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○이 책은 지역주택조합에서 탈퇴하기 위한 모든 방법과 사기예방을 위한 방법을 종합 정리한 책이다.
○이 책을 읽고 지역주택조합 모집신고에 대해 수리여부를 결정하여야 하고, 지긋지긋한 지역주택조합에서 탈출하고 싶다면 이 책이 제시한 방법을 따르면 된다.

(1) 내가 사업을 하는 주체
지역주택조합사업은 내가 주인이다. 즉, 내가 사업을 하는 것이다. 따라서 이익이 나면 내가 갖고, 손실이 나면 내가 부담하는 것이다. 그리고 아파트를 지을 땅을 매입할 수가 없어 파산도 속출하고 있다. 그나마 매입을 해도 매수가격이 너무 비싸 부담금이 처음보다 몇 배 늘어난다.

원수에게 권한다는 것이 지역주택조합이다. 그만큼 지역주택조합은 현재 수많은 피해자를 양산하고 있다. 그 이유를 살펴보면 말도 안되는 과장광고와 무효인 안심보장증서(전액환불증서)등을 믿고 지역주택조합에 가입하는 조합원에게 1차적인 책임이 있음은 부인할 수 없다. 하지만 과장광고를 가능하게 모집신고를 수리해 준 영향도 부인하기 어렵다.

따라서 이 책은 과장광고를 불가하게 하는 모집신고 수리요건과 잘못 가입한 지역주택조합에서 탈출하는 방법을 종합적으로 제시하기 위해 집필하였다.

(2) 지역주택조합 사기 100% 예방법
지역주택조합은 모집신고를 수리받은 이후에만 조합원을 모집할 수 있다. 따라서 모집신고 수리를 법에 따라 엄격하게 처리하면 과장광고는 불가하다.

지역주택조합 모집신고를 수리하려면 다음의 요건을 다 갖추어야 한다.

① “현재의” 도시계획 또는 토지이용계획에 따라 사업계획을 작성해서 모집신고를 하여야 하는 것이다. 그럼에도 단지 지구단위계획에 대한 사전 자문을 받았다고 하여 미래에 실제로 그렇게 변경될지도 모르는 지구단위계획(실제 변경되지 않는 경우도 많다)을 전제로 한 사업계획으로 모집신고를 해 온 것에 대해 행정청은 모집신고를 수리하면 안된다. ‘현재’가 아닌 ‘미래’의 도시계획 또는 토지이용계획에 따라 사업계획을 작성해서 모집신고를 하자 이에 대해 불수리처분을 한 것에 대해 행정청이 타당하다는 결론을 낸 행정심판 및 행정소송 사례도 있다.

② 모집신고 시 “사용승낙”은 명시적으로 “지역주택조합부지로의 사용승낙”을 받아야 하고, 토지소유자의 “인감증명서”를 첨부하여야 한다. 이렇게 2가지 요건을 철저하게 심사하여 수리 여부를 결정하면 지역주택조합에 대한 과장광고는 할 수 없고, 그렇게 되면 사기도 자연스럽게 예방된다.

(3) 지역주택조합 탈출 방법
① 주택조합의 가입을 신청한 자는 가입비등을 예치한 날부터 30일 이내에 주택조합 가입에 관한 청약을 철회할 수 있다.

② 개별적으로 추진위나 조합을 상대로 탈퇴소송을 하는 것이다. 탈퇴소송은 여러 가지 방법이 있다. 임의탈퇴, 자격상실, 제명 후에 분담금 반환을 청구하는 방법, 법정해제권을 행사하거나 취소권을 행사한 후에 납입한 분담금에 대해 부당이득을 이유로 납입금 반환을 청구하는 방법, 조합원 지위 부존재 확인소송 등 다양한 방법이 동원되고 있다.

③ 이미 모집신고가 수리된 것은 발기인이 사업종결 총회, 조합설립인가가 난 것은 조합장이 해산총회를 하면 되는 것이고, 발기인이나 조합장이 종결총회나 해산총회를 개최하지 않을 경우에는 행정청이 주택법 제14조제4항에 의해 총회 개최를 명할 수 있다. 특히 조합의 경우에는 해산총회를 개최하여야 함에도 불구하고 해산총회를 개최하지 않는 경우에는 조합원들이 그 조합장을 해임하고 그들이 조합장이 되어 해산총회를 개최할 수도 있다. 나아가 민법 제70조에 의한 임시총회를 개최할 수도 있다.

④ 지역주택조합(추진위원회 포함)의 부채가 재산보다 월등히 많다면 아예 법원에 파산신청을 하여 탈출하는 방법도 있다.

지역주택조합은 무주택자나 전용 85㎡ 이하 1주택 소유자들이 모여 본인들 아파트를 짓기 위해 결성한 조합이다. 즉, 아파트를 분양받는 것이 아니라 내가 아파트를 스스로 짓는 것이다.

땅을 먼저 마련하고 사업을 하는 재개발·재건축과 달리, 지역주택조합은 조합원부터 모집하고 그 이후 돈을 거두어 아파트 지을 땅을 확보하는 것이다. 그런데 나대지에서 사업을 시행하던 과거와 달리 현재는 도심 한복판 특히 역세권 등의 주택 밀집 지역에서 지역주택조합 사업을 하므로, 집(토지) 소유자들이 매도를 하지 않는다. 그 결과 사업이 지연되고, 그 과정에서 분담금이나 업무대행비 횡령 사건 등으로 피해가 끊이지 않고, 결국 파국을 맞는 사례도 빈번하게 발생한다.

최근 대법원 판결에 의하면 조합원이 탈퇴등의 사유로 인하여 추진위원회나 조합을 상대로 분담금의 반환 판결을 받고, 그 판결을 근거로 하여 신탁회사에 자금반환청구를 하더라도, 추진위원회(조합)가 업무대행사와 같이 자금관리 회사인 신탁회사에게 환불요청서를 제출하지 않는 한 신탁회사는 조합원이나 채권자의 자금반환요청을 거절할 수 있다고 한다(대법원 2023. 4. 13. 선고 2022다244836 판결). 참으로 납득하기 어려운 판결이다.

그래서 지역주택조합은 ‘원수에게 권한다’는 말이 돌고 있다. 그만큼 지역주택조합이 어렵다는 것이다. 신문기사나 유트브에는 수도 없는 지역주택조합 피해사례가 쏟아지고 있다.

이에 정부는 2020년 주택법을 개정하여 지역주택조합에 대해 여러 가지 제도개선을 하였다. 특히 지역주택조합 모집신고 조건 및 조합설립인가 조건 강화, 가입 철회, 조합 탈퇴, 사업종결총회, 조합해산총회를 도입하여 지역주택조합에 대해 연착륙을 시도하였다.

그런데 실무상 이러한 제도개선 내용들이 제대로 작동을 하지 않고 있다. 가장 큰 원인은 개정된 주택법 내용을 관계자들이 제대로 이해를 하지 못한 것에 기인한다고 본다.

이에 제1편은 이 책의 내용을 요약하고, 제2편은 지역주택조합 피해 예방을 위해 지역주택조합 기본지식을 살펴보고, 관계자들에게 매우 중요한 정보공개 문제를 다루고, 기 가입 조합원이 알고 실천하여야 할 사항, 지역주택조합 임원이 지켜야할 사항을 살펴본다. 그리고 나서 지역주택조합 제도개선 내용을 대략적으로 설명한다. 제3편은 지역주택조합의 피해를 예방하기 위해 가장 중요한 모집신고 수리에 대해서 알아보고, 제4편은 지긋지긋한 지역주택조합에서 탈출하기 위한 방법론으로 30일 내에 조합 가입 철회, 조합 탈퇴, 개별소송을 통한 탈출, 집단적인 탈출을 하는 사업종결총회와 조합해산총회, 조합파산을 살펴본다. 그리고 마지막으로 사업종결이나 조합해산 총회 통과 시에 매몰비용을 부담하는지 여부를 살펴본다.

즉, 이 책은 지역주택조합으로 인한 피해를 예방하기 위해서 지역주택조합 진입 요건인 모집신고 수리를 집중적으로 다루어 피해를 원천적으로 봉쇄하고자 하고, 이미 조합원으로 가입한 경우에 지역주택조합에서 탈출하는 방법인 가입 철회, 조합 탈퇴(임의탈퇴, 자격상실, 제명), 개별소송방법, 사업종결총회, 조합해산총회, 조합(추진위원회)파산 등을 설명하고자 한다.

기타 지역주택조합에 대한 더 구체적이고 세부적인 내용은 저자의 다른 책인 「지역주택조합의 진실」을 참고하면 된다.

이 책은 2023. 9. 20.까지의 법 개정 내용 및 판례를 반영하고 있다. 다만, 능력의 한계로 인하여 중요한 판례를 반영하지 못할 수도 있음을 고백한다.

이 책이 나오기까지 헌신적으로 자료 수집 및 집필을 도와준 법무법인강산 임직원들, 관계공무원들에게 감사를 드린다.

2023. 9. 20.
방배동 연구실에서
저자 대표 김은유 변호사 드림

제1편. 종합 요약
1. 모집신고 수리 요건
2. 30일 이내 가입 철회
3. 개별소송
4. 사업종결 또는 조합해산 총회
5. 조합파산 신청
6. 대응방안

제2편. 지역주택조합에 대한 이해
제1장. 지역주택조합 기본지식
1. 지역주택조합이란?
2. 지역주택조합제도의 장·단점
3. 표로 보는 사업진행 절차
4. 조합원 자격
5. 업무대행자
6. 자금 보관업무
7. 시공자, 협력업체 선정 시기 및 방법
8. 지역주택조합과 세금
제2장. 조합과 정보공개
1. 서설
2. 실적보고서 작성·공개
3. 정보공개청구권
4. 연간 자금운용계획 및 자금집행 실적 작성 제출
5. 거래행위 작성 및 보관의무
6. 쟁점
7. 정보공개 거부 시 대응책
제3장. 기 가입 조합원이 알고 실천하여야 할 사항
1. 개설
2. 규약 및 업무대행계약, 도급계약 개정
3. 총회 개최 요구 및 총회 참석
4. 임원 감독
5. 정보공개청구
6. 임의분양 통제
7. 공부하고 늘 조합 일에 관심을 가져야 한다.
8. 정보공유
9. 사업 종결이나 조합 해산
제4장. 지역주택조합 임원이 지켜야할 3계명
1. 계약 제대로 체결
2. 총회 개최
3. 도덕성 및 전문성
제5장. 지역주택조합 제도개선 내용
1. 단계별(모집신고, 조합설립인가, 기타) 주요 개정 내용
2. 2017. 6. 3. 법·령 개정
3. 2019. 12. 10. 법 개정(2020. 6. 11. 시행)
4. 2020. 1. 23. 법 개정(2020. 7. 24. 시행)
5. 조합원 모집신고 및 공개모집
6. 업무대행자
7. 자금 보관업무 신탁업자 대행
8. 2019년, 2020년 주택법 지역주택조합 관련 개정사항 정리표
9. 서울시 상황

제3편. 지역주택조합 피해 100% 예방법
제1장. 모집신고 및 공개모집 제도
1. 2017. 6. 3.부터 모집신고 제도 도입
2. 2020. 7. 24.부터 모집신고 시 50% 토지 사용권원 확보 도입
3. 모집신고 수리는 재량행위
4. 행정청 상대로 모집신고 수리 처분 무효확인의 소
5. 행정청의 책임 여부
제2장. 지역주택조합에서 당장 탈출하여야 하는 이유

제4편. 지역주택조합에서 탈출하는 방법
제1장. 30일 이내 가입 철회
1. 가입비 예치 및 가입 철회, 가입금 반환 신설(2020. 12. 11.)
2. 표로 보는 가입비 예치 및 반환
3. 30일 지난 경우에는 방문판매법에 의한 철회
4. 벌칙
제2장. 조합 탈퇴
1. 임의탈퇴, 자격상실, 제명
2. 법정해제권 또는 취소권 행사를 통한 계약 종료
3. 환급금 청구 사실상 불가
제3장. 조합설립인가 전 사업종결 총회
1. 법 규정
2. 사업종결 총회
3. 구체적 행동지침
제4장. 조합설립인가 후 조합해산 총회
1. 쟁점
2. 지역주택조합 해산총회
3. 구체적 행동지침
4. 제도개선 필요
제5장. 지역주택조합 파산
1. 지역주택조합도 파산이 가능한가?
2. 법인파산의 개념
3. 법인파산신청의 자격 및 관할
4. 법인파산신청 시 제출할 서류
5. 법인파산신청 시 소요 비용
6. 기타 유의사항
제6장. 일반 조합원 매몰비용 부담 여부
1. 개설
2. 법적인 논란의 정리
3. 판례
제7장. 기타 제도개선 요청사항
1. 15% 소유권 확보 조항 부칙 개정
2. 창립총회 개최 시기 법정화
3. 업무대행자 자격 강화
4. 조합가입계약시 금지행위 입법