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“100년 후에도 살아남을 도시는 과연 어디인가!”
경제·인문·지정학으로 새롭게 그려내는
땅·집·도시를 둘러싼 부의 청사진

★〈어쩌다 어른〉·〈도시 읽어드립니다〉·〈김시덕의 도시야사〉 2700만 뷰 화제의 강연★
★강남에서 땅끝마을까지 143개 지역 완전 분석★
★2024 부동산 대전환을 준비하는 가장 현실적인 인사이트★

출생률 0.7%대에 접어든 인구 감소와 극심한 지방 소멸. 더욱더 극심해지는 집값 양극화 현상. 여기에 러·우 전쟁에 이어 이스라엘·하마스 사태로 이어지는 신냉전 발발까지. 2024년 대한민국은 각종 이슈로 대전환기를 맞고 있다. 그리고 이 모든 이슈의 중심에 도시가 있다. 도시는 인간 삶의 터전이 되어주는 원초적인 공간인 동시에 경제적, 정치적, 문화적 경계를 이루는 근원적인 존재다. 따라서 변화와 생존을 이야기할 때 도시는 가장 중요한 기준이 되어야 한다.
이 책 『한국 도시의 미래』의 효용이 바로 여기에 있다. 전작인 『우리는 어디서 살아야 하는가』를 통해 인문학자 특유의 날선 통찰을 보여주었던 김시덕 박사는 도시 개발에 관한 방대한 자료를 바탕으로 도시의 과거와 현재를 분석해내고, 직접 발로 뛰어 답사한 현장감 있는 사료를 증거 삼아 어디에서도 볼 수 없었던 유일무이한 ‘대한민국 도시의 미래 지도’를 완성해냈다. 대서울과 중부권 지역에 집중했던 전작과 달리 이번 책에서 그는 강남부터 땅끝마을까지 전국 143개 지역으로 범위를 확장해 정치, 행정, 문화, 사회를 넘나들며 오늘날 한국 사회에서 살아야 할 곳(LIVE)과 살 곳(BUY)을 고민해온 독자들에게 오랫동안 대한민국 구석구석을 답사해온 현장 전문가로서의 면모를 유감없이 내보인다.
미래를 예측하는 일은 쉽지 않다. 경기침체와 인플레이션, PF 대출 연장으로 인한 리스크, 총선 같은 정치적 이슈, 인구와 지역 간 격차를 해소하기 위해 시행되는 행정 정책들이 판단의 시야를 불명확하게 만든다. 그러나 이럴 때일수록 우리가 할 수 있는 일은 명확하다. 100여 년의 사료와 눈과 발로 직접 탐사한 현장 정보를 바탕으로 과거를 이해하고 현재를 수용하는 것. 그리고 거기서 얻은 인사이트를 바탕으로 우리에게 다가올 미래를 차근히 대비하는 일이다. 『한국 도시의 미래』에 부동산 가격의 해답은 없을지도 모른다. 하지만 우리가 어느 곳에 살든, 어떤 투자를 하든 자신만의 명쾌한 기준과 뚝심을 갖게 만들 것은 분명하다. 그리고 이 책을 통해 얻은 혜안과 지혜는 부와 생존을 위한 미래 전략을 다잡는 가장 탁월한 역량으로 우뚝 설 것이다.

강남에서 땅끝마을까지 143개 지역의 미래를
100여 년 부동산 역사와 330여 장의 사진으로 읽어내다

머릿돌, 마을 비석, 벽보, 플래카드 등 도시의 과거와 현재를 이해하는 300여 개의 사진, 조선 시대부터 현대까지 지역의 개발 흐름을 살펴보는 30여 개의 도시개발계획 자료, 국내외 주요 언론 기사부터 해외 토픽까지 빼곡히 채워진 500여 개 참고 문헌, 대중교통을 이용하여 직접 발로 뛰어 답사한 지역 143곳과 현지민들의 인터뷰까지. 헤아릴 수 없이 방대한 시간과 노력, 그리고 사료들이 한국 도시의 미래를 조망하기 위해 이 책에 총집결되었다.
이 책은 대한민국 유일무이한 도시 문헌학자 김시덕이 쓴 두 번째 경제경영서이다. 전작들을 통해 “부동산 업계의 교양 교과서”, “지리와 입지라는 거대한 흐름을 이해하는 유일한 사람”, “아무도 범접할 수 없는 내공의 소유자”라는 호평을 들어왔던 그는 더 다양한 지역의 이야기가 궁금하다는 독자들의 의견을 반영하여, 이번 책에서 강남부터 땅끝마을까지 대한민국 전체를 아우른 인사이트를 전한다. 인문학자이자 도시 문헌학자 그리고 부동산 투자자의 숨겨진 멘토라는 다양한 이력의 소유자인 만큼, 이 책 역시 경제, 인문, 지정학, 정치를 넘나드는 통찰로 한국 도시의 미래를 기존의 다른 부동산 책들과 비교할 수 없는 깊이 있는 혜안을 제시한다.


“지금 당신이 알고 있는 대한민국의 지도로는
도시와 부의 미래를 그릴 수 없다”

대한민국의 행정구역은 1개의 특별시, 6개의 광역시, 8개의 도, 1개의 특별자치도, 1개의 특별자치시로 구성되어 있다. 하지만 대한민국을 이처럼 행정구역 단위로 나누어 바라보아서는 도시의 미래를 예측할 수 없다. 시민들은 교통망을 따라 도(道)의 경계를 넘나들며 살아가고, 산업도 도(道)의 경계를 넘어 확장되기 때문이다. 따라서 이 책은 기존의 다른 책들과 달리, 한국을 행정구역의 단위가 아닌, 3대 메가시티와 6개의 소권역으로 나누어 살펴보는 대담한 방식을 택하였다. 한국 도시의 현재 그리고 미래를 가장 현실적으로 조망하기 위해서다.
책에서 소개하는 3대 메가시티는 ① 서울시를 중심으로 강원도와 충청남도 일부 도시부·공업지대를 포괄하는 대서울권, ② 북한의 공격에 안전한 콤비나트인 동남권 ③ 대한민국 국토의 중심으로서, 국가 기관을 집중시켜 성립한 중부권이다. 이 3대 메가시티가 각각 한국 도시의 미래에 어떠한 역할을 하게 될지, 100여 년의 개발 역사와 현지 답사를 통해 얻은 정보를 통해 살펴본다. 또한 그 안에 거미줄처럼 촘촘하게 얽혀 있는 도시 간의 갈등과 이해관계를 면밀하게 밝혀낸다.
6개의 소권역은 ① 독립적인 산업벨트를 구성하고 있는 대구·구미·김천 소권 ② 철도로 이어져 있는 동부 내륙 소권 ③ 중부권과 일부 겹치는 전북 서부 소권 ④ 동남권과 일부 겹치는 전남 서부 소권 ⑤ 동남권과 일부 겹치는 동해안 소권 ⑥ 제주 소권으로 나누어 소개한다. 현재 새로이 떠오르고 있는 개발 지역과 양양, 군산 등 관광지로만 소비되고 있는 지역들의 특색과 가능성, SOC 사업과 전철 착공에 따라 좌우될 지역의 미래, 인구 감소로 소멸 위기에 처한 지역 등 다양한 관점으로 살펴본다.


“정치인과 행정가들이 그리는 황금빛 미래에 속지 마라”
부동산 대변혁기를 준비하는 단 하나의 생존 기술

이 책을 쓴 김시덕 박사는 인문학자이자 동시에 세입자이다. 그러나 투자자는 아니다. 그러므로 이 책에서 다루는 내용에는 어떠한 이해관계도 얽혀 있지 않다고 전한다. 서울·경기도·경상북도·대구·부산 등 연고가 있는 지역은 다시 한번 객관적으로 검토하고, 연고가 없는 지역에 대해서는 그곳의 지인들과 깊이 있게 의견을 교환하여 3대 메가시티와 소권역들의 상황을 공평하고 냉정하게 평가하려 노력했다.
도시의 미래를 예측하는 힘은 이제 생존의 문제와 직결되어 있다. 정치와 행정이 우리의 삶과 도시의 미래를 지켜내리라 판단하기 어려운 각자도생의 시대, 자신이 살 곳(buy)과 살아갈 곳(live)의 미래를 스스로 그려내고 현실적으로 판단하는 능력을 이 책을 주춧돌 삼아 키워보길 권한다.

들어가며
이 책의 핵심

1부. 한국 도시의 미래를 예측하는 포인트
1장. 국제 정세
한국 도시의 미래를 결정하는 국제 정세
박쥐는 살아남지 못한다
중국과 북한에 대한 한국 시민의 헛된 기대

2장. 3대 메가시티와 소권역
3대 메가시티와 소권역들로 집중될 한국
3대 메가시티의 특징
행정의 연속성
정세 변화

3장. 인구
지역 소멸은 이번이 처음이 아니다
도시들의 인구 구조가 바뀌고 있다
신도시 개발로 인구가 늘어난다는 환상
기승 전 인구 감소, 기승 전 지역 소멸은 아니다
인구를 늘리는 가장 현실적인 대책

4장. 교통
철도 건설 공약들, 결국 어떻게 됐나?
철도역·버스정류장·버스터미널의 위치 문제
인프라를 갖추기 위한 국제대회·스포츠대회 개최
식민지 시기의 SOC 구상과 행정의 연속성
공항을 둘러싼 논의들이 의미하는 것
고가도로에 대한 혐오감, 지하화에 대한 환상

2부. 한국 도시의 미래
5장. 대서울권
강남은 영원하다
강남의 미래를 보여주는 사업들
한강 너머 마포·용산과 함께 가는 여의도
서울시 주변 도시들의 미래
경기 남부와 충청도 북부 사이에서
서해선과 신안산선이 의미하는 것
대서울권으로서의 강원도 서부 도시들

6장. 동남권
동남권 메가시티의 본질
포스코의 도시, 포항과 광양
동남권 메가시티를 형성하는 여수와 울산의 석유화학단지
방위산업벨트로 이어지는 창원-사천-순천-고흥
동남권 조선산업의 불확실한 미래
부산 서부-김해-진해 산업벨트
동부산 개발과 동해 확장을 통한 동남권의 연담화

7장. 중부권
세종시를 통해 완성될 중부권 메가시티
중부권 메가시티의 주목할 만한 지역들

8장. 대구-구미-김천 소권
9장. 동부 내륙 소권

10장. 동해안 소권
동해안 소권의 매력과 고민거리
환동해 시대는 정말 올까?
울진과 영덕의 가능성

11장. 전북 서부 소권
좌절된 서해안 공업 벨트
서해안 시대는 올까?
새만금 간척지 서부와 남부
불타오르나, 새만금?
전남 서부 소권 도시들의 미래

12장. 전남 서부 소권
광주권
나주·무안·목포

13장. 제주도
철도와 공항을 둘러싼 논란
인구 감소가 아닌 인구 증가를 고민할 때

참고 문헌
이 책에 나오는 지명 색인

앞으로 한국 도시는 3대 메가시티와 몇 개의 소권역으로 집중될 것입니다. 정치인과 행정가들은 여러 지방자치단체가 연합한 형태를 메가시티라고 하지만, 그들이 제시하는 개념에는 두 가지 문제가 있습니다. 첫째, 이들은 자신이 선출된 영역인 지방자치단체를 면적(面的)으로 망라하여 여러 지방자치단체를 기계적으로 결합하려 합니다. 그 결합에는 각 지방자치단체 내부의 도시와 농산어촌이 모두 포함됩니다. 하지만 시민들은 자기 지역의 농산어촌보다 다른 지역의 도시를 생활권으로 여기며 살아갑니다. 이런 현실을 외면한 채, 자신에게 표를 주는 주민이 사는 면적 단위를 기준으로 메가시티를 생각하니, 결과적으로 도시를 위한 것도, 농산어촌을 위한 것도 아닌 애매한 정책을 만들다가 메가시티 구상이 실패로 돌아갑니다. 49p

반세기 전과 비교하면 정부가 SOC 사업을 추진하는 데 대한 신뢰도가 높아지기는 했습니다. 하지만 문제는 시민들이 철도 건설 사업에 민감해지고, 이런 여론을 정치인들이 예민하게 받아들이거나 정치적인 목적으로 조장하는 바람에, 사업을 집행해야 하는 행정가들이 곤란함을 느끼는 경우도 늘어났다는 것입니다. 예전의 독재 정권 때라면 대통령·시장·도지사가 의지를 가지면 쉽게 추진될 수 있었던 사업이, 민주화 이후에는 지역 주민들 간에 철도 노선을 놓고 싸우다가 어정쩡하게 합의되는 바람에 노선이 이상해지는 경우가 늘어나고 있습니다. 이렇다 보니 세력화한 유권자들이 요구한 철도 관련 사업을 정치인들이 채택해서 공약으로 만든 경우, 그 사업의 실현 가능성은 여전히 보수적으로 검토해야 합니다. 156p

저는 다양성과 복합성이 도시의 미래를 만들어낸다고 믿습니다. 용산 미군기지 부지를 대형 공원으로 만들거나 초고급 주상복합만 짓는 것은 반대합니다. 용산 미군기지 부지를 공원으로 만들기보다 이 부지를 개발하여 생긴 수익으로 중소형 공원을 서울 곳곳에 지어야 합니다. 그래야 시민들이 집 주변에서 편하게 공원에 접근할 수 있습니다. 특정 아파트단지의 공원처럼 기능해서 그 아파트의 집값만 올려주고 있는 서울숲을 반면교사로 삼아야 합니다. 233p

현재 폴란드는 러시아의 침공에 맞선 우크라이나의 무기 확보를 가장 열심히 하는 국가입니다. 폴란드와 긴밀히 협력하고 있는 한국의 대표 기업이 바로 이 한화에어로스페이스입니다. 일각에서는 러시아·우크라이나 전쟁이 한국과는 무관한 전쟁이라는 주장을 하기도 하지만, 한국 특히 창원에서 고흥에 걸친 방위산업벨트의 성장은 러시아· 우크라이나 전쟁과 직결된 것입니다. 한국 도시의 미래는 국제 정세와 떼어놓을 수 없습니다. 288p

전라북도에서 요즘 특히 주목하는 것은 익산입니다. 익산은 익산역 동쪽이 원도심으로 발달하다가 1977년 11월 11일의 이리역 폭파 사고로 대부분 파괴된 뒤, 시내 여러 곳에 중심이 흩어져서 각각 발달하는 모습을 보입니다. 한편 익산역 서쪽의 송학동·모현동은 동쪽보다 개발이 되지 않고 있었지만, 이리변전소 주변의 송전탑이 지중화되는 등의 물리적 변화가 생기면서 재개발 움직임이 활발해지고 있습니다. 변전소 근처에는 6·25 전쟁 당시의 피난민 정착촌이 자리하고 있어서 종종 답사하는데, 주변 지역으로 고층아파트단지들이 속속 들어서는 모습을 보면서 익산 원도심의 변화를 실감하고 있습니다. 327p

대구에는 K-2·대구공항 말고도 세 곳의 군부대가 더 있습니다. 이 가운데 캠프 워커 부지의 일부가 반환되다 보니, 제가 만난 대구 시민들 중에는 캠프 워커의 나머지 부지는 물론, 두 곳의 군부대도 K-2와 함께 곧 시내에서 빠져나갈 것이라고 믿는 분들이 많더군요. 하지만 K-2를 대구경북통합신공항으로 옮기는 것과 나머지 세 개 미군 부대가 대구에서 빠져나가는 것은 다른 문제입니다. 이들 부대는 현재까지 대구를 떠날 계획이 없다고 알려져 있습니다. 대구시 측도 처음에는 대구에 주둔하는 한국군 부대를 옮기면서 미군 부대도 동시에 이전하려다가, 이 문제가 얼마나 어려운지를 깨닫고 두 이전 사업을 별도로 추진하기로 방향을 잡은 것 같습니다. 345p

광주 원도심과 첨단·수완· 송정 등의 새로운 도심 사이에는 상무지구가 자리하고 있습니다. 그런데 이곳에는 광주 군 공항 및 그와 연관된 군사시설들이 자리해 있으니, 광주는 도시 구조가 도넛 모양으로 형성되어 있습니다. 이런 구조를 해소하고 도심을 하나로 잇기 위해서는 군 공항이 빠지는 것이 가장 좋지만 쉽지 않은 문제입니다.
저는 결국 광주 군 공항과 국내선 항공편이 지금 자리에 남지 않겠나 예상합니다. 무안군이 끝까지 광주 군 공항을 받지 않을 것 같기 때문입니다. 전라남도 함평군이 군 공항을 받는 대신 광주광역시에 편입시켜달라고 요청하고 있습니다만, 안 그래도 인구가 줄고 있는 전라남도에서 광주광역시로 함평군을 옮겨가는 것을 국가적 차원에서 용인하겠는가 하는 의구심도 있습니다. 437p