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‘900만 원’으로 ‘부동산 15채’ 만든
재테크 전문가 ‘네이마리’의 경매 특강!

“입찰?”
“매각?”
“경매, 어디서부터 시작해야 할까?”

권리분석부터 투자 노하우까지,
경매의 ‘ㄱ’도 모르는 왕초보를 위한
‘최신 세법’ 경매 길라잡이

우리는 일상에서 ‘경매’라는 단어를 꽤 많이 접한다. 경매에 참여해보지 않아도 이 단어가 가진 뉘앙스 정도는 모두 알고 있다는 것이다. 그렇다면 이 경매란 것은 대체 언제, 어디서, 왜, 어떻게 이루어지는 걸까? 이 단순하고도 직관적인 물음을 파헤치기 위해서는 경매가 발생하는 이유와 경매의 목적, 채권자와 채무자의 관계 등을 먼저 따져봐야 하는데 초보자의 경우 이 시장에 접근조차 어려운 것이 사실이다. 저자는 이러한 초보 투자자를 위해 십수 년간의 실전 투자 경험을 바탕으로 경매를 성공으로 이끄는 최적화된 6단계 루트를 제공한다.

당연한 얘기지만 투자에 있어 ‘제로 리스크’란 없다. 많은 투자자들이 리스크를 최소화하기 위해 각고의 노력을 기울이는 이유도 그 때문이다. 물론, 경매도 예외는 아니다. 투자에 대한 밀도 있는 공부와 확신, 정확한 인사이트가 없다면 투자 이후의 리스크를 온전히 ‘금전’으로 감당해 내야만 한다는 것이다. 그래도 너무 겁먹을 필요는 없다. 입찰참여 자격과 규제, 경매의 종류, 절차, 등기부 권리분석 정도만 알아도 경매의 벽이 생각보다 높지 않다는 걸 알게 될 것이다. 이 책의 묘미인 핵심 키워드와 요약, 판례 역시 불필요한 정보를 최소화하고 여러분의 소중한 시간을 절약해주리라 확신한다.

부동산으로 수십억 원, 수백억 원 벌었다는 연예인들의 이야기….
“어쩌면 나도, 부자가 될 수 있지 않을까?”

‘루지’, ‘잭파시’, ‘피어슨’, ‘흥샘’
대한민국 재테크 귀재들이 추천한 초보 경매 필독서!

누구나 부자를 꿈꾸지만 그 방법에 대해서는 잘 모른다. 아니, 알고자 하는 의지가 없다. 나와는 상관없는 ‘먼 얘기’처럼 들리기 때문이다. 그럼에도 포기할 수 없는 ‘부의 유혹’은 늘 궁핍한 우리의 삶을 맴돈다. 궁핍에서 벗어나는 방법은 의외로 간단하다. 제대로 알고, 정확히 투자하는 것. 이 책은 주식, 부동산, 가상화폐, 금, 채권 등 셀 수 없이 많은 투자처 가운데 초보자가 특히 어렵게 느끼는 경매의 ‘A to Z’를 전문가의 시각에서 분석한 입문자용 경매 투자 지침서다. 이 책을 덮는 순간, ‘나도 부자가 될 수 있을까?’라는 의문이 ‘나도 부자가 될 수 있다!’라는 확신으로 바뀌게 될 것이다.

“무언가 충분히 중요하다면,
확률이 당신에게 유리하지 않더라도 시작하라.” _ 일론 머스크(Elon Musk)

투자자는 결국 한 개인에 지나지 않기에 거대 투자 시장 앞에서는 주눅이 들 수밖에 없다. 그러나 이길 확률이 낮은 싸움 속에서 꾸준히 그 승률을 높여가는 것 또한 투자의 빼놓을 수 없는 매력이지 않은가? 낡은 빌라를 헐값에 사서 몇 년 뒤 다섯 배, 열 배의 값에 팔 수 있다면 한 번쯤 제대로 부딪혀 볼 만한 일이라는 것이다. 물론, 그러기 위해서는 많은 공부와 경험이 필요하다. 초행길을 내비게이션 없이 느낌대로만 간다면 엉뚱한 길로 빠지는 것은 불 보듯 뻔하다. 이 책은 경매의 길 위에서 방황하는 모든 이들을 위해 경매의 종류, 진행 절차, 등기부등본, 권리분석, 매각물건명세서, 물건 수집과 정보, 입찰과 낙찰로 이어지는 최상의 루트를 제공하며 ‘2023년’을 대표하는 최상급의 경매 길라잡이가 되어 줄 것이다.

흥샘(서흥주)(블로거·부동산 칼럼니스트)
수도권 및 지방·광역시 부동산 시장이 하락에서 상승 곡선을 그리는 이때, 우리는 크게 하락한 매물들을 싸게 살 수 있는 경매를 보다 면밀하게 살펴볼 필요가 있다. 이 책은 그 길라잡이의 역할을 흔쾌히 감당하며, 경매를 공부하고자 하는 독자들의 매우 구체적인 조력자가 되어 줄 것이다.

피어슨(김재욱)(『그래서, 메타버스가 도대체 뭔데?』 저자)
부동산 투자를 하면서 주택의 기준이 되는 가격은 항상 경매 평가액으로 가늠해 보곤 했다. 물론, 경매에 참여해 몇 차례 패찰의 쓴맛을 보기도 했다. 그러면서 느낀 건 경매를 통해 부동산 매수를 하지 않더라도 경매 메커니즘은 반드시 이해하고 있어야 한다는 것! 이 책은 초보 투자자와 실전 경매 투자자들을 두루 압도하는 탁월한 경매 지침서가 될 것이다.

잭파시(최경천)(『나는 대출 없이 0원으로 소형 아파트를 산다』 저자)
유사한 업종에 몸담으면서 적은 월급으로 인해 부동산 투자를 시작했다는 것…. 소액으로 십수 년간 꾸준하게 수익을 내며 이만큼의 부를 이루었다는 것…. 그러고 보면 저자와 나는 비슷한 점이 많다. 이 책을 손에 쥔 모든 독자들이 올바르고 건강한 경매를 통해 경제적 자유를 누리길 진심으로 바란다.

루지(백성진)(『월급쟁이 부자의 머니 파이프라인』 저자)
경매는 합법적으로 부동산을 가장 저렴하게 살 수 있는 훌륭한 수단이다. 이 책은 지금의 부를 거머쥐게 한 저자의 모든 경매 노하우가 담긴 경매 필독서이며, 어렵게만 느껴졌던 경매의 높은 벽을 가볍게 허무는 도구가 될 것이다. 그런 의미에서, 이 책은 책이 아니라 삶과 부를 이어주는 하나의 매개체가 아닐까?

프롤로그 완벽한 실패, 그 이후의 삶


Chapter 1. 경매, 너는 누구니?

1-1 경매가 진행되는 이유

1-2 입찰참여 자격

1-3 경매를 시작해야 하는 이유
ㆍ저렴한 가격
ㆍ부업과 투잡
ㆍ물건의 다양성
ㆍ중개사기 및 사고율 제로
ㆍ규제의 면제

1-4 경매의 종류
ㆍ임의경매
ㆍ강제경매
ㆍ형식적경매

1-5 경매 진행 절차
ㆍ경매신청
ㆍ경매개시결정
ㆍ경매 준비
ㆍ배당요구 종기일
ㆍ매각기일 공고
ㆍ매각물건명세서 비치
ㆍ매각기일(입찰)
ㆍ매각허가결정
ㆍ매각허가확정
ㆍ대금납부와 소유권이전등기
ㆍ인도 및 명도
ㆍ배당


Chapter 2. 권리분석의 모든 것

2-1 등기부등본 보는 법
ㆍ표제부
ㆍ갑구
ㆍ을구

2-2 등기부 권리분석
ㆍ저당권 및 근저당권
ㆍ가압류 및 압류
ㆍ선순위전세권
ㆍ담보가등기
ㆍ경매개시결정등기

2-3 등기부 권리분석과 함께 알아야 할 내용
ㆍ법정지상권
ㆍ가처분
ㆍ유치권

2-4 임차인 권리분석
ㆍ대항력
ㆍ대항력을 판단하는 문서와 분석 유형
ㆍ우선변제권
ㆍ배당요구(배당신청)

2-5 임차인 권리분석과 함께 알아야 할 내용
ㆍ증액된 보증금에 대한 대항력과 우선변제권 변동
ㆍ소액임차인 최우선변제권
ㆍ임차권등기명령


Chapter 3. 매각물건명세서 익히기

3-1 매각물건명세서
ㆍ매각물건명세서 보는 법
ㆍ매각물건명세서의 중요한 정보들

3-2 매각물건명세서 분석
ㆍ임차인 없는 매각물건명세서
ㆍ대항력 없는 임차인의 매각물건명세서
ㆍ대항력 갖춘 임차인의 매각물건명세서
ㆍ대항력 갖춘 임차인이 배당신청하지 않은 매각물건명세서


Chapter 4. 물건 선정과 입찰

4-1 물건 선정과 정보수집
ㆍ유료 경매업체
ㆍ부동산 플랫폼
ㆍ현장 조사(3차 정보수집)

4-2 경매 입찰
ㆍ기일입찰 과정
ㆍ입찰자 준비사항
ㆍ입찰표 작성방법
ㆍ입찰 시 예상 경비
ㆍ입찰 당일 체크 사항

4-3 경매 낙찰
ㆍ경락잔금대출 알아보기
ㆍ점유자 연락처 알아내기
ㆍ권리 취득


Chapter 5. 명도 협상과 강제집행

5-1 상황별 임차권 소멸 시기
ㆍ대항력 없는 임차인
ㆍ대항력과 우선변제권을 가진 임차인이 전액 배당받는 경우
ㆍ대항력과 우선변제권을 가진 임차인이 일부만 배당받는 경우
ㆍ배당이의소송으로 배당받지 못한 경우

5-2 명도 협상
ㆍ보증금 전액을 배당받는 임차인
ㆍ보증금 일부만 배당받는 임차인
ㆍ배당받지 못하는 임차인, 채무자 겸 소유자

5-3 인도명령
ㆍ인도명령 신청

5-4 강제집행
ㆍ강제집행 비용
ㆍ강제집행 절차


Chapter 6. 배당

6-1 배당 시기와 순위
ㆍ배당 시기
ㆍ배당순위

6-2 개정된 국세기본법으로 바뀐 배당순위(2023년)
ㆍ국세기본법
ㆍ국세징수법


Chapter 7. 경매 투자 노하우

7-1 경매정보업체 백배 활용하기
7-2 집착을 버려라
7-3 위기는 또 다른 기회다
7-4 소액 물건으로 그리는 빅픽처
7-5 차익형과 수익형, 둘 다 잡아라
7-6 임차권 인수조건변경부 물건 찾기


에필로그 낡은 빌라 한 채의 기적


책 속 부록 경매 입찰 기재요령

Ⅰ. 기일입찰표 기재요령
Ⅱ. 위임장 기재요령
Ⅲ. 공동입찰 신고서 기재요령
Ⅳ. 공동입찰자 목록 기재요령
Ⅴ. 경매물건 임장 체크리스트
Ⅵ. 기일입찰표
Ⅶ. 위임장
Ⅷ. 명도확인서
Ⅸ. 부동산인도명령 신청서
Ⅹ. 매각결정취소 신청서

돈을 돌려받지 못해 선의의 피해를 본 채권자는 채무자의 재산을 매각해줄 것을 법원에 요구하고, 법원은 경쟁 입찰을 통해 가격을 가장 높게 제시한 최고가매수신고인(낙찰자)에게 매각하여, 매각대금으로부터 채권자가 돌려받지 못한 돈을 변제받는다. 간혹 경매로 넘어가는 집을 낙찰받으면 남의 눈물을 돈으로 사는 행위 또는 안타까운 사연의 물건을 헐값에 사는 행위라 말하며 낙찰자를 손가락질하거나 경매 시장 자체를 비판하는 시선도 존재한다. 그러나 이는 사실이 아니다. 경매에 있어 최고가매수인은 돈을 돌려받지 못한 채권자의 피해를 가장 많이 복구해주며, 채무자의 채무를 가장 많이 갚아주는 ‘해결사’이기 때문이다.
- 19쪽

등기부등본은 부동산에 관한 권리관계 및 현황 등을 작성한 문서이다. 만약 부동산 등기부가 존재하지 않는다면 소유주나 권리관계 등을 알 방법이 없어 거래에 어려움이 생긴다. 그래서 국가 기관이 절차에 따라 등기부에 권리변동이나 권리관계 등을 작성 및 관리토록 하고 있으며, 누구든지 열람 및 발급받을 수 있도록 일반인에게 공시하고 있다. 경매 권리분석에 있어 우리가 가장 먼저 할 일은 등기부등본을 보고 말소기준권리를 찾는 것이다. 그렇기에 경매와 등기부등본은 떼놓을 수 없는 관계이며, 등기부등본을 볼줄 알아야 경매를 시작할 수 있다.
- 40쪽

이제부터 말소기준권리 외에도 경매 권리분석에 자주 등장하는 기타 권리에 대해 알아보도록 하자. 이 권리들은 말소기준권리가 되지 않는 것들로, 경매를 더 어렵고 위험하게 만드는 권리들이다. 이유인즉 시기와 상관없이 매각으로 소멸하지 않고 인수될 수 있기 때문이다. 가령 법정지상권이 정당하게 설정되었고 성립요건에 부합한다면, 매각되더라도 낙찰자는 인수해야 하는 위험이 있다. 따라서 초보라면 이런 권리들이 설정된 것들에 더 각별한 주의가 필요하다.
- 73쪽

임차인 김 모 씨의 전입일자와 확정일자는 2020년 6월 26일로 말소기준권리인 근저당권 설정일 2020년 5월 22일보다 늦다. 이 경우 배당순위는 말소기준권리인 근저당권자가 먼저 배당받는 것이 맞으나, 현 임차인은 소액임차인으로 최우선변제권에 의해 보증금을 우선 배당받는다. 최우선변제액은 임대차 계약일이 아닌 담보물건(근저당권, 담보가등기, 전세권 등) 설정일을 기준으로 한다. 2020년 5월 근저당권 당시, 과밀억제권역은 3,400만 원까지 우선 배당받는다. 매각대금에서 가장 먼저 배당받는 임차인일 뿐, 대항력이 없다면 배당받지 못하는 나머지 보증금이 있더라도 인수하거나 책임지지 않기에 입찰을 피할 이유가 없다. 입찰자 입장에서 인수사항이 없는 안전한 물건이다.
- 115쪽

낙찰받은 물건의 점유자(임차인 혹은 소유자) 연락처를 알아내야 한다. 찾아가면 비어 있는 경우도 많으니, 사전에 연락을 취해 명도 등 협상 일정을 계획하는 것이 좋다. 점유자 연락처는 재판기록 열람을 통해 확인할 수 있다. 법원 내에 재판기록 열람 신청서를 작성하고 접수(민원실)한 다음 해당 경매계에서 재판기록을 열람하면 된다. 이때 임대차계약서 등을 통해 소유자 및 임차인 연락처를 확인할 수 있으나, 반드시 존재하는 건 아니다. 연락처가 없다면 직접 찾아가 문 앞에 쪽지나 메모지를 남겨놓는 것도 방법이며, 직접 점유자를 만나 명도나 이사협상을 진행하는 것이 좋다.
- 152쪽

대부분의 사람들이 구축 빌라는 팔기 어렵다 말하지만, 임대 수익률이높다면 이런 빌라조차도 매매 수요가 존재한다. 빌라가 거래되지 않는 대표적 이유는 적은 수요와 가격적인 메리트가 없다는 것인데(혹은 느끼지 못하거나), 매력적인 매도가격이나 임대 수익률만 맞춘다면 빌라도 매수수요가 존재하니, 낮은 가격의 어필이 매우 중요하다고 볼 수 있다. 내가 지금껏 이 주택을 보유하는 이유는 매도가 어려워서가 아니라 초창기에 매수한 주택으로써 그만큼의 애정이 있고, 수익률 또한 높다 보니 굳이 팔 이유가 없기 때문이다.
- 207쪽

만약 투자를 처음 시작하던 내가 영끌을 통해 아파트 한 채를 매입했다면 시세차익으로 더 큰 수익을 볼 수도 있었겠지만 아마 경매를 배우지 않았을 것이다. 투자를 통한 인사이트 또한 늘리지 못했을 것이며, 실패를 통해 배우는 소중하고 값진 경험도 쌓지 못했을 것이다. 어쩌면 아파트 대출을 갚느라 이 이상의 투자는 평생토록 생각하지 못했을 수도 있다. 그러니 가진 돈이 적다고 투자를 포기하지 마라. 나를 여기까지 오게 한 것은 쓰러져 가는 빌라 한 채였다. 그것이 내 인생을 송두리째 바꾸어 놓았다. 끊임없이 공부하고 노력하기만 한다면 여러분에게도 승산이 있다.
- 218쪽