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단독·전원주택 입지 분석 전문가이자 15만 팔로워를 가진 유튜버 〈찍사홍〉이 알려주는, 수도권에서 주목할 만한 살기 좋고 사기 좋은 단독·전원마을. 이 책은 내 손으로 고르고 내 손으로 지은 진정한 나만의 집을 꿈꾼다면 ‘어떻게’ 지을 것인가보다 ‘어디’에 지을 것인가에 집중하라고 이야기한다.

교통, 교육, 생활 인프라, 대형 인프라라는 네 가지 관점에서 저자가 직접 발품을 팔아 얻은 주목할 만한 단독·전원마을 입지 정보를 소개한다. 대지 추정가, 입지 패턴 분석은 물론 초보자라면 귀가 솔깃해지는 핵심 질문과 명쾌한 답변까지 〈찍사홍〉만의 노하우가 고스란히 담긴 첫 책이다.

★★★★★ 15만 팔로워의 선택
★★★★★ 유튜브 조회 수 4500만 뷰

오랫동안 꿈꿔온 나만의 집, ‘어디’에 지어야 할까?
요즘 핫한 인기 마을부터 호재 가득한 유망 지역까지
입지 분석 전문가 〈찍사홍〉이 알려주는
살기 좋고 사기 좋은 단독·전원마을 입지의 모든 것

누구나 한 번쯤 온전한 나만의 집을 가지길 꿈꿔봤을 것이다. 천편일률로 찍어낸 설계도에 누가 지었는지도 모를 집이 아닌 나와 우리 가족의 취향에 꼭 맞는 개성 있는 구조와 안전한 자재로 지은, 마당에서는 바비큐와 물놀이를 즐기고 집 안에서는 위아래 층간소음 걱정 없이 마음껏 뛰놀 수 있는 단독주택. 코로나19 이후 재택 근무, 워케이션 등 새로운 라이프스타일이 보편화되면서 은퇴자는 물론 30~40대까지 많은 사람에게 단독·전원주택은 로망이 됐다.
이때 단독·전원생활 초보자들이 흔히 저지르는 실수가 있다. 바로 집을 ‘짓는’ 것에만 집중하느라 그 집을 ‘어디’에 지을지는 고려하지 않는 것이다. 예를 들면 이렇다. 도시에서만 살던 사람이 여유로운 삶을 누리겠다고 아무 생각 없이 외딴곳에 집을 지었다가 적응하지 못하고 원래 살던 곳으로 돌아가고 싶어진다. 하지만 집을 팔려고 해도 팔리지 않는다. 울며 겨자 먹기로 헐값에 집을 처분한다.
문제는 초보자일수록 살기 좋은 단독·전원주택 입지를 찾기가 어렵다는 것이다. 조용하고 안전하면서도 종합병원, 대형 마트, 학교 등 각종 인프라를 누릴 수 있는 곳은 땅값이 너무 비싸다. 감당할 수 있는 가격이면 제대로 된 도로, 전기, 수도도 갖춰지지 않은 곳일 확률이 높다. 도대체 가격, 인프라, 개발 가능성 등 모든 것이 마음에 쏙 드는 꿈의 집을 가지려면 어떻게 해야 할까?
이 책의 저자 〈찍사홍〉은 15만 팔로워를 가진 단독·전원생활 유튜버이자 부동산 전문가다. 전원주택을 짓고 산 지 어느덧 10년 차인 그는 ‘단독·전원주택은 입지가 8할’이라고 강조하며, 전국의 단독·전원마을을 직접 답사해 분석하고 맞춤형으로 추천한다. 이 책은 그의 경험과 노하우가 고스란히 담긴 첫 책으로, 판교, 일산 등 우리가 살면서 한 번쯤 들어본 유명한 전원주택 마을에서 한창 개발이 진행 중인 지역, 아직 개발도 들어가지 않은 숨은 입지까지 내 집 짓고 살기 좋은 42개 단독·전원마을을 소개한다. 이와 더불어 초보자가 가장 궁금해하는 핵심 질문을 정리해 단독·전원생활을 꿈꾸는 사람들이 조금 더 수월하게 꿈을 이룰 수 있도록 돕는다.


“나에게 맞는 마을은 따로 있다!”
내가 고르고 내 손으로 짓는 진정한 주거 독립
입지에서 시작하는 내 인생 첫 건물주 프로젝트

좋은 입지를 보는 눈은 어떻게 기를 수 있을까? 전원주택을 지을 때는 아파트나 빌라를 거래할 때와 조금 다르게 접근해야 한다. 단지가 아닌 마을을 볼 줄 알아야 하고, 건물이 아닌 땅의 가치를 읽을 줄 알아야 한다. 이 책은 좋은 입지를 보는 눈을 기르는 방법으로 네 가지 특별한 기준을 제시한다. 바로 교통, 교육, 생활 인프라, 대형 인프라다.
먼저 교통부터 살펴보자. 아파트 투자에서 ‘역세권’을 강조하듯이 단독·전원주택에서도 교통은 중요한 요소다. 이때 대중교통은 물론 마을 내외부 도로의 상태, 고속도로 IC와의 거리까지 체크해두는 것이 좋다. 아파트처럼 따로 대형 주차장이 마련돼 있지 않은 단독·전원마을 특성상 주차는 어떻게 해야 하는지, 너무 지대가 높아 제설이 어렵지는 않은지 등도 확인해야 할 요소다.
두 번째로는 교육이다. 아파트 투자에서 ‘초품아(초등학교 품은 아파트)’의 가치가 높듯 단독·전원주택도 학교가 가까울수록 좋다. 특히 자녀가 있는 가정이라면 메인 도심에서 조금 떨어져 있는 경우가 많은 단독·전원마을의 특성상 아이가 도보로 통학이 가능한지도 꼭 살피는 것이 좋다.
세 번째로는 생활 인프라다. 아무리 한적하고 여유로운 단독·전원생활을 꿈꾸더라도 주변에 편의점 하나 없다면 불편할 수밖에 없다. 약국, 동네 슈퍼 등 일상에서 필요한 상점들이 있는지를 꼼꼼하게 살필수록 만족도가 높다. 마지막으로는 대형 인프라다. 생활 인프라처럼 매일 가는 것은 아니지만 차를 타고 금방 닿을 수 있는 거리에 종합병원, 대형 마트 등이 있는지를 점검하자. 위급상황에 큰 도움이 될 뿐만 아니라 삶의 질도 상승한다.
이 책은 이 네 가지 관점에서 다양한 마을을 분석한다. 실제로 그 마을이 이런 요소를 얼마나 갖추고 있고 인프라가 마을에서 얼마나 떨어져 있는지 세세하게 분석해 직접 마을을 가지 않아도 머릿속에 풍경이 그려질 정도다. 나아가 부동산과 소통하는 법, 대표적인 건축 사기 사례, 리버 뷰, 마운틴 뷰 등 조망별 장단점까지 세세하게 알려준다. 단독·전원생활을 희망하는데 어디서부터 무작정 발품을 팔아야 할지 고민이라면 수도권 동서남북 어디에 어떤 부분이 특화된 마을이 있는지를 훑어보기 딱 좋은 책이다.
저자는 나에게 맞는 입지를 직접 고르고 내 손으로 원하는 집을 짓는 것을 ‘주거 독립’이라고 표현한다. 그리고 주거 독립이 자기 삶에서도 중요한 터닝 포인트가 됐다고 이야기한다. 주거 문제가 해결되니 삶에 안정감이 생긴 것은 물론 내가 선택한 땅에 처음으로 건물을 짓는 경험을 통해 인생을 바라보는 관점이 달라졌다는 것이다. 지금 주거 독립을 꿈꾸고 있다면 이 책이 첫 삽을 뜨게 해줄 것이다. 주거 독립 만세!

저자의 말 계약 0건, 하지만 늘 진심이었다

1부. 나의 주거 독립 이야기

1장. 나는 왜 단독주택을 선택했나?
우리 집이 깡통 전세라니 | 우리가 단독주택을 선택한 이유

2장. 시작은 지도부터
제2차 주거 비상대책회의 | 주거 독립 역사의 첫 단추, 지도 | 제2차 비상대책회의의 결론은?

3장. 땅은 하늘이 내려주신다
최신 기술로 지역 탐색하기 | 마침내 찾은 땅

4장. 마음대로 못 고르는 게 이웃
꿀 좀 바르라고요? | 이웃을 갈무리하라

5장. 주거 독립, 그 이후는?
집들이가 남긴 상처 | 집부터 사요, 돈부터 벌어요?

2부 최초 공개! 단독·전원마을 입지 분석

6장. 단독·전원마을 입지 패턴 기초
단독·전원마을에도 패턴이 있다

7장. 수도권 동쪽
수도권 동쪽의 살펴볼 만한 단독·전원마을 | 경기도 구리시 아천동: 연예인 마을 | 경기도 하남시 덕풍동: 호불호 갈리는 마을 | 경기도 남양주시 수동면 입석리: 보물 발견! | 경기도 남양주시 화도읍 마석우리: 호재 한가득! | 경기도 가평군 조종면 신상리: 최고의 힐링지 | 경기도 가평군 상면 행현리: 숨만 쉬어도 치유

8장. 수도권 남쪽
수도권 남쪽의 살펴볼 만한 단독·전원마을 | 경기도 양평군 서종면 문호리: 다 화면발이야? | 경기도 양평군 옥천면 용천리: 아, 탐나는 마을! | 경기도 여주시 우만동: 여주의 재발견 | 경기도 여주시 세종대왕면 번도리: 몇 년만 참자? | 경기도 이천시 마장면 오천리: 더도 덜도 말고 | 경기도 이천시 송정동: 아이 키우기 딱 좋아 | 경기도 광주시 능평동: 분당 옆 왕관의 무게 | 경기도 광주시 퇴촌면 관음리: 내비게이션을 믿지 마세요 | 경기도 성남시 분당구 구미동: 은퇴 후는 여기다! | 경기도 성남시 분당구 판교동: 판교 신혼부부가 사는 곳 | 경기도 용인시 수지구 상현동: 특별하고 특별하다! | 경기도 용인시 기흥구 중동: 만족도 최고일까? | 경기도 용인시 수지구 고기동: 아니, 이렇게 가파른 곳에? | 경기도 의왕시 오전동: 서울 아래 깡촌 발견 | 경기도 수원시 권선구 금곡동: 하, 다 좋은데! | 경기도 화성시 반송동: 이래서 동탄! | 경기도 화성시 새솔동: 요즘 핫한 곳 | 경기도 오산시 금암동: 나무랄 데 없다! | 경기도 오산시 세교동: 왜 하필 여기? | 경기도 평택시 지산동, 송북동: 평택, 팩트 폭격! | 경기도 평택시 고덕동: 삼성, 약인가 독인가

9장. 수도권 서쪽
수도권 서쪽의 살펴볼 만한 단독·전원마을 | 경기도 부천시 작동: 부천에 이런 곳이? | 경기도 광명시 하안동: 전원주택, 납득 불가! | 경기도 시흥시 정왕동: 바다는 더 조심! | 경기도 시흥시 능곡동: 강남? 굳이 뭐 하러? | 인천광역시 서구 청라동: 거미줄 같은 호재들 인천광역시 중구 운서동: 이건 사기잖아요 | 경기도 김포시 장기동: 문제는 출퇴근

10장. 수도권 북쪽
수도권 북쪽의 살펴볼 만한 단독·전원마을 | 경기도 고양시 일산동구 정발산동, 마두동: CF 속 거기! | 경기도 고양시 일산동구 설문동, 성석동: 악마의 속삭임 | 경기도 파주시 야당동: 이런 입지 조심! | 경기도 파주시 동패동: 파주 넘버 원 | 경기도 양주시 옥정동: 빅 사이즈 옥정 | 경기도 의정부시 민락동: 의정부 원 톱! | 경기도 동두천시 지행동: 구도심의 희망 | 경기도 연천군 청산면 궁평리: ‘갓성비’ 추천!

3부 임장부터 계약까지, 핵심만 엄선한 20문 20답 Q&A

11장. 모두가 궁금해하는 단독·전원생활 핵심 질문
들어가기에 앞서 | Q1. 부동산 입지란? | Q2. 단독주택 입지에서 무조건 따져야 할 것은? | Q3. 단독주택과 전원주택의 차이는? | Q4. 타운하우스란? | Q5. 짓는 게 나을까, 사는 게 나을까? | Q6. 꼭 알아둬야 할 대표적인 건축 사기 사례는? | Q7. 이웃과 간격은 어느 정도가 좋을까? | Q8. 내부 도로에 관해 알아둬야 할 것은? | Q9. 뷰에 관해 알아둬야 할 것은? | Q10. 나와 단독·전원생활의 궁합은? Q11. 짓기 전에 살아볼까? | Q12. 풍수지리, 아직도 먹히나? | Q13. 단독주택의 투자처로서 가치는? | Q14. 벌레는 어떻게 할까? | Q15. 과연 안전한가? | Q16. 집 관리는 어떻게 할까? | Q17. 병원 가까운 입지를 찾는 방법은? | Q18. 실제로 텃세가 심한가? | Q19. 부동산과 어떻게 소통해야 할까? | Q20. 답사에서 꼭 지켜야 할 에티켓은?

하지만 그건 내 진심이었다. 실제 매물로 나온 집이나 타운하우스의 입지가 영 좋지 않은 경우가 많았다. 공장과 창고 사이에 지은 집, 산꼭대기 빌라 숲 가운데 낀 집 등 내 기준에는 대부분 집터가 꽝이었다. 그런 곳은 손님을 데리고 들어갈 때부터 내색을 숨길 수가 없었다. “이 돈이면 차라리…”라는 말이 턱밑까지 치고 올라오는 걸 억지로 꾹꾹 눌러 참았으니 안 봐도 비디오 아닌가.
세상은 참 신기했다. 그런 말도 안 되는 입지의 집들이 돌아서면 완판, 완판. 거기다 2차, 3차까지 그 옆에 계속 지어진다니. 아니, 정말 그렇게 모를까? 업자의 화려한 언변에 덜컥, 번쩍번쩍한 인테리어에 덜컥, 대기업 것이라 덜컥, 급하게 깎아줘서 덜컥, 그렇게 다들 계약서에 사인을 참 쉽게 하는 것 같았다.
나는 어렵게 가는데 왜 저쪽은 늘 쉬울까? 한참 고민했다. 결국 ‘내가 부동산업을 계속하는 이상 사람들에게 진심을 말한들 전혀 통하지 않는다’라고 판단했다. 그 길로 간판을 내렸고 돌아보니 어느새 유튜버가 돼 있었다. 그리고 이제야 속 시원하게 사람들에게 내 진심을 이야기하고 있다. 여기 이 자리를 빌려 다시 한번 혼신을 다해 외치겠다.
“바보야, 문제는 집이 아니라 입지야!” (4쪽)

아니, 지도랑 입지랑 대체 무슨 상관이냐고? 주변에 좋은 집터, 최고 수익률의 부동산을 선택한 사람이 있다면 그 양반 십중팔구 ‘지도 박사’일 가능성이 크다(동시에 지긋지긋하게 내비게이션 말을 안 듣는 사람일 가능성도!). 그만큼 ‘입지=지도’라고 해도 과언이 아니다.
하지만 당신이 지도맹이라고 해도 너무 걱정하지 마라. 지금부터 지도와 친해지는 방법을 소상히 알려주겠다. 이대로만 하면 좋은 입지를 고르는 것은 물론, 단독주택으로 이사를 끝낼 때까지 가족들과 하하, 호호 행복한 상상에 웃음꽃 지는 날 없을 것이다.
일단 인터넷에서 서울 전도가 나온 이미지를 찾는다. 그걸 인쇄하라. 프린터가 없다고? 그럼 빈 종이 가운데에 서울 모양을 대강 손으로 그리자. 그 뒤 서울 중심에 십자를 긋는다. 지방에 살 계획이라고? 그럼 현재 사는 집이 중심점이 돼도 좋고 살고 싶은 지역 대도시를 가운데에 둬도 괜찮다. 기준은 잡기 나름이다. 무조건 중앙에 십자만 그려라. (20쪽)

그래도 이 마을, 풍수가 발군이다. 배산임수는 물론 앞쪽으로 완만하게 굽은 한강과 정면의 안산까지. 그뿐만 아니다. 기다랗게 꼬리를 내며 깊숙이 이어진 마을 진입로, 완만한 경사면 등 풍수장이
가 좋아할 만한 요소는 거의 다 갖췄다. 그래서일까? 이 마을에 발을 내딛자마자 아늑하게 감싸주는 공기가 예사롭지 않았다. 신기하게도 걸으면 걸을수록, 기가 점점 빠지기는커녕 느리지만 조금씩 충전되는 느낌. 답사할 때 꼭 차에서 내려 마을 전체를 걸어보라. 지금 이 말이 번뜩 뇌리를 스칠 것이다.
마을 뒤쪽 용마산 줄기로 이어지는 등산로는 자연 트래킹 코스. 적당한 경사로 1시간 30분 가볍게 운동하기 딱 좋다. 상술했듯 꼭대기에서 내려다보는 마을 전경도 무척 예쁘다. 마을을 가로질러 등산객들이 꼬리에 꼬리를 무는 모습만 봐도 알 수 있다.
하지만 최근 들어 동네가 너무 변했다. 연예인이 이주하면서 외지인까지 몰려들었다. 그래서 마을 위아래 할 것 없이 맨날 이판사판 공사판 조용할 새가 없다. 이제 불법 주차, 야생 동물 로드 킬 정도는 흔한 풍경이라며 거주민 사이에 불만도 적지 않은 편이다.(46쪽)

혹시 ‘판교 신혼부부’라는 말을 들어본 적 있나? 본가는 서래마을, 신혼집은 판교에 있을 것 같은 전문직 신혼부부를 뜻하는 신조어인데, 현대인의 가장 이상적인 부부상을 반영했다며 한때 SNS를
뜨겁게 달궜다.
만일 실제로 그들이 여기 판교에 산다면? 천편일률적인 아파트를 선택하지는 않을 것 같다. 아마 이곳 판교동처럼 세련된 단독마을에 살지 않을까? 그만큼 국내에서 ‘영’하고 핫한 단독주택은 다 여기
모여 있다.
마을 내부 모습은 바로 윗동네 운중동과 비슷하다(거기도 부를 때는 다 같이 판교다). 좁은 필지가 바둑판처럼 촘촘히 모여 있는데, 건축 양식이 참 독특하다. 대부분 외벽을 필지 경계선 따라 ‘밖으로’ 둘러쳤다. 그래서 동네를 겉에서 보면 콘크리트 블록이 길 따라 죽 늘어선, 다소 딱딱하고 무정한 모양새다. 이곳을 한 바퀴 돌다 보면 마치 군대가 만든 거대한 요새 안에 들어온 기분. 혹자는 이를 ‘중정형 단독’이라고도 부르기도 한다.(117쪽)

Q3. 단독주택과 전원주택의 차이는?
단독주택의 국어사전 정의는 ‘한 채씩 따로 지은 집’이다. 그러니 단독이든 전원이든 둘 다 단독주택이 맞다. 그냥 혼용해서 써도 별 상관없는데, 유독 우리나라에서만 이 둘을 엄격히 구분하려는 경향이 강하다. 아무래도 ‘전원’이라는 단어가 주는 인상이 집값, 로망, 불편, 불안 등 전원생활에 관한 키워드와 밀접한 연관이 있다고 믿기 때문인 듯하다.
굳이 둘의 차이를 꼽자면 어디에 위치하느냐. 즉, 여기서도 핵심은 입지다. 보통은 시내나 아파트 단지 가운데 들어가 있으면 단독주택, 숲속에 있거나 주변에 논밭이 많이 보이면 전원주택이라고 부른다. 둘 다 잘 보인다고? 그럼 그냥 아무렇게나 부르자. 이름이 조금 달라도 뜻만 통하면 됐다. (263쪽)

예시로 든 두 가지 토지이용 형태를 어려운 말로 ‘용도지역’이라고 한다. 대한민국 단독·전원주택의 용도지역 대부분은 이 계획관리와 보전관리 지역이다. 그래서 마당 크기는 둘 중 하나, 40% 아니면 80%다. 이웃 간 간격도 여기서 결정 난다.
각각의 장단점? 물론 있다. 먼저 계획관리지역(마당 60%). 마을 전체가 자로 잰 듯 깔끔해 경계 분쟁이 생길 여지가 없다. 또 내부 도로나 통신, 정화조, 난방 등 기반 시설이 훌륭하다. 하지만 이웃 간격이 상대적으로 조밀해 어떤 곳은 내 집 마당이 앞집 건물에서 그대로 내려다보여 사생활 침해 우려가 있다. 게다가 바비큐 파티 연기와 소음, 반려동물 등의 민원도 대부분 계획관리지역에서 나온다.
이번엔 보전관리지역(마당 80%). 일단 간격이 시원시원해 어떤 위치든 채광과 통풍이 자유자재다. 또 넓은 마당을 텃밭, 작업실, 반려동물 놀이터 등으로 다양하게 활용할 수 있다. 하지만 정비되지 않은 외곽지의 경우 경계가 모호해 송사가 잦고, 내부 기반 시설이 부족한 경우가 흔하다.(271쪽)