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일본 부동산은
안전자산 투자처이자
최적의 수익 실현 투자처

일본 부동산 투자의 가장 큰 매력은 선진국 시장에 투자한다는 점이다. 더불어 미국이나 유럽처럼 현지 자산관리회사가 외국인이 일본 내 부동산을 소유하고 있을 때 발생할 수 있는 문제를 처리하고 관리해주는 시스템이 정착되어 있다.
일본은 부동산 시장의 변화를 목적으로 정부가 대출 규제를 강화하거나 2주택 이상의 취득세 중과, 양도세 중과 및 종합부동산세 등의 정책 등으로 시장을 혼란하게 만드는 일이 없다. 이는 부동산에 투자하면 수년 후에도 그 정책 및 과세를 예측할 수 있다는 것이다.
해외 거주자에 대한 차별 없는 부동산 정책은 물론이고 엔저로 인해 상대적으로 저렴한 가격에 부동산을 매입할 수 있다. 또한 일본 중앙은행의 정책금리 -0.1%에 따른 1.5~2.5% 범위의 시중금리로 인하여 레버리지 투자를 확대할 수 있다.
일본 부동산의 안정적인 가격 상승 및 임대 수익과 더불어 엔화 상승 시점의 매각 시 환차익으로 인한 투자 수익의 극대화를 실현할 수 있다.

1. 일본 부동산은 최고의 안전자산 투자처이다.

우리나라의 많은 투자자는 그동안 있었던 부동산 불패 신화를 그리워한다. 이 말은 우리나라 부동산이 더 이상 안정적인 투자처로서의 매력을 잃었다는 다른 표현이다. 그렇다면 투자처로서의 매력을 잃게 된 이유는 무엇일까?
간단하다. 잦은 정책 변화 때문이다. 당연히 정책의 잦은 변화는 투자 심리를 위축시켰다. 따라서 투자자들은 좋은 투자처를 찾아 나서게 된다.
먼저 상대적으로 저렴할 것으로 생각되는 동남아나 중국 등을 투자처로 생각할 수 있다. 싼 게 비지떡이던가? 이곳들은 부동산에 대한 국가의 통제가 심한 곳이다. 다시 말하면 정치적 상황에 따라 투자금을 모두 날릴 수 있는 위험 투자지역이라는 말이다.
다음으로는 정치적으로나 정책적으로 안정적일 것이라 판단되는 북미 혹은 유럽의 부동산 투자를 생각해볼 수 있다. 그러나 이곳들은 지리적으로 너무 멀다. 그만큼 관리에 어려움이 따른다는 말이 된다.
이 책에 말하는 답은 바로 일본 부동산이다.
그렇다면 왜 일본 부동산에 투자하는 것이 매력적일까?
첫째, 일본은 비거주 외국인도 내국인과 같은 조건에서 부동산으로 소유할 수 있다. 일본인과 차별 없이 경쟁할 수 있다는 것 자체가 좋은 조건이다.
둘째, 일본은 부동산에 대한 정책 변화가 거의 없다. 특히 정치적 이유 때문에 정책을 바꾸지 않는다. 당연히 이 말은 투자 결과를 예측할 수 있다는 말이며, 투자 결과를 예측할 수 있다는 것은 안전자산에 대한 투자라는 말이다.
셋째, 일본 중앙은행은 아직도 마이너스 금리를 유지 중이다. 이 기조는 일본이 준 기축통화국 지위를 유지하고 싶어하는 한 계속될 것이다. 따라서 일본의 저금리를 활용한 레버리지 투자는 투자자들에게 최적의 조건을 제시한다.
넷째, 미국이나 유럽처럼 부동산관리회사 체계가 잘 갖추어져 있다. 그 회사들을 적절히 활용한다면 일본 현지를 자주 방문하지 않으면서도 일본 내 내 자산을 잘 관리할 수 있다. 특히 고정적인 임대수익을 원하는 투자자라면 이보다 더 좋은 조건을 찾기는 어려울 것이다.
여유 자금으로 부동산에 투자하고 싶으시다면 일본 부동산에 노크해보시라.

2. 일본 부동산은 최적의 수익 실현 투자처이다.

일본 부동산 투자 성공 사례
1) 권○○ 님의 4억800만 엔 매물 투자 사례
도쿄도 내 미나토구(港？) ○○○ 000번지, 상업지역, 대지면적 88.48㎡(26.77평), 연면적 550.34㎡(166.48평), 지상 7층, 매입가 408,000,000엔, 보증금 5,789,355엔, 월임료 1,832,240엔, 연수익률 5.46%의 물건을 사들였다. 매입가 408,000,000엔의 약 58%인 236,000,000엔을 대출받았다. 실질 투자 금액은 1억7천2백만 엔.

2) 백○ 님의 1억4,000만 엔 매물 투자 사례
도쿄도 내 신주쿠구(新宿？) ○○○ 000번지, 대지면적 141.05㎡(42.66평), 연면적 360.72㎡(109.11평), 지상 5층, 매입가 140,000,000엔, 보증금 1,238,000엔, 월임료 656,646엔, 연수익률 5.67%의 물건을 사들였다. 매입가 140,000,000엔의 약 57%인 8,000만 엔을 대출받았다. 실질 투자 금액은 6천만 엔.

3) 김○○ 님의 5억3,000만 엔 매물 투자 사례
도쿄도 내 시부야구(？谷？) ○○○ 000번지, 상업지역, 대지면적 73.05㎡(22.10평), 연면적 188.94㎡(57.15평), 지상 5층, 매입가 530,000,000엔, 보증금 10,048,080엔, 월 임대료 1,741,840엔, 연수익률 4.02%의 물건을 사들였다. 매입가 530,000,000엔의 약 54%인 286,000,000엔을 대출받았다. 실질 투자 금액은 2억4천4백만 엔.

4) 최○○ 님의 7억7,500만 엔 매물 투자 사례
도쿄도 스미다구(墨田？) ○○○ 000번지, 상업지역, 대지면적 334.34㎡(101.14평), 연면적 1,370.26㎡(414.50평), 지상 11층, 매입가 775,000,000엔, 보증금 6,299,980엔, 월임료 4,987,000엔(관리비 포함), 월 지대(地代) 202,260엔, 연수익률 8.22%의 물건을 계약했다. 이 계약은 차지권에 대한 계약이었으며, 은행 대출 없이 최○○ 님의 100% 투자로 계약이 진행됐다. (차지권 물건은 은행 대출에 어려움이 있다.)

5) 남궁○ 님 외 7인의 11억엔 매물 공동투자 사례
남궁 님 외 7인을 설립한 후 공동투자로 일본 부동산을 매입한 사례다. 도쿄도 치요다구(千代田？) ○○○ 000번지, 대지면적 149.02㎡(45.08.평), 연면적 738.58㎡(223.42평), 지상 8층, 매입가 1,100,000,000엔, 보증금 28,351,100엔, 월임료 4,361,050엔, 연수익률 4.88%의 물건을 사들였다. 매매가 1,100,000,000엔의 약 52%인 572,000,000엔을 대출받았다. 실질 투자 금액은 5억2천8백만 엔.

오랫동안 일본 부동산 투자 및 자문을 하며 늘 갖게 되는 생각은 일본 부동산 정책의 변함없는 연속성이다. 물론 미시적인 정책적 변화야 있었겠으나 일본의 한결같은 부동산 정책은 안정적인 투자를 할 수 있게 해주는 가장 큰 요인 중 하나이다.
더불어 전 세계적인 고금리 정책에 반해 일본 중앙은행은 마이너스 금리정책을 유지하고 있다. 이는 대내외적인 요인으로 당분간 일본의 금리정책에 변화가 있기는 어려워 보인다. 국가적 금리 차이는 환율의 차이로 연동된다. 원화 대비 엔화의 환율은 하락한 상태이다. 이 또한 국가적 금리 차이로 엔저 현상은 당분간 유지될 전망이다.
결국 안정적인 부동산 정책, 지속적인 부동산 가격 상승, 저금리 및 엔화의 저평가 등 일본 부동산 투자의 모든 요건이 갖추어진 상황이라 할 수 있다.

- 서문 중에서

Prologue

1장 왜 일본 부동산인가
1. 안정적이고 예측 가능한 부동산 투자 / 2. 환 율시장 및 전망 / 3. 금리정책 및 대출 / 4. 일본 부동산의 상대적 저렴함 / 5. 환율, 금리, 안정적 가격상승 및 환차익으로 얻는 수익 극대화

2장 일본 부동산-도쿄를 중심으로
1. 도쿄도(東京都) / 2. 도쿄 23구 / 3. 도쿄 도심 7구 / 4. 도쿄 23구 부동산 자산가치 / 5. 도쿄 부동산 투자

3장 일본 부동산 투자 유형
1. 아파트 / 2. 맨션 / 3. 단독주택 / 4. 수익형 건물 / 5. 토지 / 6. 일본 부동산 투자 현황

4장 일본 부동산 투자 전략
1. 일본 부동산 취득 / 2. 일본 부동산 대출 / 3. 일본 부동산 세금 / 4. 일본 부동산 매도

5장 일본 부동산 투자 조세 전략
1. 부동산취득세 / 2. 등록면허세 / 3. 고정자산세 _ 도시계획세 / 4. 소득세 / 5. 양도소득세 / 6. 법인세 / 7. 소비세 / 8. 인지세 / 9. 상속세 / 10. 증여세

6장 일본 부동산 투자 절차
1. 법인설립 / 2. 계좌개설 및 세무서 등 신고 / 3. 해외 직접 투자 신고 / 4. 매입부동산 선정 및 현장답사 / 5. 매수의향서 제출 및 탁상감정 / 6. 매매계약 / 7. 대출 신청 / 8. 잔금 지불 및 등기신청 / 9. 관리회사 계약

7장 일본 부동산 관리
1. 일본 부동산 관리운영 / 2. 부동산관리회사 / 3. 수익물건 운용에 필요한 보험 / 4. 보증인과 임대료 보증회사 / 5. 입주자 민원 관리 / 6. 적절한 리폼과 원상회복 / 7. 임대료 체납자 관리 / 8. 시키킹, 레이킹 및 화재보험 가입 등

8장 일본 부동산 투자사례
1. 권○○님 의 4억 800만 엔 매물 투자 사례
2. 백○ 님의 1억 4,000만 엔 매물 투자 사례
3. 김○○ 님의 5억 3,000만 엔 매물 투자 사례
4. 최○○ 님의 7억 7,500만 엔 매물 투자 사례
5. 남궁○ 님 외 7인의 11억 엔 매물 공동투자 사례