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갖가지 경제 위기 속에서도 불패 신화는 있다.
가치 투자의 최고봉, 빌딩 투자!

이 책은 크게 7장으로 나뉘어 있다.
〈제1장〉 “빌딩 투자 전성시대”에서는 현재의 경제 상황, 인구 구조, 글로벌 경제 조건 등을 다각적으로 고려해 빌딩 투자가 왜 최고의 가치 투자인지에 대해 설파했다.
〈제2장〉 “빌딩 투자, 이렇게 준비하자”에서는 빌딩 투자를 위한 연령별 포트폴리오, 투자에 유리한 방식과 투자 대상 분석, 법적 사항들에 대한 설명, 투자를 위한 레버리지 활용법 및 멘토를 찾는 법 등을 다루었다.
〈제3장〉 “빌딩 우량매물 찾기”에서는 본격적으로 빌딩 구매를 위해 현장을 답사하는 법 및 가격 산출, 실제 구매 시 협상법을 알아보고, 성공적인 빌딩 구매의 사례를 통해 빌딩 투자에서 가장 중요한 입지에 대한 독자들의 관점이 업그레이드될 수 있도록 했다
〈제4장〉 “빌딩 매매계약”에서는 실제로 계약에 들어갈 시 전반적 진행 상황과 중요 체크 사항 등을 다루었고, 아울러 중요 계약 서류에 대한 이해를 도울 수 있는 설명을 함께했다.
〈제5장〉 “빌딩 리뉴얼 관리”에서는 저평가된 빌딩의 가치를 극대화할 수 있는 리뉴얼 방식에 대한 다양한 사례를 통해 알기 쉽게 설명했다.
〈제6장〉 “투자 유망 지역은 어디?”에서는 빌딩 투자에 관심이 있는 독자라면 누구나 궁금해할, 현재 가장 핫한 투자처에 대한 세심한 분석을 담았다.
〈제7장〉 “빌딩 투자 성공사례”에서는 빌딩 투자를 통해 성공적인 수익 창출을 실현한 다양한 사례들을 통해 빌딩 투자로 이룰 수 있는 유형, 무형의 가치 창출을 다각적으로 분석했다.
그리고 이에 더해 〈부록〉에서는 빌딩 투자를 위한 다양한 준비서류를 목록으로 담아 실무에서 체크리스트로 정리하기 쉽도록 했고, 부동산 투자를 위해 유용한 사이트들에 대한 정보를 함께 제공해 독자의 성공적인 투자를 돕도록 구성했다.
대규모 자산운용사가 아님에도, 공인중개사로서 수백 억에서 수천 억에 이르는 빌딩들의 거래를 성공적으로 성사시킨 황정빈 저자의 빌딩 가치 분석, 거래 실무, 관리 및 투자 노하우가 이 한 권의 책 속에 깊게 녹아들어 있다. 빌딩 투자에 한 번쯤이라도 관심을 가져 본 독자라면 반드시 이 책을 투자의 노둣돌로 삼기를 적극 권한다.

인구 구조, 경제 환경, 부동산 수요가 변했다
이제 빌딩 투자 성공시대다!

부동산 시장에서 올해 상반기를 대표하는 키워드를 꼽자면, 대표적인 것이 ‘빌라왕’이다. 생활공간으로서의 주택에 대한 부동산 투기의 이미지는 이제 더 이상 추락할 곳이 없을 정도로 나빠지고 있는 듯하다. 인구 구조의 변화에 따라 1인 가구 증가, 노령화, 출산율 감소로 인해 주택에 대한 수요는 과거와 달리 폭증할 것 같지도 않다. 이처럼 수요의 감소는 가치의 감소로 이어진다.
반면 빌딩의 가치는 여전하고, 심지어 앞으로의 시장이 더욱 기대된다. 꼬마빌딩부터 대형빌딩에 이르기까지, 일단 빌딩이 들어서 있다는 것은 어느 정도의 유동인구를 기대한다는 것이기에 인구감소에도 불구하고 적절한 입지를 지닌 빌딩의 가치는 상승할 수밖에 없다. 게다가 각종 세제의 측면에서 주로 상업용으로 분류되는 빌딩은 주택보다 유리한 점이 많다. 빌딩을 여러 채 소유한다고 해도 주택처럼 이미지에 나쁜 영향을 미치지도 않는다.
비싸서 일반인들이 엄두를 낼 수나 있겠냐고?
2021년 상업, 업무용 빌딩 거래 중 60%가 50억 원 미만의 꼬마빌딩이었다. 강남의 고급 아파트 한 채만 해도 50억이 훌쩍 넘어선다는 세상에서, 이제 빌딩은 그저 목이 빠지게 고개를 쳐들고 올려다 볼 대상이 아니라, 합리적 선택과 풍부한 부동산 지식, 개인의 노력에 따라 얼마든지 소유할 수 있는 투자의 대상으로 우리에게 다가왔다.
이 책 《지금은 빌딩투자 성공시대》의 제목은 당신이 지금의 부동산 시장을 직시할 것을 요구하고 있다. 말 그대로, 지금은 당신이 빌딩투자를 해야 할 바로 ‘그때’이다!

[프롤로그] 가치 투자의 최고봉, 빌딩 투자!

[1장] 빌딩 투자 전성시대
● 공실률 높은데도 빌딩 가격이 오르는 이유
● 주택 지고 빌딩 뜬다
● 인구 변동에 따른 부의 양극화, 빌딩 투자로 대비하자
● 글로벌 경제에서 부동산 가격이 의미하는 것
● 노후 준비, 빌딩만한 게 없다
● 빌딩 투자 전성시대


[2장] 빌딩 투자, 이렇게 준비하자
● 연령별 포트폴리오 계획
● 개인, 법인투자 무엇이 유리한가?
● 상권, 제대로 분석하고 공략하기
● 상가건물임대차보호법 바로 알기
● 부동산 권리분석하기
● 부동산의 공법상 규제를 반드시 확인하자
● 부동산 세금
● 양도세와 법인세
● 재산세, 종합부동산세
● 레버리지 활용
● 멘토를 찾아라

[3장] 빌딩 우량매물 찾기
● 현장답사, 이렇게 해보자
● 부동산 가격 산출 방법
● 빌딩 매수 협상
● 대형 빌딩도 얼마든지 가격 협상이 가능하다
● 밸류업 매물 찾기
● 빌딩을 사옥 용도로 구입하기
● 강남역 테헤란빌딩 매입 성공사례 : 입지가치에 방점을 두라!

[4장] 빌딩 매매계약
● 빌딩매매계약은 어떻게 진행할까?
● 빌딩매매계약 시 중요 체크사항
● 포괄양도양수계약서
● 임대현황 및 승계확인서

[5장] 빌딩 리뉴얼 관리
● 상기 빌딩 MD 구성 재편성
● 리모델링 후 화장하여 팔아라
● 빌딩 신축 후 매각하기
● 빌딩 관리

[6장] 투자 유망 지역은 어디?
● 강남역을 대체할 삼성역세권 개발
● 세종행정복합도시
● 벤처기업의 요람, 판교
● 홍콩을 대체하라! 송도국제도시

[7장] 빌딩 투자 성공사례
● 강남역 1번 출구 앞 영림빌딩 중개 사례
● 신사역 빌딩을 리모델링하여 되팔기
● 빌딩은 어떤 사람들이 소유하고 있을까?
● 성공의 상징, 빌딩 소유

[부록] 거래 시 필수 서류 및 알아 두면 쓸모 있는 정보 사이트
● 매매계약 시 준비서류
● 소유권 이전등기 시 준비 서류
● 알아 두면 유용한 부동산 관련 사이트

빌딩 가격이 상승할 수밖에 없는 중요한 변수 중 또 한 가지 요인은 베이비부머 세대의 은퇴다. 나는 이들의 은퇴가 빌딩 시장에 상당한 영향을 미쳤다고 본다. 이들 세대 가운데 많은 이들이 서울의 요지에 30평대의 아파트를 소유하고 있다. 이 아파트의 시중 가격이 약 17~25억이라고 했을 때 은퇴를 맞은 이들 중 상당수가 이 아파트를 처분하고 고정적으로 임대수익을 가져다주는 수익성 건물을 본격적으로 매입하기 시작한 점이 또 다른 빌딩 가격 상승의 큰 요인이 된 셈이다.
전체 빌딩매매 거래의 약 70% 정도가 30~50억 원대 꼬마빌딩이고 보면, 이들 베이비부머 세대를 비롯한 빌딩 투자 매수층 수요가 생각보다 풍부했다는 것을 알 수 있다.
-p.17

세상에는 무수히 많은 빌딩이 있다. 그 중에 주인없는 빌딩은 하나도 없다. 그리고 당신이 그 주인공이 되지 말라는 법도 없다. 지금 이 시간에도 많은 빌딩들이 새 주인을 만나 매매되고 있다. 언젠가 당신 차례도 올 테니 건물주의 꿈이 있다면 포기하지 말자. 하지만 제대로 된 방법을 모르면 금전적 손해를 감수해야 한다. 빌딩 투자 노하우는 공부해서 알고 나면 의외로 간단하지만, 공부하지 않으면 좋은 빌딩을 남에게 주게 된다. 어렵게 보유한 빌딩도 잘못하면 고가의 애물단지가 되는 법이니 공부를 멈추면 안 된다.
-p.43

법인으로 상가 빌딩을 취득할 때의 장점은 상가 빌딩을 매개체로 한 모든 건물 유지 관리비용 일체와 법인이 사업 목적으로 지출하는 모든 비용을 필요 경비로 처리할 수 있다는 점이다. 또한 빌딩 매도 시에는 개인이 매도할 때 납부하는 최고 양도세율인 45%보다 낮은 법인세율(24% 이내)을 적용받을 수도 있다. 대출을 받을 때도 개인이 대출 신청하는 것보다 법인으로 신청할 경우 대출금액이 더 많이 나오는 경우가 많이 있다. 그래서 요즘에는 가족 법인으로 빌딩을 매입하는 경우가 빈번하다.
가족법인으로 매수할 경우 장점은, 매도시 양도세 부담이 경감한다는 것은 기본이고, 가족 중 아내와 자녀들 명의로 사전에 증여하여 증여세 절감의 효과도 생긴다는 사실이다. 즉 매입한 빌딩의 자산 가격이 올라갈 경우에는 나중에 가격이 상승할 때 증여하는 것보다 올라간 금액분만큼 증여세를 절감하는 효과가 있는 것이다. 그래서 요즘에는 가족 법인으로도 빌딩을 많이 구입하고 있는 추세이다.
-p.128~129

현장답사 체크리스트 항목이 준비되고 매입 대상 부동산이 한두 개로 좁혀졌다면, 이제 현장에서 좀 더 긴 시간을 투자하여 시간대별 유동인구를 확인해 보자.
아침/점심/저녁 그리고 평일/주말 등 시간대별로 답사를 통해 유동인구부터 동선, 현장 분위기를 직접 확인해야 한다.
부동산의 가치는 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지이다. 해당 빌딩이 가시성이 있는 건물인지, 접근성이 용이한 건물인지 유동인구가 잘 유입되고 있는지 직접 눈으로 확인해야 한다.
임차인들 장사는 잘 되고 있는지, 현재 임대업종이 이 건물에 적합한 업종인지, 건물관리 상태는 양호한지, 영업소에 불법시설물을 설치한 것이 있는지? 그리고 빌딩 내 공실상태가 어떠하며 개선의 여지가 있는지?
주변에 전철역이나 교통시설 등이 있다면 해당 건물과 역 사잇길을 직접 걸어가면서 도보거리도 확인하고, 유동인구의 흐름도 직접 확인하는 것이 필요하다.
-p.152~153