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고수들이 전망하는
2024 부동산 시장

★ 지도로 보는 2024 아파트 입주 물량 & 수도권광역급행열차(GTX) 노선 ★
★ ‘애널리스트부터 인플루언서까지’ 50인의 부동산 고수들이 짚은 투자 이슈 & 타이밍 ★
★ 전세 계약 핵심 체크리스트·아파트 입주 전 사전점검 리스트·입주 물량표 등 부록 수록 ★
★ 상가·토지·오피스텔 등 수익형 부동산 전략부터 절세법까지 부동산 거래와 투자의 모든 것 ★

한 권으로 내다보는 2024 부동산 시장 전망

금리 인상, 인플레이션, 전쟁 상황 등 불안한 대내외적 환경에 내년도 부동산 시장은 ‘기대’와 ‘불안’이 공존한다. 이럴 때일수록 편향된 의견을 맹신하기보다는 다양한 전문가의 이야기를 듣고 뚜렷한 투자 주관을 세우는 것이 중요하다. 한경무크 〈2024 부동산 전망〉은 부동산 업계에서 내로라하는 50인의 전문가의 도움을 받아 만들어졌다. 대학 교수부터 투자사 대표, 부동산 애널리스트, 칼럼니스트, 유튜브·네이버 카페·블로그 등을 운영하는 인플루언서까지 각계각층의 다양한 스페셜리스트가 2024년 부동산 시장을 전망한다.
전망뿐만 아니라 부동산 거래와 투자에 필요한 모든 것을 정리했다. 전문가가 바라본 내년도 부동산 투자 타이밍과 시장에 영향을 미칠 요인, 수도권광역급행열차(GTX) 등 광역교통망으로 뜨는 지역, 신도시 특별법 주요 내용 및 1기 신도시 투자 접근법, 부동산 상속·증여 시 절세법, 전세 계약 전 확인사항까지 알차게 담았다.
저출산 시대에 1인 가구가 늘면서 부동산은 단순한 ‘보금자리’에서 ‘노후대비’까지 책임지는 동반자가 되고 있다. 아직까지 우리 국민의 자산 대부분은 부동산이 차지하고 있는 가운데, 이 책을 교과서 삼아 본인에게 딱 맞는 전략을 설계한다면 현명한 투자에 도움이 될 것이다.

SECTION 1. 고수들의 시장 전망
오를까? 내릴까? 한 치 앞을 알 수 없는 부동산 시장. 금리 상승과 인플레이션이 겹치면서 얼어붙은 시장 분위기에 2024년 부동산 시장은 과연 어떤 국면에 접어들지 관심이 집중되고 있다. 한경닷컴 금융부동산부 기자들이 부동산 업계에 잔뼈가 굵은 전문가들을 만나 내년도 부동산 시장 전망에 대해 이야기를 나눴다. 건설·부동산 애널리스트, 은행 부동산투자자문센터장을 거친 전문가들을 비롯, 수십만 구독자를 보유한 부동산 전문 유튜버, 한국건설산업연구원, 하나금융경영연구소 등 기관까지 각계각층 다양한 분야의 전문가가 예측한 2024년 부동산 시장 전망을 담았다.

SECTION 2. 내 집 마련, 이렇게 하라!
한국인의 인생 전반을 아우르는 고민이 된 ‘내 집 마련’. 올해는 성공할 수 있을까? 내 집 마련에는 생각보다 다양한 방법이 존재한다는 사실! 꾸준히 모아 온 청약 통장으로 새 아파트 똑똑하게 사는 법부터 재건축을 앞두고 있는 1기 신도시 아파트 옥석 가려내기, 경매로 분양권 매수하기까지 다양한 방법을 소개한다. 본인의 상황에 제일 잘 맞는 형태의 내 집 마련법을 찾아보자.

SECTION 3. 부동산으로 돈 벌기
한국갤럽의 조사에 따르면, 대한민국 성인 남녀 절반은 자산을 증식하는 데 가장 유리한 재테크 방법으로 부동산을 꼽았다. 심심치 않게 들려 오는 연예인의 부동산 대박 소식이나 온라인상에 퍼진 부동산 투자 성공담을 듣고 있자면 자연스레 부동산으로 돈 벌기에 관심이 쏠린다. 하지만 무작정 시작한다면 불빛에 달려드는 나방 꼴이 되기 십상이다. GTX를 중심으로 완성될 광역교통망 호재부터 토지 투자 공략법, 오피스텔 투자 접근법, 상가 투자 입지 분석법까지 실전에 뛰어들기 전 알아둬야 할 다양한 부동산 재테크 노하우를 살펴본다.

SECTION 4. 절세부터 노후까지 넓게 보는 부동산
부동산, 투자처를 정한 후 돈만 입금한다고 끝이 아니다. 취득세부터 인지세, 종합부동산세, 만약 다른 사람에게 넘길 경우 발생하는 양도세까지 챙겨야 할 세금도 여럿이다. 게다가 자녀에게 상속이나 증여를 계획한다면 공부해야 할 세금은 또 추가된다. 모르고 있으면 봉변 당하기 쉬운 부동산 세금 종류와 상속·증여 시 이득보는 방법, 실버타운 등 노인주거시설이 부동산 시장에 미치는 영향과 해외 부동산 시장까지 두루두루 넓게 살펴보는 부동산 시장 이야기를 담았다.

홍춘욱(프리즘투자자문 대표)
“이 책은 신중한 투자자를 위한 좋은 동반자가 되리라고 생각한다.”

박원갑(KB국민은행 부동산 수석전문위원)
“2024년 시장은 안갯속 장세다. 무주택자부터 유주택자까지, 청년부터 장년까지 시장 흐름이 궁금한 사람에게 이 책은 든든한 나침반이 될 것이다”

고상철(미스터홈즈 대표, 인하대 부동산대학원 초빙교수)
“부동산 시장은 또 다른 변화를 맞고 있다. 위기 때 변화에 빠르게 적응해야 성공할 수 있다. 이 책에서는 2024년 부동산시장에서 변화에 적응하는 투자처를 발견하는 테크닉을 찾아볼 수 있을 것이다.”

김인만(김인만부동산경제연구소 대표)
“종합선물세트라는 것이 바로 이 책을 두고 하는 말인 것 같다. 2024년 부동산 시장 전망과 타이밍 잡기, 내 집 마련·투자 전략, 절세까지 다 품었다”

OPENING
006 PROLOGUE
2024 부동산 시장,
‘위기’를 감당하는 이들이
주도한다
008 INFOGRAPHIC
한눈에 보는 2024년 입주 예정
아파트 & 교통 호재
010 SURVEY
2024 부동산 시장은 빨간불?
부동산 전문가 50인에게 물었다

SECTION ① 고수들의 시장 전망
016 강세론의 주장
2024 내 집 마련, ‘오늘’이 적기다
022 약세론의 주장
2024 내 집 마련, 기다려야 할 때다
028 부동산 고수 인플루언서들이
바라본 2024 부동산 시장
“집값 하락기에 기회가 온다”
032 국내 기관이 예측한 2024 부동산 시장
2024 부동산 시장 향한 7개의 시각

SECTION ② 내 집 마련, 이렇게 하라!
040 공공분양주택 ‘뉴홈’
‘내 집 마련’ 관심 있는 청년들 ‘뉴홈’을 주목하라!
044 청약
청약 로또 없어도 새 아파트 살 수 있다!
048 경매
경매로 내 집 마련하기 전, ‘권리 분석’ 필수!
052 재개발·재건축
“이제 본격적인 옥석 가리기”
058 1기 신도시 투자
1기 신도시 투자, 장기 투자 관점 접근은 유효

SECTION ③ 부동산으로 돈 벌기
066 토지
2024 토지 투자 공략 포인트
074 오피스텔
오피스텔 시장 냉각기 지속…2024년 기회는?
080 상가
2024 상가 투자 절호의 타이밍 될 수도



086 GTX 등 광역교통망
동탄 아파트 20억 돌파
GTX 조기 개통되면 더 뛸까

SECTION ④ 절세부터 노후까지
092 부동산 절세 A to Z
세금 폭탄 피하려면 꼭! 알아야 할 부동산 절세법
100 부동산 상속·증여의 모든 것
똑똑하게 물려주기 위한 상속·증여 노하우
106 실버타운 전망
고령화 시대에 각광받는 시장,
수요는 늘고 공급은 부족
114 해외 부동산 투자
문턱 낮아진 해외 부동산 시장

CLOSING
122 POLICY
2024 금리 전망 & 대출 활용법
128 LIST
전세보증보험 한눈에 비교하기
전세계약 핵심! 체크리스트
130 TREND ①
“한땐 아파트 못지 않았는데”
…비아파트, 어찌하오리까
132 TREND ②
상승하는 분양가…
서울·분상제 지역만 ‘대박’ 행진
136 TREND ③
“입주하기가 겁나요”…
부실공사와 사전 점검
142 CHART
시도별 아파트 입주예정 물량 및
수도권 광역 철도 계획 완전 정리
146 SPECIALIST
〈2024 부동산 전망〉을 만든 스페셜리스트

2024년 시장의 분위기는 크게 다르지 않다고 본다. 부족한 주택 공급이 해소되지 않는 한 가격은 상승할 가능성이 높다. 그렇다고 아파트 가격이 천정부지로 상승한다는 뜻은 아니다. 경제성장률 범위 내에서 물가가 오르고, 그 물가상승률 범위 내에서 아파트 가격이 연착륙하는 것이 바람직하다. 2023년 1월 초 자이언트 스텝으로 금리가 상승할 것이라는 우려는 많이 꺾인 셈이다. 게다가 대출 규제 완화 등으로 실수요자들이 내 집 마련에 나서고 있다. 여기에 원자재 가격과 인건비 등도 상승하고 있다. 부동산R114 자료에 따르면 2024년 입주 아파트는 9656가구로 2023년(3만2341가구) 대비 2만2685가구 감소할 것으로 예상된다.
- 16p,「2024 내 집 마련, ‘오늘’이 적기다」

하나금융경영연구소는 내년 주택시장에 대해 “불안한 반등 속 시장 차별화가 심화할 것”으로 예상했다. 고금리 여건이 지속되고 DSR 40%라는 규제가 지속되는 가운데, 매도자와 매수자 간의 줄다리기는 지속된다는 전망이다. 이러한 와중에 수요는 수도권이나 아파트로 쏠리면서 지방 혹은 비아파트와의 격차는 커질 것으로 예상했다. 2024년 부동산 가격은 2023년보다 상승하지만, 거래량은 비슷한 수준이 될 것으로 내다봤다. 집값은 중장기적인 공급 부족, 저점 인식, 매수 심리 등을 상승 요인으로 봤다.
- 32p,「2024 부동산 시장 향한 7개의 시각」

뉴홈은 내 집 마련, 주거 상향 등 새 정부 정책 원칙과 국민들의 수요를 담아 만들어진 브랜드다. 유형별로 구체적으로 살펴보면 나눔형은 전체 25만 가구를 신혼부부 40%, 생애 최초 25%, 일반공급 20%, 청년 15% 비율로 공급한다. 나눔형 주택은 시세의 70% 이하로 분양받는다. 분양받은 사람은 5년 동안 의무적으로 거주한 다음 공공에 주택을 환매하게 되는데 처분 손익(감정가격에서 분양가격을 뺀 것)의 70%를 가져간다. 수분양자는 집값이 오를 때(감정가가 분양가보다 높을 때) 처분이익의 70%를 얻는다.
- 40p, 「‘내 집 마련’ 관심 있는 청년들 ‘뉴홈’을 주목하라!」

1기 신도시 등 노후 계획도시 투자의 경우 사업지를 선별해 접근할 필요가 있다. 먼저 개발 수익성이 높아 재건축이 가능한 단지를 중심으로 투자처를 가려내야 한다. 특별법이 제정되더라도 본격적으로 재건축 사업으로 아파트가 완공돼 입주까지 가능한 시점은 빨라야 15년 이후다. 이마저도 일시적으로 대규모 이주 등이 일어나면 부동산 시장에 혼란이 발생할 수 있어 재건축 사업을 순차적으로 진행할 수밖에 없다. 때문에 개발 수익성이 높고 주민 동의율이 높은 단지가 먼저 재건축 사업이 진행될 것이다.
- 58p.「1기 신도시 투자, 장기 투자 관점 접근은 유효」

GTX 개통이 주목받는 이유는 역주변의 집값이 상승해서다. 개통이 가장 임박한 A노선의 종착역인 ‘동탄역’과 ‘운정역’이 대표적이다. 주변 집값은 지역 최고치까지 치솟고 분양도 활기를 나타내고 있다. A노선 역 중에서 서울과 가까운 역 주변의 집값은 큰 변화가 없다. 그러나 그동안 서울에 닿기 어려웠던 동탄이나 운정은 소요시간이 부쩍 줄어든다는 기대감이 작용해 집값은 더 예민하게 반응하고 있다.
- 86p,「동탄 아파트 20억 돌파 GTX 조기 개통되면 더 뛸까」

분양권이 포함된 일시적 2주택자는 분양권의 취득시기에 따라 전혀 다른 비과세 규정이 적용되므로 주의해야 한다. 양도소득세 비과세 판단 시에 2020년 이전에 취득한 분양권은 주택수에 포함되지 않지만, 2021년 이후 취득한 분양권은 주택수에 포함된다. 따라서 1주택 보유자가 추가로 2020년 12월 31일 이전에 분양권을 취득했다면 분양대금 완납일을 기준으로 새로운 주택을 취득한 것으로 보아 비과세 요건을 판단하면 된다.
- 92p,「세금 폭탄 피하려면 꼭! 알아야 할 부동산 절세법」

신생아 특례대출은 정부가 시행 예정인 정책금융상품이다. 저출산을 극복하기 위해 나왔다. 9억원 이하 주택을 구입할 때 연 1.6~3.3% 금리로 최대 5억원 한도까지 대출이 가능하다. 연소득 1억3000만원 이하, 자산 5억600만원 이하 무주택 가구가 지원 대상이다. 소득에 따라 금리가 달라진다. 금리는 대출이 실행된 이후 5년간 유지된다. 대출받고 다음 아이를 낳으면 금리는 1명당 0.2%p 더 내려간다. 금리 적용 기간은 5년 추가된다. 특례보금자리론과 대출한도는 같은데 금리가 소득에 따라 최대 3.35%p 낮다. 올해 39조6000억원이 투입된 일반형 특례보금자리론은 중단되기 직전 금리가 연 4.65~4.95%로 신생아 특례대출보다 높았다.
- 122p,「2024 금리 전망 & 대출 활용법」