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긴가민가 헷갈리는 120가지 돈 되는 경매 질문________________ 『부동산 경매 실전사례 120 오늘부터 1일』

“어, 현장은 다르네?” 경매사건 1,000건을 직접 진행해온 저자 김재범이 경매 현장에서 부닥치는 초보자와 중급자의 핵심 사례와 질문을 뽑아 명쾌하게 설명한다. 알짜배기 경매물건을 어떻게 가려 뽑고, 복잡한 권리분석의 함정을 피하며, 경매법정에서 낙찰에 성공하고, 알토란같은 수익률을 올릴 수 있을까? 24년 동안 경매 현장에서 체득한 경험과 노하우, 입찰자나 낙찰자들이 자주 하는 질문, 전문가들도 간과하기 쉬운 함정 피하는 법에 대한 인사이트가 고스란히 담겨 있다. 특히 법 전공자답게 생생한 최신 판례를 통해 분석한 점이 돋보인다. 특별부록으로 유튜브에서 저자의 경매 특강(총10강)을 만날 수 있다.

긴가민가 헷갈리는
120가지 돈 되는 질문에 대한 명쾌한 해석!
“어, 현장은 다르네?” 24년 동안 10,000건의 경매사건을 분석하고 1,000건의 경매를 진행한 ‘한국의 대표 경매 전문가’ 김재범의 돈 되는 경매 질문 120가지. 알짜배기 경매물건을 어떻게 알아내고, 복잡한 권리분석의 함정을 피하며, 경매법정에서 낙찰에 성공하고, 알토란같은 수익을 올릴 수 있을까? 저자가 24년 동안 체득한 경험과 노하우, 입찰 예정자나 낙찰자들이 자주 하는 질문, 전문가들도 간과하기 쉬운 함정 피하는 법에 대한 명쾌한 해석이 고스란히 담겨 있다. 특히 법 전공자답게 생생한 최신 판례를 통해 분석한 점이 돋보인다. 특별부록으로 유튜브에서 저자의 경매 특강(총10강)을 만날 수 있다.

경매 진행 1,000건, 특급 경매 전문가의 노하우
24년 경매 베테랑 저자 김재범이 15년 동안 경매 권리분석 카페, 강의, 직접상담을 통해 만난 입찰 예정자나 낙찰자 등이 자주 하는 핵심 사례와 질문들을 뽑아 실었다.
“다세대주택에 입찰하려는데 매각기일 전에 매각물건명세서가 바뀌기도 하나요?” “아파트 지분 매각사건인데 대항력 있는 임차인이 있어요.” “빌라 낙찰자인데 기존 임차인과 임대차계약을 할 때 주의점은 뭔가요?” “다세대주택에 입찰할 생각인데, 임차권을 등기한 임차인이 배당요구를 하지 않았어요.” “점유자가 인도명령에 항고할 경우 강제집행이 불가능한가요?”
권리분석부터 입찰, 낙찰, 명도까지 전 과정에 걸쳐 현장에서 부닥치는 돈 되는 질문, 실수 예방 특급 포인트를 깐깐하게 설명한다.

정통파 경매 전문가의 꼼꼼한 실전사례 분석
경매공부는 ‘암기’가 아니다. 판사의 판결이 ‘판례’로 남듯이, 경매사건도 수많은 사례를 남긴다. 이 사례들이 모이고 정리되어 이론의 기틀이 된다.
“지목이 임야인데 왜 농지취득자격증명을 내라고 하죠?” “강서구 단독주택에 입찰하려는데, 경매와 공매가 동시 진행되고 있어요.” “양평 전원주택에 입찰할까 하는데, 일괄매각사건에서 건물마다 말소기준권리가 달라요.” “대지권 미등기 아파트 낙찰자인데 대지권 등기에 분양자의 협조가 필요한가요?” 실제 현장 사례들에 대한 시원한 분석으로 여러분의 경매실력과 통찰력을 한층 더 높여줄 것이다.

경매 내공 키우는 알짜정보 가득!
경매 투자자들이 경매 현장에서 자주 하는 질문은 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 하나는 너무 당연해서 간과하기 쉬운 질문으로서 ‘낙찰받은 후에 등기명의인을 바꿀 수 있는지’, ‘낙찰자가 사건기록을 열람할 수 있는지’, ‘채무자와 소유자가 다른 경매사건에 입찰해도 되는지’ 등이 있다.
또 다른 하나는 흔치 않은 사례로서 ‘가등기권자가 소유권을 취득하면 가등기가 혼동으로 소멸하는지’, ‘토지만 매각하는 경매사건에서 그 지상 주택의 임차인이 배당을 받을 수 있는지’ 등의 질문인데, 이것은 함정을 피하거나 알짜배기 물건을 싸게 취득하는 기회가 될 수도 있다.
『부동산 경매 실전사례 120 오늘부터 1일』에는 초보자가 자주 하는 핵심 질문부터 중급자의 질문까지, 하자 있는 물건 골라내기부터 낙찰 후 처리방법까지, 아파트부터 상가·토지·아파트형공장까지, 임차권부터 까다로운 유치권/지상권까지…, 경매 내공을 키우는 알짜정보와 노하우가 가득 담겨 있다.

생생한 최신 판례 & 함정 피하기
경매 권리분석의 1인자인 저자가 탄탄한 법률지식과 경험, 생생한 최신 판례를 바탕으로 간과하기 쉬운 함정들을 콕콕 짚어준다. 서울 아파트 입찰 예정자의 전세권과 임차권, 충남 공주시 토지 입찰 예정자의 법정지상권, 경기도 안양시 건물 낙찰자의 유치권 등 경매 현장의 다양한 질문들에 법조문과 최신 판례를 첨부해 설명한다. 또한 법원의 문건접수내역이나 등기부등본, 매각물건명세서, 부동산현황조사서, 토지이용계획확인원 등 실제 문건들을 풍부히 제시하여 설명함으로써 독자들의 이해도를 높여주고 있다.

특별부록: 저자 유튜브 경매 특강(총10강)
『부동산 경매 실전사례 120 오늘부터 1일』에는 저자 김재범의 유튜브 경매 강의 목록과 QR 코드가 실려 있다. 투자자들이 특히 까다로워하는 임대차, 전세권, 법정지상권, 지역권/유치권, 대지권과 토지별도등기, 인도명령과 점유이전금지가처분, 명도 등에 대한 저자 특강은 책의 내용에 대한 이해를 한층 높이고, 여러분의 경매 인사이트를 높이는 데 도움이 될 것이다.

[머리말] 경매 실전사례 120, ‘우리’가 함께 만드는 책


1장 입찰에서 낙찰까지, 경매진행 핵심질문 21

1. 낙찰 후 등기 명의자를 바꿀 수 있나?
2. 지목이 임야인데도 농지취득자격증명이 필요한가?
3. 대리입찰 시 본인 인감증명서는 언제까지?
4. 최고가 입찰자가 2명 이상이면?
5. 최고가매수신고인은 사건기록 열람 가능한가?
6. 매각기일 전에도 매각물건명세서 내용이 바뀌나?
7. 착오로 터무니없이 높게 쓴 입찰가, 매각불허가 사유?
8. 경매물건의 임금채권과 체납세액 확인방법은?
9. 물건번호 1과 2로 나눠 매각하는 이유는?
10. 경매와 공매 동시진행, 입찰해도 안전할까?
11. 잉여가망이 없는 경매사건, 입찰 포기할까?
12. 채무자와 소유자가 다른 경매사건, 입찰해도 될까?
13. 경매로 집이 넘어감, 잔여채무 갚아야 하나?
14. 중복사건의 배당요구 종기는?
15. 배당요구종기 연기 신청 가능한가?
16. 매각물건명세서가 사실과 다르면 낙찰자 손해는?
17. 등기원인일자와 접수일자가 다른 경우의 기준은?
18. 소유권가등기와 담보가등기, 어떻게 구별하나?
19. 가등기 권리자가 이미 소유권을 취득한 경우
20. 형식적 경매도 지분매각 사건이 있나?
21. 매각허가결정 임차인의 항고가 기각된 경우

2장 까다로운 임대차 사례 44

1. 임차인의 대항력 발생 요건 점검 노하우는?
2. 입찰 시 임차인에 관한 내용은 언제 확인할 수 있나?
3. 소액임대차 해당 여부, 어떻게 판단하나?
4. 소액임차인 최우선변제권 인정 방법은?
5. 소액임차인 범위 및 보장금액 판단의 기준시점은?
6. 법인도 주택임대차보호법의 보호 받을까?
7. 확정일자에 따른 임차인 우선변제권, 효력 발생시점은?
8. 집주인의 가족도 임차인으로 권리를 보호받나?
9. 전출 후 재전입, 확정일자 다시 받아야 하나?
10. 임차인 무상거주확인서에 인감도장 있어야 하나?
11. 임차인 무상거주 확인서의 법률적 효력은?
12. 임차인 무상거주 확인서가 제출되지 않은 경우는?
13. 반환할 보증금에서 밀린 월세 공제해도 되나?
14. 낙찰대금 내기 전 임대차계약 한 임차인의 대항력 발생시점은?
15. 채권회수 목적의 임대차, 대항력과 우선변제권은?
16. 채무자 겸 임차인도 대항력이 있나?
17. 저당권 없는 주택, 소액임대차의 최우선변제권 발생시점은?
18. 토지와 건물의 저당권 설정시점 다름, 소액임대차는?
19. 미등기건물 소액임차인, 최우선변제권 인정되나?
20. 증액 후 확정일자 안 받음, 최우선변제권은?
21. 월세 안 냄, 배당받는 보증금에서 공제되나?
22. 임대인의 채무초과 상태에서 한 소액임대차 계약, 사해행위인가?
23. 임대차계약 잔금 지급 전 대항요건 갖춘 경우
24. 임차권 양도양수 및 전대차 대항력 발생시점은?
25. 아파트 지분 매각사건, 대항력 있는 임차인 있는 경우
26. 공유부동산 경매, 지분별로 말소기준권리가 다른 경우
27. 2명의 선순위 임차인, 임차권 인수되나?
28. 임대차보증금반환채권의 지연이자도 승계되나?
29. 낙찰 주택의 기존 임차인과 임대차계약 시 주의점은?
30. 법원에서 임차권 등기 말소할 수 없다고 연락온 경우
31. 가족은 두고 나만 주소지를 옮겨도 되나?
32. 배당확정 후에도 계속 거주중인 임차인, 월세는?
33. 주택임대차보호법상 중소기업, 대항력 발생시점은?
34. 법인인 임차인의 대항력 발생시점은?
35. 경매예정 상가건물의 사업자등록사항 열람할 수 있나?
36. 보증금 중 일부 반환받은 임차인의 최우선변제권은?
37. 임차권 등기를 한 임차인의 우선변제권은?
38. 전세권 설정된 주택에 전입한 소액임차인의 최우선변제권은?
39. 임차권 등기한 임차인이 배당요구를 하지 않은 경우
40. 일괄매각사건에서 건물마다 말소기준권리가 다른 경우
41. 금융기관 등이 임차인을 대위하여 배당요구를 했다면?
42. 은행이 임차인을 대위하여 배당요구를 할 수 있나?
43. 주택도시보증공사가 임차인의 대항력도 승계하나?
44. 임차인이 선순위 근저당권을 대위변제하는 경우

3장 현장에서 부닥치는 전세권 10

1. 채권담보를 목적으로 설정된 전세권 효력은?
2. 배당요구한 선순위 전세권, 낙찰자에게 인수되나?
3. 깡통주택의 선순위 전세권은?
4. 전세권과 주택임대차보호법의 대항력을 겸비한 임차인
5. 후순위 전세권으로 선순위 임차인이 손해를 본다면?
6. 전세권자가 임차인으로 보호받을 수 있나?
7. 집합건물의 전세권, 말소기준권리가 될 수 있나?
8. 전세권 등기 후 전출, 기존 대항력과 우선변제권은?
9. 전세권이 소액보증금 보호규정을 적용하는 기준이 되나?
10. 전세권 낙찰, 보증금반환 채권과 연체차임이 상계되나?

4장 보전처분 핵심 사례 3

1. 경매개시결정 후 가압류 집행한 채권자의 배당은?
2. 가압류가 집행된 부동산 매매할 수 있나?
3. 후순위 가처분권자가 선순위 근저당권자에게 대항할 수 있나?

5장 자주 접하는 저당권 사례 3

1. 근저당권자가 실제 채권액보다 적은 금액으로 경매신청
2. 근저당권으로 경매신청, 그 권리의 채권액이 확정되나?
3. 제3자 소유 지상건물도 일괄경매 신청할 수 있나?

6장 토지경매에서 중요한 지상권 사례 3

1. 지상권 인수되는 토지에 건물이 없는 경우
2. 담보권 강화 위한 지상권일까?
3. 담보권 강화 위한 지상권 어떻게 작용하나?

7장 놓치면 안 되는 법정지상권 사례 17

1. 법정지상권 성립 위한 건축물의 요건은?
2. 취득원인에 따라 법정지상권 성립 달라지나?
3. 이미 성립한 법정지상권의 존속 여부는?
4. 법정지상권 성립하지 않는 토지의 지료 청구는?
5. 공동저당권 설정 후 건물 신축, 법정지상권은?
6. 땅주인 동의 얻어 건물 신축한 제3자의 선의 여부는?
7. 지상권 설정된 토지에도 법정지상권 성립하나?
8. 법정지상권과 차지권 어떻게 성립하나?
9. 가압류가 법정지상권 성립의 판단기준이 될 수 있나?
10. 전세권에 의한 법정지상권의 존속기간은?
11. 토지지분과 건물 전부 매매의 경우 법정지상권은?
12. 법정지상권자가 땅주인 동의 없이 증축할 수 있나?
13. 토지와 건물에 공동저당권 설정, 법정지상권은?
14. 상속된 토지와 건물의 법정지상권은?
15. 법정지상권 있는 건물, 법정지상권도 승계되나?
16. 법정지상권 없는 토지 취득 후, 건물의 경매신청 가능한가?
17. 승역지역권의 인수와 소멸 어떻게 되나?

8장 손해 안 보는 유치권 사례 7

1. 낙찰 후 유치권이 신고된 경우는?
2. 매각허가결정 후 유치권 주장자가 나타난 경우
3. 토목공사 하수급인, 유치권 주장 가능한가?
4. 공사대금 지급시기에 따른 유치권 성립은?
5. 근저당권 설정 후 성립된 유치권, 낙찰자에게 대항 가능한가?
6. 유치권자가 신청한 경매, 그 유치권은 매각으로 소멸하나?
7. 주택 유치권자의 거주, 법률상 허용되나?

9장 돈 되는 집합건물 사례 5

1. 신축 아파트인데 대지권 미등기 상태인 경우
2. 대지권 등기에 분양자의 협조가 필요한가?
3. 대지권 없는 아파트, 낙찰 시 불이익은?
4. 건물 소유자에게 부당이득반환 청구 가능한가?
5. 관리소장이 낙찰 아파트 전유부분 관리비를 내라는 경우

10장 꼼꼼히 따지는 배당 질문 5

1. 안분배당, 흡수배당, 순환배당 어떻게 다른가?
2. 일괄매각 사건에서 물건마다 등기사항 다를 시 배당은?
3. 공동저당의 배당은 어떻게 되나?
4. 상속세와 증여세는 선순위로 배당받나?
5. 종부세 못 낸 물건의 배당순위는?

11장 간편하게 끝내는 명도 사례 7

1. 낙찰 부동산 점유자에게 월세 청구 가능한가?
2. 강제집행 신청, 내용증명, 점유이전금지가처분 꼭 필요한가?
3. 점유 중 다른 공유자에게 인도 청구 가능한가?
4. 풀옵션 오피스텔의 가전제품, 낙찰자 소유인가?
5. 점유자가 인도명령에 항고, 강제집행 불가능한가?
6. 미등기의 제시외 건물, 점유이전금지가처분 가능한가?
7. 다른 물건 경매절차 마무리 전이라도 인도명령 신청하자

[특집] 김재범의 경매 실전사례 유튜브 특강(총10강)

하나는 너무 당연해서 간과하기 쉬운 질문으로서, 예를 들면 ‘낙찰받은 후에 등기명의인을 바꿀 수 있는지’라든가, ‘낙찰자가 사건기록을 열람할 수 있는지’, ‘채무자와 소유자가 다른 경매사건에 입찰해도
되는지’ 등을 묻는 질문들입니다.
다른 하나는 흔하지 않은 사안이라서 미처 언급하지 못했던 내용의 질문들인데, 의외로 이런 지식들이 남들이 미처 몰라서 지나치는 알짜 기회를 찾는 계기가 되기도 합니다. ‘지목이 임야인데 왜 농지취득자격 증명이 필요한지’, ‘가등기권자가 소유권을 취득하면 가등기가 혼동으로 소멸하는지’, ‘토지만 매각하는 경매사건에서 그 지상 주택의 임차인이 배당을 받을 수 있는지’, ‘법정지상권이 성립하지 않는 건물에 대항력 있는 임차인이 있어도 철거가 가능한지’ 등입니다.
그중 부동산 경매를 하는 사람이라면 반드시 알아야 할 내용들을 모아서 이 책 『부동산 경매 실전사례 120 오늘부터 1일』에 담았습니다. 시중의 부동산 경매에 관한 서적들이 흔히 다루고 있는 내용이 아니다 보니 다소 생소할 수도 있지만, 법조문과 판례를 첨부해 최대한 쉽게 이해할 수 있도록 노력했습니다. 결과보다는 결과가 도출되는 원리를 설명하는 데 집중했습니다.
_머리말 5~6쪽

배운 것은 잊어도 가르친 것은 잊지 않는다고 했던가요. 사실 질문에 답을 하는 과정에서 응답자인 필자도 많은 것을 배웁니다. 답을 위해 법조문과 판례를 찾는 과정에서 새로운 법리를 알게 되기도 하고, 희미해져가던 오래된 지식이 또렷해지기도 합니다. 그런 경험이 반복되면서 그간의 자만과 나태를 반성하게도 되니, 독자들의 질문이 감사하지 않을 수 없고 응답도 즐겁지 않을 수 없습니다. 여러분의 질문과 필자의 답으로 구성된 이 책은 필자가 아니라 ‘우리’가 함께 만든 책입니다.
_머리말 6~7쪽

서울시 역삼동의 한 빌라에 임차인이 선순위로 전입신고와 전세권설정 등기를 마쳤고, 그 후로 신용보증기금이 저당권을 설정했습니다. 그런데 임차인이 실수로 인근의 다른 지번으로 전입신고를 한 사실을 알고 전입 주소를 정정했습니다. 하지만 그 시점은 이미 신용보증기금의 저당권이 설정된 후였습니다. 결국 임차인은 신용보증기금보다 전세권은 선순위로, 임차권은 후순위로 취득한 셈입니다.
이후 근로복지공단의 신청으로 이 빌라에 대해 강제경매(서울중앙지 방법원 2007타경15036)가 개시되었습니다. 법원은 임차인의 배당요구에 따라 매각물건명세서의 “등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것” 란에 전세권을 기재하지 않은 채 매각을 진행했습니다.
경매 매각대금이 완납된 후, 낙찰자의 신청에 따라 전세권이 말소됐습니다. 하지만 임차인은 자신의 배당요구는 임차인으로서 한 것이며 전세권자로서는 배당요구를 하지 않았으므로, 이 경매절차에서 전세권이 말소된 것은 부당하다며 회복을 구하는 소송을 제기했습니다. 결국이 임차인이 승소하여 전세권은 회복되었습니다. 결과적으로 낙찰자는 전세권자에게 보증금 8천만원을 반환해야 하게 되었지요. 이에 낙찰자는 국가를 상대로 손해배상청구소송을 시작했고, 서울고등법원은 다음과 같이 판결하여 국가의 손해배상 책임을 일부 인정했습니다.
(중략)
결국 낙찰자는 국가로부터 1,600만원을 배상받았지만, 나머지 6,400만원은 손해를 볼 수밖에 없었습니다. 매각물건명세서의 흠결로 인해 낙찰자가 손해를 봤다면 국가는 배상 책임을 면할 수 없지만, 그 책임은 상당히 제한됩니다. 결국 권리분석에 대한 법률적 지식 없이 매각물건명세서만을 신뢰하고 입찰한다면 큰 손해로 이어질 위험이 있습니다.
_〈1장 입찰에서 낙찰까지, 경매진행 핵심 질문 21〉 63~65쪽

적지 않은 경매서적이나 강의, 인터넷에서 볼 수 있는 글들이 “입찰 전에 배당을 예측해 보고, 경매신청 채권자에게 한 푼도 배당이 안 된다면 결국 헛수고만 하게 될 것이니 입찰을 포기하라”라고 설명합니다.
(중략)
그런데 [현장사례1]을 다시 보더라도, 3회차 최저매각가격(3억5,840만원)은 이미 선순위 양돈축협의 근저당권 채권최고액(4억1,640만원)에 미치지 못했지만, 법원은 취소절차를 개시하지 않고 경매를 속행했습니다. 이것은 얼마인지 구체적인 금액을 알 수는 없지만, 양돈축협의 근저당권 실채권액과 경매비용, 있는지조차도 가늠할 수 없는 체납세금과 체불임금 등 경매신청 채권에 우선하는 모든 비용을 합해도 최저매각가격인 3억5,840만원보다는 작다는 의미입니다. 만약 어떤 입찰자가 3억8천만원에 이 사건의 부동산을 매수할 의사를 가지고도 잉여가망이 없을 것으로 판단하여 입찰을 포기한다면, 잘못된 설명으로 기회를 잃어버린 셈입니다.
법원이 매각절차를 진행하고 있다면 입찰자 입장에서는 잉여가망을 예측할 수 있는 방법도 없고, 예측해야 할 필요도 없습니다. 다만 매각물건명세서에 “채권자 ○○○으로부터 금○○○원으로 매수신청서 제출됨”이라는 취지의 문구가 있다면, 그보다 큰 금액으로 입찰해야 낙찰받을 수 있다는 것만 기억하면 됩니다.
_〈1장 입찰에서 낙찰까지, 경매진행 핵심질문 21〉 50~51쪽