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빌라 한 채 값으로 서울 건물주가 되고 있는 밀레니얼 부동산 부자들,
그들의 투자법을 내 것으로 만드는 5단계 부자 매뉴얼

● 천편일률적인 투자에서 벗어나 놀라운 속도로 수익을 창출하는 법
● 시각 확장에서 핵심 정보와 실행법까지,
아는 사람들만 아는 신흥 부동산 부자들의 투자 비결
● 사업 기획에서 수익 실현까지, 실제 사례 대공개

5억 미만으로 서울에서 집 한 채 사기도 어려운 시대, 자본금 1~3억으로 서울의 건물주가 되는 사람들이 있다. 그들의 공통점은 천편일률적인 부동산 투자에서 눈을 돌려 블루오션이라 할 사업에 도전했다는 것, 삼십대 후반에서 사십대 정도로 원래 금수저였던 것도 아닌 평범한 밀레니얼 세대들이라는 것, 그리고 놀라운 속도로 부의 크기를 키워나가고 있다는 것이다.

이들은 정부가 규제하는 부동산 투자에 굳이 뛰어들어 ‘지금 집 사면 떨어지는 건 아닐까’ 걱정하지 않는다. 대신 정부와 지자체가 밀어주는 부동산 투자(도시재생)를 통해 낡은 건물에 새로운 가치를 창출한다. 아직도 모두가 아파트만 오매불망 바라보는 사이, 밀레니얼 부동산 부자들은 숨어 있는 낡은 보물을 찾아 새롭게 기획하고, 최대의 부가가치를 창출해냄으로써 빠른 속도로 놀라운 수익을 내고 있다.

기성세대들과는 다른 방식의 부동산 투자로 성공하고 있는 밀레니얼 부동산 부자들의 사례를 소개하고 ‘관점 전환’, ‘비전 완성’, ‘정보 수집’, ‘준비와 수행’, ‘퍼포먼스’의 5단계를 통해 그들의 투자법을 내 것으로 만드는 방법을 설명한다. 아파트 위주의 투자에서 벗어나 도심의 낡은 건물과 빈집에 주목해야 하는 이유, 주목해야 할 지역과 입지 분석 방법, 싸게 사서 크게 벌기 위해 반드시 장착해야 할 투자 안목과 수익률에 대한 개념, 신축과 리모델링의 비교, 투자(사업) 기획부터 엑시트(수익 실현)까지의 실제 사례 등을 설명한다.
부동산 투자에 관한 당신의 시각을 완전히 바꿔주는 동시에, 가슴 뛰는 기회를 발견하게 해줄 것이다.

PROLOGUE _ 당신을 가슴 뛰는 부동산 투자의 세계로 초대합니다
INTRO _ 시각을 바꾸자 부의 기회가 열렸다 : 새로운 밀레니얼 부자의 탄생

〈STEP 1. 관점 전환〉
첫째, 도심에 숨어 있는 40년 넘은 주택과 방치된 건물을 찾아라

기존 부동산의 승자 이론에서 벗어나라 : 아파트에 대한 집착을 버려라
우리에게 필요한 건 팩트뿐 : 시장을 보면 투자의 길이 보인다
주택 대출 규제의 충격을 넘어서라
새로운 부의 패러다임, 낡은 건물과 빈집의 시대가 왔다
노후가 진행되는 한국의 도심, 그 안에 투자의 답이 있다
밀레니얼을 위한 부동산 이야기 ▶
불황에 갭투자를 결심했다면, 적어도 이것만큼은 알고 해라
세상에 이런 부동산 사업도 가능해?! 발상의 전환으로 부자가 된 사람들

〈STEP 2. 비전 완성〉
둘째, 밀레니얼 부자들에게서 배워라

밀레니얼 부동산 부자들은 무엇이 다를까?
물건을 보는 시각이 다르다 : 흙 속의 진주를 찾아라
수익률에 대한 사고가 다르다 : 자본을 끌어당기는 수익 모델 만들기
디테일한 발상이 다르다 : 성공의 1인치는 사소한 곳에 숨어 있다

밀레니얼을 위한 부동산 이야기 ▶
투자의 타이밍에 관하여 : 지금은 지금 타이밍에 맞는 투자가 있다


〈STEP 3. 정보 수집〉
셋째, 정부와 지자체가 밀어주는 지역을 찾아라

앞으로의 부동산 투자, 가장 큰 힌트는 이미 나와 있다
앞으로 10년, 주목해야 할 지역들과 큰 그림
투자해야 할 지역, 여기에 다 있다
새로운 기회의 땅이 된 준공업지역
투자의 힌트 ① 공단과 차량기지가 이전하는 지역
투자의 힌트 ② 발전소 등 기피시설이 이전하는 지역
투자의 힌트 ③ 노후한 산업·상업 중심지역

밀레니얼을 위한 부동산 이야기 ▶
흐름을 읽는 투자를 하라
혼자만 잘나면 되는 부동산은 없다 : 위치한 환경이 중요한 이유


〈STEP 4. 준비와 수행〉
넷째, 리모델링과 신축으로 새로운 가치를 덧입혀라

부동산의 숨은 가치를 찾아 극대화하기 위해 알아야 할 것들
리모델링 vs. 신축 ① 도시재생에서 더 유리한 것은?
리모델링 vs. 신축 ② 주택과 상가의 가치를 바꾸는 변신

밀레니얼을 위한 부동산 이야기 ▶
리모델링은 인테리어와 다르다

〈STEP 5. 퍼포먼스〉
다섯째, 싸게 사서 제대로 만들어 크게 버는 사업을 하라

크게 벌고 싶다면 투자의 정체성부터 바꿔라
무엇을 살 것인가 : 위치 선정과 입지분석
어떻게 변화시킬 것인가 : 소규모 주택, 상가 건축을 위한 프로세스
어떻게 팔 것인가 : 관리, 운영, 출구 전략
사례 ① 언덕 위 낡은 집이 도심 속 미코노스로
사례 ② 평범한 30대 직장인, 꼬마빌딩 건물주가 되다
사례 ③ 흔하디 흔한 다세대 건물이 세련된 랜드마크로 재탄생
사례 ④ 사업성 분석이 반드시 선행되어야 하는 이유

강의를 하다 보면 “우리 세대는 평생 벌어도 아파트 한 채 못 사니 결코 부자가 될 수 없을 것”이라는 청년들을 자주 만난다. 그렇지 않다. 기회가 분명히 있다. 다만 관점을 바꾸고 생각을 확장해야 할 뿐이다.
우선은 앞으로 대한민국의 인구와 도시가 어떻게 바뀔지에 관심을 가져야 한다. 부동산 시장은 사회 변화와 긴밀하게 맞물린다. 인구 감소와 고령화는 현실이고 인구 절벽 현상이 올 것이 거의 확실시되고 있다. 우리보다 먼저 이 같은 문제를 겪은 세계의 메트로시티들을 보면 몇 가지 공통점이 발견된다. 첫째, 도심의 빈집과 노후 건물이 늘어나 문제가 된다. 둘째, 직주(직장과 주거) 근접의 도심으로 인구가 집중되고 높은 주거 비용이 문제가 된다. 셋째, 소규모 개발인 재생사업이 도심 개발 트렌드로 자리 잡는다. 우리에게 다가올 미래도 크게 다르지 않을 것이다.
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확실한 사실은, 지금 부동산 시장은 변화하고 있으며 앞으로 더 많이 변화하리란 것이다. 많은 사회적 지표와 현상들이 ‘아파트만 깔고 앉아있으면 가만히 있어도 돈 버는 시대’가 저물고 있음을 보여주고 있다. 이 책에서 필자는 차익을 노리던 부동산 투자자에서 수익을 얻기 위한 부동산 사업자로 변화해야 하는 이유와 그 방법에 관해 이야기할 것이다. 앞서 선희 씨의 사례를 잠시 소개했지만, 실제로 필자 주변의 많은 부동산 부자들은 이런 방식으로 돈을 벌고 있다. 심지어 큰 자본금이 필요한 것도 아니다.
부동산 시장 자체가 변화하는 시대에 부동산 투자를 하려면, 나아가 부자를 꿈꾼다면 아파트에 대한 집착을 버리고 투자의 시야를 넓혀야 한다. 이것이 첫 번째 단계다.
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승현가명 씨가 처음 부동산 투자를 시작한 것은 20대 후반, 종잣돈은 단돈 3천만 원이었다. 종잣돈은 주식과 펀드 투자수익으로 만들었는데, 이 돈으로 처음 투자한 물건은 작은 자본으로도 가능한 빌라였다. 그 역시 처음에는 ‘서울에 내 집 한 채를 가지고 싶다’는 평범한 생각으로 부동산 투자를 시작했다. 첫 투자를 시작한 후 10여 년 동안 주거용과 상업용 부동산 5건 이상을 매입했고, 그중 절반 정도는 매각한 상태이다. 3천만 원으로 시작한 투자금은 그 사이 20배 정도로 불어났다.
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빈집과 낡은 건물에 주목해야 하는 이유에 대해서는 1장에서 말했다. 이번 장에서는 그런 집들 중에서도 보석을 발굴하기 위한 보다 구체적인 힌트들을 함께 찾아나가보자. 그러기 위해서는 우선 정부가 추진하는 도시재생의 큰 틀을 파악하고, 그다음 세부 내용을 촘촘히 살펴보아야 한다. 가장 기본이 되는 동시에 가장 중요한 힌트는 정부와 지자체가 발표한 도시계획에 이미 포함되어 있기 때문이다.
국가 도시재생 중점 시책을 보면 다음 네 가지의 방향성을 알 수 있다.
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많은 사람들이 상권에선 입지가 전부라고 말한다. 그러나 개인 카페가 4차선 도로 목 좋은 자리에서 장사하여 성공할 확률이 얼마나 될까? 그만큼 임대료가 높기 때문이다. 즉, 자리가 좋은 곳은 그만큼의 대가를 지불해야 하는 것이다. 다른 부동산도 마찬가지다. 이 책을 읽는 독자 중 강남역 한복판, 누구나 탐내는 자리에 건물을 사서 리모델링하거나 신축할 분은 매우 드물 것이다. 대부분은 위치적으로 약점을 가진 곳을 공략하게 될 텐데, 이때 중요한 것이 바로 콘텐츠이다. 약점을 콘텐츠로 극복해야 한다.
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