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“월급쟁이의 투자는 시장에 흔들리지 않아야 한다”
지금 당장 시작하는 부동산 투자의 정석

정년까지 살아남기만 하면 괜찮을까? 사치하지 않고, 허리띠를 졸라매서 꾸준히 저축하면 괜찮을까? 대한민국 월급쟁이는 스스로의 삶을 냉정하게 바라볼 필요가 있다. 월급인상률은 물가상승률에 턱없이 못 미칠 것이며, 한정된 월급으로는 생계를 꾸리기 버거울 것이다. 가장 기본적인 의식주를 비롯해 각종 비용을 제외하면 수중에 남는 돈은 말 그대로 ‘티끌’이다. 목돈을 모아 투자하고 큰돈을 벌었다는 이야기는 남의 일로만 느껴진다.
100명 중 99명은 안정된 삶에서 벗어나는 걸 두려워하는 일반인이다. 이들은 부동산 투자보다는 이율이 적더라도 안전한 예적금을 선호한다. 그러나 당신이 나머지 1명이라면 그런 안일함에서 벗어날 필요가 있다. 투자를 머나먼 세상의 일이라고 치부한다면 당신을 기다리는 건 불안정한 미래뿐이다. 그렇다면 어떤 투자를 해야 미래를 대비할 수 있을까? 해답은 부동산 투자에 있다. 자금의 규모는 중요치 않으니 돈을 모아 부동산 투자를 시작해야 한다. 부동산 투자는 당신이 월급쟁이의 한계에서 벗어날 수 있는 유일한 방법이다.
부동산 투자의 장점은 세 가지로 압축할 수 있다. 첫째, 부동산은 움직이거나 사라지지 않기 때문에 가치가 하락하는 일은 있어도 아예 없어지는 일은 없다. 주식 상장폐지처럼 그 대상 자체가 영원히 사라져서 가격이 존재하지 않게 되는 일이 없다. 금융자산처럼 가치평가에 따른 손실이 크지도 않다. 둘째, 부동산은 정보가 공유되고 있다. 국가기관에서 국토개발계획, 도시기본계획, 도시개발계획, 광역교통계획 등 각종 계획들을 공개적으로 발표한다. 모든 투자자에게 수익을 낼 수 있는 기회가 공평하게 주어지는 셈이다. 셋째, 회사 업무에 제약을 주지 않는다. 기초정보는 출퇴근 시 스마트폰으로 틈틈이 찾으면 되고, 임장은 주말을 이용하면 된다. 무엇보다 주어진 과제를 해결하기 위해 가설하고, 의문을 가지고, 보고서를 작성하고, 위기상황에 대처해야 하는 일련의 회사 업무가 부동산 투자에 도움이 된다. 월급쟁이로서 재테크 수단으로 부동산 투자를 택하지 않을 이유가 없는 것이다.
투자를 하겠다는 결심이 섰다면 명심해야 할 게 있다. 초반에 몇 번 성공과 승리의 달콤한 맛을 느꼈다고 직장을 떠나는 건 어리석은 짓이다. 직장을 그만두고 투자에 전념한다고 해서 더 높은 수익을 올린다는 보장은 없으며, 실제로도 경험의 함정에 빠져 손해만 보고 다시 직장으로 돌아가는 사람도 수없이 많다. 월급쟁이로서 안정적인 부동산 투자 수익을 내고 싶다면, 또는 안정적인 머니 파이프 라인을 구축하고 싶다면 이 책을 펼쳐라. 성공적인 부동산 투자로 향하는 길을 열어줄 것이다.

진짜 부자가 된 월급쟁이의 험난한 분투기 대공개
준비만 철저하다면 월급으로도 가능하다!

이 책은 총 5장으로 구성되어 있다. 1장 ‘월급만으로는 미래를 대비할 수 없다’에선 평범한 월급쟁이가 부동산 투자를 해야 하는 이유를 설명한다. 2장 ‘월급쟁이를 위한 부동산 투자의 첫걸음’에선 부동산 투자를 위해 필요한 기초적인 사항들을 알려준다. 3장 ‘실전 부동산 투자 노하우’에선 신도시 투자, 아파트 매매, 임대업과 관련한 저자의 노하우를 소개한다. 4장 '실전 토지 노하우'에선 토지 매매의 이점 및 토지 임장 시 주의할 점을 제시한다. 마지막으로 5장 ‘종잣돈에 따른 단계별 투자 노하우’에선 종잣돈의 액수에 따라 어떤 투자를 해야 하는지 소개한다.
‘그동안 누구보다 열심히 일했는데 벌어놓은 돈은 다 어디로 갔을까?’ ‘나는 지금까지 무엇을 바라고 바보처럼 일만 했을까?’ 많은 월급쟁이가 준비되지 않은 퇴직 후에 하는 생각들이다. 저자는 이러한 미래를 방지하는 가장 좋은 방법이 부동산 투자라고 말한다. 직장 생활과 부동산 투자는 충분히 양립할 수 있다. 결국 중요한 건 ‘실천’이다. 이 책이 부동산 투자를 시작하는 계기, 나아가 인생의 터닝 포인트가 되기를 바란다.

프롤로그_진정한 부자가 된 월급쟁이 분투기

1장. 월급만으로는 미래를 대비할 수 없다

월급쟁이에게 탈출구는 투자뿐이다
그래도 티끌은 모아야 한다
이직과 부업으로 종잣돈을 불리다
직장 생활과 투자를 병행해야 하는 이유
최적의 투자처는 부동산이다

부동산 투자에 대한 편견을 버려라
부동산 투자자가 바로잡아야 할 편견들
진정한 부자는 따로 있다

직장 생활과 투자를 병행하라
월급쟁이 vs. 전업 투자자
은행처럼 관리하고 기업처럼 투자하라

과거가 아니라 미래를 보자
도시를 알아야 미래를 알 수 있다
유연하고 선제적인 투자 전략이 필요하다

2장. 월급쟁이를 위한 부동산 투자의 첫걸음

수익을 만드는 투자 사이클
자신만의 투자 기준을 세워라
흐름을 이해하면 답이 보인다
목표 수익률보다 목표 수익금이 중요하다
지나친 레버리지는 독이 된다

습관을 고치고 종잣돈을 모아라
종잣돈을 모으는 7가지 방법
노후를 위해 부자를 꿈꿔라

투자 철학을 세워 중심을 잡자
왜 투자 철학이 필요할까?
꿈을 크게 가져라

부동산 투자도 기초 체력이 필요하다
기초 체력을 키우는 방법
본인에게 맞는 투자처를 찾아라
망설이지 말고 소액 투자부터
월급쟁이에게는 경매보다 공매다

3장. 실전 부동산 투자 노하우

트렌드와 입지 분석 노하우
소형 주택에 주목해야 한다
인구가 늘어나는 도시를 선별해야 한다
최고의 지역은 인천시와 세종시
길 따라 돈이 흐른다
신도시의 투자 타이밍

아파트 매매, 어떻게 접근해야 할까?
가장 확실한 방법은 청약을 통한 매수다
청약 전에 반드시 점검해야 할 사항들
미분양도 잘 고르면 돈이 된다

아파트의 가치를 높이는 요소들
아파트의 내부 요소
아파트의 외부 요소
서울은 가용지 지역을 주목하라
신규 국가산업단지를 주목하라

결국 관건은 공실률이다
공실이 없는 아파트를 만드는 노하우
셀프인테리어로 공실을 줄이자
혼자 하기 어렵다면 전문가에게 맡겨라

소홀히 하면 손해 보는 임장
관심 지역의 전문가가 되자
임장도 방법이 있다
토지는 다르게 접근해야 한다
공동주택 리모델링은 블루오션이다

4장. 실전 토지 투자 노하우

토지에 저축하라
철저히 준비해 불확실성을 줄여라
토지 투자로 미래를 대비하자

소액으로도 충분히 투자할 수 있다
자투리 토지에 투자하라
가장 안전한 수익처는 토지다

토지 투자, 사전지식이 중요하다
토지 투자 시 검토해야 할 것들
10년 후 840% 오른 농지
지분 투자는 신중하게 접근하자

농지 투자, 어떻게 해야 할까?
농지 투자가 증가하고 있는 이유
농지연금으로 노후를 준비하라

기획부동산에 당하지 않는 법
당하지 않으려면 확인해야 한다
분양형 호텔 투자, 조심스럽게 접근하자

5장. 종잣돈에 따른 단계별 투자 노하우

투자자를 위한 마지막 제언
위험성이 큰 갭투자
늘 성공하기만 하는 것은 아니다
혼자서 다 해결하려고 하지 말자
투자는 자신만의 기준으로 명확하게
투자도 스마트하게

월급으로 시작하는 소액 투자
준비만 철저하다면 월급으로도 가능하다
투자 심리가 관건이다

연봉으로 부동산에 투자하라
전세가율을 체크해야 한다
재임대를 통한 수익 창출
신규 아파트 청약을 노려라
한 번에 2개를 잡아라
단독주택은 블루오션 투자처다
임장에서 답을 찾아라

부동산으로 노후를 준비하라
연령별, 상황별로 투자처는 달라진다
급부상하고 있는 수익형 부동산

에필로그_이 책이 당신 인생의 터닝 포인트가 되기를 바라며

투자를 하겠다는 결심이 섰다면 반드시 명심해야 할 게 있다. 초반에 투자로 한두 번 재미를 봤다고 직장을 때려치우지 말아야 한다는 것이다. 투자로 큰 수익을 얻었다고 해서 사표를 던지는 건 굉장히 위험하고 무모한 짓이다. 직장을 그만두고 투자에 전념한다고 해서 더 높은 수익을 올린다는 보장도 없다. 전업 투자자는 월급의 최소 2배 이상 되는 수익이 주기적으로 꼬박꼬박 들어오는 머니 파이프 시스템이 구축된 뒤에나 고민할 영역이다. _27쪽

부동산 투자는 다른 투자처와 달리 종잣돈이 적게 들어가도 운영자산 규모가 크다. 전세금이 4억 원인 5억 원짜리 아파트를 갭투자로 매수하면 실투자금은 1억 원이지만 5억 원의 부동산을 운영·관리하는 것과 같다. 같은 돈을 다른 투자처에 넣었다면 운영자산은 자기자본인 1천만 원이었을 것이다. 그만큼 레버리지를 잘 활용하면 운영자산이 커져 수익을 극대화시킬 수 있다. _75쪽

투자는 리스크를 안고 하는 것인데 신도시에 투자하는 것은 시설물 지연의 리스크를 감수한다는 의미로, 이미 성숙한 도시에는 없는 리스크를 감수하는 것이다. 그만큼 신도시는 이미 조성된 도시보다 많은 리스크를 가지고 있지만, 계획처럼 잘 성장해서 리스크가 해소된다면 그에 따른 시세차익을 얻을 수 있다. _177쪽

서울은 장래 도시 발전을 위해 필요한 대규모 가용지가 부족한 실정이다. 서울의 대표적인 가용지는 용산 국제업무지구, 삼성동 한전부지 일대, 창동 차량기지 일대, 서초 롯데칠성부지 일대, 수색역 일대, 구로 차량기지 일대, 광운대역 주변 등이 있다. 이 지역들은 개발 압력이 매우 높아지고 있어서 장래 도시 발전과 지역 간 균형 발전을 위해 장기적인 안목으로 관심을 가질 필요가 있다. _225쪽

토지는 단기로 투자하는 사람과 장기로 투자하는 사람으로 나뉘는데, 세금 혜택과 개발 호재 실현 등을 고려했을 때 최소 10년은 보유하고 있어야 원하는 수익을 낼 수 있다. 10년은 짧으면 짧고 길다면 긴 시간이다. 산업단지 조성, 고속도로 신설 등에 소요되는 시간이 대략 10년이기 때문에 장기적인 안목으로 접근해야 한다. _305쪽

누구에게나 투자의 기회는 공평하다. 그 기회를 어떻게 활용하는가에 따라서 결과는 성공과 실패로 나뉜다. 현재의 성공이 늘 그다음 성공을 보장해주지 않는다. 그렇기 때문에 한 번의 성공에 취해 있거나 한 번의 실패에 풀 죽어 있어서는 안 된다. _334쪽

투자할 아파트를 찾기 전에 우선 관심 지역을 선별해야 한다. 그리고 아파트의 가치를 확인하기 위해 자료를 찾고 정보를 입수해야 한다. 이때 종잣돈이 적다면 반드시 확인해야 할 것이 전세가율이 높은 지역을 찾는 것이다. 이는 실투자금을 최대한 절약하려 할 때도 유효하다. _354쪽

한번 쇠퇴한 상권을 재생한다는 것은 불가능에 가깝다. 그래서 더더욱 철저한 상권분석이 필요한 것이다. 상권의 수익은 업종, 위치, 사업능력 등에 따라 천차만별이고, 현재의 수익성보다는 앞으로의 가치가 더 기대되는 입지를 선택할 필요가 있다. _376쪽