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든든한 현금 파이프라인 만들기 프로젝트
신축사업은 수익을 확정하고 시작하는 가장 안전한 투자다!

은퇴 시기는 당겨지고, 수명은 점점 길어지고 있다. 그것은 곧 현금 파이프라인이 끊기고, 수입의 절벽을 맞이하고도 긴 시간 생존하게 된다는 뜻이다. 노후자금 마련이 절대적으로 필요하다는 말이기도 하다. 그러나 노후자금 마련의 중요성을 알더라도, 안정적으로 노후를 준비하는 사람은 극히 일부에 그치고 만다. 방법을 찾지 못하고, 실행하지 못하기 때문이다. 이 책의 지은이는 그 방법을 신축사업에서 찾았다. 건물을 신축해서 최상층 주인세대에 살며, 아래층은 임대하고 임대수익까지 누리는 것이다. 거주도 해결하고, 임대수익으로 든든한 현금 파이프라인도 만들 수 있다. 이렇게 경제적 자유를 누리는 것은 모든 사람의 로망일 것이다. 이 책은 그것이 로망에 그치지 않고 실현될 수 있다는 것을 구체적으로 제안하고 있다. 건물을 세울 토지 계약부터, 착공, 임대에 이르기까지의 일련의 과정을 하나부터 열까지 차근차근 설명해준다. 6억 원을 들여 서울 중심지인 마포에 건물을 짓고, 최상층 주인세대에 입주해서 단독주택의 장점을 누리면서, 임대수익으로 현금흐름까지 만들어낸 것은 지은이의 실제 사례다. 지은이는 아파트 한 채 사기도 힘든 6억 원으로 서울 역세권에 토지를 보유하며 월세까지 받고 있다. 그간 축적한 신축 노하우를 전수하는 강의는 시작한 지 2년여 만에 20기 중반까지 진행되었고, 서울 핵심지역에서 40여 개의 신축현장을 가이드하고 있다. 지난 10년간 꾸준히 신축사업을 해온 지은이는 ‘신축사업은 수익을 확정하고 시작하는 가장 안전한 투자’라고 말한다. 신축사업으로 로망을 실현해보자.

건물주가 되는 성공적인 로드맵
신축사업만 알면 누구보다 편안한 노후를 보낼 수 있다!

지은이는 누구나 신축사업을 통해 건물주가 되는 것에 성공해서 편안한 노후를 보내길 바라며 이 책을 썼다. 이에 따라 프롤로그에는 신축사업을 시작하게 된 계기와 신축사업이란 무엇인지, 신축사업의 좋은 점은 어떤 것인지를 소개하고 있다. 이 책은 총 13개의 PART로 구성되어 있다. PART 01은 지은이가 실제 6억 원으로 건물을 신축하고 주인세대에 입주한 이야기를 담았다. PART 02는 서울 핵심지역에서 신축을 위해 토지를 찾는 과정을 소개했다. PART 03은 새로운 신축지인 망원동의 입지와 수익성을 분석하고, 임대료를 산출하는 것을 설명하고 있다. PART 04에서는 장기보유를 위해 건설임대주택을 고려해야 하는 이유와 토지이용계획확인원 분석, 임대시세 조사 등을 하는 방법을 알려준다. PART 05는 신축부지에 관한 내용이다. 반드시 확인해야 할 사항은 어떤 것이 있는지와 자금조달계획 세우는 방법 등을 소개했다. PART 06은 설계할 때 유의사항을 다룬다. PART 07에서는 10년 늙지 않고 시공하는 꿀팁을 알려주며, PART 08에서는 착공 과정을 실제 현장 사진을 통해 알기 쉽게 설명한다. PART 09에서는 완공 후 건물주가 해야 할 일에는 어떤 것이 있는지 소개하며, PART 10에서는 신축사업을 더 잘할 수 있게 돕는 핵심 팁을 알려준다. PART 11에서는 신축사업의 매력을 알려주고, PART 12에서는 왜 신축사업이 가장 안전한 투자 방법인지 이유를 설명하고 있다. 마지막으로 PART 13에서는 고금리, 하락장 등으로 혼란스러운 부동산 시장에서도 신축사업이 편안한 노후로 가는 길이라는 점을 이야기하고 있다. 당장 신축사업이라는 것이 멀게 느껴질 수 있다. 그러나 이 책을 읽으면 실현이 가능한 로망이라는 것을 알게 된다. 신축사업으로 경제적 자유를 누리고 안정적인 노후를 준비해보자.

프롤로그 ① 005
프롤로그 ② 009

PART 01 공존 마포, 주인세대에 입주하다
첫 신축사업 투자금 마련하기 018
신축사업을 처음 시작한 계기 021
여러 면에서 매력적일 수밖에 없는 상가주택 026
신축한 건물 주인세대에 입주한 이유 031
직접 살아봐서 말할 수 있는 상가주택의 장점 037
상가주택, 이런 점은 불편할 수도 있다 042

PART 02 또 다시 서울의 땅을 찾다
다시 출발, 7번째 신축을 시작하다 048
신축사업의 사업규모 정하기 053
신축사업에 필요한 자금 확정하기 056
신축사업의 핵심, 입지 선정 058
망원동으로 투자를 결심한 계기 061

PART 03 마포구청역 신축사업, 정말 괜찮을까?
새로운 신축지, 망원동 입지 분석 068
신축을 지을 때 입지가 정말 중요한 이유 070
내가 정한 신축지역, 향후 발전 가능성이 있을까? 075
마포구청역 신축, 완벽한 수익성 분석 077
적정임대료, 정확하게 산출하기 080

PART 04 내가 살면서도 수익이 남는다고?
장기보유를 생각한다면, 건설임대주택 고려하기 088
수익성 분석의 첫출발, 토지이용계획확인원 분석하기 091
최적화된 층별 세부 구성, 이렇게 하자 095
일석이조 상가주택의 매력 099
수익성 분석의 기본, 임대시세 조사 핵심 팁 103
신축완공 매도 시 과연 얼마가 남을까? 106

PART 05 토지 매입, 금액만 맞는다고 다 된 것은 아니다
잔금 전 멸실, 중도금 지급조건 협의하기 114
신축부지 매입 시 반드시 확인해야 할 6가지 117
돌다리도 두드리고 건너는 자금계획 세우기 120
신축부지 법인으로 매수하기 122
법인주택거래계약신고서 및 주택취득자금조달계획서 124

PART 06 로망 실현, 마포구 내 집 설계하기
건축사 선정하기 130
건축허가를 위한 토지사용승낙서 받기 132
상가 부분, 건축주 협의 도면 완성하기 135
주택과 원룸 가구 배치 139
건물의 입면 구성하기 145
건축허가를 받다 148

PART 07 뛰는 시공사 위에 나는 건물주, 10년 늙지 않기 위한 시공준비
시공사 견적 받기 154
시공견적 비교하기 157
점점 까다로워지는 철거, 철거업체 선정하기 164
경계복원측량 / 지질 조사 / 공사감리자 신청 / 소규모 안전관리계획서 168
착공서류 준비 시 건축주 확인사항 172

PART 08 드디어 착공!
1층 바닥 철근 및 바닥 타설 180
내 집 앞에 배전선로 어떻게 이설할까? 189
튼튼한 뼈대 세우기, 2~5층 골조 작업 193
난방 배관 및 미장, 외벽 작업 201
내외부 형태 갖추기, 마감 작업 207

PART 09 이제 나도 월세 받는 건물주! 완공 후 건축주가 해야 할 일
건설임대 등록하기 218
기다리던 완공, 임대료 얼마나 받을 수 있을까? 221
임대사업자가 꼭 챙겨야 하는 부기등기 225
엘리베이터 안전관리자 선임 및 보험 가입, 유지보수 업체 선정 229

PART 10 10년 노하우로 말하는 신축사업 더 잘할 수 있는 핵심 팁
장기 부동산 투자 시 공업도시(공단)는 피하자 238
다시 서울의 대학가 주변 신축에 집중해야 하는 이유 241
서울시 역세권 고밀개발과 신축사업의 관계 243
정부의 주택규제 완화가 신축사업에 끼치는 영향 246
정부 취득세 중과 완화는 어떤 의미가 될까? 250

PART 11 쉿! 나만 알고 싶은 신축사업의 매력
부동산은 파는 것이 아니다 256
1인 가구 증가가 신축사업에 주는 영향은? 263
신축사업 완료 후 매도는 잘 될까? 265
신축사업만 알면 누구보다 편안한 노후를 보낼 수 있다 269
고용감소! 우리 아이들을 위한 미래 대응은? 273

PART 12 수익을 확정하고 시작하는 가장 안전한 투자, 신축사업
아파트값은 하락해도 땅값은 올랐다! 역시 땅이 최고! 280
실물자산의 귀환, 마이너스 실질금리 282
실물자산의 재발견, 짜장면 한 그릇의 가치 286
저금리의 시대는 다시 돌아온다 291
우리의 돈을 지킬 수 있는 것은 실물자산이다 293

PART 13 신축사업, 지금도 여전히 매력적인 이유
혼란의 시기, 투자와 신축을 대하는 나의 자세 298
신축사업의 새로운 활로 _ 코리빙 하우스 301
임대가는 지속적으로 우상향한다 304
대세는 월세! 우리는 어떻게 접근해야 할까? 306
고금리, 신축사업에는 기회 311

투자 면에서도 신축사업은 우리에게 대안이 없는 여전히 매력적인 투자처이기 때문에 지금도 광진구와 마포구에 신축사업을 진행하고 있고, 마포구의 신축현장은 완공이 되어 맥밀란 님이 주인세대에 입주하게 되셨습니다. 6억 원으로 서울 역세권에 토지를 보유하며 월세까지 받을 수 있는 것은 정말 메리트 있는 투자가 아닐까요? 또 역세권 시프트 개발이 진행되어 가시화되면 신축아파트로 받을 수도 있습니다.
-p. 7

그렇다면 말씀드립니다. 최상층에 내가 살 수 있는 주거가 해결되고, 누구나 갖고 싶은 지역의 역세권에 5층 건물을 보유함에 따른 자산가치 상승을 누릴 수 있습니다. 1층 상가에서는 월세가, 그 위층에는 전세, 월세의 주택 임대료가 나와서 노후 생활비를 일부 또는 전부 충당할 수 있는, 내가 설계하고 내가 시공에 직접 참여하는, 나의 노후를 보장해주는 건물을 저희와 같이 공부하고 신축해보면 어떨까요?
-p. 13

결국에 신축사업을 하면 이미 신축된 건물을 매수하는 것보다, 낮은 가격에 소유할 수 있다는 게 아주 큰 매력인 것 같습니다. 신축된 건물은 이미 신축업자가 토지를 매수하고 설계하고 시공하고 임대를 다 맞추는 과정까지의 노력을 온전히 신축업자가 해서 부가가치를 창출해 이익을 얻습니다. 이런 신축업자가 가져가는 중간이윤까지도 온전히 우리의 것이 되는 신축은 너무나도 거부할 수 없이 매력적이었습니다.
-p. 29

신축사업의 핵심은 토지이고, 입지가 좋은 토지는 시간이 흐름에 따라 지속해서 우상향할 수밖에 없습니다. 이것을 부정할 수 있는 사람은 거의 없을 것입니다. 그런데 이미 투자한 원금을 다 회수한 뒤에 시간의 흐름에 따른 시세 상승의 투자 수익률은 과연 얼마로 표현이 가능할까요? 생각만 해도 신나는 투자인 것 같았습니다.
-p. 50

건설임대의 혜택을 다시 한번 강조하자면 건설임대를 받을 수 있는 주택은 주택 취득이나 보유 시 아주 큰 부담으로 작용을 하는 종부세를 내지 않아도 되고, 향후 10년 이상 장기보유 후 매도 시 장기보유특별공제가 70%나 적용할 수 있다는 점입니다.
이것은 무엇을 의미할까요? 아무리 신축을 많이 하더라도 보유세 부담이 거의 없이 서울 내 핵심 1급지에 건물 및 토지를 보유할 수 있다는 의미입니다. 정말 강력하고 매력적인 제도입니다.
-p. 89

중요한 방점은 바로 고밀개발입니다. 고밀개발의 뜻은 좁은 땅에 밀도를 높여서 개발한다는 뜻입니다. 이를 다시 뒤집어 해석하면 역세권의 주요 토지의 종을 1종은 2종으로, 2종은 3종으로, 3종은 준주거나 상업지구로 지정해서 용적률을 높여서 개발하겠다는 뜻입니다. 그렇다면 우리가 2종, 2종의 땅을 사놓으면 시간이 지나면서 자연스레 준주거지나, 중심상업지구 땅으로 바뀌는 마법의 혜택을 누릴 수 있다는 뜻입니다. 그러면 우리의 토지의 가치 상승은 예상했던 그것보다 훨씬 더 커질 것입니다.
-p. 244