사로 가치를 더할 수 있을까? 152
② 리모델링과 신축을 결정하기 전, 고려할 내용 153
③ 실패 없이 신축 빌딩의 주인이 되는 방법 155
④ 임대료를 지속적으로 올릴 수 있는 이유 156
2. 리모델링 수준은 어떻게 결정할 것인가? 158
① 리모델링을 선택하는 이유 158
② 신축 수준의 리모델링을 진행할 때 159
3. 신축 시 고려해야 할 것들 162
① 내 취향을 스스로 정리하라 162
② 단짝과도 같은 설계사를 선정하라 166
③ 시공사를 경쟁 입찰 형태로 선정하라 167
TIP) 올바른 건축을 위한 프로세스 169
④ 좋은 설계자를 찾는 방법부터 시공까지 171
4. 앵커테넌트(우량 임차인) 유치와 공사를 맞물려라 173
① 앵커테넌트를 어떻게 정의할 것인가? 173
② 1~2개 임차인으로 건물을 채우면, 불안하지 않을까? 175
③ 앵커테넌트를 어떻게 찾을 것인가? 178

7장 임대 마케팅이 부동산 투자의 핵심이다
1. 임차인 유치는 마치 헤드 헌팅처럼! 182
① 지역 최고의 임차인을 내 건물로 들이기 위한 자세 182
② 임차인을 헤드 헌팅하기 위한 사전 학습 183
③ 내 건물에 유명한 임차인을 입주시키는 시도 187
2. 임차인의 눈높이에 맞춘 임대 제안 191
① 구축 빌딩의 임차인을 리뉴얼하는 경우 191
② 리모델링이나 신축 시, 임차인을 리뉴얼하는 경우 193
3. 최고의 가치 상승 요소는 좋은 임차인이다 196
① 좋은 위치 가치를 가진 건물 매입하기 196
② 건물의 가치는 건물 자체로만 정해지지 않는다 201

8장 건물주가 할 수 있는 사회적 기여
1. 좋은 건물을 지역에 선보이는 마음 204
① 건물을 신축하는 것도 사회 환원이다 204
② 골목길의 수준을 높이는 리더가 되어라 206
2. 아름다운 골목을 만드는 주역 211

에필로그 기회를 잡는 자가 건물주가 된다 214

이제는 건물 하나를 사더라도 원하는 동네에서, 지역 부동산을 통해 사서 임대료만 잘 받으면 된다는 그런 사고로는 동네 건물주는 될 수 있어도 화제가 되는 건물의 건물주, 지역에서 ‘힙’한 건물주는 되지 못한다. 진짜 흔한 게 건물 아닌가? 이제 차별화하고 특화해야 한다. 건물을 소유한다는 것은 ‘완벽한 사업체’여야 한다는 뜻이다.
_p.20, 건물주가 되겠다는 마음 품기

언제 어느 골목길을 산책하더라도 산책을 답사(임장)로 바꿔 버리는 사람들이 있다. 주말에 성수동 연무장길을 산책한다고 생각해 보자. 성수동을 찾은 이유는 사람마다 각자 다르지만 부동산 투자적 관점에서 성공하는 빌딩 투자자가 되는 것을 원하는 사람이라면 다른 눈으로 골목길 산책을 해야 한다. 호기심의 안경을 쓰고 산책해야 한다는 이야기다.
_p.27, 상상력과 호기심 탑재하기

건물이 소형 건물이고 같은 크기의 3층 건물이라도 전체를 스타벅스가 쓰고 있느냐, 치킨 가게, 수학 학원, 집주인이 3층에 살고 있느냐는 엄청난 가치 차이를 보인다. 설사 발생하는 임대료가 비슷해도 값어치가 다르다. 이것은 다분히 카페가 좋다는 의미는 아니다. 이제 부동산은 그 부동산이 위치한 지역에서 유명한 건물이 되어야 한다. “아하, 그 건물! 1층에 B가 있는 건물!” 이런 유명세를 만들어야 한다는 의미다.
_p.42, 어떻게 트렌드를 읽을 것인가?

100억 부동산을 매입했다고 가정했을 때, 매매가의 50% 이상 대출받은 건물의 경우, 수익률은 아마 3~4%대 수준일 것이다. 심지어 강남구 부동산은 1~2%대의 수익률이라도 3~5년 후 미래의 매각 차익을 생각하고 매우 낮은 수입률이지만 빌딩을 매입한 사람들이 많다. 그렇게 매입한 부동산의 매매가를 기준으로 부동산 가치를 평가해 본다면, 아직까지 가치는 떨어졌다고 볼 수 없다. 그러나 공실 없는 만실 기준으로 월 임대료에서 대출에 대한 이자를 빼고 남은 금액이 흑자여야 하지 않겠는가?
_p.59, 매매 차손, 무너진 균형

남이 알아보지 못한 것에 투자하는 일은 스스로를 과대평가하는 것이다. 요즘 세상에서는 내
가 생각하는 것은 누군가 이미 다 알고 있다고 생각하는 것이 맞다. 사람의 머리가 다 거기서 거기다？？남이 관심 보이지 않아 가격이 저렴하고 추가로 할인 협상도 가능한 빌딩이 있다면, 이런 경우 사야 할까? 답은 모두 ‘No’다
_p.71, 사람이 없는 동네, 투자해도 될까?

아이덴티티, 건물의 정체성을 나타내는 것은 그야말로 화제의 건물로 자리매김하기 위한 것이지 매우 독특한 것으로 승부 본다는 뜻은 아니다. 건물주가 사옥 형태로 직접 사용하는 면적의 비율이 높은 경우 사용하는 주체가 영위하는 사업의 성격이나 업종에 따라 건물이 디자인이나 기능적인 면이 일반 임대 목적용 건물이 달라질 수도 있다.
_p.98, 지역에서 랜드마크로 등장하기 위한 준비

최근 꼬마 빌딩을 리모델링하거나 신축할 때 계획 단계에서 입주시키고 싶은 임차인을 리스트업하는 추세가 늘고 있다. 가망 임차인에게 공사 전 계획을 선제적으로 제안해서 임차 의사(LOI, 임차 의향)를 확인하고, 임차 확약(LOC 제출 또는 임대차계약, 가계약, 청약 등 서류 절차 마무리)을 확보한 후 공사를 진행하는 것이다.
_p.152, 공사로 가치를 더할 수 있을까?