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변호사와 세무사가 알려주는 아파트 경매의 모든 것
누구나 이해하기 쉬운 다양한 경매분석 사례로 배우자!

2022년 겨울, 부동산 시장에는 역대급 강추위가 몰아쳤다. 무섭게 치솟는 금리에 시장은 공포에 휩싸였고, 고공 행진하던 부동산 가격은 하락세로 접어들었다. 부동산 하락장과 대출금리 인상에 전세사기 문제까지 대두되었고, 깡통전세 증가로 경매물건은 향후 몇 년간 증가할 것으로 예상된다. 부동산 경매 시장에 투자자의 관심이 급증한 이유다.
부동산 시장에서도 안전 자산으로 꼽히는 서울 아파트가 경매 시장에서도 인기를 끌고 있다. 보통 경매라고 하면 빌라나 건물, 토지 등을 생각하기 쉽다. 하지만 모두가 원하는 아파트 역시 경매로 마련할 수 있다.
이 책은 ‘내 집 마련’이라는 목적을 달성하기 위한 경매 지식을 한정해 가장 쉽고 간단하게 구성했으며, 다양한 아파트 경매분석 사례를 담았다.

[특징]
이 책의 인세 전액은 전세사기 피해자를 위해 기부됩니다.

투자 핵심을 콕콕 짚어 알려주는
세상에서 가장 쉬운 경매 수업

이 책의 핵심은 ‘경매’가 아니고 ‘내 집 마련’이다. 조금만 공부하면 경매를 통해 시세보다 저렴하게 내 집을 마련할 수 있다. 혹시 경매가 어려운 분야라고 생각했다면, 또는 경매에 나온 물건이 위험한 물건이라고 생각했다면 이 책을 주목하자.
부동산 투자자이자 세금 전문가인 이장원 세무사와 건설금융기관 경력을 바탕으로 경매 강의를 진행하는 김진구 변호사가 세상에서 가장 친절한 경매 수업을 시작한다.
책에서는 경매 지식의 기초부터 시작해 왜 지금 경매에 주목해야 하는지 알려주고, 투자 시 필요한 입지분석과 비용분석, 권리분석까지 경매 초보자도 알기 쉽게 설명한다. 대다수가 두려워하는 인도 및 명도를 스트레스받지 않고 해결하는 방법도 제시한다.
세무사와 변호사의 입장에서 Q&A까지 담아 투자자의 궁금증을 해결해준다. 무엇보다 다양한 상황의 경매사건 사례를 입지, 비용, 권리분석 후 결과까지 분석해 경매 초보자에게 경험을 더해준다. 또한 책을 기반으로 한 유튜브 무료 강의가 제공되어 저자와 함께 소통하며 공부할 수 있다.
2023년 투자 기회는 경매 시장에 있다. 경매의 기초부터 사례까지 꼼꼼하게 담은 이 책으로 ‘경매로 내 집 마련’에 도전해보자.

감수자의 말
지은이의 말

1장
2023년, 부동산 시장에서 기회는 오직 경매뿐이다

경매로 정말 싸게 내 집 마련을 할 수 있을까?
대한민국의 ‘부자’는 부동산으로 만들어진다
2023년 경매시장에서 매물은 증가, 가격은 하락 중
경매 초보도 바로 이해하는 권리분석 맛보기
경매 실패 사례부터 알고 가자
이것만은 꼭! 기초 경매용어 정리
[경매분석 사례 1] 임차인 없이 소유주 실거주: 서울시 노원구 상계동 아파트
[경매분석 사례 2] 집주인 대신 임차인이 거주: 경기도 고양시 일산서구 아파트

2장
내 집 마련을 위한 경매의 기초

부동산 경매의 장단점
한눈에 살펴보는 경매 진행 절차
한눈에 살펴보는 공매 진행 절차
대법원경매 사이트 및 경매 사설 사이트 활용법
경매사건 핵심 서류 보는 법
[경매분석 사례 3] 입지분석이 중요한 신도시: 경기도 화성시 아파트

3장
경매 초보자에게 알려주는 입지분석과 비용분석

내 집 마련, 이렇게 접근해봅시다
입지분석은 손 임장부터 철저히 하자
현장에 답이 있다, 경매 현장조사
경매 총 비용분석은 이렇게 하세요
[경매분석 사례 4] 토지거래허가구역 내 재건축 아파트: 서울시 영등포구 여의도 아파트

4장
치밀하게 분석하자! 경매 권리분석

경매에서 권리분석이 중요한 이유
등기사항증명서를 통한 권리분석
부동산 경매 낙찰 후 말소되거나 인수되는 권리
경매 초보도 꼭 알아야 하는 유치권
세금을 통한 권리분석
정말 중요한 임차인 권리분석
위장임차인은 이렇게 구별하자
실무에서 펼쳐지는 권리분석 Q&A
[경매분석 사례 5] 임차인의 보증금 증액 + 고가 주택: 서울시 강동구 고덕동 아파트

5장
낙찰받으러 경매법원에 가자!

입찰가, 얼마를 써야 할까?
입찰가 산정을 위한 시세 확인 방법
법원 입찰 과정 A to Z
입찰표는 이렇게 작성하자
원활한 입찰 과정을 위한 Q&A
낙찰받았다면 경락잔금대출을 알아보자
패찰되었다면 원인을 분석해 자기 성장의 기회로 삼자
[경매분석 사례 6] 낙찰자가 임차보증금을 인수: 경기도 안산시 아파트

6장
인도 및 명도에서 스트레스받지 않는 비법

명도, 생각보다 어렵거나 위험하지 않다
인도명령과 강제집행 절차에 대해서 알아보자
혹시 몰라 알아두는 명도소송
현명하게 대응하는 명도 비법 Q&A
[경매분석 사례 7] 법인이 전세권 설정: 경기도 시흥시 아파트

7장
소중한 내 임차보증금을 지키자!

전세금 돌려받지 못할 때 어떻게 해야 할까?
전세금을 반환받기 위한 법적 절차
경매 배당을 통해 보증금 돌려받자
[경매분석 사례 8] 등기사항증명서에 여러 채권자가 복잡하게 존재: 경기도 광명시 아파트

참고 문헌 및 참고 사이트

그러나 필자가 말하는 ‘경매’는 어렵지 않다. 우리는 엄청난 난도의 특수물건을 해결하고 큰 수익을 창출하고자 하는 것이 아니다. 조금만 공부해도 쉽게 도전할 수 있는 경매물건만을 공부해보고자 하는 것이다.
특히 가장 일반적 주거 형태인 아파트는 난도 높은 유치권 등의 사항은 거의 걸려 있지 않다. 실제로 2023년 4월 기준 경기도의 유찰 2회 이상인 아파트의 일부만을 검색해보니, 앞으로 한 달 내외에 거의 100여 건 이상 검색된다. 경기도(일부 제외)는 유찰 1회 시 30%의 최저가 변동이 일어나 2회 유찰 시 49%에서 최저가가 형성된다는 점을 참고하면 경매를 통해 저렴하게 내 집 마련이 불가능하지는 않음을 파악할 수 있다.
_20쪽

부동산 경매에 나온 물건이라고 다 어려운 권리분석이 필요한 것은 절대 아니다. 다만 권리관계가 복잡하고 어려운 물건은 분명히 존재한다. 특히 등기사항전부증명서에 나타나지 않는 권리관계에 더욱 주의해야 한다.
유치권을 예로 들어보자. 공사대금을 받지 못한 건축업체가 해당 부동산을 점유하고 있는 상태에서, 채무 변제를 받지 못하면 부동산 점유이전을 해줄 수 없다고 할 수 있다. 이런 유치권은 등기사항전부증명서에는 나타나지 않는다.
이러한 특수물건은 경매 초보자라면 아예 관심을 두지 않는 것도 방법이다. 반대로 이러한 특수물건을 잘 분석한다면 훨씬 큰 수익을 얻을 수 있다. 특수물건에 대해는 뒷장에서 상세히 살펴보도록 하자.
_78쪽

경매 현장조사 과정에서 제일 중요한 것은 점유자(임차인)를 만나보는 것이다. 점유자만큼 부동산에 대해 가장 잘 아는 사람은 없을 것이며, 부동산 내부 상태를 알아보려면 결국 점유자가 문을 열어주고 허락해줘야 확인할 수 있다.
많은 사람이 경매 시 현장조사를 부담스러워한다. 부동산 점유자가 내부를 보여줄 의무가 없고, 경매를 좋지 않은 일이라 생각해서 점유자가 적대감을 가지리라 생각하기 때문이다.
그러나 점유자는 본인 상황에 따라 경매 입찰 참여자에게 협조해주는 경우도 있다. 상식적으로 입찰 참여자가 부동산 내부를 확인해야 확신을 하고 입찰가를 높이 쓸 수 있을 것이고, 이는 배당을 받게 될 점유자에게도 좋은 결과이기 때문이다.
_139쪽

「국세기본법」 제35조 제7항이 신설되어, 경매 및 공매 진행 시 임차인의 확정일자보다 법정기일이 늦은 국세의 경우 임차보증금이 국세보다 우선해 배당받게 된다. 여기서의 국세는 당해세로서 상속세, 증여세, 종합부동산세를 말한다.
이 법률이 시행되기 전에는 경매 절차에서 부동산 소유자의 당해세 체납액은 세입자의 임차보증금보다 배당순위가 우선했다. 임대차계약을 맺을 때, 집주인의 동의가 없다면 체납 국세를 확인할 수도 없는 상황에서 체납 국세가 있다면 임차보증금이 후순위로 밀리므로 임차인은 고스란히 그 피해를 받을 수밖에 없었다. 또한 집주인이 체납액 열람에 동의해 국세 체납액이 없다는 것을 확인했더라도, 그 이후 생긴 당해세는 세입자의 우선변제권보다 우선했다.
_200쪽

매각불허가 신청은 매각기일부터 7일 안에 제기해야 한다. 매각불허가 신청이 접수되면 사법보좌관은 사유의 타당성을 검토해 불허가 여부를 결정한다. 불허가결정이 되면 입찰보증금을 돌려받고 재매각기일이 정해진다. 하지만 매각허가결정이 되면 잔금기한이 지정되는데, 결국 낙찰자가 대금을 미납하면서 입찰보증금이 몰수되는 경우가 많다. 따라서 잘못 낙찰받았을 경우 매각불허가를 받는 게 최선이다.
법원이 매각불허가를 쉽게 내리는 것은 아니며, 이에 대해 매우 신중하다. 경매사건에는 많은 이해관계인이 있기 때문이다. 매각불허가를 내리면 그만큼 매각이 지연되면서 채무자는 이자를 더 내야 하고, 채권자는 채권회수 기간이 길어진다. 불허가결정에 대해 이해관계인들이 이의신청도 할 수 있다. 따라서 법원은 타당한 사유가 있을 때 불허가를 내린다. 타당한 매각불허가 사유는 다음 페이지에 정리해두었다.
_260쪽

임차인은 경매 절차에서 배당을 통해 임차보증금을 돌려받게 된다. 임차인이 직접 소송을 통해 집행권원을 확보해 경매를 신청할 수도 있고, 임차인 외에 다른 채권자가 경매를 신청할 수도 있다. 두 경우 모두 결국 임차인은 경매 절차에서 임차보증금에 해당하는 금원을 배당받게 된다.
경매라는 제도가 있기 때문에 임차인은 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 것이다. 가장 좋은 방법은 경매까지 가기 전에 임대인이 보증금을 돌려주는 것이지만, 돌려주지 않는다면 경매를 통해 부동산 낙찰대금에서 보증금액만큼 배당을 받으면 된다.
_325쪽