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이 책은 「돈이되는법, 변호사만 모르는 재개발ㆍ재건축」(돈되법) 시리즈의 두 번째 책이다. 조합설립인가, 조합원ㆍ임원ㆍ대의원, 조합총회 등을 다루고 있다.
돈되법 시리즈는 총 5권으로 구성되어 있다. ① 돈되법1은 「정비구역지정, 추진위원회, 창립총회, 토지등소유자 동의」, ② 돈되법2는 「조합설립인가, 조합원ㆍ임원ㆍ대의원, 조합총회」, ③ 돈되법3은 「시공자선정, 도급계약, 사업시행계획인가」, ④ 돈되법4는 「매도청구, 분양신청, 관리처분계획인가」, ⑤ 돈되법5는 「손실보상ㆍ현금청산, 준공ㆍ이전고시, 해산」을 다룬다.
돈되법 시리즈는 재개발ㆍ재건축의 현장과 전문지식을 연결해 주는 책이다. 저자는 재개발ㆍ재건축의 원리와 법ㆍ실무ㆍ투자ㆍ세무 등의 제문제를 기초부터 최심층부에 이르기까지 일상적인 단어와 문체, 단순명료한 문장과 표현을 사용하여 일반인도 쉽게 그리고 정확하게 이해할 수 있도록 친절하게 풀어 설명해 주고 있다.
모든 설명은 판례에 근거하고 있으며, 전국법원(대법원ㆍ고등법원ㆍ지방법원)의 중요판례가 2023. 7. 선고분까지 반영되어 있다. 동의요건 등 각종 비교표를 목차와 함께 제공하고, 가로주택정비사업, 소규모재건축, 소규모재개발 등 소규모주택정비사업의 핵심적인 내용이 포함되어 있다.
이 책은 재개발ㆍ재건축에 관한 거의 모든 문제들을 심도 있게 다루면서도 다른 책에서 볼 수 없는 특별한 가독성과 편의성으로써 독자가 목차만 보고 필요한 부분을 바로 찾아가서 살아있는 지식과 팁을 가져가 현장에서 즉시 사용할 수 있게 해주는 유용한 실용서이다.

★ 5만원의 행복 ★
살다 보면 누구나 재개발ㆍ재건축에 대해 한번쯤은 관심을 가지게 된다. 말도 안 되는 돈으로 좋은 아파트를 분양 받을 수 있다는 주택조합 홍보 현수막은 지천에 널려있으며, 주변 아무개가 재개발ㆍ재건축으로 남부러워할 브랜드 아파트를 분양 받았다는 등의 소식 또한 심심치 않게 접하곤 할 것이다. 운이 좀 좋다면 내가 살고 있던 아파트나 물려받은 땅이 정비구역으로 지정되었다는 소식을 듣고 마치 당장이라도 큰 돈을 받거나 좋은 아파트에 입주하게 될 것이라는 꿈에 부풀게 될 것이다. 그러나 막상 이러한 관심으로 인터넷 검색이나 관련 서적을 찾아보다 보면 온갖 어려운 단어와 법조문에 둘러싸여 내가 뭘 알아야 하는지 조차 이해하기 어려울 것이다. 그도 그럴 것이 재개발ㆍ재건축은 부동산의 다른 분야와 달리 근거법령의 수가 많을 뿐만 아니라 상대적으로 짧은 시간 동안에 셀 수도 없이 많은 제정ㆍ개정ㆍ폐지의 과정을 거치면서 일반인들은 물론 전문가들도 이해하기 어려운 내용들이 많기 때문이다. 때문에 아무리 관심이 많은 사람이라고 하더라도 높은 진입장벽에 투자 기회를 쉽사리 포기하거나, 잘못되거나 왜곡된 정보로 투자자나 조합원들을 속이는 ‘꾼’들에게 끌려다니다 자신도 모르는 새에 막대한 손해를 입고 소송에도 휘말리는 안타까운 사태도 빈번히 발생하고 있다.
그러나 이번에 오승철 변호사가 쓴 「돈이되는법, 변호사만 모르는 재개발ㆍ재건축」 시리즈를 읽어보면, 관계법령이 어떻게, 왜 변화하였는지는 물론이고 재개발ㆍ재건축 사업이 어떠한 방식과 절차에 의하여 진행되는 것인지를 마치 소설을 읽어내려가는 것처럼 자연스럽게 이해할 수 있게 된다. 대부분의 기존 서적들은 재개발ㆍ재건축을 투자목적, 법률적 측면, 시장논리 등 중에서 한 가지 측면에서만 접근하여 한정적인 정보만을 제공하고 있었기 때문에, 독자들은 마치 장님이 코끼리의 다리를 만지면서 코끼리를 이해하려는 것과 같이 온전한 정보를 파악할 수 없었다. 그러나 오승철 변호사가 쓴 「돈이되는법, 변호사만 모르는 재개발ㆍ재건축」 시리즈는 재개발ㆍ재건축의 다양한 측면에 대한 통찰을 그 사업 진행 순서대로 자세히 풀어내었을 뿐만 아니라, 특히 독자가 궁금해하였거나 중요하게 눈여겨보아야 할 핵심들에 대하여도 깔끔하게 구분하여 명쾌한 해답을 제공하고 있어서, 독자들로 하여금 재개발ㆍ재건축의 전반적인 이해는 물론 핵심원리에 대한 이해까지도 빠짐없이 가져갈 수 있도록 배려하고 있다.
이 책은 저자가 독자들의 이해를 돕기 위해 책의 첫 글자부터 마지막 글자까지 단 한 글자도 빠짐없이 직접 작성하고 검토하였고, 모든 책의 레이아웃 및 디자인 또한 직접 구성하였다. 저자의 수년에 걸친 고심과 피와 눈물이 서린 노력으로 완성된 이 책은 재개발ㆍ재건축에 대한 진지한 관심을 갖고 있는 독자들에게 완벽한 재건축ㆍ재개발의 바이블이 되어줄 것이며, 아직은 단편적인 궁금증과 호기심을 갖고 있는 독자들이라 하더라도 목차를 보며 손쉽게 궁금증에 대한 해답을 찾아가는 과정에서 지적인 쾌감을 느낄 수 있을 것이다. 또한 부족한 지식과 잘못된 판단으로 큰 어려움을 겪고 있는 사람들은 더 이상의 손실을 방지하거나 상황을 반전시킬 돌파구를 찾게 될 것이다.
이 책은 시장에 넘쳐나는 수많은 재개발ㆍ재건축 서적의 하나가 아니라, 다른 책들과 확실하게 차별되고 존재이유가 분명한 「재개발ㆍ재건축의 완결판」이라 확신하고 자신있게 당신에게 권한다.

오갑수(전 금융감독원 부원장)
「돈이되는법, 변호사만 모르는 재개발ㆍ재건축」 시리즈는 35년차 베테랑변호사가 마치 엄마가 어린아이의 손을 잡고 세상구경을 시켜주는 것처럼 재개발ㆍ재건축의 기초부터 최심층부까지 자상하게 설명하고 안내해 주는 책이다. 저자는 전문가들조차 어려워하는 재개발ㆍ재건축의 원리와 실무를 일반인들도 이해할 수 있는 쉬운 말로 친절하게 설명해 주고 있다. 수십년 동안 재개발ㆍ재건축과 부동산의 여러 분야에서 전문변호사로 왕성한 활동을 해 온 저자로서는 지식자랑, 경험자랑을 할 만도 하건만, 저자는 오직 독자에게 도움이 될 내용만을 찾아 그 핵심을 짚어서 저자 특유의 명확하고 직설적 문체로 설명해 준다. 이는 수많은 가치가 있지만 이해하기 어려운 재개발ㆍ재건축의 법률지식ㆍ실무경험ㆍ세무지식ㆍ투자경험의 고급정보들을 독자들이 쉽게 체득하여 활용할 수 있게 한다. 많은 분들이 재개발 재건축을 깊이 있게 이해하여 성공적으로 추진하는데 큰 도움이 될 것으로 확신하며 이 책을 추천한다.

제1장 조합설립과 정관
제1절 조합설립의 동의 및 인가
I. 재개발ㆍ재건축조합의 설립을 위한 동의요건과 인가신청
II. 동의율 판단의 기준시점 = 설립인가 신청일 (‘설립인가시’가 아님)
III. 재건축사업과 “주택단지” (‘하나의 주택단지’ 문제)
IV. 재건축구역에 주택단지 아닌 지역이 포함된 경우 (판례)
V. 무허가건축물 소유자는 조합설립동의 대상인 토지등소유자 아님
VI. 조합설립인가의 효과
VII. 조합설립인가는 설권행위 (보충행위가 아님)
VIII. 조합설립인가사항의 변경
제2절 재건축사업과 토지분할청구
I. 토지분할청구를 통한 주택단지 분할
II. 총회결의가 필요한지 여부
III. 토지분할소송의 원고와 피고
IV. 분할의 방법
V. 분할청구의 효과 (법 제67조 제4항)
제3절 조합의 정관과 업무규정
I. 정관의 작성과 변경
II. 조합 업무규정
제4절 정관의 효력
I. 자치규범으로서 정관
II. 정관이 무효인 경우
III. 인가를 받지 않은 정관변경의 효력
IV. 미완성 정관변경의 내부적 구속력(정관의 ‘사실상 변경’을 인정한 판례)
V. 정관의 경미한 변경에 대한 신고의 효력 (효력요건 아님)
제2장 조합설립의 하자
제1절 조합설립 하자 소송
I. 설권처분
II. 조합설립인가 취소ㆍ무효확인 소송의 원고적격
III. 제소기간
IV. 하자의 치유는 인정하지 않는 것이 원칙
V. 추진위원회구성의 하자는 승계되지 않음
제2절 조합설립인가 처분 무효/취소의 효과
I. 취소의 소급효
II. 협의취득 문제
III. 조합설립(변경)인가의 무효/취소후 조합설립변경인가처분이 난 경우
IV. 청산의 목적 범위 내에서 조합의 존속
V. 무효/취소후 하자를 보완한 조합이 수립한 사업시행변경계획은 유효
제3절 위법한 조합설립인가 후 변경인가가 난 경우
I. 개요
II. 경미한 사항에 대하여 변경인가가 난 경우 (판례)
III. 변경인가가 새로운 조합설립인가에 해당하는 경우의 문제
제3장 조합원
제1절 조합원 자격 개요
I. 개요
II. 여러 명의 토지등소유자 중 대표자 1명만을 조합원으로 보는 경우
III. 제2호와 제3호의 중첩적용 문제
IV. 대표자 1명만을 조합원으로 보는 경우 [판례]
제2절 조합원 지위의 취득ㆍ상실
I. 재건축결의 동의에 의한 조합원 자격 취득
II. ‘조합설립에 동의한 후 설립변경에 동의하지 않은 자’의 조합원자격 문제
III. 조합원 지위의 소멸
IV. 임의탈퇴(원칙적 금지)
V. 조합원의 제명
제3절 조합원 지위 승계
I. 권리ㆍ의무의 승계
II. 투기과열지구 내 조합원지위 승계 제한
III. 예외사유 (투기과열지구에서 조합원지위 승계가 허용되는 경우)
IV. 여타 정비사업에서 투기과열지구 내 조합원지위 승계 제한
V. 판례
VI. 신탁업자가 사업시행자인 경우에도 법 제39조가 적용됨
제4절 조합원의 권리ㆍ의무
I. 조합과 조합원의 법률관계
II. 조합원의 현물출자의무(신탁의무)
III. 조합원의 부과금 및 분담금 납부의무
제5절 무허가건축물 소유자의 조합원 자격 문제
I. 무허가건축물 소유자의 조합원 자격 여부
II. 조합원은 무허가건물의 신축자(법률상 소유자)가 아닌 ‘사실상 소유자’
III. 무허가건물의 소유권 귀속에 관하여 다툼이 있는 경우 해결방법
IV. ‘무허가건물대장상 건물이 표상하는 건물’에 대하여만 다툼이 있는 경우
V. 관할관청을 상대로 한 행정소송 문제
제4장 조합총회
제1절 총회의 소집
I. 총회의 소집권자 (조합장)
II. 이사회의 총회소집 결의
III. 이사회결의의 하자를 총회결의의 무효사유로 본 사례
IV. 이사회결의 하자는 총회결의를 무효로 할 중대한 하자가 아니라고 본 사례
V. 대의원회의 사전심의
VI. 소집통지
VII. 소집통지에 관한 판례
VIII. 총회소집의 철회ㆍ취소ㆍ연기ㆍ장소변경
제2절 소수조합원에 의한 총회 소집
I. 개요
II. 조합장 유고시 소수조합원에 의한 총회소집 절차
III. 민법 제70조에 의한 소집
IV. 소집허가신청이 각하/기각된 사례
제3절 총회의 진행
I. 「서울특별시 정비사업 의사진행 표준운영규정」(2017. 2.)
II. 의장의 의사진행권
III. 의사록의 작성과 공증
제4절 총회의 의결사항
I. 필수적 총회의결사항
II. 총회의결사항 위반행위에 대한 형사처벌
III. 창립총회 결의 문제
IV. 사후결의 문제
제5절 예산 외 조합원에게 부담이 되는 계약
I. “예산”의 개념과 범위
II. “조합원의 부담이 될 계약”의 의미
III. 예비비 사용에 관한 판례
IV. 사전의결을 거쳤다고 본 사례
V. 총회의결을 받지 않은 계약체결의 효력
VI. 경과규정에 관한 판례
제6절 총회의 의결절차
I. 총회의 안건
II. 총회의 의안 상정 (일괄상정 문제)
III. 총회의 의결
IV. 조합원 10%(또는 20%) 이상 직접 출석
V. 투표의 방법과 집계
VI. 전자투표 문제
VII. 추진위원회ㆍ주민총회ㆍ조합원총회의 소집절차, 의결권행사방법 비교
제7절 서면결의서 및 대리출석
I. 서면결의 개요
II. 서면결의서의 작성 방식(유효하다고 본 사례)
III. 서면결의서의 작성 방식(무효로 본 사례)
IV. 서면결의서의 제출 방법
V. 서면결의서의 개표
VI. 서면결의서 제출자의 출석 문제
VII. 서면결의서 재사용 문제
VIII. 서면결의서의 철회
IX. 대리출석의 요건과 방법
제8절 조합설립인가사항의 실질적변경을 가져오는 결의
I. 총회결의 정족수 충돌 문제의 해결
II. 정비사업비(공사비) 증액
III. ‘실질적 변경’ 여부의 비교시점
IV. 사업시행계획의 변경
V. 관리처분계획의 변경
VI. 위와 같은 결의의 정족수를 완화하는 정관의 효력
VII. 취소사유 (위와 같은 법리가 확립되기 전 판례)
제5장 총회결의의 하자
제1절 총회결의의 절차상 하자
I. 무자격자 출석 문제
II. 절차상 하자에도 불구하고 총회결의가 유효하다고 사례
III. 사전심의 절차(대의원회, 이사회)의 하자
IV. 무효인 총회결의로 선임된 임원이 소집했다는 사유는 무효사유 아님
제2절 총회결의의 내용상 하자
I. 무효로 본 사례
II. 주택개량재개발조합(구 도시재개발법)에 관한 판례
제3절 총회결의 하자 소송
I. 당사자적격
II. 무효인 총회결의의 추인 (소급효 없음)
III. 추인/인준 결의가 있는 경우 확인의 이익 문제
IV. 총회결의 존재/부존재 확인의 소
V. 의사록의 증명력
VI. 총회개최금지가처분 문제
제6장 조합의 기관
제1절 조합임원의 선임ㆍ변경
I. 개요
II. 인가 또는 신고
III. 선임등기 및 변경등기 문제
IV. 조합임원의 보궐선임
V. 선거관리
VI. 선거관리절차의 하자
VII. 조합임원 선임결의의 무효
제2절 임원ㆍ대의원 피선임권(피선출권)
I. 조합원의 임원ㆍ대의원 피선임권
II. 피선출권의 제한
III. 정관 및 선거관리규정에 의한 피선출권 침해
IV. 피선임권 침해
제3절 조합장의 대표권
I. 조합장의 대표권과 그 제한
II. 조합장의 대표권 남용행위
III. 조합장의 대리인 선임권
IV. 감사와 특별대리인
제4절 대의원회
I. 대의원회의 설치
II. 대의원의 선임ㆍ해임ㆍ보궐선임
III. 개별선출 원칙
IV. 대의원회의 의결사항
V. 대의원회의 소집
VI. 대의원회의 진행과 의결
VII. 대의원 정수에 미달하는 대의원회 결의의 효력 (원칙적 무효)
제5절 이사회
I. 이사회의 설치
II. 이사회의 소집
III. 이사회결의를 거치지 않은 행위의 효력
IV. 이사회결의의 하자
제6절 조합임원에 대한 형사처벌
I. 조합의 임원
II. 공무원 의제
III. 이익제공행위의 금지
IV. 업무상 배임죄
V. 업무방해죄
VI. 총회의결사항 위반
VII. 횡령ㆍ배임죄
VIII. 배임수증죄
제7장 조합임원의 해임ㆍ사임
제1절 임원의 해임
I. 해임총회의 소집
II. 해임결의
III. 해임사유
IV. 소명기회
V. 후임임원의 선임
VI. 해임결의 무효확인 소송
제2절 임원의 사임
I. 사임은 상대방 있는 단독행위
II. 사표의 수리, 관할관청 인가 등 문제
III. 사임의 철회
IV. 변경등기
제3절 퇴임임원의 보충적 업무수행권과 직무수행정지
I. 보충적 업무수행권의 내용
II. ‘해임’된 임원도 보충적 업무수행권을 가지는가?
III. 보충적 업무수행권이 부정된 사례
IV. 보충적 업무수행권의 범위 내라고 본 사례
V. 보충적 업무수행권의 범위를 벗어났다고 본 사례
VI. 퇴임임원의 보충적 업무수행을 배제하기 위한 소송과 직무집행정지가처분
제4절 임원의 직무집행에 관한 소송과 가처분
I. 당사자적격(본안소송의 원ㆍ피고적격 vs. 가처분사건의 채권자ㆍ채무자적격)
II. 직무집행정지가처분이 인용된 사례
III. 해임청구권/장래해임의결권을 피보전권리로 하는 가처분 허용 여부
제5절 직무대행자
I. 정관에 의한 직무대행자 선임 (“조합장의 유고”)
II. 법원에 의한 직무대행자 선임
III. 직무대행자의 업무 (통상사무)
IV. 통상사무로 본 사례
V. 통상사무가 아니라고 본 사례
VI. 가처분 후 본안소송에서 조합을 대표할 자
VII. 조합장에 대한 직무집행정지가처분이 있은 후 새 조합장 선출 문제

부록
1. 조합설립(변경) 인가신청서 (시행규칙 별지 제5호 서식)
2. 서면결의서 (서울시 의사진행표준운영규정 별지 제5호)
3. 서면결의서 철회확인증 (서울시 의사진행표준운영규정 별지 제10호

도표목차
표1 [법령명 약칭표]
표2 [법령조항 인용례]
표3 [도시정비법 개정에 따른 조합설립 동의요건 요약ㆍ정리표]
표4 [투기과열지구 지정ㆍ해제 현황 요약표]
표5 [조합원총회 특별결의 요건 비교ㆍ정리표]
표6 [추진위원회, 주민총회, 조합원총회의 소집절차ㆍ의결권행사방법 비교표]
표7 [선거관리규정(안)에 따른 조합 선거관리 절차도]

“이 개정규정은 시행일(2018. 1. 25.) 이후 최초로 사업시행인가를 신청하는 경우부터 적용한다(예: 광명뉴타운 9, 11, 12구역은 2018. 1. 25. 이후 최초로 사업시행계획인가를 신청했으므로 관리처분계획인가 이후 조합원지위 승계가 제한된다). 2018. 1. 24.까지 사업시행인가를 신청한 투기과열지구 내 재개발사업(도시환경정비사업 포함)에서는 관리처분계획인가 이후에도 조합원지위가 자유롭게 승계된다(예: 광명뉴타운 1, 2, 4, 5, 10, 14, 15, 16 구역).” -돈되법2 본문 218쪽
“종전주택이 멸실되기 전에는 일반주택과 동일한 취득세율이 적용되며 주택 수에 따라 취득세가 중과세 되는 반면, 멸실 후에는 4.6% 단일세율이 적용되며 주택 수에 따른 중과세도 없다. 그런데 일반주택의 취득세율은 주택 수에 따라 a) 주택 수가 1인 경우 1.1% ~ 3.5%, b) 주택수가 2인 경우 8.4% 또는 9%, c) 주택 수가 3 이상인 경우 12.4% 또는 13.4%이므로(지방세 포함. 조정대상지역 기준), 이미 1주택을 소유하고 있는 사람은 멸실 후에 취득하는 것이 유리하나, 무주택자는 오히려 멸실 전에 취득하는 것이 취득세가 더 적게 나온다(멸실 전 1.1% ~ 3.5%, 멸실 후 4.6%).” -돈되법2 본문 215쪽
“① 통상 예비비 항목의 예산으로 지출되어 온 업무에 관한 금전지출 또는 계약체결이라도, 예산으로 정해진 예비비의 범위를 벗어나는 집행은 총회의결 없이 할 수 없어; ② 따라서 임시총회 홍보, 서면결의서 수집 등의 업무 용역비가 통상 예비비 항목으로 지출되어 왔더라도, 예산으로 정해진 예비비 항목이 이미 모두 지출되어 소진된 상태에서 총회의결 없이 그 용역계약을 체결한 것은 무효임 -대법원 2011. 4. 28. 선고 2010다105112 판결[용역비]” -돈되법2 본문 345쪽
“그러나 1, 2심 법원의 다수 판례는 2009. 2. 6. 개정법에서 제23조 제4항 단서(“다만, 정관에서 해임에 관하여 별도로 정한 경우에는 정관이 정한 바에 의한다”)를 삭제한 점을 중요하게 보아 동 개정 이후에는 정관에서 정한 해임사유가 존재하지 않는 경우에도 조합은 정족수를 충족하여 자유롭게 임원을 해임결의할 수 있다고 판시해오고 있다.” -돈되법2 본문 657쪽
“표준정관은 임원해임 결의를 하기 전 해당 임원에게 청문 등 소명기회를 주도록 규정하고 있다. 그러나 a) 조합과 이사의 법률관계는 민법상 위임계약과 유사한데 위임계약은 언제든지 해지할 수 있다는 점, b) 도시정비법 제43조 제4항은 위와 같은 위임의 법리에 따라 조합원들의 의사에 따른 조합임원의 해임을 원활하게 하기 위한 규정이라는 점 등을 들어 임원해임총회에서 소명의 기회를 부여하지 않았더라도 임원해임결의는 무효가 아니라는 것이 하급심판례의 주류이다.” -돈되법2 본문 663, 664쪽
“직무대행자로 선임된 자가 가장 먼저 해야 할 일은, 직무정지되는 자로부터 ① 법인인감 기타 사용인감을 회수하고, ② 통장ㆍ신용카드 등 재무관련 물품을 회수하고 비밀번호를 변경하고, ③ 보안 인증서와 로그인 정보를 인수하고 비밀번호를 변경하는 일이다.” -돈되법2 본문 682쪽