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2024년에도 결국은 부동산 투자다!
최고의 부동산 멘토 23인이 알려주는 2024년 부동산 인사이트

지난 3년간 부동산 시장은 너무나 혼란스러웠다. 2021년 대폭등장, 2022년 대폭락장 직후 2023년에는 상반기는 하락, 하반기는 상승이라고 하는 드라마틱한 결과를 보여주었으니 말이다. 위기와 기회가 교차하는 2024년, 그럼에도 부동산 투자는 계속되어야 한다. 개별 입지, 개별 상품으로 보면 부동산은 지속적으로 공부해야 한다. 아파트는 물론 다세대, 빌라, 오피스텔, 지식산업센터, 상가, 토지 등 우리가 투자해야 하는 대상으로서의 부동산은 요즘처럼 혼란할 때 오히려 기회가 찾아오기 때문이다.
이 책에 대한민국 최고의 부동산 전문가 23인이 모였다. 빠숑 김학렬, 부룡 신현강, 트루카피, 송희구, 아임해피 정지영, 잘사는흥부 정현석, 투미컨설팅 김제경, 옥탑방보보스 김종율, 박유림, 장삿갓 장소희, 월용이 박지민, 앨리스허 허미숙, 훨훨 박성혜, 온짱 박재석, 빌사남 김윤수, 토미 김서준, 시루 양안성, 홍소장 홍성일, 플팩 강연옥, 레오 김은진, 제네시스박 박민수, 이장원 세무사, 김로사 등 내로라하는 전문가들이 2024년 부동산 시장을 읽어준다.
어려운 시장이기에 오히려 제대로 시작하거나 자산을 도약시킬 기회다. 2024년 부동산 시장에서 승자가 되는 길에 이 책이 디딤돌 역할을 할 것이다.

본질에 충실한 투자는 흔들리지 않는다!
흔들리지 않는 자신만의 투자 전략을 세워라!

2024년은 여러 위험 요인이 산재해 있다. 연일 신고가를 경신하고 있는 미국 국고채 금리, 중국 부동산 위기, 러시아-우크라이나 전쟁에 이은 이스라엘-하마스 전쟁, 연일 사상 최대치를 갈아치우고 있는 가계부채, 4월 총선 등 너무도 많은 변수가 있다. 이런 상황에서 우리는 무엇을 해야 하는가. 부동산을 읽는 힘을 길러야 한다. 어려운 시기일수록 다양한 전문가의 이야기를 듣고 뚜렷한 투자 주관을 세울 필요가 있다.

개별 입지, 개별 상품으로 보면 부동산은 지속적으로 공부해야 한다. 아파트는 물론 다세대, 빌라, 오피스텔, 지식산업센터, 상가, 토지 등 우리가 투자해야 하는 대상으로서의 부동산은 요즘처럼 혼란성이 깊어질 때 오히려 기회가 찾아오는 경우가 더 많기 때문이다.
- 빠숑 김학렬, 스마트튜브 부동산조사연구소 소장

현재 시장 환경은 주택공급 부족 누적에 따라 전세가 상승 가능성이 점점 높아지는 중으로 점점 갭투자에 친화적 시장으로 변모하고 있다고 봐야 한다. 따라서 지금부터 정부정책과 시장 환경변화를 꾸준히 확인하면서 여기에서 언급한 내용을 근거로 투자처를 찾을 준비를 차츰차츰 준비해야 할 때로 보인다.
- 부룡 신현강, 부와 지식의 배움터 대표

앞으로의 시장에서도 유동성 긴축이나 금리 재인상, 그 외 돌발 리스크 발생으로 인해 주택시장이 중간중간 흔들릴 가능성은 있다. 그러나 늘어난 화폐량은 물가가 변한 것처럼 주택가격도 장기적으로는 상승시킬 것이다.
- 트루카피, 도서출판 트루 대표

현명한 사람들은 시장이 어려운 것은 맞지만 위기 속에서 기회를 잘 찾아야 한다. 그리고 이러한 시기를 잘 극복한 소수의 사업장이 공급절벽의 장이 왔을 때 신축 프리미엄을 가져갈 것으로 생각한다. 성공과 실패의 갈림길에 서 있는 2024년 부동산 투자, 최선의 선택을 응원한다.
- 김제경 소장, 투미부동산컨설팅

2024년 전망부터 청약, 재개발·재건축, 경매, 토지·상가·지식산업센터 등 상품 투자, 임장, 리모델링, 대출, 절세 등 부동산 투자 시 알아야 하는 모든 것을 총망라했다. 위기와 기회가 교차하는 2024년에도 부동산밖에 없다. 개인 자산의 대부분이 부동산으로 구성된 우리나라에서 부동산 공부는 선택이 아니라 필수다. 이 책을 교과서 삼아 본인에게 딱 맞는 전략을 설계한다면 누구보다 현명한 투자를 할 수 있을 것이다.

들어가며_소액으로 부자가 될 수 없습니다! 본질을 벗어나면 안 됩니다!

PART 1
2024년에도 부동산밖에 없다

빠숑 김학렬_지방시대의 부활, ‘최첨단’ 일자리가 좌우한다!
부룡 신현강_갭투자, 본질을 알면 기회가 보인다
트루카피_짜장면과 치킨 그리고 아파트
송희구_돈과 행복, 행복한 부자가 될 수 있을까?

PART 2
격변의 시장에서 오는 투자 기회를 잡아라

아임해피 정지영_2024년 시작된 청약 대반전, 바뀌는 청약제도 완벽 분석
잘사는흥부 정현석_실투자 5억 원 재개발을 이용한 최상급지 퀀텀점프
김제경_2024년 재개발·재건축 투자, 옥석을 가리는 3가지 키워드
옥탑방보보스 김종율_새로운 도시행정 정책으로 변화하는 구도심 투자
박유림_2024년에도 눈여겨봐야 할 지식산업센터
장삿갓 장소희_관광숙박업 사례로 보는 상가 투자 수익 극대화 방법

PART 3
흔들리지 않는 자신만의 투자 전략을 세워라

월용이 박지민_청약보다 매수, 청약전문가가 청약하지 말라는 이유
앨리스허 허미숙_나는 왜 임장의 여왕이 되었을까?
훨훨 박성혜_2024년 꼭 가봐야 할 서울 임장 지역 5곳
온짱 박재석_별 볼 일 없는 토지로 큰 수익 얻는 경매 테크닉
빌사남 김윤수_투자 사례로 보는 빌딩 투자의 기회
토미 김서준_상승하는 건설비용, 갓성비 건물리모델링 방법

PART 4
달라질 미래를 위한 부동산 핵심 공부법

시루 양안성_매수자가 대기 중인 보상 투자의 모든 것
홍소장 홍성일_영종도의 변화와 투자가치 분석
플팩 강연옥_전세자금대출을 DSR에 포함시키면 어떤 일이 벌어질까?
레오 김은진_경매 낙찰을 받았다면 대출은 어떻게 될까?
제네시스박 박민수_상급지 갈아타기에 필요한 4가지 절세법
이장원_증상 없는 전염병, 상속을 대비해야 하는 이유
김로사_나의 집 이야기

여기에 앞으로의 정부 공급대책이 얼마나 효과가 있을지 역시 꾸준히 모니터링할 필요가 있다. 이번 9.26 공급대책의 효과가 만족스럽지 못하다면 계속 공급 활성화 대책이 나오게 될 것이고, 이는 공급부족 현상이 당분간 계속 이어진다는 의미다. 앞으로 전세가 상승이 더욱 심화될 수도 있다는 의미이기 때문이다.
결과적으로 지금 당장 갭투자에 효과적인 시장은 분명 아니다. 하지만 현재 시장 환경은 주택공급 부족 누적에 따라 전세가 상승 가능성이 높아지는 중으로 점점 갭투자에 친화적 시장으로 변모하고 있다고 봐야 한다. 따라서 지금부터 정부정책과 시장 환경 변화를 꾸준히 확인하면서 여기에서 언급한 내용을 근거로 투자처를 찾을 준비를 차츰차츰 준비해야 할 때로 보인다.
_46쪽(부룡 신현강_갭투자, 본질을 알면 기회가 보인다)

이밖에 신안산선이 개통할 예정인 금천구 독산동 일대의 지구단위계획은 건축물의 높이나 용적률을 완화해 더 높게 건축물을 지을 수 있도록 유도하고 있다. 가재울 재정비촉진지구 거주자들의 상권인 가좌역 일대의 지구단위계획은 노후한 건축물의 재건축이 좀 더 쉽게 재건축이 이뤄질 수 있도록 상업지역의 높이 제한을 완화하고 블록 단위의 개발 조건도 크게 개선해 자율 개발을 유도하고 하는 것을 골자로 한 변경이 있었다. 이러한 곳들은 역 개통, 대규모의 아파트단지의 입주 등의 지역 호재와 겸해 지구단위계획의 변경이 있는 곳으로 서울 구도심에서 관심을 두고 지켜보아야 할 곳이다.
_146쪽(옥탑방보보스 김종율_새로운 도시행정 정책으로 변화하는 구도심 투자)

로또청약은 없어졌다, 그래도 신축아파트를 똑똑하게 사는 방법은 아직도 유효하다. 앞서 설명한 ‘청약 옆, 이웃단지 신축 살펴보기’ 외에 3가지 방법을 제시한다.
첫째, 입주장에 산다. 신축아파트를 싸게 살 수 있는 가장 좋은 방법이다. 신축아파트의 입주기간은 통상 두 달이다. 이 기간에 대부분의 실거주자 입주, 전·월세 임차인의 입주가 이뤄진다. 이 과정에서 여러 가지 이유로 인해 입주하지 못하는 매물들이 쏟아진다. 취득세 중과, 분양가 대비 40~60%의 낮은 전세가율 등의 이유, 결국 돈 때문이다. 입주시킴과 동시에 더 많은 자금이 필요한다면 이를 준비하지 못하는 매도인들의 사정으로 인해 급매가 출회되고 입주기간이 지나 급매성 매매, 전월세가 사라지면 그때 제값을 찾아가게 된다.
_219쪽(월용이 박지민_청약보다 매수, 청약전문가가 청약하지 말라는 이유)

2023년 빌딩 시장 상황은 1~2월에 빌딩 담보대출 금리가 가장 높아 거래량이 가장 적었다가 3월부터 담보대출 금리가 내려가고 금리 인하에 대한 기대감으로 거래량이 상승했습니다. 그러나 4분기 들어 금리 인하에 시간이 예상보다 더 소요될 것이라는 분위기가 형성되어 매수인들의 관망세가 길어져 거래량이 줄어들 것으로 보입니다.
2024년 역시 고금리 기조가 계속 이어질 것으로 예상되어 빌딩 시장에 많은 거래를 기대하긴 어려워 보입니다. 2023년 2, 3분기처럼 일정 시기에 잠깐 괜찮을 수도 있으나 전체적인 거래량은 2023년과 비슷하거나 더 적을 것으로 예상됩니다.
_301쪽(빌사남 김윤수_투자 사례로 보는 빌딩 투자의 기회)

물론 조심해야 할 부분도 있다. 보상가를 너무 낙관해서는 안 된다. 경매 감정보다 보상가격이 낮은 경우도 많고, 실제 낙찰받은 가격보다 보상가가 낮은 경우도 있다. 따라서 토지 보상가를 정확하게 예측할 수 있어야 한다.
2024년에도 다양한 공익사업을 시행한다. 3기 신도시와 국가산업단지, 각 지자체에서 시행하는 택지개발지구, 도로, 철도, 항만, 도심융합특구, 첨단산업단지 등이다. 해마다 보상금으로 풀리는 돈이 20조 원이 넘어간다. 아울러 경매나 공매 물건도 많아져 보상을 받을 수 있는 물건이 많아지고 있다. 여건이 좋아지고 있는 셈이다. 이런 분위기와 환경을 잘 활용해 2024년에는 보상 투자에 관심을 가져보자.
_353쪽(시루 양안성_매수자가 대기 중인 보상 투자의 모든 것)

총선의 결과가 어떻게 되더라도 예측 가능한 주택 세금 기조는 3주택 이상자에 대한 취득-보유-처분에 따른 중과세는 당분간 유지하고, 2주택까지의 중과세는 점진적으로 일반세율로 완화되지 않을까 싶다. 지금의 고금리가 새로운 시대의 기준이란 말이 있다. 즉 뉴노멀로 칭해지는 것과 같이 조세 정책에서도 3주택 이상자에 대한 중과세는 뉴노멀화되어서 계속 유지되어 주택에 대한 투자자본을 억제하려고 하지 않을까 생각되기 때문이다. 이미 보유세 중 하나인 종합부동산세는 3주택자 이상에 대해서만 중과세율을 적용하는 것으로 보아 취득세와 양도소득세 부분에 대해서 2주택자까지는 중과세 완화 정책이 발을 맞춰갈 것으로 보인다. 그리고 가장 먼저 주택 취득자에게 영향을 미치는 취득세가 완화되지 않는 이상에는 결국 주택거래의 활성화는 발생하지 않을 것이다.
_487쪽(이장원_증상 없는 전염병, 상속을 대비해야 하는 이유)