추가 적립 안내

상황별·사례별 실전유형 110가지로 부동산 권리분석 완전정복

헷갈리는 권리관계 체계적으로 시원하게 분석
이 책을 통하여 권리분석에 대한 자신감을 가질 수 있다

○ 입찰자 및 채권자 입장에서 권리분석의 Know how 제시
○ 부동산경매 및 채권관리 회수 전문가의 권리분석 테크닉
○ 상황에 맞는 다양한 실전 사례 110선 및 판례를 바탕으로 권리분석 완전정복
○ 경매입문자부터 고급 실무에 이르기까지 경매 실무 최고의 지침서
○ 풍부한 22년의 실무 경험, 교육, 컨설팅을 통하여 체계적으로 접근함

부동산 경매와 권리분석은 기본 중의 기본이다. 권리분석을 모르고 경매를 한다는 것은 암흑의 길을 걷고 있는 것과 다를 바 없다.
이 책은 채권관리 회수전문가와 부동산 경매전문가로 활동하는 저자가 권리분석에 대해 집중적이고 체계적으로 정리하여 집필하였다.

그동안 2판까지 출간하면서 다소 미비하고 부족한 부분을 대폭 보완하여 개정증보 3판을 출간하였다.

1. 중요부분에 있어서는 요점정리 형식으로 친절한 도움글! 을 제공
2. 부동산 경매와 권리분석의 진행 과정에 오류를 범하기 쉬운 부분은 한눈에 흐름잡기! 라는 평가문항 수록

본서의 내용은 다음과 같다.
제1장 부동산 경매와 권리분석의 첫걸음
본장에서는 경매를 시작할 때 물건검색을 하는 방법, 임의경매와 강제경매의 차이점, 경매절차, 이해관계인이 누구인지를 이해를 할 것이다.

제2장 각종 공적장부 체크 사항
본장에서는 부동산등기사항전부증명서, 토지대장, 지적도, 임야도, 토지이용계획확인원, 건축물관리대장을 보고 무엇을 체크하여야 할지를 이해하게 된다.

제3장 부동산 권리분석과 배당순위
본장에서는 권리의 우선순위, 말소기준권리, 사례를 통한 권리분석의 지름길, 배당에 대한 이해를 할 것이다.

제4장 부동산 물건에 대한 권리분석
부동산등기사항전부증명서 상의 권리에는 채권과 물권의 다양한 권리가 존재한다. 등기사항에 나타난 권리자도 있지만 나타나지 않는 권리자들도 있다.
본장에서는 가압류, 가처분, 가등기, 지상권, 구분지상권, 법정지상권, 선순위전세권, 주택임대차, 임차권등기, 상가건물임대차. 유치권, 근저당, 환매등기, 대지권미등기, 토지별도등기, 미등기건물 등에 대한 다양한 사례를 통하여 구체적으로 이해를 하게 될 것이다.

제5장 경매절차에서의 구제방법을 활용방안
본장에서는 경매를 진행하다 보면 취하, 이의, 즉시항고, 불허가, 취소, 매각대금반환, 부당이득청구 등을 하여야 할 경우가 있는데, 이를 이해하게 될 것이다.

제6장 경매시의 주의사항
경매절차를 진행하다 보면 부동산에 대한 권리분석 외 기타 사항에 대하여 이해를 하면 많은 도움이 된다.
따라서 본장에서는 세대합가, 대위변제, 임차권의 양도와 전대, 다가구주택과 다세대주택 및 연립주택의 권리분석, 재건축·재개발 아파트의 조합원 지위 승계, 입목과 명인방법, 분묘기지권, 불법건축물, 제시외 및 매각제외, 담보책임에 대한 하자, 경매절차에서 불허가 및 취소, 위법건축물, 종중재산, 학교법인, 사회복지법인, 의료법인, 전통사찰, 산업단지 내 산업용지 또는 공장 취득, 상계신청, 지분경매의 공유자매수청구권, 명도확인서, 인도명령과 명도소송 등을 이해하게 될 것이다.
이와 같이 부동산에 대한 경매절차, 권리분석 및 배당은 복잡한 내용을 담고 있어 결코 쉬운 일이 아니다. 따라서 반복적인 학습과 노력을 할 필요가 있다.

여러분의 학습에 보다 충분한 이해를 돕기 위하여 동영상을 제작하였다. 추가적으로 학습이 필요하신 분들은 코아채권관리연구소(www.corera.co.kr)에서 부동산경매 교육에 참가 할 수 있고 코아채권관리연구소아카데미(www.coreraacademy.com)에서 동영상을 통하여 시청을 하실 수 있다.

제1장 부동산 경매와 권리분석의 첫걸음
부동산 경매 시작/임의경매와 강제경매 차이점/경매절차/입찰 물건/이해관계인

제2장 각종 공적장부 체크 사항
부동산등기사항증명서/토지대장/지적도,임야도/토지이용계획확인서/건축물관리대장

제3장 부동산 권리분석과 배당순위를 알아야 한다.
용어정의/권리의 우선순위/말소기준권리/사례를 통한 권리분석의 지름길/배당 이해

제4장 부동산 물건에 대한 권리분석
가압류/가처분/가등기/지상권/구분지상권/법정지상권/선순위전세권/주택임대차/임차권등기/상가건물임대차/유치권/근저당권/환매등기/대지권미등기/토지별도등기/미등기건물

제5장 경매절차에서 구제방법을 활용하라.
매각허가결정일 전의 구제/매각허가결정일 이후 매각대금납부전 구제/매각대금납부 이후 배당 기일 이전 구제 /배당기일 이후 구제

제6장 경매에 있어서 주의하여야 할 사항
세대합가/대위변제/임차권의 양도와 전대/다가구주택과 다세대주택 및 연립주택/재건축ㆍ재개발 아파트의 조합원 지위 승계/입목과 명인방법/분묘기지권/위법건축물/제시외 및 매각제외/담보책임에 대한 하자/불허가 및 취소/중종재산/학교법인, 사회복지법인, 의료법인, 종교법인/산업단지내 산업용지 또는 공장 취득/상계신청/지분경매/경매취하 또는 취소, 정지/명도확인서/인도명령과 명도소송/가장임차인/수익률 계산하는 방법/경매와 공매 동시 진행시의 소유자


【부록 : 실전 사례 110선 일람표 】

● 부동산 권리분석과 배당순위
？ 권리의 우선순위
사례 1 채권상호간의 순위
사례 2 채권과 물권상호간의 순위
사례 3 물권상호간의 순위
사례 4 물권과 채권상호간의 순위

？ 말소기준 권리
사례 5 말소기준권리를 후순위 임차인이 대위변제 하는 경우

？ 사례를 통한 권리분석
사례 6 선순위 임차인이 있는 경우
사례 7 소액 임차인은 최우선 변제를 받는다
사례 8 선순위 임차인의 보증금 이하로 낙찰된 경우
사례 9 확정일자가 말소기준권리보다 늦은 경우
사례 10 확정일자가 근저당권자보다 앞선 경우
사례 11 확정일자와 근저당권자가 동일한 날짜인 경우
사례 12 배당요구종기일 이후에 배당을 요구한 경우
사례 13 대항력 있는 임차인이 배당을 요구한 경우
사례 14 대항력 있는 임차인이 배당을 요구하지 않은 경우

？ 배당의 이해
사례 15 배당을 요구하지 않아도 배당받는 당연배당권자
사례 16 배당을 요구하여야 배당에 참여할 수 있는 자
사례 17 부동산등기사항증명서상에 등기된 권리자들에 대한 배당
사례 18 가압류 경합시 배당(안분배당)
사례 19 근저당권 경합시 배당(순위 배당)
사례 20 가압류권자와 근저당권자 경합시 배당(안분후 흡수배당)
사례 21 가압류 경합시 배당(안분후 흡수배당)
사례 22 공동담보 경매시 배당(동시 배당)
사례 23 공동담보 경매시 배당(이시 배당)
사례 24 공동저당에서 물상보증인 소유의 부동산이 경매된 경우 배당(이시배당)
사례 25 순환 배당

● 부동산 물건에 대한 권리분석
？ 가압류에 의한 권리분석
사례 26 가압류권자와 근저당권자 경합시 배당(안분 배당)
사례 27 가압류권자와 근저당권자 경합시 배당(안분후 흡수배당)
사례 28 가압류 → 근저당 → 가압류 → 근저당 경합시 배당
사례 29 가압류채권 확정판결에 의한 강제경매시 배당받을 금액
사례 30 가압류권자와 근저당권자 조세채권자 경합시 배당
사례 31 가압류권자와 근저당권자 압류권자 경합시 배당

？ 가처분에 대한 권리분석
사례 32 소유부동산에 대하여 소유권이전금지가처분
사례 33 근저당권 등 말소기준권리 이후에 소유권이전금지가처분
사례 34 가처분이후 근저당권 등 말소기준권리가 있는 경우
사례 35 재산을 은닉한 경우 소유권이전등기말소가처분 ①
사례 36 재산을 은닉한 경우 소유권이전등기말소가처분 ②
사례 37 가압류 이후 소유권을 말소하는 가처분
사례 38 근저당권설정등기 이행청구권가처분

？ 가등기에 대한 권리분석
사례 39 근저당권 이후 가등기
사례 40 가등기이후 근저당권 설정
사례 41 선순위 가등기후 말소기준권리인 경우
사례 42 선순위가 말소기준권리이고 후순위가 가등기인 경우
사례 43 가등기와 임차인이 있는 경우

？ 지상권에 대한 권리분석
사례 44 선순위 근저당권이 설정되고 후순위 지상권이 설정된 경우
사례 45 선순위 지상권과 후순위 근저당권자가 동일인 경우
사례 46 선순위 지상권과 후순위 근저당권자가 다른 경우

？ 법정지상권에 대한 권리분석
사례 47 법정지상권이 성립하는 경우
사례 48 법정지상권이 성립하지 않는 경우
사례 49 토지에 근저당권 설정후 건물을 신축한 경우
사례 50 토지와 건물에 공동근저당을 설정하였으나 건물을 멸실후 신축한 경우
사례 51 건물은 있었으나 토지에만 근저당을 설정한 경우
사례 52 토지를 임대차계약하여 임차인이 신축한 경우
사례 53 공동저당후 구건물을 철거하고 신축한 경우
사례 54 건물의 재축시 법정지상권이 성립하는가?

？ 전세권에 대한 권리분석
사례 55 전세권이 말소기준권리에 해당되는 경우
사례 56 전세권이 말소기준권리에 해당되지 않는 경우
사례 57 선순위 전세권자가 경매신청 후 배당을 요구한 경우
사례 58 다른 채권자가 경매시 선순위 전세권자가 배당을 요구하지 않은 경우
사례 59 전세권자와 후순위 임차인이 동일인 경우
사례 60 선순위 임차인과 전세권자가 동일인 경우
사례 61 단독주택의 건물 전부전세권자가 있는 경우
사례 62 단독주택의 건물 일부전세권자가 있는 경우
사례 63 선순위 전세권자가 2개인 경우
사례 64 선순위 전세권자가 있는 경우
사례 65 선순위 임차인이 후순위 전세권을 갖고 있는 경우
사례 66 전세권과 임차권의 비교 사례
사례 67 선순위 전세권과 후순위 전세권 있는 경우

？ 주택임대차에 대한 권리분석
사례 68 임차인이 없는 경우
사례 69 말소기준권리 이후에 임차인이 있는 경우(소액임차인이 아님)
사례 70 말소기준권리 이후에 임차인이 있는 경우
사례 71 말소기준권리 이전에 임차인이 있는 경우
사례 72 대항력은 있으나 근저당과 가압류보다 늦게 한 경우
사례 73 대항력 있으나 확정일자는 근저당보다 늦게 한 경우
사례 74 근저당보다 전입과 확정일자를 늦게 한 경우
사례 75 확정일자, 근저당, 전입의 순서인 경우
사례 76 전입, 확정일자, 근저당의 설정일이 같은 경우
사례 77 확정일자, 조세채권(당해세), 근저당권의 순서인 경우
사례 78 최우선변제를 받을 수 없으나 확정일자 있는 경우 배당
사례 79 최우선변제도 받을 수 없고 확정일자도 없는 경우 배당
사례 80 최우선변제를 받을 수 있으나 확정일자가 없는 경우 배당
사례 81 최우선변제를 받을 수 있고 확정일자도 있는 경우 배당
사례 82 선순위가압류, 임차인, 근저당, 확정일자의 경우
사례 83 임차인이 여러 명인 다가구 건물인 경우
사례 84 대항력 있는 임차인이 낙찰 받는 경우
사례 85 대항력 없는 임차인이 낙찰 받는 경우
사례 86 임차인이 배당요구종기일 이후에 배당을 한 경우
사례 87 임차인이 경매신청한 경우

？ 임차권등기에 대한 권리분석
사례 88 임차권등기가 근저당권자보다 후순위인 경우
사례 89 임차권등기가 근저당권자보다 후순위이지만 대항력을 먼저 갖춘 경우

？ 상가건물임대차에 대한 권리분석
사례 90 2002년 11월 1일 이전에 근저당이 설정되었을 경우
사례 91 2002년 11월 1일 이후에 근저당이 설정되었을 경우

？ 유치권에 대한 권리분석
사례 92 유치권행사에 대한 인정여부
사례 93 건물 신축공사와 관련하여 대지에 대한 유치권 성립 여부

？ 근저당권에 대한 권리분석
사례 94 근저당권 경합시 배당(순위 배당)
사례 95 가압류권자와 근저당권자 경합 시 배당(안분 후 흡수배당)
사례 96 가압류 근저당권 경합시 배당(안분후 흡수 배당)
사례 97 담보물권인 근저당권자에 대한 배당
사례 98 담보물권인 담보가등기권자에 대한 배당
사례 99 시효완성된 채무를 피담보채무로 하는 근저당권 실행
사례 100 후순위 근저당권자 경매 신청시 피담보채권 확정시기
사례 101 담보건물 멸실 후 건물을 신축한 경우, 낙찰자는 소유권을 취득할 수 있는지?

？ 환매등기에 대한 권리분석
사례 102 환매등기 인수에 따른 손익

？ 대지권미등기에 대한 권리분석
사례 103 구분소유권매도청구권 행사

？ 토지별도등기에 대한 권리분석
사례 104 토지별도등기
사례 105 토지별도등기(구건물 철거후 신축)

？ 건축허가는 있는데, 미등기건물에 대한 권리분석
사례 106 미등기주택이 있는 토지를 낙찰받은 경우의 대응
사례 107 미등기주택 소액임차인의 대지 매각대금에 대한 우선변제권 행사

● 경매에 있어서 주의 사항
사례 108 세대합가
사례 109 대위변제
사례 110 경매절차에서 매각물건명세서가 하자인 경우