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대폭 확대된 추첨제·1939 청년 특별공급·유주택자 청약 가능…
정책으로 밀어주는 지금 청약 당첨을 노려라!

지난해 11월 출간되어 큰 사랑을 받았던 《주택청약의 모든 것》이 출간 8개월 만에 개정판을 냈다. 2023년 2월 「주택공급에 관한 규칙」이 개정되면서 청약 주요 내용이 크게 바뀌었고 그 내용을 반영한 것이다. 청약업무 수행기관인 한국부동산원이 직접 쓴 《주택청약의 모든 것》 2023년 최신 개정판은 대한민국 주택청약의 기준이 되는 책이라 할 수 있다. 당첨 전략을 운운하는 청약서들이 많지만 결국 중요한 것은 자신에게 가장 유리한 청약 유형을 파악하고, 부적격 당첨자로 전락하지 않도록 실수 없이 가점 항목들을 체크하여 청약하는 것이다. 즉 청약제도를 정확하게 이해하는 것이 바로 청약 전략이라 할 수 있다.
이 책은 2023년 현재 시행되고 있는 청약의 모든 것을 담았다. 1939 청년을 대상으로 신설된 ‘청년 특별공급’ 세부 내용과 공공주택이 일반형, 선택형, 나눔형으로 세분되면서 각 주택 유형별로 다르게 시행되는 청약제도를 자세히 설명한다. 또 대폭 확대된 추첨의 기회를 통해 무주택자는 물론, 유주택자도 청약으로 새 아파트를 마련하는 방법까지 소개한다. 개정된 주요 내용에 대한 자세한 설명은 물론, 청약 자격을 결정짓는 최신의 소득ㆍ자산 기준까지 모두 업데이트했다. 새 아파트를 합리적으로 가지고 싶은 사람이라면 반드시 봐야 할 가장 정확하고 믿을 수 있는 대한민국 청약 안내서다.

청약업무 수행기관이 직접 쓴
가장 정확하고 믿을 수 있는 대한민국 청약 안내서!
2023년 현재 당첨과 낙첨을 가르는 모든 기준을 담았다!

다시 청약시장이 뜨겁게 달아오르고 있다. 수도권은 물론 입지가 좋은 지방을 중심으로 분양 단지들의 청약 경쟁률이 높아지고 있다. 공사비 상승과 고금리의 영향으로 분양가가 계속 오를 것으로 전망되는 가운데 주택 매수 심리가 조금씩 되살아나는 영향이 크다. 또한 무순위 청약의 경우 해당 지역에 거주하지 않아도 대한민국 성년이라면 누구나 청약할 수 있도록 개정되어 경쟁률이 더욱 뜨겁다. 청약을 알고 꾸준히 관심을 가지고 있는 사람이 그렇지 않은 사람보다 돈을 더 벌 수밖에 없는 이유다.
솔직히 대한민국 청약제도는 복잡하다. 이는 정부가 사회적 요구 혹은 필요에 맞춰 주택을 공급해왔기 때문이다. 1978년에는 산아 제한 정책의 일환으로 영구불임 시술자들이 특별공급의 대상자였다. 그러나 지금은 다자녀 가구를 우대하고 있으며 최근에는 미혼의 청년세대를 위한 특별공급이 신설되었다. 이렇듯 사회가 변화하고 발전해감에 따라 그에 발맞춰 변모해온 청약제도는 복잡하기에 공부가 필요하다. 자신에게 가장 유리한 공급유형과 주택 유형을 정확히 아는 것이 곧 청약 당첨의 전략이다.
이 책은 어느 누구보다도 청약제도를 잘 알고 있으며 청약을 주요 업무로 다루고 있는 한국부동산원이 청약자들을 위해 사명감을 가지고 쓴 책이라 말할 수 있다. 복잡한 청약정책에 자신의 주택 마련 기회를 놓치지 않도록 돕기 위해 썼다. 초판 발행 8개월 만에 큰 폭으로 개정된 내용을 반영하여 2023년 최신 개정판을 출간한 이유도 바로 여기에 있다.

내 집 마련이 간절한 실수요자는 물론,
새 아파트를 갖고 싶은 사람이라면 누구나
청약으로 집을 마련할 수 있는 기회를 놓치지 마라!

2023년 최신 개정판은 초판과 비교해 더욱 다양하고 풍성한 내용을 담았다. 청약 준비부터 입주까지의 한 사이클을 쉽게 정리할 수 있도록 만화를 구성하여 실었고, 2023년 완전히 새로워진 청약제도를 한눈에 확인할 수 있도록 관련 내용을 본문 도입부에 모아 담았다. 청약통장 개설부터 특별공급별로 다른 신청 조건 및 유의사항을 세세히 소개한다. 또한 일반공급과 무순위 공급에 대해 새로 개정된 내용을 정확하게 반영하여 쉽게 설명했다. 한국부동산원이 운영하고 있으며 청약 접수가 이루어지는 인터넷 홈페이지 ‘청약홈’에서의 청약 과정을 단계별로 차근차근히 소개하여 누구나 보고 따라 할 수 있도록 했다. 마지막으로 최신 세법에 맞춰 취득세 및 양도세 부분까지 업데이트했다.
본문의 73개의 팁과 39개의 QR코드와 7개의 FAQ를 통해 청약자들이 자주 실수하는 가구원수와 무주택기간 산정, 소득산정 기준 등에 대한 설명들을 디테일하게 담았다. 이는 그 어느 청약서에서도 찾아보기 힘든 내용이다. 청약 당첨에서 그치는 것이 아니라 부적격 당첨자로 낙오하지 않고 무사히 입주까지의 대장정을 마무리할 수 있도록 청약자가 알아야 할 모든 내용을 꼼꼼하게 다뤘다.
흔히 청약은 무주택자만이 관심을 가져야 한다고 생각하기 쉬운데 이는 옛말이다. 지금은 주택 유형에 따라 유주택자도 청약 1순위로 참여할 수 있다. 때문에 새 아파트를 가장 합리적인 방법으로 마련하고자 하는 사람이라면 누구나 관심을 가져야 한다. 2027년까지 270만호가 공급될 예정이고 3기 신도시 사전청약까지 고려한다면 누구나 주택 공급을 체감할 수 있는 시기가 다가오고 있기 때문이다. 무엇보다 이러한 청약의 기회는 점차 확대되는 추세라고 볼 수 있다. 안정적으로 거주할 수 있는 내 집을 마련하고 싶은 사람이나 합리적으로 자산을 증식하는 방법을 배우고 싶은 사람이라면 반드시 읽어보길 바란다. 지금 시행되고 있는 주택청약의 모든 것이 총망라되어 있는 이 책 속에 당신이 누구든 새 집을 가질 수 있는 지름길이 숨어 있다.

개정판을 펴내면서
펴내면서
프롤로그_ 대한민국 주택청약, 정도(正道)가 답이다

한눈에 모아보기_ 2023년 주택청약 뭐가 달라지나요?
만화로 보는 청약부터 입주까지의 모든 것

1장 내 집 마련, 청약이 답이다
01 청약제도, 주거안정을 위한 정부의 강력한 의지
02 왜 주택청약일까?
03 청약 준비부터 당첨까지 미리보기

2장 청약의 기초 다지기, 청약도 ‘공부’가 필요하다
01 청약, 어디서부터 시작해야 할까
02 주택청약의 첫걸음, 청약통장의 모든 것
청약통장 FAQ_제대로 알고 활용하자!
03 입주자 모집 공고문, 슬기로운 청약 생활의 이정표
04 우리 가족의 소득과 자산 금액 산정하기
05 청약홈에서 우리 가족의 청약 제한 사항을 확인해보자

3장 특별공급으로 청약 신청하기
01 특별공급과 일반공급
02 1939를 위한 주택의 새 이름, 청년 특별공급
03 신혼부부 특별공급, 새로운 시작을 위한 따뜻한 보금자리
04 민영주택 신혼부부 특별공급 당첨되기
신혼부부 특별공급 FAQ_이것만은 알아두자!
05 일반형·선택형 공공주택 신혼부부 특별공급 훑어보기
06 신혼희망타운·나눔형 공공분양주택 신혼부부 특별공급 훑어보기
07 생애최초 특별공급: 평생 무주택자를 위한 단 한 번의 기회
08 생애최초 특별공급 당첨되기
생애최초 특별공급 FAQ_이것만은 알아두자!
09 미성년 자녀가 3명 이상이라면 다자녀 특별공급
10 다자녀 특별공급 당첨되기
다자녀 특별공급 FAQ_이것만은 알아두자!
11 노부모를 3년 이상 모시고 있다면 노부모 부양 특별공급
노부모 특별공급 FAQ_이것만은 알아두자!
12 노부모 특별공급 당첨되기
13 기관 추천 특별공급

4장 일반공급으로 청약 신청하기
01 민영주택 일반공급은 가점제와 추첨제
해외 체류 기간 관련 주요 FAQ_이것만은 알아두자!
02 국민(공공)주택 일반공급은 순위 순차제와 추첨제
03 무순위, 청약통장 없이 청약하기
무순위 공급 FAQ_이것만은 알아두자!

5장 청약 신청, 이제부터 실전이다
01 청약 실전, 홈페이지 방문하기
02 대한민국 주택청약의 메카, 청약홈 한눈에 훑어보기
03 청약홈 공공 마이데이터를 통해 더 쉽고 더 정확하게
04 LH에서 공급하는 공공주택은 LH청약센터에서 청약 접수
05 당첨되셨나요? 계약부터 입주까지 챙겨야 할 것들

찾아보기

2023년 2월 「주택공급에 관한 규칙」을 개정하고 기존 가점제 구조를 개편했습니다. 민영주택 규모를 전용면적 60㎡ 이하, 60㎡ 초과~85㎡ 이하, 85㎡ 초과로 세분화하고 각 규모별 가점제 비율도 개선했습니다. 이제 전용면적 85㎡ 이하도 추첨제를 통해 당첨의 기쁨을 누릴 수 있게 되었습니다. 그간 낮은 가점으로 늘 탈락의 고배를 마셔야 했던 분들에게는 그야말로 희소식이 아닐 수 없겠죠. 앞으로는 어느 지역이든, 어떤 규모의 주택이든 추첨제 물량이 항상 있을 테니 청약에 도전해보시길 바랍니다. p.20

2017년 8·2대책으로 규제지역 내 가점제 비율을 확대(투기과열지구 75% → 100%)했습니다. 그리고 2018년도에는 추첨제를 통해 당첨자를 선정하는 경우에도 무주택자를 우선적으로 선정하는 방식을 도입했는데, 이런 노력들로 서울시 내 전체 청약 당첨자 중 무주택자가 98.6%에 달하는 등 실수요자 중심의 청약시장으로 재편되었습니다(2021년 말 기준). 또한 가점제 당첨자 중 오랜 기간 무주택으로 지내온 4050세대의 비중이 약 81%를 차지하여 2017년 대비 20% 이상 증가했습니다(2017년 57% → 2021년 80.9%). 이뿐만이 아닙니다. 민영주택 신혼부부 및 생애최초 특별공급 물량을 최대 30%까지 확대(국민주택 55%)하여 2030세대에 보다 많은 청약 기회가 주어지고 있습니다. 또한 맞벌이 부부 등 소득 요건에 따른 청약 사각지대를 최소화하기 위해 소득 및 자산 요건을 완화하여 현재 신혼부부 특별공급과 생애최초 특별공급의 2030세대의 당첨자 비중은 50%를 웃돌고 있습니다. pp.31-32

대부분 ‘당첨자’라고 하면 분양 아파트 당첨자만 떠올리지만, 청약에서는 다른 경우에도 당첨자로 보고 있습니다. 지역주택·정비사업 조합원이나 이주대책대상자, 규제지역에서 사후 무순위 주택이나 계약 취소 주택에 입주자로 선정되는 경우가 그렇습니다. 때문에 지역주택조합의 조합원으로서 사업계획승인일 당시 입주자로 확정되었다면 그날로부터 5년간은 투기과열지구 또는 청약과열지역 내에서 공급하는 주택의 1순위 청약은 불가능합니다. 세대원 중 누군가 당첨자로 관리되고 있다면, 신청자 본인 역시 향후 5년간은 규제지역 1순위 청약이 불가하다는 점을 기억하시기 바랍니다. p.97

수많은 변화에 변화를 거듭하고 있는 주택청약. 그중 큰 관심을 받은 것 중 하나가 22년 12월에 등장한 ‘청년 특별공급’일 겁니다. 신혼부부, 다자녀, 생애최초와 같이 기혼자, 다자녀 세대에 집중되던 특별공급 유형이 청년 1인 가구까지 확대되었습니다. ‘주택공급 대상자 선정 시 가점 요인인 무주택기간, 부양가족수 등에 있어 상대적으로 불리한 위치에 있는 청년 계층의 주택 마련 기회를 확대하기 위하여 도입’하였다는 취지에서 엿볼 수 있듯 성실하게 일하며 내 집 마련을 꿈꾸고 있는 19세 이상 39세 이하(1939)를 위한 유형입니다. 청년 특별공급은 아쉽게도 민영주택에는 없고 LH와 같은 공공주택사업자가 공급하는 공공주택 소형평형인 전용면적 60㎡ 이하에서만 만날 수 있습니다. 공공주택 중에서도 6년 공공임대라 불리는 ‘선택형 공공주택’과 이익공유형, 토지임대부 분양주택인 ‘나눔형 공공주택’에 각 15% 범위에서 공급합니다. pp.106-107

공공주택 신혼부부 특별공급의 신청 자격은 민영주택처럼 혼인 기간이 7년 이내인 신혼부부라는 점은 같습니다. 하지만 결혼을 앞둔 예비 신혼부부와 6세 이하의 자녀를 둔 한부모 가족도 신혼부부 특공으로 공공주택을 신청할 수 있습니다. 그리고 가구원수별 소득 기준뿐만 아니라 자산 기준(부동산가액+자동차가액)을 충족해야 하는 점에서 민영주택에 비해 조금 더 까다롭습니다. p.127

무주택 기간을 계산하기 전에 입주자 모집 공고일 현재 세대구성원 전원이 무주택자인지부터 확인해주세요. 민영주택 일반공급 중 가점제로 청약하려는 경우 주택을 소유했는지 판단하는 범위는 ‘세대구성원 전원’이 됩니다. 즉 입주자 모집 공고일 현재 세대구성원 전원 중 누구도 주택을 소유하지 않고 있다면, 청약자는 무주택 기간 산정을 시작하면 됩니다. 앞에서 본 것과 같이 무주택 기간 계산의 출발은 ‘세대구성원 전원이 주택을 소유하지 않는지’입니다. 만약 공고일 현재 세대구성원 전원이 무주택이라고 한다면, 무주택 기간은 누구를 대상으로 산정하는 걸까요?
청약자와 그 배우자의 무주택 기간만을 산정하면 됩니다. 여기서 주의해야 할 점은 가점제 항목의 무주택 기간은 세대구성원 전원의 무주택 기간이 아니라는 점입니다. p.185

민영주택과 달리 공공주택은 1회 최대 10만 원까지만 인정되기 때문에 무주택 기간 3년 이상 매달 꼬박꼬박 10만 원씩 납입해야 당첨될 확률이 높습니다. 만일 과거에 가입만 해두고 월 납입금을 꾸준히 납부하지 않았거나, 연체 중인 청약통장이 있다면 일시 납부를 통해 통장 순위와 납입인정금액을 어느 정도 회복할 수 있습니다. 물론 매월 약정일에 꾸준히 10만 원씩 납부한 사람과 동일하지는 않지만, 다음과 같이 회차별 납입 인정일을 산정하여 그날에 월 납입금을 납부한 것으로 봅니다. 때문에 통장을 해지하고 신규 가입하는 것보다 훨씬 효용이 높습니다. pp.201-202