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‘퇴사’하지 말고 ‘투자’하라!
회사의 힘을 빌리는 직장인들의 부동산 투자법

성공하는 투자를 위한 10가지 원칙부터 까다로운 법률검토까지,
리스크를 최소화하는 ‘단계별 투자 커리큘럼’ 제공

대한민국 부동산 전문가들의 극찬한 올해의 경제경영서
“이보다 안전하고 확실한 부의 루트는 없다!”

각종 매체나 플랫폼에는 ‘성투’한 사람들의 경험담이 하루에도 수십 건씩 쏟아져 나온다. 어떻게 종잣돈을 모으고, 관리하고, 쓰고, 남기고, 또 투자할 것인가에 대해 이미 우리가 이론적으로 알고 있는 것도 그 때문이다. 그렇다면 성공한 투자자들의 투자법을 그대로 따라 하기만 하면 될까? 아마 쉽지 않을 것이다. 자신에게 맞지 않는, 혹은 준비되어 있지 않은 투자는 십중팔구 실패하며 운이 좋아 수익을 본다고 해도 그 수익을 장기적으로 이끌어 가기는 어렵다. 저자는 직장인들이 바쁜 시간을 쪼개 할 수 있는 장기적 ‘농사 투자법’을 제시한다. 시장 분위기에 휘둘리며 일확천금을 노리기보다 꾸준히 안정적인 수익을 올릴 수 있는 건강한 투자방식을 제공하는 것이다.

우리는 자본주의 사회의 한 구성원으로 살아가고 있다. 지옥 같은 회사와 삶에서 벗어나기 위해 뚜렷한 목표나 준비도 없이 퇴사를 해버리는 사람들이 최근 늘고 있다. 살아남기 위해 발버둥치는 사람들은 ‘경제적 자유’는커녕 생활비며 이자며 각종 고정 지출비 때문에 주말도 반납하기 일쑤다. 평생 남 밑에서 일하며 마땅한 보상도 받지 못한 채 괴로운 나날을 보내고 있다면, 그 지긋지긋한 삶의 방식을 바꾸고 싶다면, 부동산 투자가 그에 대한 해결책을 마련해 줄지도 모른다. 싹을 틔우자마자 열매 맺는 나무가 없듯, 투자하자마자 수익을 낼 수 있는 부동산 투자는 세상 그 어디에도 없다. 저자의 경험담과 부동산 매매 사례들은 ‘직장인’으로서 할 수 있는 최고의 투자법을 선물해줄 것이다.

“회사원에서 부동산 투자자로, 대학원생에서 부동산학과 교수로,
투자 시장의 면면을 톺아보는 조훈희 저자의 신작!”

더 쉽게, 더 안전하게, 더 확실하게 투자하라!
한 줄도 그냥 지나칠 수 없는
생동감 넘치는 ‘실전 투자’ 이야기

‘파이어족’이 유행처럼 늘어나면서 퇴사율과 이직률이 역대 최고를 기록하고 있는 지금도 회사라는 보금자리가 가진 힘은 여전히 유효하다. 그럼에도 불구하고 사람들은 경제적 자립을 꿈꾸며 인생 대역전의 그날을 손꼽아 기다린다. 어쩌다 운 좋게 투자로 수익을 내면 ‘어? 내가 소질이 있나?’,‘어쩌면 전업 투자자도 나쁘지 않을 것 같은데?’라는 생각에 별안간 사표를 써 버리기도 한다.

퇴사 후 월급을 받지 못하면 이는 단순히 수익이 ‘플러스’에서 ‘제로’가 되는 것이 아니다. 식비, 주거비, 교통비, 통신비 등등 고정적인 지출 때문에 ‘플러스’에서 바로 ‘마이너스’가 되어 버린다. 그렇게 마이너스인 상태로 부동산 투자를 한다면 과연 올바른 판단을 내릴 수 있을까? 빨리 수익을 내지 않으면 손해가 점점 커지는 상황이므로, 리스크가 큰 물건에 함부로 투자하는 실수를 저지를 수도 있다.

그렇다면 이대로 회사에 발이 묶인 채로 끌려다니기만 해야 할까? 저자는 이런 사람들을 위해 ‘직장인이 할 수 있는 실전 투자법’을 농사에 비유해 상세히 설명한다. 회사가 주는 안정성과 월급, 그리고 명함의 중요성을 누구보다 잘 알고 있기 때문이다. 회사원의 신분으로 아파트, 빌라, 상가, 토지 등 여러 형태의 실전 투자를 하며 경험과 노하우를 쌓은 저자는 투자 외에도 임차인, 중개인 등과의 관계 형성, 리스크를 최소화하는 투자 팁을 가감없이 소개한다.

엄현포(부동산플래닛 대표)
？이 책은 보다 나은 포스트 코로나 시대를 맞이하기 위한 필독서 중 하나다. 직장인들의 부동산 투자가 더욱 중요해지는 지금, 미래의 투자자들이 투자의 원리를 제대로 이해하고, 효과적이면서도 지속 가능한 투자를 실행할 수 있게 도울 것이다. 특히 프롭테크의 활용 면에서 가장 안전한 길라잡이가 되리라 믿어 의심치 않는다. 그가 제시하는 투자 전략으로 ‘부’의 시동을 걸어보자.

김정은(서울프라퍼티인사이트 대표)
요즘 ‘파이어족’을 꿈꾸는 직장인들이 많다. 그러나 막상 은퇴 후를 떠올려보면 남은 50여 년이 막막한 것이 사실이다. 저자는 난해하고 막연한 투자법이 아닌 실현 가능한 구체적인 투자법을 제시하며, 독자들의 메마른 한 뙈기 땅이 비옥한 과수원이 되게끔 돕는다. 물론 이 책을 읽는다고 해서 모두 건물주가 될 수는 없다. 단, 평생을 두고 써먹을 수 있는 건강하고 유익한 투자를 경험하게 될 것임은 분명하다.

윤장호(코람코자산신탁 부사장)
부동산 투자에 대한 조훈희 박사의 내공은 가히 혀를 내두를 정도다. 기관투자자들의 전문적인 투자 분석기법을 본인의 수익형 부동산 투자에 적극적으로 적용하는 것은 그 자체만으로도 이미 ‘올바른 수익형 부동산 투자 원칙’이 성실히 이행되고 있음을 말해준다. 이 책을 통해 여러분의 투자가 성공에 한 걸음 더 가까워지길 바란다.

최창규(한양대 도시대학원 ？ 부동산융합대학원 교수)
부동산 초보자들의 명확한 투자 지침서로서, 단 한 줄도 그냥 지나쳐서는 안 된다. 대학 강의 시간에 다루는 복잡한 이론과 투자에 대한 분석을, 조훈희 박사의 현장 경험을 바탕으로 새롭게 녹여낸 보석과 같은 책이다. 누군가 나에게 부동산 투자에 대해 질문한다면, 한 치의 망설임 없이 이 책을 권하겠다.

[프롤로그] 땀흘린 만큼 얻는 부동산 농사 투자법


[1장] 부동산 투자, 왜 농부처럼 해야 하는가?

ㆍ인생역전이 아니라 일상을 지키기 위한 투자
ㆍ조 과장은 왜 부동산 투자를 시작했는가?
ㆍ삶을 스스로 경영할 수 있는 있게끔 도와준 부동산 투자
ㆍ회사가 미래를 책임져 주지는 않지만 현재를 버티게는 해 준다
ㆍ회사의 힘을 활용하는 회사원
ㆍ회사는 이미 당신에게 충분한 기회를 줬다
ㆍ낮에는 회사원 밤에는 건물주, 부동산 농부의 은밀한 이중생활


[2장] 부동산 농사 투자를 위한 10가지 원칙

ㆍ첫 번째 원칙 | 준비한다고 여름을 놓치면 겨울에 굶게 된다
ㆍ두 번째 원칙 | 아침에 씨앗을 뿌렸다고 저녁에 수확할 순 없다
ㆍ세 번째 원칙 | 농사에 익숙해져도 여물지 않은 곡식은 베지 마라
ㆍ네 번째 원칙 | 쟁기와 괭이가 닳을수록 풍년에 가까워진다
ㆍ다섯 번째 원칙 | 농부는 굶어 죽어도 종자는 남겨 둔다
ㆍ여섯 번째 원칙 | 보릿고개를 넘기 위해서는 기준을 세워야 한다
ㆍ일곱 번째 법칙 | 농부는 한 해 농사로 울고 웃지 않는다
ㆍ여덟 번째 원칙 | 현명한 농부는 먹고살 만큼만 수확한다
ㆍ아홉 번째 원칙 | 여름을 거르고 가을밭으로 가는 지름길은 없다
ㆍ열 번째 원칙 | 농사는 하늘이 아니라 농부가 짓는다


[3장] 성공하는 투자자는 뭐가 달라도 다르다

ㆍ모든 투자는 종잣돈으로부터 시작된다
ㆍ나를 남 보듯 해야 투자를 시작할 수 있다
ㆍ성공하는 투자자들은 하루의 밀도가 다르다
ㆍ자산은 스스로 관리하라
ㆍ성공적인 투자를 위한 세 가지 공부 습관


[4장] 투자의 메타인지

ㆍ나에게 맞는 스타일을 찾아 선택의 폭을 좁혀라
ㆍ밭농사 스타일 | 초보자가 접근하기 쉬운 주거용 투자
ㆍ논농사 스타일 | 수익률과 난이도가 함께 높아지는 상업용 투자
ㆍ과수원 농사 스타일 | 건물주의 꿈과 시련, 개발형 투자


[5장] 코끼리 살얼음 밟듯 검토하는 농부 투자자

ㆍ모든 거래에는 목적이 있다
ㆍ매수 전부터 매각을 염두에 두고 검토하라
ㆍ이것만큼은 확인한다 ① | 법적 리스크를 줄이는 법률검토
ㆍ이것만큼은 확인한다 ② | 시설에 대한 리스크를 줄이는 물리실사
ㆍ이것만큼은 확인한다 ③ | 투자손익 리스크를 줄이는 재무실사
ㆍ이것만큼은 확인한다 ④ | 가치판단 리스크를 줄이는 감정평가
ㆍ리스크는 줄이고 실력은 늘리는 실사


[6장] 싸게 사서 비싸게 파는 비법

ㆍ부가가치를 창출하는 핀셋 투자법
ㆍ임차인은 사업 파트너다
ㆍ자신만의 투자 히스토리를 축적하라
ㆍ그물처럼 촘촘하게 데이터를 엮어야 큰 물고기를 잡는다


[7장] ‘기업형 부농’을 향하여

ㆍ기업처럼 경영이 필요한 부동산 투자
ㆍ내가 만난 건물주


[에필로그] 11시와 12시 사이

이 책은 부동산 투자로 몇 년 만에 몇 억을 벌었다고 자랑하고자 쓴 책이 아니다. 또한 은밀한 정보나 부동산 투자 비법을 알려 준다거나 어떤 지역을 사면 반드시 오른다고 짚어주는 내용도 아니다. 이 책은 나와 비슷하게 평범한 월급쟁이로 살아가는 사람들이 무리한 투자로 돈을 잃지 않도록, 그리고 시간이 걸리더라도 본인에게 맞는 부동산 투자를 시작할 수 있도록 내가 투자하며 겪어온 성공과 실패, 축적한 깨달음을 차근차근 정리해 공유하는 데 그 의미가 있다.
- 8쪽

자본소득도 노동소득과 크게 다르지 않다. 투자로 인해 발생하는 소득은 리스크와 비례한다. 리스크가 높은 투자는 수익이 높으며, 안정적인 투자는 그만큼 수익이 낮다. 세상에 싸고 좋은 것은 없다. 예를 들어 로또의 당첨금이 높은 이유는 그만큼 당첨 확률이 낮고, 내가 로또를 구입한 돈을 잃을 확률이 매우 높기 때문이다. 이것이 시장의 논리이고, 아무리 능력이 뛰어난 개인이라도 시장의 기본 논리를 바꿀 수는 없다.
- 19쪽

내가 즐거운 삶을 살 수 있는 까닭이 단순히 부동산에 투자하고, 그로 인한 수익이 발생하기 때문만은 아니다. 이는 나의 상황과 성향에 맞는 투자 대상인 부동산을 알고, 나에게 적합한 투자 방식인 농사 투자법을 지켰기 때문에 가능한 것이다. 농부가 농사를 짓는 것과 같은 꾸준한 공부와 투자는 지속적인 수익을 가져다준다. 나의 경우엔 부동산 폭등기에는 자산을 늘리지 않고 지키거나 반대로 매도하기도 했는데, 시대별로 상승 이슈가 있는 지역을 집중적으로 투자하지 않았기 때문에 폭발적인 수익 상승을 경험하지는 못했다. 평일 업무시간은 어쨌거나 회사 일에 묶여 있어야 했기에 짧은 시간에 여러 건의 매매를 할 수 없었던 현실적인 사정도 있었다.
- 33쪽

회사 일과 병행하는 부동산 투자는 재벌가의 자녀 교육과 제법 유사하다. 먼저 신입사원 때부터 ‘지금 다니고 있는 회사에서 열심히 일하고 많은 인맥을 쌓아 정년까지 다녀야지’라는 안일한 생각을 하면 안 된다. 이러한 모습은 겉보기에는 부지런해 보일 수 있어도 자기 자신에게는 무책임한 포즈가 될 수도 있다. 이렇게 생활한다면 앞서 말한 나의 첫 회사 생활과 같은 결과를 맞이할 수도 있다.
- 43쪽

이 글을 읽는 당신의 투자 방식은 어떠한가? 투자에 실패할까 봐 두려워서 혹은 내 돈을 내가 운용하는 것이 귀찮아서 남에게 맡겨놓고 신경 쓰지 않고 있는 것은 아닌가? 본인이 직접 자산의 가치를 높이는 투자 활동을 할 수 있는 상태인가? 밭에 씨앗만 뿌려 놓고, ‘다른 사람이 가꿔 주겠지’라는 마음으로 손을 놓고 있으면 그해 농사가 잘 될까? 다른 사람이 농사 전문가라고 할지라도 과연 자기의 농작물보다 남의 농작물을 더 정성스레 가꿀 수 있을까?
- 159쪽

상가에 투자하는 경우 규모가 비슷한 주변의 상가에 어떤 임차인들이 있는지를 확인하고, 그 안에 앉아서 매출의 기준이 되는 테이블 수와 메뉴의 가격, 요일 및 시간대별 유동인구뿐만 아니라 해당 업장에 방문하는 고객의 수와 성별, 연령대를 확인하고 임대료와 권리금을 조심스레 물어보기도 한다. 내가 투자할 상가의 매출이 얼마나 나오는지에 따라 해당 범위 내에서 임대료가 결정되기 때문이다. 아파트 같은 주거용 부동산은 실제 거래가 된 시세를 확인하는 것이 가능하지만 상가는 실제 계약된 사례가 아파트처럼 많지 않고, 시세 확인이 어렵기 때문에 현장 방문은 필수다. 중개사무소에서 안내하는 시세는 실제 계약된 시세가 아니라 임대인이 원하는 가격에 불과하다. 따라서 투자 결정 시 중개사무소에서 제시하는 예상 임대료 수준은 실제 현장의 임대 조건보다 높은 수준인 경우가 많은 것을 확인할 수 있다.
- 170쪽

투자자의 목표를 설정하고 투자 여부를 판단하기 위해서는 기본적으로 현재 매수가격, 임대수익, 관리비용(유지보수비, 세금, 이자비용 등)을 토대로 운영수익률을 계산한 후 어느 정도의 가격으로 매도했을 때 매매 수익률이 어느 정도 되는지 직접 가늠할 줄 알아야 한다. 추가적으로 매수 후 보유 기간 중에 이자율, 임대료와 관리비, 세금 등이 변동될 때 운영 수익에 얼마만큼의 영향을 미치는지 검토하는 민감도 분석을 실시한다면 보다 더 안정적인 운영을 할 수 있을 것이다.
- 247쪽

미래의 현금흐름표를 작성하는 목적은 언제든 투자에 적합한 부동산 물건이 나타났을 때 해당 자료를 통해 내가 감당할 수 있는 투자인지 수치적으로 명확하게 확인하기 위해서다. 특히 자신의 미래 현금흐름은 아무리 유능한 전문가가 오더라도 본인이 아닌 이상 예측이 불가능하다. 투자자 혹은 투자법인의 과거를 기록하는 재무상태표와 손익계산서는 회계사나 세무사와 같은 전문가가 작성해 줄 수 있어도, 미래 현금흐름표만큼은 투자자 본인이 스스로 작성해야 한다는 것이다.
- 290쪽

내 주변에도 스스로 노력해서 건물주가 된 사람들이 있는데, 그들과 대화를 나누다 보면 하나로 이어지는 공통점을 발견할 수 있다. 바로 그들의 투자 원칙과 성장 스토리가 이 책에서 언급한 것들과 대부분 일치한다는 점이다. 그들 역시 건물주가 되기까지 장기간에 걸친 여러 번의 부동산 투자 경험이 있었고, 이를 뒷받침하는 노력과 끈기가 있었다. 그들은 투자 기간을 1, 2년이 아닌 ‘평생’으로 두고 있었으며, 나아가 자녀들에게까지 그 투자가 자연스레 이어질 수 있도록 고민하고 있었다.
- 308쪽