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부린이를 위한 세상 친절한 투자 입문서
평범한 월급쟁이에서 50억 자산가가 된 엄마의 부동산 투자 노하우를 공개한다!

결혼 뒤 자녀 계획을 세우면서 맞벌이 월급쟁이 생활은 원하는 삶이 아니라는 생각에 소액으로 시작한 부동산 투자로 결혼 8년 차, 30대에 50억 부동산 자산가가 된 저자의 투자 노하우를 공개한다.

부동산 투자는 하고 싶은데, 무엇을 어떻게 시작해야 할까? 부동산 투자는 전 재산이 움직이는 거라 쉽게 시작하기 어렵다. 그래서 다른 사람들의 투자 경험담과 사례가 큰 도움이 된다. 본 책에서는 부동산 투자에 필요한 실전 지식과 다양한 사례를 저자 특유의 친절함을 담아 상세히 알려준다. 구체적으로, 부동산 투자자라면 가져야 할 마인드부터 바로 써먹을 수 있는 실전투자 노하우를 ‘1단계(내 집 마련)-2단계(월급 받는 부동산)-3단계(인센티브 받는 부동산)’ 총 세 단계로 나누어 설명하고, 나아가 부동산 부자로 만들어준 저자만의 습관과 재테크 노하우도 공개한다. 평범한 월급쟁이에서 부동산 투자로 완전히 달라진 저자의 인생을 따라가다 보면 나도 할 수 있겠다는 생각과 자신감이 들 것이다.

회사 생활을 열심히 하면서 돈 공부를 게을리 하는 사람들이 있다. 10년 전 내 모습도 그러했다. 사회생활을 하면서 오는 오춘기가 있다. 급여가 만족스럽지 않거나, 상사나 동료가 마음에 들지 않거나, 내가 하는 일에 미래가 보이지 않거나, 결혼을 하거나, 아이가 생기거나, 부모님의 노후가 준비돼있지 않거나…. 본인이 의도하지 않은 상황이 왔을 때 과연 감당할 수 있을까?

본 책에는 내가 부동산 투자를 하면서 직접 겪은 시행착오와 느낀 점들을 기록했다. 부동산 투자는 전 재산이 움직이는 것이라 쉽게 시작하기 어렵다. 그래서 주변 사람들의 경험담이 큰 도움이 된다.
“사촌이 땅을 사면 배가 아프다”라는 옛말이 있다. 배 아픈 데서 끝나지 말고 나는 더 좋은 땅을 따라 사야 한다. 하지만 투자를 진짜 잘하는 사람들은 본인이 투자한 것에 대해 주변 사람들에게 자세히 말하지 않는다. 미래의 가치를 읽을 줄 모르는 사람들이 하는 “부동산 폭락한다”, “잘못 샀다”, “이런 걸 왜 이 돈 주고 사?” 같은 말을 듣기 싫으니까. 그래서 여러분은 본 책을 통해 부동산 투자자들이 알려주지 않는 비법을 배울 수 있길 바란다.

프롤로그 중에서

프롤로그

Part 1. 월급쟁이 엄마의 부자 마인드
01 처음에는 나도 할 수 있는지 몰랐다
02 사고 싶은 것에 대한 마음
03 꿈의 크기를 줄이지 말고 그릇을 키워라
04 끊임없이 공부하고 실행해라
05 은행의 진짜 고객은 누구일까?
06 회사는 나를 끝까지 책임지지 않는다
07 경주 최부잣집은 어떻게 부를 쌓았을까?

Part 2. 부동산 머니파이프를 만드는 3단계 프로젝트
실전투자 1단계 : 내 집 마련
01 종잣돈을 모은다고?
02 지금 당장 내 집 마련부터 하자
03 무엇을 살지 먼저 정해라
04 실거래가의 함정
05 신축 아파트를 장만하는 노하우

실전투자 2단계 : 월급 받는 부동산
06 세입자가 넣어주는 적금 통장
07 다주택자의 마인드
08 에어비앤비 운영하기
09 조물주 위에 건물주
10 세입자는 내 고객님

실전투자 3단계 : 인센티브 받는 부동산
11 부동산 가격은 어떻게 움직일까?
12 실거주하고 인센티브 받는 잘 키운 내 집
13 지금 당장 받을 수 있는 인센티브
14 세입자와 함께 구입하는 집
15 1,000만 원으로 1억 원짜리 집을 사는 방법
16 헌 집 줄게 새 집 다오, 재건축
17 주택이 아닌 것들
18 부동산은 파는 것이 아니라 모으는 것이다

Part 3. 부동산 부자로 만들어준 습관들
01 수입과 지출의 줄다리기
02 부동산 정보를 담을 수 있는 그릇
03 역지사지
04 더블체크를 하면서 위험요소를 피해라
05 불확실성에 대한 두려움을 깨라

Part 4. 부동산 재테크 노하우
01 돈이 지나가는 길목을 경험해라
02 맹모삼천지교
03 월세 수입 관리 방법
04 월세가 연체되면 어떻게 해야 하나요?
05 가치투자
06 소문난 잔치에 먹을 것 없다

부록

에필로그

이 책은 여러분을 부동산 투자의 길로 이끌어줄 것이다. ‘에이, 요즘 누가 펀드를 가입해? 또 8,000만 원짜리 집이 어딨어?’라고 생각하는가. 지금도 둘러보면 8,000만 원짜리 집은 있고 투자 방법은 무궁무진하다. 중요한 건 꼭 해내고야 말겠다는 마음가짐이다. 이 책을 읽은 뒤 본인 이름으로 된 부동산을 하나라도 만들어볼 생각이 있는가?

22p

부동산도 마찬가지다. 사려는 사람이 많고 팔려는 사람이 적으면 매도자 우위 시장, 사려는 사람이 적고 팔려는 사람이 많으면 매수자 우위 시장이다. 매수자 우위 시장이 지나고 가격 하락에 대한 두려움이 커지면 거래 절벽이 오고 부동산 가격은 바닥으로 떨어진다. 진짜 투자자는 매수자 우위 시장에서 남들이 보지 못한 가능성을 읽어내고 투자를 한다. 이때 저렴하게 부동산을 매수해놓고 가격이 올랐다는 뉴스가 나오면 팔거나 안 팔고 갖고 있기도 한다. 투자는 이렇게 느긋하게 해야 한다. 주식도 부동산도 짧은 기간에 수익을 내려 하면 더 큰 수익을 놓칠 수 있다. 다수가 사려고 할 때 사면 비싸게 사고 다수가 팔려고 할 때 팔면 제값을 받지 못한다. 평소 공부를 게을리 하지 않았다면 뉴스를 보면서 기회를 읽을 수 있다.

32p

나는 신축 아파트에 투자할 때 입주 6개월 정도를 앞둔 아파트를 집중적으로 보러 다닌다. 투자 목적이 아닌 실거주가 목적이어도 본인이 입주할 동네만 보지 말고 출퇴근 가능한 거리 내에서 입주 예정인 아파트를 둘러보길 추천한다. 입지가 괜찮은데, 상대적으로 가격이 저렴한 아파트들이 보일 것이다. 그런 아파트를 사면 원래 비싼 아파트보다 가격 상승 폭이 더 높다. 또한 잔금을 지급할 때쯤에는 매물이 쏟아져 나오니 가격이 한 번 주춤한다. 청약에 당첨된 사람들 중 잔금을 지급할 능력이 부족해 매물로 내놓는 사람들이 많기 때문이다. 프리미엄(웃돈)을 조금 주더라도 입주까지 긴 시간 기다리지 않아도 되고 청약 당첨과 달리 본인이 원하는 동과 호수를 골라 계약이 가능하다는 이점이 있다.

82p

부동산 투자 시 알아둬야 할 기본적인 세금에 대해 정리했다. 정부의 부동산 정책이 바뀜에 따라 계산이 복잡해지므로 그때그때 바뀐 세금과 세율은 반드시 확인해야 한다. 특히 비과세 관련 조항은 세무사는 물론 세무 공무원도 혼동하는 경우가 있으므로 여러 곳에서 교차로 검증하고 정확한 근거를 모아두는 것이 좋다.

139p

손님에게 내 집을 잘 소개해줄 중개사도 중요하다. 일 잘하는 중개사들과 친분을 쌓아두자. 그리고 중개사가 손님에게 내 집을 잘 소개하는 것도 중요하지만 내가 중개사에게 내 집을 잘 소개하는 것도 중요하다. 중개사들의 명함을 받으면 연락처를 저장해두고 팔거나 임대하려는 부동산 사진을 예쁘게 찍은 뒤 간략한 소개와 함께 문자를 보내면 손님을 소개해주는 경우도 많다. 집을 팔거나 임대할 경우 중개 사무소 한두 군데만 방문해 중개사들의 말만 믿고 기다리면 시간이 많이 걸릴 수 있다. 최대한 많은 중개 사무소에 직접 전화하거나 방문해 매물을 내놓아야 한다.

152p

그럼 가지고 있는 부동산은 언제 파는 게 좋을까? 더 좋은 부동산을 사려고 하는데, 돈이 부족할 때 팔면 된다. 1~2주택자가 집을 모두 팔아 ‘뭉친’ 돈, 즉 합쳐진 돈으로 새 집을 사서 이사하는 것은 중과세 대상도 아니며 한 채는 양도세 비과세 혜택도 받을 수 있다. 다만 1주택자가 양도세 비과세 혜택을 받는 것은 절세 효과는 있지만 자산 규모가 줄어드니 가격이 많이 오르지 않을 집의 양도세 비과세 혜택에 목숨 걸지는 말자. 양도세는 시세 차익이 큰 집을 팔았을 때 내는 세금이다. 안 팔면 양도세는 내지 않는다.

178p

분양 사무소를 방문하면 필히 지역주택조합인지 확인해야 한다. 지역주택조합이라고 깨알같이 적힌 문구를 발견했다면 발도 들이지 말라. 공공 재개발은 5년, 민간 재개발은 10년, 지역주택조합은 평생이라는 말이 있다. 지역주택조합 사업이 실제로 착공까지 이어지기가 매우 어렵다는 의미다. 내 집 마련의 꿈을 포기하지 못한 사람들에게는 상대적으로 저렴한 분양 광고는 유혹거리가 될 수밖에 없다. 물론 빠른 시간 안에 착공한 사례들도 있지만 확률적으로 적다는 것이다. 더 나은 선택지가 많은데, 덜컥 계약해놓고 마음고생하며 시간을 허비하지 않길 바란다.

200p

세입자가 내용증명을 받고도 월세를 입금하지 않거나 집을 비워주지 않는다면 명도 소송 절차를 밟아야 한다. 명도 소송이란 “적법한 점유권 없이 부동산을 점유하고 있는 점유자를 상대로 부동산의 소유권자와 같은 권리자가 내 부동산의 점유를 인도할 것을 요구하는 소송”이다. 한마디로 세입자에게 집을 비워달라고 하는 소송이다. 월세가 2회 이상 연체돼 임대차 계약을 해지한다고 내용증명으로 임대인의 의사를 표현했기 때문에 세입자는 점유권 없이 부동산을 점유하고 있는 셈이다.

224p