추가 적립 안내

토지경매 실무교육과정에서 제시하는 교육프로그램의 가장 중요한 특징은 전무후무한 방대한 토지투자 실무의 완전정복을 위한 체계적인 로드맵에 있다. 급격한 경제ㆍ사회적인 발전과 더불어 개별법령에서 수많은 경매대상 토지의 취득, 이용ㆍ개발 및 처분에 따른 단계별 규제제도가 다양한 목적으로 도입되고 있다. 이에 따라 각 테마의 핵심내용이 복잡 다기화되고 관련 법원경매토지의 실체적ㆍ절차적 규제의 내용을 쉽게 알 수가 없어, 토지경매 실전투자에 임하여 많은 리스크를 초래함으로써 국민경제생활에 적지 않은 불편을 초래하고 있다.

이에 저자는 그간 20여 년간 토지경매의 현장실무에서 연마한 지식과 기술을 바탕으로 실전 경매의 현장에서 조우했던 여러 함정과 문제점 및 그 합리적 해결방안을 각 단계별로 명쾌하게 제시하고 총체적으로 분석ㆍ재편성하여 이를 체계화시키고자 핵심 위주의 문답식 「돈 되는 토지경매(공법적 제한분석)」를 만들었다.

1장 토지경매의 접근방법ㆍ가치분석
Ⅰ. 돈 되는 토지경매 접근의 3대 확인요소 분석
1. 돈 되는 토지경매의 총괄 접근요소 분석을 위한 밑그림
2. 토지경매의 필요성에 따른 안정성과 수익성 분석
3. 경매대상 토지의 감정가 및 시가분석
4. 돈 되는 토지경매의 접근방법 분석
5. 토지경매의 2대 성패 요인 분석
6. 경매대상 토지에 관한 권리분석
7. 경매대상 토지에 관한 경매절차분석
Ⅱ. 경매대상 토지의 현재가치와 미래가치분석
1. 돈 되는 경매대상 토지의 가치분석
2. 돈 되는 경매대상 토지의 운명을 결정하는 2대 요소(줄 2개)분석

2장 관련법상 도로 설치ㆍ기준ㆍ확보방법
Ⅰ. 개발관련허가에 필요한 도로 분석
1. 경매대상 토지의 국토계획법상 개발규모별 진입도로의 확보기준
2. 도로법상 도로의 유형별 설치기준
3. 농어촌도로정비법상 도로 및 산림자원법상 임도의 설치기준
4. 건축허가를 받기 위한 건축법상 도로의 설치기준
5. 토지이용계획확인서상 토지에 접하는 도로의 표시방법
6. 지목이 도로인 경매대상 토지에 대한 투자실익 분석
7. 도로부지 소유자에 대한 재개발정비사업의 분양자격 취득 분석
8. 낙찰받은 도로부지의 폐지 또는 변경 가능 여부 분석
9. 건축선으로부터 후퇴하여 건축해야 하는 경매대상 토지 분석
Ⅱ. 맹지의 해법 및 연결도로 분석
1. 경매대상 맹지에 대한 해결방안 실무분석
2. 경매대상 토지에 접한 사실상 도로(현황도로)에 대한 실무분석
3. 낙찰받은 산지에서 산지전용허가를 받기 위한 도로 분석
4. 접도구역으로 지정된 경매대상 토지의 투자 실무분석
5. 계획관리지역에서 숙박시설의 설치가 금지되는 경매토지 실무분석
6. 경매대상 토지에서 연결도로의 설치방안 실무분석

3장 토지이용계획확인서의 해석방법 분석
Ⅰ. 토지이용계획의 체계도 분석
1. 국토계획의 구분
2. 토지이용계획확인서의 양식 내용분석
3. 토지이용계획확인서 기재사항의 상세 분석
Ⅱ. 일반규제와 특수규제의 상호 관계 분석
1. 일반규제와 특수규제의 의미 및 관계해석
2. 경매토지에 지정된 국토계획법상 지역ㆍ지구등의 분석실무
3. 경매대상 토지에 지정된 지역ㆍ지구ㆍ구역별 건축제한의 근거법 분석
4. 경매대상 토지가 둘 이상의 용도지역 등에 걸치는 경우 특례
5. 경매토지에서 4층 이하의 절대 높이제한을 받는 용도지역등
6. 특수구역 안의 경매대상 토지에 대한 행위제한의 특별법 적용

4장 특수구역 내 토지경매 시 주의사항 분석
Ⅰ. 특수구역내 규제로 인한 개발제한 분석
1. 토지이용규제를 받는 각 필지별 약 400여개 규제의 거미줄
2. 「토지이용규제기본법」 [별표]에서 정한 지역ㆍ지구등
3. 상수원보호구역 내 경매대상 토지에 대한 행위제한
4. 특별대책지역 내의 경매대상 토지에 대한 행위제한
5. 한강 수변구역 내의 경매대상 토지에 대한 행위제한
6. 개발제한구역 내 경매대상 토지에 대한 행위제한분석
7. 교육환경보호구역 등 경매대상 토지에 대한 행위제한
8. 역사문화환경보존지역 내 경매대상 토지에 대한 행위제한
9. 수산자원보호구역 내 경매대상 토지에 대한 행위제한
10. 경매대상 보전산지에 대한 행위제한
11. 농업진흥지역 안의 경매대상 농지에 대한 행위제한
Ⅱ. 특수개발구역 내 토지경매의 방법 분석
1. 특수개발사업지구에서의 행위제한
2. 토지이용계획확인서에 기재된 지역ㆍ지구등에 대한 행위제한 분석
3. 기타 관련 서류에 따라 입찰 전 확인해야 할 공법적 제한사항 분석

5장 토지경매 취득 후 수익성 증대방안 분석
Ⅰ. 토지형질변경과 지목변경 분석
1. 경매대상 토지의 형질변경과 지목변경의 관계
2. 토지의 수익성 증대방안으로서 토지형질변경과 지목변경
Ⅱ. 건축물의 용도 및 용도변경 제한 분석
1. 경매대상 건축물의 30개 용도
2. 건축물 용도변경의 이원적 절차를 알고 입찰하자
3. 건축법상 경매대상 건축물의 용도변경의 방법과 절차

6장 낙찰 후 토지개발의 방법 및 절차 분석
Ⅰ. 경매대상 일반토지, 산지 및 농지의 개발 분석
1. 경매대상 토지에 대한 개발행위허가
2. 경매대상 산지에 대한 전용허가
3. 경매대상 농지에 대한 전용허가
Ⅱ. 개별입지 및 계획입지의 개발 분석
1. 경매대상 개별입지의 개발
2. 계획입지 안의 경매대상 토지의 개발

7장 토지경매 후 개발행위 인허가의 승계 분석
Ⅰ. 개발행위 인ㆍ허가의 승계 분석
1. 기존 개발행위수허가자의 명의변경동의를 받아야 하는지 여부
2. 건축허가명의변경신고에 명의변경동의서를 첨부해야 하는가
3. 산지전용ㆍ농지전용허가의 승계 및 명의변경동의서 첨부 여부
4. 낙찰자에게 종전 지위의 승계에 관한 명문규정을 둔 경우
Ⅱ. 개발자의 명의변경허가ㆍ신고 분석
1. 개발행위수허가자의 명의변경허가
2. 건축허가 명의자의 변경신고
3. 산지전용허가 또는 신고 명의자의 변경신고
4. 농지전용허가 또는 신고 명의자의 변경허가 또는 변경신고
5. 기타 명의자의 변경허가 또는 변경신고

8장 농지 등 특수부동산의 경매취득제한 분석
Ⅰ. 농지취득제한 및 낙찰농지ㆍ산지의 연금 분석
1. 농지법상 농지취득제한
2. 「농어업경영체법」에 따른 농지취득제한
3. 낙찰받은 농지ㆍ산지로 연금을 지급받는 방안
Ⅱ. 기타 특수 부동산의 경매취득제한 분석
1. 사립학교재산, 향교, 전통사찰의 취득제한
2. 사회복지법인 등의 기본재산의 취득제한
3. 산업단지 내 공장 등의 경매취득 후 입주계약체결 및 처분의무
4. 정비구역의 투기과열지구에서 낙찰자에 대한 조합원 자격의 승계제한
5. 낙찰자의 지역주택조합원 지위의 취득 여부 분석

9장 토지경매 취득 시 주차장 관련 법규 분석
Ⅰ. 부설주차장의 설치기준에 관한 분석
1. 건축목적을 수반하는 부설주차장의 설치의무
2. 부설주차장의 설치대상 시설물 및 설치기준
3. 건축물의 용도변경에 따른 부설주차장의 추가 확보의무
4. 인근에 부설주차장을 설치할 수 있는가
5. 부설주차장의 설치의무 면제
6. 부설주차장 설치제한지역에 대하여 알아보자
7. 부설주차장의 용도변경 금지의 원칙
Ⅱ. 주차장 설치기준의 위반에 따른 낙찰자의 대응방안
1. 부설주차장 설치기준에 위반하는 건축 인허가ㆍ신고의 거부
2. 부설주차장 설치기준에 위반하는 건축물의 입찰 시 주의사항
3. 지구단위계획구역 내 주차장용지의 낙찰 후 용도변경금지

10장 낙찰받은 토지의 분할기법 활용분석
Ⅰ. 경매취득 토지의 분할방법 및 제한 분석
1. 경매취득 토지분할에 대한 개발행위허가의 심사기준
2. 경매취득 토지에 관한 분할허가의 세부 심사기준
3. 경매취득 농지의 분할제한
4. 경매대상 산업용지의 분할제한
5. 경매대상 과소토지에 대한 제한분석
6. 정비사업용ㆍ도시개발사업용 경매취득 토지의 분할제한
7. 도시재정비촉진지구에서 경매취득 토지의 분할제한
8. 산업단지에서 경매취득 토지의 분할제한(허가)
9. 공공주택지구에서 경매취득 토지의 분할제한(허가)
10. 특별관리지역에서 경매취득 토지의 분할제한(허가)
11. 공급촉진지구에서 경매취득 토지의 분할제한(허가)
12. 개발제한구역에서 경매취득 토지의 분할제한(허가)
13. 수질보전특별대책지역 Ⅰ권역내 하수처리구역 외 지역에서 오수배출시설제한
Ⅱ. 개발행위로서 토지분할허가대상 분석
1. 개발행위허가에 포함시키는 경매취득 토지의 분할허가
2. 경매취득 토지의 분할허가대상 여부

11장 공공개발사업부지 등의 경매투자 분석
Ⅰ. 정비구역ㆍ재생사업지역 등의 경매대상 토지 분석
1. 정비구역에 있는 경매대상 토지 분석
2. 도시재정비촉진지구에 있는 경매대상 토지 분석
3. 도시재생활성화지역에 있는 경매대상 토지 분석
Ⅱ. 토지수용의 보상 및 불복방법 분석
1. 토지등의 수용에 따른 손실보상금의 지급기준ㆍ방법
2. 토지등의 수용에 따른 손실보상금의 지급절차
3. 토지등의 수용에 따른 손실보상금 지급에 대한 불복절차

12장 기타 특수토지 경매 분석
Ⅰ. 공장용지ㆍ창고용지의 경매 분석
1. 공장용지의 경매
2. 창고용지의 경매
Ⅱ. 도로용지ㆍ기타 토지의 경매 분석
1. 도로용지의 경매
2. 기타 토지의 경매

부록
1. 산지와 농지의 비교분석
2. 법제처의 법령해석례

사안 1. 불법전용농지의 낙찰자에 대한 원상회복명령
사안 2. 농지와 건축중인 건축물 낙찰자의 건축주 명의변경신고

머리말

본서에서는 경매사건에 입각하여 돈 되는 경매대상 토지의 취득단계는 물론 이용ㆍ개발단계 및 처분의 3단계를 시간대별로 제시하고 이에 따른 구체적인 실무방법론을 거시적이고 종합적으로 연계시키는 실무지침서를 제공함으로써 경매대상 돈 되는 토지의 안정성, 수익성 및 환금성을 극대화 시키는 방안을 강구하는 데 심혈을 기우렸다.

돈 되는 경매대상 토지의 취득상 안정성 확보는 이를 기초로 이어지는 수익성과 환금성을 담보하는 데 있어 가장 중요한 전제조건일 것이다. 따라서 돈 되는 경매대상 토지의 취득단계에서는 경매절차와 권리분석 및 공법적 제한분석 실무를 중점적으로 부각시켰다.

특히 종전 경매대상 토지의 권리분석은 주로 사권의 분석에 너무 치우친 나머지 공법적 제한에 관한 분석을 제대로 하지 못하여, 그 결과 빚어진 권리분석의 하자와 폐해를 스스로 인정하는 한계가 있었다. 이에 부합하여 본서는 토지경매분석의 안정성과 효율성을 증대시키기 위하여 주로 공법적 제한분석을 중심으로 돈 되는 경매대상 토지의 함정과 문제점에 대한 해법을 제시하여 그 수익성을 배가시키도록 차별화하였다.

한편, 돈 되는 경매대상 토지의 위 3단계별 종합적 시스템의 구축에서 필요한 실체적 및 절차적 실무내용에 관한 접근방법을 토지경매사건에 상호 연결ㆍ소통시켜 이에 관한 실력을 연마하게 하고, 이를 토대로 현장답사의 실무지침을 체계적으로 제공함으로써 토지경매의 현장에서 직접 이를 적극 활용하여 성공적인 낙찰을 받을 수 있도록 조력하였다.

뿐만 아니라, 본서는 경매토지 투자의 최고위 전문가로서의 자부심을 높이도록 누구나 알기 쉽게 문답식으로 편성하여 일반 투자자는 물론 돈 되는 경매대상 토지와 관련하여 발생하는 공법적 제한의 문제들을 해결하는 각 전문가들에게도 투자의 심도 있는 과정을 반드시 이수해야 하는 필수적 교육시스템에 부응하기 위하여 과학적 교육프로그램에 입각하여 만든 실무 중심의 교본이다.

아무쪼록 독자들이 본서인 ‘돈 되는 토지경매’의 실무지침을 보고 실전에 임하여 황금 부동산을 찾아 엄청난 수익성과 환금성을 얻었으면 하는 것이 저자의 진정한 바람이다.

그간 약 50여권을 집필했던 저자로서는 토지경매 실무에 긴요한 관련 도해와 도표 및 현장 사진들을 함께 제시하면서 워낙 방대한 분량을 요약하여 ‘알기 쉽고 재미있게’ 지면상 핵심만을 뽑아 간략하게 기술하기란 생각보다 무척이나 힘든 작업이었음을 진솔하게 밝힌다.

앞으로 본서의 거듭된 개정판을 제공하여 토지경매 실무의 심층적인 분석을 하도록 가일층 노력할 것을 약속드린다. 이어 향후 돈 되는 경매대상 물건별로 실제 경매사건을 제시하고 이에 따른 사적 권리분석, 공법적 제한분석, 경매절차분석 및 수익성분석 등을 종합적으로 조명함으로써 실전 경매를 마스터하는 데 필수교본인 ‘돈 되는 경매사례’라는 경매 실무의 결정판을 만들어 드릴 것을 약속하겠다.

본서의 출간이 있기까지 물심양면으로 힘써 주시고 괴로움을 마다하지 않았던 모든 분들에게 고마운 마음을 표하면서 본서를 통하여 경매대상 토지 투자실무의 종합적 체계화 분석에 일조하고자 한다.

2023년 11월 1일
지산학당에서 저자 드림토지 투자실무의 종합적 체계화 분석에 일조하고자 한다.

2023년 11월 1일
지산학당에서 저자 드림