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역자 서문 : 감정평가사가 질로우를 공부하는 이유

Zillow는 ‘미국 부동산 업계의 아마존’ 혹은 ‘세계 프롭테크 기업의 롤모델’로 불린다. Zillow는 각 주에서 별도로 관리하던 미국의 주택정보를 통합해, 시세추정, 매물정보, 담보대출, 리모델링에 이르는 다양한 서비스를 제공하며 부동산 시장의 생태계를 장악해 가고 있다. 미국인 10명 중 1명이 매일 Zillow 웹사이트를 방문하는데, 당장 집을 사거나 렌트할 일이 없는 사람들도 재미로 Zillow 웹사이트를 이용하고 있어 ‘Zillow Scroller’라는 신조어가 있을 정도이다.

Zillow가 성공할 수 있었던 배경에는 ‘Zestimate’라는 시세추정시스템이 있다. Zestimate는 이용자가 검색한 주택의 적정 매매가와 임대료를 산정해 제공하는데, 이 추정시세는 전국 모든 주택을 대상으로 매일 계산되기 때문에 마치 주식가격처럼 시기별 변동추이까지 확인할 수 있다. Zestimate에는 주택가격에 영향을 미치는 수백 가지의 요인이 반영되어 있는데, 각 지역의 특성을 반영하기 위해 요인별 가중치를 달리해 적용하며, 지역별 모델은 약 120만 개에 달한다.

〈Zillow Talk〉에서 Zillow의 두 창업자는, Zestimate의 통계적 추정치를 활용해 주택가격에 영향을 미치는 요인을 추리하고 부동산 거래의 관행과 통념을 실증한다. 주식이 나을까 부동산이 나을까, 지금 집을 사야 할까 기다려야 할까, 어느 지역의 집을 사야 할까, 어떻게 하면 싸게 사고 비싸게 팔 수 있을까, 이역만리 사람들의 고민도 우리와 별반 다르지 않았다.

글로벌 IT 강국인 한국에도 Zestimate 같은 부동산 시세추정 서비스가 등장하고 있으며, ‘랜드바이저’ 역시 그중 하나이다. 한국 주택시장은 미국과 달리 단독주택이 아닌 공동주택 중심으로 발달해왔고, 평형과 평면이 일정한 공동주택의 특성상 시세추정이 비교적 용이했다. 하지만 여전히 나홀로아파트, 연립ㆍ다세대주택, 단독주택을 비롯해 토지, 상가, 공장, 빌딩, 호텔 등에 대한 시세정보는 부족하다. 랜드바이저는 공동주택뿐만 아니라 전국 모든 종류의 부동산에 대한 시세추정을 경쟁력으로 2021년 7월 론칭했고, 현재 서비스 중이다.

요즘 회자되는 ‘프롭테크’는 새로운 산업이라기보다 기존 산업의 패러다임 변화에 가까우며, 구체적으로 테크기업과 부동산기업 사이에서 일어나는 일종의 삼투 과정이라고 생각한다. 각 기업의 농도와 압력에 따라 헤게모니는 달라질 수 있겠지만, 그 결과만큼은 ‘테크를 활용한 더 나은 부동산 서비스’라는 점에서 동일하다. 역자는 한 명의 감정평가사로서, 감정평가산업이 강한 삼투압으로 테크를 흡수해 경쟁력과 공정성이라는 우리 산업의 가치를 지켜내기를 바란다. 이것이 감정평가사가 질로우를 공부하는 이유이다.

프롤로그: 아프리카 베냉 그리고 미국 시애틀에서 있었던 일 1
1. 부동산과 주식, 어떤 투자가 더 나을까 21
2. 매수를 해야 할까, 임차를 해야 할까 27
3. 새롭게 뜰 지역을 예측하는 방법 35
4. 스타벅스 효과는 정말 있을까 49
5. 최고의 지역에서 최악의 집을 사라 57
6. 예산에 맞는 최고의 학군을 찾는 방법 65
7. 고정금리 대출이라고 무조건 좋은 것이 아니다. 69
8. 경매로 정말 싸게 살 수 있을까 79
9. 주택 검사원을 잘 선정하는 방법 87
10. 리모델링은 집값에 얼마나 도움이 될까 91
11. 매물 광고에서 조심해야 하는 표현 97
12. 집을 내놓기 가장 좋은 시기는 언제일까 109
14. 매물가격에서 피해야 할 숫자들 117
15. 매물을 처음부터 비싸게 내놓으면 안 되는 이유 123
16. 매물가격을 저렴하게 보이게 하는 방법 129
17. 좋은 중개인을 찾는 방법 135
18. 부동산 가격으로 살펴보는 사회 변화 143
19. 도로명이 집값에 영향을 줄까 149
20. 뉴욕 주택시장은 무엇이 다를까 161
21. 미국에서 집값이 가장 불안정한 도시 TOP3 171
22. 주택시장의 붕괴로 망가진 일상 181
23. 걷기 좋은 곳이 집값도 비쌀까 191
24. 꼭 모든 사람이 주택을 소유해야 할까 199
25. 대출이자 세액공제의 문제점 207
26. 왜 해안가의 집값은 비쌀까 215
27. 대형마트가 집값에 미치는 영향 227
에필로그: 데이터를 활용해 집을 찾는 방법 235
추천사 241

감수자 서문

몇 년 전, 미국 소재 부동산의 가격 수준을 조사하는 업무를 진행하면서 자연스럽게 Zillow.com을 알게 되었다. 당시에는 여러 부동산 웹서비스 중 하나라고 생각했었지만, 그 이후 미국 친구들로부터 집을 사거나 팔 때 Zillow.com과 Zestimate를 주로 이용하고 있다는 사실을 알게 되었다.

Zestimate는 생소한 단어였다. 마치 Googling처럼, Zillow에서 개발한 부동산 자동가격산정 모형의 이름이 하나의 고유명사가 되어 있었던 것이다. 미국 감정평가업계에서는 Zillow.com의 성장세와 Zestimate 추정시세의 대중성에 대해 우려를 나타내기 시작했고, 급기야 일정 지역의 Zestimate 추정치와 감정평가액을 비교분석한 결과를 제시하기도 했다. 결론은 감정평가액이 보다 정확하다는 것이었지만, 외부에서는 왜 이러한 비교분석이 필요한 것인지 의아해했다. 그만큼 감정평가 업계에서도 자동가격산정모형과 그에 따른 사회경제적인 영향력을 무시할 수 없다는 것을 인정한 셈이다.

이후 한국의 한 프롭테크 스타트업의 젊고 패기 넘치는 대표를 만나 대화를 나눈 적이 있다. 그는 한국의 Zillow가 되는 것이 사업의 목표라고 말했다. 매우 인상적이었고, 진심으로 그의 목표를 응원한다. Zillow는 한국에서도 관심을 받고 있으며 이미 상당한 영향력을 발휘하고 있다. 이번 번역의 원서인 〈Zillow Talk: The New Rules of Real Estate〉를 처음 접했을 때도, 데이터의 방대함과 이를 이용한 부가가치의 창출이 역시 탁월하다는 생각이 들었다.

마침 이 책을 후배 평가사가 번역해 번역본의 감수를 요청했을 때 반가운 마음으로 흔쾌히 승낙했다. 현실에 안주하지 않고, 더 넓은 세계의 변화를 주시하며 실천하는 후배 평가사들의 열정을 환영하며 박수를 보낸다.

부동산의 경제적 가치를 평가하는 감정평가사는 누구보다 많은 데이터를 활용해 사회, 경제의 흐름을 파악하고 있어야 한다. 이번 번역으로 한국 감정평가사뿐만 아니라, 4차 산업혁명으로 인한 변화를 예의주시하는 독자들이 미국을 넘어 세계 1위의 프롭테크 기업 Zillow에 대해 더 많이 알 수 있는 계기가 되길 바란다.