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우리 아파트는 재건축 대신 리모델링한다.
아파트 수직증축 리모델링!

아파트 리모델링은 재건축과 비교하여 비용·기간 등 여러 면에서 장점이 있다.
먼저 비용측면에서 노후불량건축물로서 재건축대상이 될 때까지 사용하기 위하여 보수·보강하는데 드는 비용 및 철거 후 새로운 건축물을 건설하는 데 드는 비용과 비교하여 리모델링 비용이 저렴할 것으로 예상되고, 재건축을 할 때까지 주차장 부족, 노후 설비, 부대복리시설 부족, 보행 및 차량동선 혼재 등으로 인한 생활의 질을 개선할 수 있고, 재건축 기간보다는 리모델링 기간이 짧다는 장점이 있다.
또한 ① 재건축초과이익환수제와 무관하고, ② 조합원 지위양도 제한이 없고, ③ 준공 15년 이상이면 리모델링이 가능하고, ④ 수평·수직 증축 허용으로 일정부분 일반분양이 가능하고, ⑤ 종전 구조물을 그대로 유지하여 배치가 바뀌지 않으므로 동·호수 변경으로 인한 갈등이 없고, ⑥ 주민동의율도 75%라는 장점이 있다.
이 책은 「주택법」 및 「건축법」에 산재되어 있는 아파트 수직·수평 증축 리모델링에 대해서 종합적인 해설을 하고 있다. 즉, 리모델링 개념, 기본계획, 조합설립방법, 조합운영방안, 시공자등 협력업체 선정방법, 안전진단문제, 사업계획승인 및 행위허가, 이주·철거·착공·일반분양·감리·사용검사, 형사처벌 등 리모델링 전반을 다루고 있다.
특히 「주택법 시행규칙」 제7조제6항은 “국토교통부장관은 주택조합의 원활한 사업추진 및 조합원의 권리보호를 위하여 표준조합규약 및 표준공사계약서를 작성ㆍ보급할 수 있다.”라고 하나, 아직 아파트리모델링조합에 대해서는 표준규약이 없다.
그래서 각 조합별로 조합규약 내용이 다르고, 나아가 일부는 부적절한 내용들이 규약에 포함되어 있다. 이에 법무법인강산은 군포시리모델링지원센타, 강경호법무사와 함께 「아파트리모델링조합표준규약권고안」을 작성하였다.
이 책은 공무원이나, 조합관계자, 협력업체 등이 리모델링에 관한 실무지식을 쉽게 익히도록 2023년 5월까지 나온 관련 판례를 첨부하여 해설하고 있다.
한편 수직증축방법, 안전진단방법 등 건축기술지식은 저자들의 분야가 아니므로 논외로 하고 있다.
모쪼록 이 책이 세대수 증가형 아파트 리모델링에 대한 지침서 역할을 하기를 기대한다.

리모델링의 장·단점
공동주택 리모델링은 재건축과 비교하여 비용·기간 등 여러 면에서 장점이 많다.
먼저 비용 측면에서 보면 노후·불량 건축물로서 재건축대상이 될 때까지 사용하기 위하여 보수·보강하는데 드는 비용 및 철거 후 새로운 건축물을 건설하는 데 드는 비용과 비교하여 리모델링 비용이 저렴할 것으로 예상되고, 기간도 재건축보다는 리모델링이 짧다. 리모델링을 함으로써 생활의 질이 개선될 수도 있다. 재건축을 할 때까지 겪어야 하는 주차장 부족, 노후 설비, 부대복리시설 부족, 보행 및 차량동선 혼재 등으로 인한 불편이 리모델링을 선택한다면 매우 적어진다.

또한 리모델링은 ①재건축초과이익환수제와 무관하고, ②조합원 지위양도 제한이 없고, ③준공 15년 이상이면 리모델링이 가능하고, ④수평·수직 증축 허용으로 일정부분 일반분양이 가능하고, ⑤종전 구조물을 그대로 유지하여 배치가 바뀌지 않으므로 동·호수 변경으로 인한 갈등이 없고, ⑥주민동의율도 75%이므로, 재건축보다 수월하다.

리모델링은 층간소음 방지 공사로 인한 압박감, 추가 증축으로 인한 쾌적성 감소라는 단점도 가지고 있다. 하지만 이런 단점에도 불구하고 건축기술의 발전으로 인하여 리모델링을 추진하는 단지는 계속 늘어날 수밖에 없다. 용적률 제한으로 재건축할 수 없는 아파트 단지들의 경우에는 리모델링 외에는 대안이 없다. 특히 용적율이 300%가 넘는 공동주택은 더욱 그렇다.

리모델링 제도개선
게다가 그동안 정부는 계속하여 제도를 개선해 오고 있다.
2013. 12. 24. 개정되어, 2014. 4. 25.부터 시행되는 주택법 개정사항을 요약하면, 리모델링 시 세대수 증가를 기존 세대수의 10퍼센트에서 15퍼센트로 확대하고, 최대 3개 층까지 수직증축을 허용하고(제2조제15호다목), 그 이후 2020년 전까지 리모델링 동의율을 75%로 완화하고(법 제11조제3항, 령 별표4), 사업계획승인대상을 20세대 이상에서 30세대 이상으로 하고(령 제27조제1항), 법에 조합임원 결격사유(제13조), 필수적 총회결의사항(령 제20조제3항, 규칙 제7조제5항), 총회 개최 시 10% 이상 직접 출석 의무(령 제20조제4항)를 직접 규정하여 조합 운영에 대해 보완을 하였고, 전문기관의 안전성 검토기간에 대한 연장(령 제29조)을 명시적으로 허용하고 있다.

주택법이 2020. 1. 23. 아래와 같이 개정되어 즉시 시행되면서 공동주택 리모델링 사업에 숨통이 트이게 되었다. 그동안은 법의 모순 내지 미비로 인하여 세대수 증가 공동주택 리모델링은 사실상 불가하였다.

첫째, 리모델링의 허가를 신청하기 위한 동의율을 확보하여 리모델링 결의를 한 리모델링주택조합이 그 리모델링 결의에 찬성하지 아니하는 자의 주택 및 토지에 대하여 매도청구를 하는 경우에는 주택건설사업계획 승인 시 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하지 않아도 되도록 명확히 규정하고(제21조제1항제4호 신설, 제22조제2항 및 제66조제2항),
둘째, 리모델링주택조합의 법인격과 권리변동계획에 따라 소유권이 이전되는 토지 또는 건축물에 대한 권리의 확정 등에 관하여는 「도시 및 주거환경정비법」을 준용하도록 하였다(제76조제5항 및 제6항 신설).

2020. 1. 23. 「주택법」중 리모델링 분야 개정내용을 상세히 살펴본다.
① 이번 법 개정으로 인하여 공동주택리모델링조합은 법인격을 가지게 된다.
조합은 법인으로 하고, 조합은 조합설립인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 대통령령으로 정하는 사항을 등기하는 때에 성립하고, 조합은 명칭에 "리모델링주택조합"이라는 문자를 사용하여야 한다(주택법 제76조제5항, 제6항, 도시정비법 제38조).

② 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 각종 제한 권리가 신축건물에 이전되고, 도시개발법의 환지 개념과 보류지 체비지 개념이 도입된다.
대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 도시정비법 제86조제2항에 따라 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권ㆍ전세권ㆍ저당권ㆍ임차권ㆍ가등기담보권ㆍ가압류 등 등기된 권리 및 「주택임대차보호법」 제3조제1항의 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 보고(주택법 제76조제6항, 도시정비법 제87조제1항), 제1항에 따라 취득하는 대지 또는 건축물 중 권리변동계획에 따라 구분소유자에게 소유권이 이전되는 토지 또는 건축물은 「도시개발법」 제40조에 따라 행하여진 환지로 보고(도시정비법 제87조제2항), 도시정비법 제79조제4항에 따른 보류지와 권리변동계획에 따라 구분소유자 외의 자에게 소유권이 이전되는 토지 또는 건축물은 「도시개발법」 제34조에 따른 보류지 또는 체비지로 본다(도시정비법 제87조제3항).

③ 매도청구 시기가 조합설립 시에서 행위허가 시(또는 사업계획승인 시)로 늦춰진다.
구 주택법 제22조제2항은 “제11조제1항에 따라 인가를 받아 설립된 리모델링주택조합은 그 리모델링 결의에 찬성하지 아니하는 자의 주택 및 토지에 대하여 매도청구를 할 수 있다.”라고 규정하고 있었으나, 이번 개정 시에 주택법 제22조제2항은 “제1항에도 불구하고 제66조제2항에 따른 리모델링의 허가를 신청하기 위한 동의율을 확보한 경우 리모델링 결의를 한 리모델링주택조합은 그 리모델링 결의에 찬성하지 아니하는 자의 주택 및 토지에 대하여 매도청구를 할 수 있다.”라고 개정되어, 이제 조합설립 후 매도청구를 하는 것이 아니라 ‘리모델링의 허가를 신청하기 위한 동의율을 확보한 경우’에 조합이 매도청구를 하는 것이다.

④ 사업계획승인 시 행위허가를 위한 동의율을 확보하여 매도청구를 한 경우 토지소유권을 확보하지 않아도 된다.
리모델링의 허가를 신청하기 위한 위 동의율을 확보하여 리모델링 결의를 한 리모델링주택조합이 법 제22조제2항에 따라 매도청구를 하는 경우에는 주택건설사업계획 승인 시 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하지 않아도 된다(법 제21조제1항제4호).

국토교통부는 2023. 2. 7. 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」의 주요골자를 발표하면서, 리모델링의 경우에도 특별정비구역 내 세대수 추가 확보 효과를 고려하여 현행(15% 이내 증가)보다 세대수 증가(증가세대수의 구체적 범위는 시행령에서 규정)를 허용하기로 하였다.

2023. 1. 26. 주택법일부개정안(김병욱의원등 11인)에 의하면(아직 입법이 된 것이 아님을 주의), 지상권·전세권 또는 임차권의 설정 목적을 달성할 수 없는 때에는 그 권리자가 계약을 해지할 수 있고, 이렇게 계약을 해지할 수 있는 자가 가지는 전세금·보증금, 그 밖의 계약상의 금전의 반환청구권은 사업시행자에게 행사할 수 있으며, 금전의 반환청구권의 행사로 해당 금전을 지급한 사업시행자는 해당 토지등소유자에게 구상할 수 있도록 하고(법 제76조의2 신설안), 도시정비법 제86조(이전고시 등), 동법제88조(등기절차 및 권리변동의 제한)를 준용하도록 하고 있다. 이 규정은 실제 입법 여부를 지켜봐야 한다.

리모델링 시행 상황
최근에는 수직증축 리모델링도 활발하게 추진되고 있다. 수직증축 1호 단지인 송파성지아파트, 2호 단지인 대치1차현대아파트가 2차 안전성 검토를 통과하였다. 뒤이어 여러 단지들이 수직증축의 문을 두드리고 있다. 나아가 별동 및 수평증축도 활발하다. 2022년말 안양시 목련2단지 리모델링조합이 평촌신도시 최초로 행위허가를 받았고, 1기 신도시 중에서는 성남 분당 한솔5단지 등 5개 단지에 이어 총 6번째 사례이다.

대치1차현대아파트 리모델링의 수직증축이 주목받는 이유는 국내 2번째 수직증축 리모델링 단지라는 점과 더불어 국내 최초로 말뚝(Pile)기초 아파트의 수직증축 사례가 된다는 점이다. 성지아파트는 기초 형태가 지내력이다. 따라서 소규모나 나홀로 아파트들의 경우에 수직증축이 활발하게 진행될 것으로 보인다.

이처럼 활발하게 리모델링이 추진되고 있으나, 아직도 「주택법」은 「도시 및 주거환경정비법」과 달리 여러 곳에서 미흡한 규정을 두고 있어 많은 부분에서 판례나 행정청의 재량에 의존하고 있다.

그리고 인천광역시는 건축위원회에 ‘리모델링이 용이한 공동주택 평가(이하 리모델링 평가)’ 소위원회를 구성·운영한다. 소위원회는 매회 약 12명의 위원으로 구성되는 건축위원회와 달리 평가의 주항목인 계획, 구조, 설비, 시공 등 분야별 전문가 총 7인 이내로 구성되며, 안건이 접수될 때마다 수시로 회의를 개최한다. 소위원회 평가를 통과하면 건축위원회에서는 용적률, 높이 등이 완화된 건축계획의 심의만 받으면 된다.

쟁점들
아직도 논쟁 중인 대표적인 쟁점을 예를 들면, 조합설립시 상가동의 동의를 별도로 받아야 하는지 여부, 조합설립인가의 법적성질, 소위 매몰비용 부담 여부, 조합임원 보궐선임 기관, 리모델링 계약기간 내 미계약 시에 현금청산 여부, 환지 규정 준용에 대한 비판 등이다.

아파트리모델링 추진위원회나 조합의 임원으로 나설 때 가져야 하는 마음 자세
현행법하에서는 리모델링에서 재건축으로 변경하기 위해서는 다시 재건축조합을 설립하여 인가를 받는 길 외에는 없다. 이렇게 재건축이 추진되게 되면 그동안 리모델링조합에서 사용한 매몰비용의 부담주체가 문제된다.

규약에 특별한 규정이 없다면, 일반 조합원들은 매몰비용에 대해 부담이 없고, 돈을 빌릴 때 연대보증을 선 임원들이 부담해야 하는 것이다. 즉, 아파트리모델링 추진위원회 위원이나 조합 임원들은 리모델링사업이 좌초되면 그동안 쓴 돈을 변제해야 하는 것이다. 리모델링 좌초되지 않더라도 비대위에서 임원들을 해임하고 기존에 돈을 빌린 시공자나 정비회사등을 해임해 버리면, 역시 마찬가지로 연대보증을 한 사람들이 책임져야 하는 것이다. 아파트리모델링은 재건축과 달리 매매에 아무런 제한이 없어 일반 조합원들은 리모델링이 마음에 들지 않으면 아무 때나 집을 팔고 리모델링과 이별을 고할 수 있지만 연대보증을 한 사람들은 그럴 수도 없는 것이다.

따라서 아파트리모델링 추진위원회나 조합의 임원으로 나설 때는 이러한 매몰비용 부담의 위험을 감수하고 나서야 하는 것이다.

집필 방향
이 책은 법무법인강산이 실무를 직접 하면서 부딪친 쟁점들에 대해 판례를 위주로 서술하려고 노력하였다.

이 책은 「주택법」 및 「건축법」에 산재되어 있는 공동주택 수직·수평 증축 리모델링에 대해서 종합적인 해설을 하고 있다. 즉, 리모델링 개념, 기본계획, 조합설립방법, 조합운영방안, 시공자등 협력업체 선정방법, 안전진단문제, 사업계획승인 및 행위허가, 이주·철거·착공·일반분양·감리·사용검사, 등기, 형사처벌 등 리모델링 전반을 다루고 있다.

이 책은 2023. 4. 10.까지의 법과 판례, 법제처 해석례를 반영하고 있다. 필요한 경우 입법론도 피력하여 제도개선에 기여하고자 하였다. 아직 아파트 리모델링에 대해서는 논문과 책이 부족하여 학설은 부족한 실정이지만, 이미 나온 학설은 최대한 반영하고자 노력하였다. 한편 수직증축방법, 안전진단방법 등 건축기술 지식 부분은 저자들의 분야가 아니므로 논외로 하고 있다.

마지막으로 부족하지만 법무법인강산이 최적이라고 생각하는 조합규약안을 제시하고, 이 규약에 따라 책을 집필하였으니, 많은 토론이 있기를 기원한다.

모쪼록 이 책이 아파트 리모델링 사업을 진행함에 있어서 도움이 되기를 바란다.

한편 리모델링사업도 역시 시공자와의 도급계약이 매우 중요하다. 더 상세한 시공자 선정 시 주의사항 및 도급계약 노하우, 해제 방법 등에 대해서는 법무법인강산의 다른 책인 “재건축재개발 총회진행, 임원 선임·해임, 시공자 선정 실무” 책을 참고하면 된다.

제1장. 리모델링 기본이해

제2장. 리모델링 기본계획

제3장. 리모델링조합의 설립준비
제1절. 리모델링사업의 사업시행자
제2절. 조합설립 전 임의단체 구성
제3절. 조합설립 전 임의단체가 하여야 할 일

제4장. 리모델링조합 및 사업진행
제1절. 조합설립인가
제2절. 조합원
제3절. 시공자의 선정 및 계약
제4절. 적용의 완화 요청
제5절. 매도청구
제6절. 조합과 회계감사 및 감독 등
제7절. 조합과 정보공개
제8절. 조합 임원·대의원 선임·해임 등
제9절. 조합 총회와 예산과 결산 방법 및 협력업체 선정방법
제10절. 대의원회
제11절. 이사회

제5장. 안전진단

제6장. 사업계획승인 또는 행위허가
제1절. 쟁점
제2절. 사업계획승인
제3절. 행위허가
제4절. 권리변동계획
제5절. 간선시설의 설치

제7장. 이주, 해체, 착공, 일반분양, 감리, 사용검사

제8장. 리모델링과 주택법위반죄
〈부록〉 1. 표준조합규약(안)