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어떤 좋은 입지도 현장의 노하우를 이기지 못한다!

그들은 돈 되는 4가지를 안다!
1. 문제적 ‘단독 분양자격’의 케이스를 숙지할 것!
2. 제발 입지 타령하지 마라! 재개발·재건축은 ‘심리적 입지’가 우선한다
3. 사업성은 세대수증가율, 추정감정평가액, 프리미엄의 최대치 분석에 있다!
4. 고수익은 소액, 단타 가능한 뚜껑빌라, 자투리땅, 지분쪼개기에서 찾아라!

좋은 입지만 쫓는 초보자 수준을 벗어나야 투자 성과를 얻습니다. 이미 그 입지는 가격이 터무니없이 비싸져 있을 겁니다.
100% 이상 수익을 올리는 현장 고수들은 입지 대신 이것을 봅니다


1. 2023년 하반기 집값이 오를 수밖에 없는 이유

이른바 현장 고수들은 올 하반기 부동산가격이 상승기로 접어들 거라고 본다.
투자 불변의 법칙은 있다. 실천을 못 할 뿐이다. ‘쌀 때 사고 비쌀 때 팔아라. 공포에 사고 욕망에 팔아라’ 부동산 투자 필드에서는 이 격언대로 흘러간다. 돈을 벌고 싶다는 상상만으로는 도달할 수 없다. 그러나 내로라하는 전문가나 인플루언서들은 딱 반대로 말한다.
그들이 내세우는 2023년 집값 하락의 근거는 결국 통계와 직결한다. 하락론의 근거는 거창하다. 미국 금리, 국내 기준금리 인상, 부동산 심리 위축, 미분양 증가, 대외적인 거시경제의 불확실성 등이 통계와 함께 단골 메뉴로 등장한다. 그럴듯하다. 이런 단골 메뉴의 공통점이 있다면? 그렇다 재탕 삼탕한다는 점이다.
하반기에 집값이 상승세로 돌아서리라는 근거는 우리나라만의 독특한 부동산시장의 특성 때문이고, 그건 바로 정치 논리다.
주택보급률 100%가 넘은 착시효과를 대체하는 ‘인구 천 명당 주택 수(OECD 사용)’로 따지면 서울만 놓고 봐도 약 60만 채가 부족하다. 딱 꼬집어 서울 집값이 비싼 이유다. 공급 부족량이 인구감소 폭보다 크기 때문.
건설사와 언론의 연합작전으로 부동산시장 위기론이 언급되고, 선거철이 도래하는 등 여러 요인으로 현장 전문가들은 지금이 부동산 투자라는 관점에서는 적격이라고 본다.

2. 재개발·재건축 불장이 온다!

재개발·재건축 르네상스 시대는 이미 왔고, 앞으로 더욱더 활성화될 것이다. 우리나라는 인구만 고령화되는 것이 아니라 주택의 노후화 속도 역시 빠르다. 전국 광역시 주택 노후도는 30%에 육박. 대전이 36.4%로 가장 높고 31.2%의 울산이 그 뒤를 따른다. 서울은 26.4%, 부산은 28.9%에 이른다. 어느 대도시 할 것 없이 주택의 노후화는 심각한 수준이고, 재개발·재건축이 계속되어야 하는 이유다.
산을 허물고 그린벨트를 풀고 도심 외곽의 논과 밭을 밀어 아파트를 지으면 공급량을 증가시키는 데는 가장 효과적이지만, 문제는 교통이 불편하고 편의시설이 부족한 외곽에 거주할 사람이 없다는 점이다. 대안은 도심지에 주택을 공급해야 하는데 현실적으로 시내에 아파트를 지을 땅이 없으니 재개발·재건축이 유일한 대안이다.
놀라지 마시라. 당장 부동산 지도를 펼쳐 보라. 이미 진행 중이거나 앞으로 예정인 사업지가 보일 것이다. ‘이렇게나 많았나?’ 싶을 것이다.
돈은 없고 투자는 하고 싶은 당신에게 코로나 이후 부동산가격 하락과 깡통전세 등으로 위축된 시장 심리는 오히려 절호의 기회다. 재개발·재건축 투자 공부를 해야 하는 이유다.

4. 방귀 좀 뀐다는 그도 모르는 ‘단독 분양자격’의 모든 것

입지와 사업 예정지에 빠삭한 투자자와 공인중개사도 헤매는 ‘단독 분양자격’. 돈이 될지 물거품이 될지 가늠하는 단 하나의 기준. 여전히 현장에서는 비일비재하게 터지는 제일 큰 사고. 책에 소개한 사례 중 두 가지를 소개한다. 악마는 디테일에 숨어 있다.

1) 구역 내 다물권자 물건을 살 때
조합설립인가 후 재개발구역 주택을 매수하려는 경우에는 매도인이 동일 구역 내 다물권자인지, 1세대가 다물권자인지 확인해야 한다.

2) 재개발구역 오피스텔 살 때
오피스텔 분양자격 관련 서울, 부산 공히 2008년 7월 30일 이전에 정비구역지정을 위한 공람공고를 한 경우에는 분양자격이 되지만, 그 이후에 공람공고를 실시한 사업장은 분양자격이 없다고 봐야 한다.

3. 재개발·재건축의 새로운 돈줄 ‘심리적 입지’를 소개합니다

고수익을 내기 위한 재개발 투자에서는 전통적 입지에 너무 집착해서는 안 된다. 입지가 좋은 곳은 선호도가 높아 투자금이 많이 든다. 상담하다 보면 자금 여력이 안 되는 사람일수록 서울 강남과 부산 해운대와 같은 최상급지를 선호한다. 그림의 떡인데도 그곳만 돌아다닌다. 얻는 것 없이 신발만 닳을 뿐이다.
전통적이고 물리적 입지가 교통, 환경, 편의시설이었다면, 심리적 입지는 개별성과 프라이드를 중시한다. 특급 아파트는 그 아파트에 산다는 자부심과 희소성에 따른 심리적 만족감으로 만들어진다는 사실을 명심해야 한다.
재개발 투자에서 먼저 고려해야 할 것은 자금 여력이지 입지가 아니다. 자신의 자금으로 진입이 가능한 지역을 고르는 것이 출발선이다. 재개발은 태생적으로 입지가 좋지 않다. 도로도 엉망이고 지하철도 다니지 않는 곳이 많다. 그러니까 재개발하는 것이다.

5. 고수들에게만 보이는 사업성 진단 방법

이른바 꾼들만 아는 사업성 진단법이 있다. 이것만 알아도 투자의 90%는 먹고 들어가는 셈이다.

1) 예정지는 ‘세대수증가율’로 분석해보라
- 구역 면적 : 254,547㎡(77,000평)
- 구역 내 건축물 : 669동
- 노후도 : 68.5%(전체 동수의 2/3 이상)
- 연면적 : 57.1%(5년 후 79.4%)
- 과소필지 : 9.32%(90㎡)
- 접도율 : 78.32%
- 호수밀도 : 54호(50호/ha(구역 내 호수 1,238호), 부산시 2022.3월부터 폐지됨
- 조합원 수 : 4,049명

이런 조건의 예정지가 있을 때, 사업성이 있을지 계산해보라. 계산식은 책에 친절하고 쉽게 썼다. 해당 사업은 세대수증가율이 158%가 나와 사업성이 있다는 결론이 나온다.

2) 추정감정평가액 산출방식으로 분석하라
만약 ‘아직 감정평가 전이고 감정평가는 공인중개사가 아니고 감정평가사가 하기 때문에 감정평가가 얼마나 나올지 현재로서는 알 수 없다’라고 한다면, 그 부동산은 손절하는 것이 상책이다.
물론 그 부동산의 말이 틀리지는 않았지만, 이는 투자자가 아닌 공인중개사의 시각에서 접근하는 태도다. 이때 필요한 것이 미리 감정가를 예상해 보는 ‘추정감정평가액 산출방식’이다.
연립·다세대주택, 아파트, 토지, 무허가건축물, 상가 등의 추정감정평가액 산출방식이 있는데 이는 실제 감정평가액과 매우 근접하게 나타난다.

3) 이익인지 손해인지 5분 만에 아는 방법
프리미엄의 최대치만 알면 손해인지 아닌지 금방 알 수 있다. 조합원으로서 누릴 있는 조합원분양가와 일반분양가 차이, 비례율 등 6가지 항목이 더해지면 프리미엄의 최대치가 나온다.

5. 소액, 단타! 고수익을 올리는 뚜껑빌라, 자투리땅, 지분쪼개기 투자 비법

고수를 왜 고수라고 할까? 경매를 예로 들면, 남들 다 하는 아파트를 낙찰받았다고 해서 고수라 부르진 않는다. 특수물건, 평범하지 않은 물건을 분석해 투자하고 이 때문에 큰 수익을 올릴 때 고수라 부른다. 재개발·재건축 투자도 마찬가지. 이에 해당하는 부동산이 뚜껑빌라, 자투리땅, 지분쪼개기 등이다.

1) 자투리땅
토지면적이 90㎡ 이상(부산, 60㎡ 이상)이면 분양자격이 되는데, 이에 미치지 못하는 자투리땅(과소토지)의 경우에도 일정 요건이 충족되면 분양자격이 나온다.
자투리땅에 대한 분양자격 요건은 대부분의 지자체가 동일한데 면적만 다르다. 서울, 인천 등은 30~90㎡ 미만이지만 부산, 광주는 20~60㎡ 미만으로 차이가 있고, 특이하게 창원은 토지면적 제한이 없다.

2) 뚜껑빌라
대지지분 없이 건물만 소유한 뚜껑빌라의 경우, 조합마다 다르게 적용될 수 있어 매수 전에 반드시 직접 확인해야 한다. 이 책의 핵심이기도 하고 대중을 상대로 하는 강의나 동영상이 얼마나 허무할 수 있는지도 알 수 있다. 재개발·재건축 사업은 동일한 법을 적용하지만, 세부 사항은 조합이나 조례로 얼마든지 다를 수 있어 사업장마다 이를 찾아보는 발품이 따르지 않으면 큰코다칠 수 있다.

3) 지분쪼개기
불법과 합법의 경계인 지분쪼개기, 모르는 놈만 바보된다. 상가조합원이 아파트를 받기 위해서는 재개발의 경우, 기존 상가의 권리가액이 신축아파트의 최소분양가보다 클 경우, 재건축은 권리차액이 신축아파트의 최소분양가에 산정비율을 곱한 금액보다 클 경우 아파트를 받을 수 있다.
머리가 나쁘면 눈치라도 빨라야 한다. 머리 좋은 놈보다 눈치 빠른 놈이 돈을 번다. 재건축 산정비율이 얼마인지만 알면 얼마든지 지분쪼개기로 단독 분양자격을 얻을 수 있다는 사실!

4) 보너스! 현금청산자가 다시 분양신청을 할 수 있다는 건?
현금청산자에게 다시 분양신청 기회를 주는 이유는 하나다. 이주를 빨리하기 위해서다. 이주 지연에 다른 사업비 증가가 현금청산자들에게 새 아파트를 줄 때의 손해보다 더 크기 때문이다. 그래서 눈치 빠른 투자자들은 현금청산자 물건을 사기도 한다.

머리말_ 출판사와의 인터뷰(인플루언서들이 절대 알려주지 않는 부동산시장 독법) _10

1장. 분양자격 모르면 말짱 도루묵이다
1. 재건축에서는 아파트 여러 채를 가지고 있으면 새 아파트도 여러 채 받는 것 아닌가요? _53
2. 최근 재건축 예정지에서 상가쪼개기가 유행인데 ‘쪼개기’한 상가를 사면 아파트를 받을 수 있는지요? _58
3. 재개발구역 과소토지로 분양자격 요건을 갖추었는데도 현금청산자가 되었는데 이유가 뭔가요? _63
4. 재개발구역 토지를 여러 필지 소유하고 있으면 소유형태별로 분양자격을 각각 산정한다는 말이 있던데 사실인가요? _67
5. 재개발구역 물건 중 분양자격이 복잡한 것은 상가와 토지인데 쉽게 이해할 수 있는 방법은 없나요? _71
6. 재개발구역 다물권자 물건 사면 입주권 안 나온다는데 다물권자 물건은 무조건 사면 안 되는 건가요? _86
7. 재개발구역 오피스텔을 사면 입주권 받을 수 있나요? _90
8. 재개발구역의 멀쩡한 빌라를 매수했는데 갑자기 입주권이 단독으로 나오지 않는다고 하는데 뭐가 잘못된 건가요? _96
9. 재개발구역의 조합원은 분양신청 기간 내에 분양신청을 하지 않으면 현금청산자가 되는데 현금청산자가 나중에 분양신청을 했다는데 사실인가요? _101
10. 재개발구역에는 주택·토지뿐만 아니라 무허가건축물(뚜껑)도 있는데 불법인 무허가건축물도 아파트를 받을 수 있나요? _106
11. 재개발구역에서 1+1을 받으려면 어떤 요건을 갖추어야 하나요? _114
12. 재개발구역 토지는 일정 면적이 넘어야 입주권이 나오는데 자투리땅으로 입주권을 받았다는데 사실인가요? _122

2장. 사업성 분석이 수익률을 결정한다
13. 재개발구역 무허가주택의 취득세는 토지분으로 납부하는데 무허가주택이 철거되면 어떻게 되나요? _127
14. 재개발사업에서 비례율은 사업성을 평가하는 지표인데 비례율이 높게 나올 구역은 어떻게 알 수 있나요? _129
15. 비례율이 나오기 전 재개발 예정지의 사업성 분석은 어떻게 할 수 있나요? _133
16. 재개발사업에서는 대체로 감정평가액이 낮게 나오는데 그 이유가 뭔가요? _136
17. 재개발구역 주택이나 토지를 살 경우에도 주택자금조달계획서와 토지자금조달계획서를 제출해야 하나요? _143
18. 부동산 매매 시 실거래신고는 언제까지 해야 하며 신고는 공인중개사가 하는 것 아닌가요? _148
19. 재개발·재건축은 도시정비법에 정해진 절차대로 진행되는데 단계별 투자전략은 어떻게 되는지요? _151
20. 조합원이 조합에 정보공개청구 할 때 그 범위는 어디까지인가요? _159
21. 재개발 투자에서 좋은 입지를 찾는 묘안이 있을까요? _164

3장. 이 정도는 알아야 도랑 치고 가재 잡는다
22. 재정비촉진지구 내 빌라를 사면 입주권을 받을 수 있다는데 사실인가요? _173
23. 재개발 조합원이 아파트가 아닌 상가를 신청하면 이주비를 지급하지 않는 경우도 있나요? _178
24. 이주비는 대부분 무이자로 지급되는데 국세청에서 무이자이주비에 대해 배당소득세를 부과하겠다고 하는데, 어떻게 되는 건가요? _183
25. 부동산에서는 임장이 중요한데 재개발구역 임장 시에는 주로 어떤 내용을 확인해야 하나요? _187
26. 재개발구역에서 관리처분인가가 나서 이주를 해야 하는데 세입자가 별도의 이사비를 요구할 경우 어떻게 대처해야 하나요? _191
27. 재개발·재건축사업은 대부분 조합방식으로 진행되는데 조합방식 외에 어떤 방식이 있는지요? _194
28. 재건축과는 달리 재개발의 경우 의무적으로 소형임대주택을 건설해야 하는데 임대주택을 중대형으로 짓는 것도 가능한가요? _199
29. 재개발구역 뚜껑빌라도 입주권 받을 수 있나요?
30. 재개발·재건축구역에서 부동산 매매 시에는 일반부동산 매매와는 달리 특약이 중요하다고 하는데 중요한 특약은 어떤 것이 있는지요? _206
31. 재개발 예정지라고 해서 주택을 샀는데 나중에 정비구역에서 빠진 경우 어떻게 해야 하나요? _214

4장. 투자는 디테일에서 판가름 난다
32. 부부가 재개발구역 빌라를 매수했는데 조합에서는 대표조합원에게 분양신청 하라는데 대표조합원에게만 아파트를 주는 건가요? _219
33. 토지거래허가구역에 있는 재건축아파트를 살 때 주의할 점은 무엇인가요? _225
34. 투기과열지구에서는 일정 시점이 되면 조합원 지위 양도가 제한되는데 그 시점이 언제인가요? _230
35. 재개발구역 주택을 샀는데 물딱지라서 아파트를 못 받는다는데요. 물딱지가 뭔가요? _238
36. 재개발 감정평가액과 비례율은 어떤 상관관계가 있는지요? _241
37. 재개발·재건축에서 부동산을 사면 프리미엄을 주고 사게 되는데 프리미엄이 적당한지는 어떻게 알 수 있나요? _247
38. 재개발 투자에서 실투자 금액을 줄여야 하는 이유가 무엇인지요? _251
39. 재개발·재건축에 투자하면 안전마진을 확보할 수 있어 수익성이 높아진다는데 ‘안전마진’은 어떻게 계산할 수 있나요? _254
40. 재건축에서 무상지분율이 높을수록 분담금이 줄어든다는데 무상지분율은 어떻게 계산해 볼 수 있는지요? _259

5장. 핵심용어 모르면 진짜 호구 된다
41. 재개발·재건축은 같은 법으로 진행되지만, 많이 다르다는데 어떤 차이점이 있는지요? _265
42. 재개발·재건축 사업장이 특별건축구역으로 지정되면 어떤 혜택이 있나요? _270
43. 안전진단이 완화되어 재건축을 쉽게 할 수 있다는 데 어떤 내용이 바뀐 것인가요? _274
44. 시공사 선정 시 지분제와 도급제 중 어느 것이 조합원에게 유리한가요? _279
45. 분양권과 입주권을 혼동하는 경우가 많은데 어떻게 구별할 수 있나요? _284
46. 최근 재개발사업의 새로운 복병으로 등장한 존치건축물은 어떻게 처리하는 것이 좋은가요? _289
47. 재개발구역 영업손실보상금은 조합마다 차이가 있던데 얼마나 받을 수 있나요? _294
48. 재개발구역에서 지분쪼개기를 많이 하면 사업성이 나빠진다는데 지분쪼개기는 언제까지 가능한가요? _298
49. 재개발·재건축이 진행되어 관리처분인가가 나면 이주를 해야 하는데 이주비나 이사비는 얼마나 받게 되나요? _303
50. 재건축사업에 부과되는 재건축부담금은 어떻게 산출하고 납부는 어떻게 하나요? _310

상가조합원이 아파트를 받기 위해서는 재개발의 경우에는 기존 상가의 권리가액이 신축아파트의 최소분양가보다 클 경우, 재건축은 권리차액이 신축아파트의 최소분양가에 산정비율을 곱한 금액보다 클 경우 아파트를 받을 수 있다. _ 58쪽

재개발 투자가 처음이라고 면피가 되는 것은 아니다. 문제가 터지고 나서 징징대봐야 아무 소용이 없다. 다른 건 몰라도 사려고 하는 물건이 정상적으로 단독으로 분양자격이 나오는지 정도는 알고 부동산에 가야 한다. 공부도 하기 싫고 손품 발품도 팔기 싫다면 백발백중 호구 된다. 재개발 투자는 로또복권 같은 확률 게임이 아니다. 전 재산이 왔다 갔다 하는 마당에 문구점에 가서 볼펜을 사는 것처럼 해서야 되겠는가. _72쪽

전환다세대 여부를 판단하는 방법은 집합건축물대장의 ‘변동사항’란에서 변동일자와 변동내용 및 원인을 보고 판단한다. 원다세대는 ‘신규작성’이라고만 표기되어 있지만, 전환다세대는 ‘몇 년 몇 월 며칠 집합으로 전환되어 신규작성’이라고 명시되어 있다. _85쪽

조합설립인가 후 재개발구역 주택을 매수하려는 경우에는 매도인이 동일 구역 내 다물권자인지, 1세대가 다물권자인지 확인해야 한다. _89쪽

재개발은 정부와 지자체가 법과 조례로 일정 부분 개입하는 공공사업 성격이 강하다. 개입은 곧 규제고 규제는 곧 강제성이 있다는 의미다. 준선진국인 국민이 비가 새고 도로도 제대로 없는 열악한 환경에서 살게 해서는 안 된다는 목적 때문이다. 공공성과 강제성을 강
조하지만 막상 정부나 지자체에서 지원해주는 것은 아무것도 없다. 오롯이 조합원들의 호주머니를 털고 일반분양 수입으로 사업성이 있어야 가능한 사업이다. 따라서 재개발사업은 결국 비즈니스 논리로 사업의 성패가 갈린다. _133쪽

‘아직 감정평가 전이고 감정평가는 공인중개사가 아니고 감정평가사가 하기 때문에 감정평가나 얼마나 나올지는 현재로서는 알 수 없다’라고 한다면, 그 부동산과는 거래하지 않는 게 상책이다. _ 138쪽

재개발사업 절차는 “정-추-조-사-관” (부산시, 사-추-조-사-관) 그리고 재건축사업은 “안-추-조-사-관”이다. _152쪽

초창기에 사서 사업이 완료될 때까지 무작정 기다리면 수익률은 높지만, 올바른 투자라 할 수 없고 자금도 오래 묶여 다른 투자 기회를 놓치게 된다. 많은 투자자가 매수타이밍은 잘 잡는 데 반해 매도타이밍은 등한시하곤 한다. 언제 사느냐보다 중요한 것은 언제 파느냐이다. _157쪽

서울 강남, 부산 해운대라는 최상급지만 보다가는 평생 그림의 떡이 된다. 입지보다 현재 본인의 자금여력이나 시장상황을 보라. 물리적·고정성 측면에서 입지는 ‘언제(When)’가 아니라 ‘어디(Where)’에 초점을 두는 것이다. _165쪽

‘뚜껑빌라’하면 대부분 처음 듣는다고 한다. 뚜껑(무허가건축물)은 들어봤는데 뚜껑빌라는 금시초문이라는 것이다. 그도 그럴 것이 필자가 처음 사용한 용어이기 때문이다. 대지지분 없이 건물만 소유한 빌라를 말한다. _202쪽

구역이 지정되지 않은 예정지에 선투자할 때는 가급적 구역 경계에 있는 물건, 특히 도로는 매수하지 않는 것이 상책이다. _ 214쪽

하지만 감정평가가 높게 나오든 낮게 나오든 너무 까칠해질 필요가 없다. 감정평가는 조삼모사의 성격이 짙다. 감정평가가 높게 나오면 비례율이 낮아지고, 비례율이 낮아지면 감정평가가 높아진다. _243쪽

부동산으로 안전마진을 높이는 대표적인 방법은 경·공매라 할 수 있다. 시세 10억짜리 아파트를 경매로 8억에 낙찰받으면 2억의 안전마진이 확보되는 것이다. 재개발 투자에서 안전마진은 매수하는 시점에서 확보되는 수익을 말한다. 재개발 투자에서의 안전마진 산출을 위해서는 먼저 재개발 인근의 신축아파트를 선정하는 것이다. _254쪽

지분쪼개기는 권장할 일은 아니지만 그렇다고 불법은 아니다. 지분쪼개기는 각 지자체에서 정한 권리산정기준일 전까지 가능하다. _298쪽

무이자 이주비 역시 공짜가 아니다. 조합원이 직접 이자를 납부하지 않지만, 간접적으로 시공사의 금융비용에 포함되거나, 조합 경비로 처리하기 때문에 분양가에 반영된다. _305쪽