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부동산경매로 경제적 자유를 얻다

내 집 마련의 방법은 다양하다. 차근차근 자금을 모아 집을 사거나, 부모님의 조력을 기대할 수도 있으며 청약에 당첨되기도 한다. 그러나 이 조건에 해당 사항이 없다면 어떤 선택을 해야 할까?
물론 공부와 학습이 필요하겠지만, 부동산경매를 통해 아파트나 빌라, 단독주택 등을 낙찰받는 것에 관심을 가져야 할 것이다. 이 책은 저자의 경험을 솔직하게 다 보여주고 있다. ‘가장 쉬운 부동산경매 교과서’라고 할 수 있다.
처음 친척의 도움으로 부동산경매에 입문하게 되어 소액 투자로 경매에 참가, 차츰 노하우가 쌓여가는 과정을 통해 경매에 관한 이야기를 쉽게 풀어가고 있다. 경매로 10억 이상을 벌었고, 평범한 직장인에서 부동산 전업 투자자이자 중개인으로 변신한 저자의 경험은 내 집 마련과 부동산경매에 관심 있는 초보 투자자들에게 많은 도움이 될 것이다.

프롤로그

Chapter 1. 포기하지 않으면 부동산경매로 누구나 10억 벌 수 있다
1 평범한 직장인, 우연한 기회에 경매를 접하다
2 첫 낙찰의 설렘은 어떤 것보다 기억에 남는다
3 소액 종잣돈 3천8백만 원으로 3개월 만에 연봉 벌기
4 소액 투자 1건으로 큰 목돈 벌기 (일시적 1가구 2주택 비과세 혜택)
5 현 정부 정책 덕분에 시세차익 누린 부동산 투자
(시장원리가 아닌 정부개입으로 왜곡된 부동산 시장)
6 4개월 만에 법인 투자로 단기 차익 극대화
(2020. 6. 17. 부동산 대책으로 법인 투자자 초토화)
7 월급 외 월세로 추가 수익 얻기
8 초보 투자자는 역세권과 수요층을 보고 투자하라
9 경기 악화 예상에 따른 수익형 주택 투자
10 돈이 되는 소액 부동산 투자
11 악질 점유자 만나면 잔금 납부 후 사용료 청구
12 체납 관리비 분쟁과 타툼
13 직장인 부동산 투자자에서 공인중개사로 전향하기

Chapter 2. 경매 공부, 필요한 것만 숙지하자
1 부동산 기본 서류 이해하기
2 한눈에 보는 부동산경매 절차
3 쉽게 이해하는 권리분석 (1분 만에 하는 쉬운 말소기준권리)
4 배당순서
5 감정평가서의 감정가를 맹신하지 말자
6 수익률 계산 및 수익구조를 살펴보자
7 정확한 부동산 시세 파악을 위한 사이트
8 부동산경매 현장 조사는 필수! 임장 방법
9 입찰가 산정 방법
10 꾸준한 모의 낙찰가 맞추기
11 경매와 친구인 공매

Chapter 3. 3분으로 가능한 권리분석
1 권리분석
2 말소기준권리가 반이다
3 매각물건명세서에 모든 게 있다
4 현황조사서는 집행관의 임장 보고서이다
5 전입세대 열람을 확인하라

Chapter 4. 부동산 종류별 장단점과 노하우
1 단독주택
2 공동주택
3 상가의 종류와 장단점

Chapter 5. 입찰부터 명도 마무리까지
1 경매 물건 검색하는 방법
2 경매 법원에 갈 때 꼭 챙겨야 할 준비물
3 입찰표 작성 방법 (본인/대리인이 가는 경우)
4 내용증명 작성 방법, 신청 절차
5 매각허가결정 확정 및 매각대금납부 순서
6 셀프 등기 촉탁
7 인도명령 신청 절차
8 명도 확인서
9 같이 공부해보기 #1 (남부？？계 2014타경 XXXXX)
10 같이 공부해보기 #2 (고양？계 2014타경 XXXXX)

Chapter 6. 명도 이야기, 인테리어, 임대 관리
1 첫 명도, 떨리는 점유자와의 첫 대면
2 노름으로 이혼한 부부
3 망자가 된 어르신과 상속된 부동산
4 비통한 502호 이야기
5 전세 보증금 일부만 배당받는 50대 점유자
6 최후의 통첩, 강제집행
7 무혈입성
8 전세금 일부 못 받은 1순위 전세권자
9 인테리어만으로 성형수술한 것처럼 아름다워진 집
10 인테리어 항목 및 비용, 수리 순서
11 임대 관리 - 누수 하자 처리(코킹 작업)

부록
경매 용어 알아보기
부동산 관련 정보 사이트 및 앱

에필로그

현시대를 월급만으로 살아가는 데는 어려움이 있다. 큰 부를 얻으려면 사업을 하거나, 재테크를 하거나, 부를 증식할 수 있는 방법을 생각해야 한다. 나도 직장생활의 내일이 하루하루 막막할 때가 있었다. 매달 꼬박꼬박 월급 외 월세가 내 통장에 입금된다고 생각해 보자. 얼마나 짜릿한 일인가.
부동산 투자, 어렵게 생각하지 말자. 한 번 경험해 보면 그 이후부터 월세 300만 원, 500만 원, 1,000만 원 수익을 낼 수 있는 능력이 생길 것이다. 나 또한 첫 부동산 투자로 수익을 보고 다시 재투자하고, 재투자하며 자산이 증가하는 걸 직접 느껴 본 장본인이다. 월급 외 꾸준한 월세를 받고 싶은 마음에 레버리지를 이용해서 수익형 부동산을 한 채, 두 채, 세 채 등 꾸준히 늘리다 보니 현재는 일을 안 해도 매달 월세가 들어오는 시스템을 만들었다. 얼마나 경제적 자유와 시간적 여유가 생기는지 느껴야 한다. 처음에는 못 할 줄 알았는데 목표를 세우고 실행하니 현실이 되었다. 다음 단계, 다음 단계 더 큰 부동산 안목을 키우기 위해 노력하고, 공부하고, 임장하며, 시간을 보내고 있다.
-‘Chapter 1. 포기하지 않으면 누구나 부동산경매로 10억 벌 수 있다’ 중에서

대표적으로 경매에 실패하는 것은 감정평가서의 감정가를 맹신해서 입찰하는 경우이다. 경매 물건에 대해 현장 조사, 매물 시세를 직접 파악하지 않고 법원 감정평가서상의 감정가를 입찰가 기준으로 산정하는 게 문제다.
첫 번째, 감정한 시점과 해당 부동산이 매물로 나온 시점이 차이가 나는 데서 발생한다. 예를 들어 부동산 경기가 호황일 때는 감정한 시점의 가격보다 입찰 시점의 시세가 높을 때이다. 부동산 경기가 불황일 때에는 그 반대의 결과가 나타난다. 감정 시점이 경매개시일 5~6개월 전일 가능성이 높고, 부동산 가격이 급등하는 시기에는 감정 시점보다 가격이 몇천에서 몇억 차이가 날 수 있기 때문에 실거래가를 확인하거나 중개업소에서 직접 확인하는 게 가장 이상적이다.
-‘Chapter 2. 경매 공부, 필요한 것만 숙지하자’ 중에서


부동산 관련해서는 많은 권리가 있다(물권과 채권, 소유권과 제한물권, 제한물권 중에서도 용익물권과 담보물권, 용익물권은 지상권, 지역권, 전세권, 담보물권은 유치권, 저당권 등). 입찰자가 매입하고자 하는 부동산에 어떤 권리들이 설정되어 있는지 사전에 조사하고, 원하는 물건을 부동산경매로 낙찰 받을 경우 별다른 문제 없이 소유권을 온전하게 취득할 수 있는지 분석하는 것이 권리분석이다.
실제로 낙찰되어 경락대금을 모두 납부한다고 해도 소유권을 취득할 수 없게 되는 권리가 있을 수도 있고, 추가로 더 많은 돈을 지급해야만 소유권을 취득할 수 있는 상황도 발생할 수 있다.
만약 그런 내용들을 사전에 예측할 수 있다면 경매에 입찰하지 않거나, 입찰 후에도 다른 대안을 생각할 수 있을 것이다. 하지만 만약 그런 내용들을 모르고 있다면 생각도 하기 싫은 상황이 발생할 수도 있다. 그래서 권리분석은 매우 중요하며, 권리분석을 통해 이 물건이 법적으로 안전한지 여부를 반드시 따져 봐야 한다.
-‘Chapter 3. 3분으로 가능한 권리분석’ 중에서

경매낙찰 후에는 소유권이전등기를 해야 한다. 정확한 용어는 소유권이전등기촉탁이다. 등기소에 직접 서류를 내는 것이 아니라 법원의 촉탁으로 등기 업무가 이루어지기 때문이다.
소유권이전 서류를 등기소에 제출하지 않고 법원에 제출하며, ‘단독행위’로 매도자의 서류가 없이 등기가 이루어진다는 정도만 기억하면 된다. 법원 인터넷등기소에서 서식을 다운로드하여 신청한다(매매, 증여, 상속, 판결 등 등기의 원인에 따라 신청 양식이 조금씩 다름).
절차는 최고가 매수인 선정(낙찰) → 잔금 지급 → 소유권이전등기촉탁 순으로 이루어진다.
-‘Chapter 5. 입찰부터 명도 마무리까지’ 중에서