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저축밖에 모르던 평범한 월급쟁이 공군 조종사는
어떻게 인서울 아파트 2채의 주인이 됐을까?

재개발·재건축, 경매, 청약, 투자 마인드까지!
가장 현실적으로 내 집 마련하는 부동산 투자 시크릿!

공군 조종사로 일하며 평범한 월급쟁이였던 저자는 저축과 연금 외에는 관심이 없었다. 하지만 동료의 추천으로《부자 아빠 가난한 아빠》를 읽고 돈에게 쫓기지 않는 삶을 살아가기 위해선 재테크를 해야 한다는 깨달음을 얻어 부동산 공부를 시작했다. 이후 전 재산 5,000만 원을 투자해 흑석동의 낡은 빌라를 매입했다. 이 빌라는 지금은 핫한 흑석뉴타운의 새 아파트가 되어 10억 원 이상의 수익을 안겨 주었다!
당시 서대전, 삼송동에 비슷한 금액으로 투자한 저자의 동료들은 매수한 집값의 변동이 없거나 큰 시세차익을 내지 못했다. 저자가 이들과 달리 큰 수익을 낼 수 있었던 건 자신만의 부동산 투자 공부를 게을리하지 않았기 때문이다. 저자는 하루에 한 번은 꼭 서울 지도를 들여다보며 어느 지역의 입지가 뛰어난지 살펴봤고, 지금까지도 재개발·재건축 사업으로 오를 부동산이 어딘지 꾸준히 탐색한다. 기초가 탄탄해야만 미래의 이익을 가져올 선택이 무엇인지 알아보고 투자할 수 있기 때문이다.
저자는 공공기관, 공군사관학교 등 여러 곳에서 강연하며 수많은 청년을 만났고, 이들에게 부동산 투자는 시도조차 어렵다는 하소연을 여러 번 들었다. 이들이 ‘종잣돈이 적다’는 이유로 투자할 시도조차 하지 않는다는 것이 안타까웠다. 이에 누구나 방법만 제대로 안다면 적은 돈으로도 부동산 투자를 시작할 수 있다는 것을 알려주고자 자신의 노하우를 담은 책을 쓰기로 다짐한다.
이 책은 고민만 하느라 아까운 시간과 기회를 놓치고 있는 사람들을 위해 쓰여졌다. 재개발·재건축, 경매, 청약, 분양권은 물론 최신 경향을 반영한 부동산 정책까지 누구나 알아야 할 부동산 지식들을 한 권에 통합했다. 난생처음 부동산 공부를 시작하는 이라면 여러 권의 책을 들추어 보지 않고도 알짜 부동산 지식을 습득할 수 있을 것이다. 어렵거나 두렵다고 공부를 포기한 순간, 누군가는 새 아파트의 주인이 된다. 이 책과 함께 당신의 인생을 바꿔줄 부동산 공부를 시작해 보자!

아파트를 사는 법이 청약뿐이라고 믿는다면
이 책이 꼭 필요할 것이다!
- 유근용 《왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매의 기술》

부동산 경기가 침체되고 집값은 끝도 없이 하락해도 서울 아파트는 내 월급으론 엄두도 내지 못할 정도로 비싸다. 그나마 쉽게 아파트를 얻는 방법이라 믿는 ‘청약’은 말 그대로 ‘로또 당첨’과 같다. 그러니 대부분 자신의 종잣돈으로 내 집 마련은 어렵다며 부동산 투자를 포기한다.
저자 역시 연금만이 유일한 희망이고, 저축만이 유일한 재테크였던 평범한 월급쟁이였다. 하지만 우연히 동료의 추천으로 《부자 아빠 가난한 아빠》를 읽고 인생이 송두리째 변한다. 돈에 쪼들리는 인생을 살지 않으려면 재테크를 공부해야 한다는 것을 깨달은 것이다. 그리고 전 재산 5,000만 원을 투자해 재개발 사업으로 ‘노후된 빌라’가 ‘새 아파트’가 되는 드라마틱한 과정을 경험한다. 탄탄한 부동산 공부를 바탕으로 내 집 마련으로 향하는 길을 스스로 만든 것이다.
새 아파트를 사는 방법은 청약이 아니더라도 말 그대로 무수히 많다. 나에게 맞는 부동산 투자법이 무엇인지 알기만 한다면 내 집 마련으로 향하는 길은 한층 가까워질 것이다. 그렇다면 어떻게 부동산 공부를 시작하면 좋을까?

이 책에서 알려주는 최소한의 부동산 지식만 갖춰도
내 집 마련의 기적을 이룰 수 있다!

"종잣돈이 몇천만 원이든, 몇억 원이든, 현재 가진 돈으로 투자할 수 있는 부동산 유형들을 알고 있나요?
"당신의 투자 성향을 파악하고 있나요?"
"입지를 분석할 수 있나요?"

만약 이 질문들에 답할 수 없다면 당신에게는 이 책이 필요하다! 이 책은 특정 한 가지 유형만을 강조하거나 성공 사례를 이야기하는 다른 부동산 책과는 달리 부동산 투자의 A to Z를 다루며 단 한 권으로 부동산 공부를 정복하도록 도와준다.
제1~2장에서는 부동산 공부의 필요성과 자신에게 맞는 투자법 찾기를 강조하며, 제3~7장에서는 청약, 분양권, 미분양 아파트, 재개발·재건축, 경매, 수익형 부동산 등 한 번쯤 들어봤을 부동산 투자 유형들을 세부적으로 공부한다. 자세한 설명이 필요한 내용은 ‘부동산 상식 1분 수업’ 코너를 통해 친절하게 가르쳐 준다. 또 쉽게 이해하기 어려운 부동산 용어들은 따로 한 번 더 짚어준다. 정리하기 어려운 각 투자의 사업 절차와 정보들 역시 한눈에 보기 쉽게 수록되어 있다.
이런 식으로 각 투자 유형의 면모를 분석하다 보면 그동안 개념도 익숙지 않던 낯설고 어려운 부동산 용어들이 신기하게 머릿속에서 착착 정리되어 쌓이는 것을 볼 수 있을 것이다.
특히 이 책의 가장 큰 장점은 각 부동산 투자 유형 중 자신에게 알맞은 방법이 무엇인지 투자 금액별·성향별·나이별로 세심하게 가르쳐준다는 것이다. 자신이 공격적인 투자 성향을 가졌는지, 안전지향적인 투자 성향을 가졌는지에 따라 경매가 적합할 수도, 재개발·재건축이 적합할 수도 있다. 가진 자산 규모에 따라 기축 아파트를 매입하거나 분양권을 매수하는 등 여러 전략을 취할 수 있다. 이 책은 누구나 자신에게 딱 맞는 투자 전략을 세워 내 집 마련의 기적을 스스로 이룰 수 있도록 한다.
그리고 부동산 투자에 성공한 ‘수퍼 리치’들의 인터뷰를 수록해 투자의 동기를 불어넣어 주고, 현명한 투자를 위해선 어떤 마인드를 가져야 하는지 돌아본다. 마지막으로 부록에선 ‘2024년 초기 실투자금별 투자 지역’을 꼽으며 최상급 입지를 찾는 안목을 기른다.
누구에게나 일생일대의 기회는 찾아온다. 아무것도 하지 않고 ‘집 값이 떨어지기를’, ‘청약에 당첨되기만을’ 기다리기만 한다면 그 기회의 주인이 될 수 없다. 그 찰나의 기회를 낚아채기 위해선 투자 공부를 게을리해선 안 된다. 안목은 하루아침에 쌓이지 않기 때문이다. 이제 이 책을 부동산 공부의 초석으로 삼아 내 집 마련을 향해 먼저 한 발을 내디뎌 보자. 앞서 물은 질문들에 차근차근 답하다 보면 어느새 오를 아파트를 콕 집어 적중시키는 자신만의 투자 노하우를 손에 넣을 수 있을 것이다.

프롤로그 내 집 마련, 생각보다 많은 선택지가 있다

제1장 부동산 공부, 뭐부터 시작해야 할까?
지금 우리가 부동산 투자를 해야 하는 이유
돈이 없어서 집을 못 산다는 이들에게
돈이 없어도 서울 핵심지부터 노려라
지금 집을 사야 해! vs. 지금 사면 안 돼!
Super Rich Interview 100억 자산의 부동산 부자가 된 직장인

제2장 내게 맞는 투자 방법을 찾는 게 먼저다
내게 맞는 부동산 투자 유형은 무엇인가?
투자 금액별 부동산 투자 유형
성향별·나이별 부동산 투자 유형
나만의 부동산 투자 전략 짜기
부동산 알짜 정보 찾기

재3장 내 집 마련의 기회, 청약·분양권·미분양 아파트
분양 받을까? 기축 아파트를 살까?
새 아파트를 사는 가장 좋은 기회, 청약
아파트로 향하는 초고속 열차, 분양권 매수
남들이 놓친 기회를 내 것으로, 미분양 아파트
청약·분양권·미분양 투자 포인트
Super Rich Interview 군인 특별공급으로 청약에 당첨되어 20억 원을 벌다

제4장 결국 돈 버는 아파트 투자
영끌하지 않아도 아파트 살 수 있다!
아파트 매매 절차
아파트 투자 핵심 포인트

제5장 재개발·재건축 투자로 새 아파트 선점하기
돈이 없다면 시간에 투자하라! 재개발 투자
재개발 사업의 유형
재개발 투자의 핵심 포인트
초기 투자금별 재개발 지역 찾기
잘 고르면 똘똘한 아파트가 되는 재건축 투자
재건축 투자 핵심 포인트
소규모로 신속하게, 가로주택정비사업
재개발·재건축 빌라 투자 전략

제6장 월세 고수 되기
수익형 부동산이란 무엇인가?
소액으로도 알뜰한 갓성비 오피스텔 투자
월급 노예에서 벗어나는 건물·빌딩 투자
Super Rich Interview 월세 2천만 원 받는 직장인

제7장 수익률 올려주는 절세와 경매
부동산 사기 전 꼭 알아야 할 절세 전략
법인으로 투자할까? 주택임대사업자 등록할까?
경매를 활용하면 수익률 업!
Super Rich Interview 세무사가 들려주는 부동산 부자 이야기와 절세 방법

부록 2024년 초기 실투자금별 투자 지역 분석

입지 좋은 곳을 선택해 투자하라고 하면, “누군들 강남이나 용산에 집을 사고 싶지 않나요? 입지가 좋을수록 집값이 비싸니까 문제죠. 그만한 큰돈이 어디 있어야 말이죠.”라고 항변하는 사람들이 많다. 특히 20~30대 청년이라면 더욱 불가능하다고 생각할 것이다. 그런데 소액으로 입지 좋은 부동산에 투자할 수 있는 방법이 분명히 있다. 내가 30대 초반에 불과 5천만 원을 가지고 새 아파트를 내 것으로 만들 수 있었던 것은 구역만 지정된 상태였던 초기 재개발 구역의 물건에 투자해 긴 시간을 기다렸기 때문이다. 만약 자금이 넉넉하지 않다면 이렇게 ‘시간’에 투자하는 것도 하나의 방법이다.
---「제1장 부동산 공부, 뭐부터 시작해야 할까?」중에서


그래서 누가 시험 살아서 살고 있는 동네에 청약을 넣었다고 하는 이야기를 듣고 깜짝 놀란적이 있다. 평생에 한두 번 올까 말까 하는 기회를 아무렇게나 낭비한 격이기 때문이다. “돈도 없는데 만약 강남에 넣었다가 당첨이 되면 어떻게 하나요?”하고 묻는 사람들도 있는데, 당첨이 안 되어서 문제이지, 강남에 새 아파트를 소유하게 된다는 것은 대대손손 물려줄 가치 있는 재산을 내 것으로 만든다는 의미이다. 당첨만 된다면 중도금대출을 받거나 잔금 시 전세를 주는 등 여러 가지 다양한 문제해결 방법이 있다. 이러한 방법을 미리 잘 알아두면 지레 겁을 먹고 좋은 기회를 놓치게 되는 일은 없을 것이다.
---「제2장 내게 맞는 투자 방법을 찾는 게 먼저다」중에서


기축 아파트를 사려면 전세를 끼거나 대출을 받지 않는 한 전체 금액을 한 번에 다 내야 하는데, 청약은 당첨된 직후 계약금 10~20%를 내고 나서 완공될 때까지 약 3년에 걸쳐서 중도금을 납부하고, 입주할 때 나머지 잔금을 내면 된다. 이때 중도금대출과 잔금대출을 활용하게 되면 한꺼번에 목돈을 들이지 않고도 새 아파트를 장만할 수 있다.
안정적인 성향이라면 대출이 두렵고 어렵게 느껴질 수 있다. 이런 경우에는 입주 시기에 전세를 준 뒤, 전세 기간 동안 돈을 더 모으면 대출에 대한 부담을 덜 수 있다. 단, 투기과열지구·조정대상지역은 실거주 요건이 있으므로 해당되지 않는다.
---「제3장 내 집 마련의 기회, 청약·분양권·미분양 아파트」중에서


자금이 부족하다면 재개발이나 미분양, 경매 등 약간 공격적인 방법으로 투자를 반복해 자산을 불린 후 핵심 입지의 아파트를 구매할 수도 있다. 종잣돈이 1억 원 미만이라면 지방 중소형 아파트나 오피스텔, 빌라 투자도 가능하다.
만약 서울의 아파트를 사기에는 자금이 부족한 안전지향형 투자자라면 기대수익이 적긴 해도 지방 중소형 아파트로 눈을 돌릴 수도 있을 것이다. 이러한 소액 투자를 여러 번 반복한다면 수익이 불어나겠지만 집을 자주 매매하는 것은 많은 수고와 노력이 들어가는 일이라는 것을 염두에 두어야 한다. 작은 눈덩이를 여러 개 굴릴지, 핵심지에 투자하여 큰 눈덩이 하나를 굴릴지는 본인이 선택하는 것이다. 확실한 것은 큰 눈덩이는 커지는 양과 속도가 훨씬 빠르다는 사실이다.
---「제4장 결국 돈 버는 아파트 투자」중에서

재개발 투자의 큰 장점은 청약을 하지 않고도 새 아파트를 마련할 수 있고, 일반분양자보다 좋은 층과 동, 평면 타입을 미리 배정받을 수 있다는 것이다. ‘현재가치’와 ‘미래 가치’를 동시에 누릴 수 있는 큰 시세차익 또한 거부할 수 없는 장점이다. 아파트를 매입하면 시세보다 저렴한 급매를 잡지 않는 한 현재가치를 누릴 수 없고, 미래에 있을 가치만을 기대할 수 있다.
---「제5장 재개발·재건축 투자로 새 아파트 선점하기」중에서

건물주는 남의 일이라고 생각하는 사람들이 대부분이지만 의외로 생각보다 적은 금액으로도 건물주가 될 수 있다. A씨의 사례를 살펴보자. A씨는 인천 계양구 인근의 원룸건물을9 억 원에 매입했다. 보증금 4억 5천만 원, 그리고 대출 4억 원을 활용한 결과 자기 자본이 5천만 원밖에 들지 않은 것이다. 이 4층짜리 건물은 7개의 원룸으로 구성되어 있다. 현재 매달 300만 원의 임대료를 받고 있으며 GTX 지하철역 개통이 예정되어 있어 시세차익도 기대할 수 있다.
---「제6장 월세 고수 되기」중에서