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기형적 대책으로 채워진 부동산 시장을 바라보는
대표적 시장주의자 심교언 교수의 쓴소리

“이해할 수 없는 대책들로 가득한
文정부 부동산정책을 가감없이 말한다!”

세계 최고 수준의 취득세·보유세·양도세,
경제원론과 거꾸로 가는 임대차 규제와 세금 강화,
내 집을 사고팔 때도 허가 받는 기형적인 규제까지. ‘거꾸로 대책’들로 부동산시장을 망가뜨린
지난 5년의 시간, 정계와 학계는 비판받아 마땅하다.

문재인 정부, 경제원론과의 전쟁을 선포하다!
“이 모든 과정을 기록하는 것이 학문적 도리”
대한민국 부동산 시장주의자 심교언 건국대 부동산학과 교수가 문재인 정부의 부동산 정책을 비판한 『광기의 실험, 시장의 반격』 1권에 이어, 1년 반여 만에 두 번째 분석을 내놓았다.
1권 〈비정상의 정상화〉는 문 정부 5년 중 2017~2018년 사이의 부동산 정책과 시장 영향을 다뤘다. 이전 박근혜 정부의 마지막 정책인 2016년 11.3 대책의 영향권인 2017년 1월부터의 자료도 담아, 5월 시작한 문 정부에 미친 영향도 고려했다.
2권 〈경제원론과의 전쟁〉은 문재인 정부 중반부터 임기 말까지의 내용을 다룬다. 이 시기에는 앞서의 정책이 효과를 보지 못하자, 더 강력한 규제가 연달아 쏟아졌다. 상식적인 경제원론을 무시한 과격한 처방은 예기치 못한 결과를 초래했고, 결국 부동산시장을 고장냈다. 책에는 이러한 정책에 대한 부동산시장의 반응과 함께 심 교수의 논리적인 비판이 담겨 있다.

2차 세계대전 직후에나 가능했던 전례 없는 대책들,
문제인 정부의 부동산 대책은 그 실험의 결과
‘전월세상한제, 계약갱신청구권, 도시재생뉴딜, 민간택지 전매제한 강화, 투기과열지구 지정, 재초환 시행, LTV·DTI 강화, 양도소득세 강화, 자금조달계획 의무화, 민간택지 분양가상한제, 가계부채종합대책, 신DTI·DSR 도입, 주거복지로드맵, 공적주택 100만 가구 공급, 임대주택등록 활성화, 재건축 안전진단 강화, 신혼·청년 주거지원, 신혼희망타운 확대, 투기지역 추가 지정, 종부세 인상 및 과세대상 확대, 수도권 주택공급계획, 3기 신도시 발표 ……’
지난 5년간 일일이 거론하기도 힘들 만큼 많은 부동산 대책이 쏟아졌다. 경제학적 논리가 부족하고, 내놓는 대책끼리 충돌하기도 한다. 실험인지 증명인지 알 수 없는 대책들은 결국 정부의 의도와는 반대로 부동산 시장의 급격한 상승을 불렀다.
심교언 교수는 본문 곳곳에서 정부 정책을 분석·인용하고, 비슷한 해외 사례를 들어 비교한다. 경제학적 논리와 자유시장주의 관점을 견지하는 그는, 이 기간 우리나라의 부동산 대책과 시장의 반응은 가히 ‘실험’에 가깝다고 말한다. 이 책을 ‘실험의 기록’이라 부르는 데는 그러한 이유에서다.

정상화에 대한 시각 차이 & 경제원론에 대한 깊이의 차이
좌파와 우파의 논리를 비교하는 재미
『광기의 실험, 시장의 반격』은 저자의 비판적인 주장을 줄줄이 늘어놓는 책이 아니다. 그보다는 조선일보와 한겨레신문으로 대변되는 좌파와 우파의 시각을 상세하게 인용하는 데 많은 지면을 할애하고 있다.
이를테면 보유세 개편을 골자로 한 2018년 6.22 대책에 대해, 다음날인 6월 23일 자에 두 신문은 같은 대책에 대한 다른 시각을 선명하게 보여준다. 조선일보가 “대출 막고 금리 오르고 종부세 조이고, 부동산 3중고”라면, 한겨레신문은 “공시가 손 안 대고, 고가 1주택 봐주고, ‘누더기 개편’되나”다. 한쪽은 부작용을 걱정하고, 다른 쪽은 오히려 더 강한 정책 개편안을 주문하고 있다. 저자는 이 같은 시각차를 ‘정상화’에 대한 관점 차이, 그리고 경제원론에 대한 깊이의 차이로 해석한다.
“하나의 현상에 대해 각 신문사가 이슈를 다루는 태도가 달라 독자들도 많이 혼란스러울 것이다. 좌파적 시각과 우파적 시각에 왜 차이가 있는지, 어떤 방식으로 접근하는지를 파악하는 것도 흥미로울 것이다. 과연 무엇이 당시 상황에 적절했는지는 독자 여러분께서 잘 판단하시길 바란다.”

머리말
11장 규제의 약발은 지속되고…
12장 누구를 탓해야 할까?
13장 3기 신도시에 대한 갈등
14장 분양가 상한제로 집값 잡자!
15장 엄습하는 부담들
16장 아직도 남았다!
17장 규제 수위는 높아지고…
18장 규제의 막바지, 세계 최고 수준의 세금과 임대차 3법
19장 공공주도의 공급과 터지는 비리
5년의 결산

학계도 반성해야 한다. 우리 국민의 상당수는 대졸 이상이고, 이들 중 많은 숫자가 경제학 개론 혹은 원론 수업을 듣고 졸업한다. 그들이 교과서 내용을 기억했다면, 지난 정부의 정책에 그렇게 많은 지지를 보내지는 않았을 것이다. 교과서와 반대로 해도 높은 지지도가 있었다는 것은 학계에서의 교육이 잘못되었다는 방증은 아닌지 반성해야 한다. -〈머리말〉 p5~6

집값에 대한 강박관념은 이해가 가지만 조금 도가 지나친 느낌이 있다. 이 상품을 통해 가장 많이 대출해준 해의 지원 규모가 1,185억원인데, 이것 때문에 집값이 폭등했다고 해석하기에는 무리가 있다. 5억원 짜리 주택을 LTV 50%로 하여 계산했을 때 500여 채 규모에 불과하다. 다주택자들이 주택 500여 채를 샀다고 해서 우리나라 집값이 폭등하겠는가? -〈11장〉 p23

정부는 2019년 5월 7일 제3차 신규택지 추진계획을 발표했다. 이는 기존에 발표한 수도권 30만호 공급계획의 3번째 후속 조치로서 기존의 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양 등의 신도시 외에 추가로 고양 창릉과 부천 대장 등에 대한 공급계획을 포함한다. ... 정부는 이번 계획에도 각고의 노력을 기울인 것으로 보인다. 서울에 공급되는 최소 규모는 마곡 공공청사부지인데, 주택 공급호수가 30호로 계획된 것을 보면 그야말로 마른 수건 짜내듯이 물량을 찾았다고 볼 수 있다. -〈13장〉 p81~82

김상조 청와대 정책실장이 “부동산시장 안정은 문재인 정부 경제 정책의 최우선 순위에 있다”며 “필요하면 앞으로도 메뉴판 위에 올라와 있는 모든 정책 수단을 풀가동할 생각”이라고 밝힌 내용을 다루었다. ... 그러나 실상은 고가주택만 잡으면 된다는 김 정책실장의 설명과 달리 12.16 부동산 대책 이후 9억원 이하 비非강남 주택 가격이 뛰는 풍선효과가 나타났다. -〈17장〉 p236

다른 나라에서는 몇 년에 한 번씩 발표하는 대책을 우리는 몇 달에 한 번씩 발표하니 국토교통부가 세계적으로 보아도 가장 열심히 하는 부서가 아닌가 싶을 정도다. 그리고 대책 보고서도 이제는 거의 기계적으로 정형화됐다. -〈18장〉 p285

개발호재 지역에 토지거래허가구역을 지정한 것이 독특하다. 서울 송파구와 강남구에서는 ‘국제교류복합지구’ 조성과 관련한 대규모 사업계획을 추진 중인데, 이를 근거로 실질적 ‘주택거래 허가제’를 전격적으로 시행하겠다는 것이다. 주택거래 허가제는 세계적으로 유례를 찾기 힘든 정책인데, 얼마나 급했으면 이렇게까지 무리하게 추진하겠다고 할까? -〈18장〉 p287

서민을 위한다는 구호 아래 시작했던 정부지만, 5분위 배수를 살펴보면 거의 실패한 것으로 보인다. 5분위 배수는 하위 20%의 아파트값에 비해 상위 20% 가격이 몇 배가 되는지를 알려주는 지표다. 그 결과는 참담하기까지 하다. 비싼 아파트는 더욱 비싸진 반면, 서민 아파트는 가격이 그만큼 오르지 못한 것이다. 서울 아파트값은 전반적으로 같은 비율로 올랐으나, 지방은 그러지 못해 서울로 자산이 집중되었다고 볼 수 있다. 이는 각종 규제로 인한 ‘똘똘한 한 채’ 선호현상의 결과가 아닌가 싶다. 결국 지방과 서울의 격차는 더 벌어졌고, 주택의 양극화가 극단적으로 심해졌다고 볼 수 있다. 많은 서민이 이용하는 전세의 양극화도 심화되었으며 이는 서울도 마찬가지인 것으로 보인다. -〈5년의 결산〉 p416