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임장보고서 절대 어렵지 않다.
초보자도 어렵지 않은
단 한 권의 1기 신도시
임장 노트

1기 신도시란 성남시 분당, 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본 등 5개 도시를 말한다. 1989년 4월 정부는 폭등하는 집값을 안정시키고 주택난을 해소하기 위해 서울 근교 5개의 1기 신도시 건설계획을 발표했다. 그렇게 1992년부터 입주가 시작된 1기 신도시가 어느새 30년이 지나 노후주택이 되고 있다.

수도권의 아파트 시장은 이제 재건축 이슈를 피할 수 없다. 재건축 연한 30년 도래한 주택들이 쏟아지는 시기가 도래했기 때문이다. 그중에서도 특히 지금은 1기 신도시 재건축의 밑그림이 그려지는 시기다. 30년이 도래한 1기 신도시의 노후 아파트 단지들의 재건축이 순차적으로 진행될 것이기에 나의 상황에 맞는 맞춤형 투자, 실거주 전략이 필요하다.

메디테라가 하루 2명씩 밀착 동행해 1기 신도시 각 지역을 6개월 이상 꾸준히 임장하며 공부한 결과를 꾹꾹 눌러 담은 단 한 권의 임장보고서. 이를 책으로 만들 정도로 수준 높은 임장보고서를 쓰기까지 3년이란 세월이 흘렀다. 각 지역 담당자의 ‘보고서 장점’과 ‘챙겨볼 포인트’를 먼저 확인하고 그들만의 투자 노하우까지 알짜배기 임장 내공이 모두 수록됐다. 부동산 투자가 처음인 사람에게 마치 옆에서 이야기해주듯 지역별 빅데이터 요소와 현장 조사의 모든 것을 정리한 단 한 권의 책으로 함께 1기 신도시를 걸어보자.

지금은 1기 신도시 재건축 투자의 시대다
안전하고 가성비 좋은 아파트를 가질 기회, 재건축에 답이 있다!

재건축 투자의 시대, 자신이 가진 금전적 시간적 상황에 맞춰 최고의 선택을 해야 후회가 남지 않는다. 투자든 실거주든 전략이 필요하다. 저평가, 테마형으로 접근할 것인가? 최고의 상품, 입지를 선택할 것인가? 아니면 자녀에게 증여할 목적인가?
선택의 문제다. 재건축 투자는 흐르는 시간을 내편으로 만드는 초장기 투자가 될 수도 있고, 부동산 경기 흐름을 파악하고 사고파는 단기 투자처가 될 수도 있다.
재건축 시장은 부동산 열기가 가라앉고 거품이 꺼지기 시작할 때 눈여겨봐야 할 투자처이기도 하다. 분위기에 영향을 많이 받는 재건축시장이기에 자신만의 투자기준이 명확해야 흔들리지 않고 마음 편하게 보유하거나 실거주하면서 온전히 수익을 가져갈 수 있다.
그동안의 상승장에서 기회를 놓쳤다고 생각한다면...하락장에 재건축이 될 만한 가능성을 가진 아직 가격상승이 주춤하거나 가격이 하락한 아파트를 눈여겨보고 잡아둘 기회가 오고 있다.

1기 신도시 지역 분석을 끝냈다면
주요 임장 포인트, 수혜 단지는 물론
특화된 투자 노하우까지 한눈에

1기 신도시 5곳-성남시 분당, 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본-의 입지 분석, 임장 지도, 추천 동선, 핵심 단지의 주요 이슈를 하나씩 잘게 쪼개서 보여준다. 누구라도 이 책 하나만 봐도 1기 신도시의 거리 곳곳이 눈에 보이듯이 생생하게 현장감 있게 그려진다.
첫 번째 도시 분당은 재건축 최대 수혜 지역으로 이슈를 몰고 있다. 분당 담당 조사자는 이미지와 함께 꼭 확인해야 하는 핵심 포인트를 적재적소에 요약했다. 바로 보고서만 들고 분당으로 임장을 가도 어려움이 없을 정도로 정리했고, 현장에서 바로 써먹을 수 있는 핵심 질문 리스트까지 더했다.
두 번째, 무한한 도약이 가능한 일산이다. 두 자릿수의 투자 물건을 운용하는 실전 투자자의 눈으로 지역을 분석한 수익을 내기 위한 정보가 가득한 임장보고서다. 다른 지역과 다르게 호재가 많고 변화가 기대되는 지역으로, 지역 분석 개요가 잘 짜여 있다. 투자자의 생각과 눈을 따라간다고 생각하며 볼 수 있도록 통합재건축, 일반재건축 단지와 리모델링 단지, GTX 호재에 영향을 받는 단지를 살펴볼 수 있다
매력적인 가격을 가진 도시 평촌을 걸어보자. 구역별 차이를 알기 위한 핵심 질문과 비교 단지까지 제안해 알찬 임장을 위한 내용을 담았다. 수요층의 흐름을 살펴야 하는 지역으로 임장 포인트 질문을 활용해 단지별 특징, 해당 단지 시세, 사진까지 정리되어 있어 평촌 임장 시 최고의 임장가이드 역할을 할 것이다.
다르기에 더 특별한 도시, 중동보고서는 부동산중개업 사장님들을 들었다 놨다 하며 캐낸 고급 정보를 자료와 함께 정리했다. 중동의 시기별 변화된 시세와 거래량을 정리해 임장에 나섰을 때 시간은 아끼되 조사 효율성은 높일 수 있는 데이터가 담겼다.
마지막으로 작지만 알찬 도시, 산본이다. 실수요자든, 투자자든 지역을 어떻게 봐야 하는지 현장 요소를 스스로 질문과 답을 잡아가면 쓴 임장보고서이다. 단지별로 메인(리모델링, 재건축, 호재 등) 주제에 맞게 나눠 정리해 임장 시 편하게 골라 갈 수 있도록 정리했다.
어쩌면 지금 그 기회의 순간이 오고 있는지 모른다. 기회는 준비된 자에게만 오는 법이다. 그것이 바로 지금 1기 신도시를 공부해야 하는 이유이기도 하다.

프롤로그 2권을 열며
임장보고서 이렇게 활용해보세요!

1 재건축 최대 수혜 지역, 분당 모멘토
분당신도시를 주목하는 이유
재건축·리모델링 추진 단지 임장 지도&시세 지도
무조건 따라가는 재건축 단지 임장 도선
무조건 따라가는 리모델링 단지 임장 도선
부동산 임장 시 바로 써먹는 핵심 질문 리스트
현장 임장 후 분당에 대한 생각 정리

2 무한한 도약은 무죄, 일산 희아
임장 전 필수 체크
임장 실전에 나서다
임장 후 데이터 분석으로 더하는 임장 내공

3 매력적인 가격을 가진 도시, 평촌 돈디
안양시 평촌신도시, 그곳이 궁금하다!
왜 평촌을 봐야 하는가?
평촌신도시의 호재
임장하기
지도를 들고 직접 다녀 봅시다!
수요의 차이를 비교하자
임장 가서 이런 포인트를 보고 질문하자
현장의 목소리 (9~10월, 12월, 2~3월)
평형대별 리딩 단지
다음 장을 준비하자 : 투자 전략

4 다르기에 더 특별하다, 중동 송아
중동신도시를 봐야 하는 이유
임장하기 전 지역조사 및 과거 흐름 파악하는 방법
임장하며 입지 분석, 현재 흐름과 현장 분위기 파악
임장 후 나의 생각 정리

5 작지만 알차고 활발한 도시, 산본 풀리
왜 산본인가?
산본 어디를 봐야 하는가?
산본 무엇을 봐야 하는가?
임장 도선과 포인트
임장 후 생각
생각 톡톡

분당은 1기 신도시 대장 지역으로, 용적률은 169퍼센트로 가장 낮고 거주 선호도는 높아 재건축 사업성도 좋은 도시로 평가되고 있습니다. 그리고 윤석열 정부의 ‘1기 신도시 재건축 특별법 추진’ 공약의 ‘역세권 용적률 500퍼센트 상향’, ‘재건축 절차 단축’ 및 ‘선도지구 지정’ 조건에 가장 부합하는 최대 수혜 지역으로 꼽히고 있습니다. 성남시 분당구는 고속도로 4개(경부고속도로, 수도권 제1순환고속도로, 용인서울고속도로, 제2경인고속도로)와 고속화도로 2개(분당수서간도시고속화도로, 분당내곡간도시고속화도로)를 이용할 수 있어 서울시로 접근하기 좋은 광역 교통망을 잘 갖춘 도시입니다. 여기에 추가 호재로 판교역과 이매역 사이에 공사 중인 GTX-A 성남역이 있으며, 송도~월곶~판교를 잇는 월곶판교선(월판선)은 2026년 개통을 목표로 공사 중에 있습니다. 또한 경기도와 국토교통부는 성남시에 ‘경기도 도시철도망’ 3개 노선(성남 1호선, 성남 2호선, 8호선 판교 연장)구축을 계획하고 있습니다
〈분당신도시를 주목하는 이유〉. 34p. 37p

이러한 교통망과 일자리 확충만으로도 충분히 투자 매력도가 상승하지만, 일산은 전통적으로 오마초·오마중, 정발초·정발중을 중심으로 하는 학군과 우수한 학원가가 갖추어져 있어 예전부터 학부모들에게 꾸준히 선호되는 지역입니다. 뿐만 아니라 주요 단지를 가로지르는 넓고 푸르른 공원과 생활 편의시설이 골고루 발달되어 살기 편하다는 점도 일산의 큰 장점입니다. 또한, 정부 정책과 맞물려서 1기 신도시 중 상대적으로 높은 대지지분과 낮은 용적률로 사업성이 높아 윤석열 정부가 추진하는 재건축, 리모델링 정책의 효과를 누릴 수 있는 지역이기도 합니다.
〈임장 후 생각 정리〉. 108

도로망은 서울외곽순환도로를 통해 서울로 이어집니다. 철도망은 현재 있는 4호선부터 앞으로 만들어질 월판선, 인동선, GTX까지 철도교통망이 더 좋아질 것으로 계획이 되어있습니다. 기대감이 큰 모습을 확인할 수 있습니다. 실제로 인덕원역이 GTX 호재로 인해서 2021년 역대급 상승을 하기도 했었습니다. 호재가 발현되기까지 꽤 시간이 남은 만큼, 호재가 어떻게 가격에 선반영 됐는지, 어떻게 빠지는지, 이후에 호재가 실현됐을 때 가격 흐름이 어떻게 변화할지 모니터링 할 수 있는 좋은 공부가 되겠습니다.
〈안양시 평촌신도시 그곳이 궁금하다〉. 122~123p

부천시 내에 선호도가 높은 상동과 중동은 인천시 혹은 부평구로 전출하려는 수요가 적은 편이며, 부천시 특히 중동신도시와 상동지구로 전입하려는 수요가 많은 편이나 신축에 대한 니즈가 있는 수요층은 이동할 수 있습니다. 위치에 따라 인근 신축단지 입주가 시작되면서 인근 지역 아파트는 전세가 및 매매가 영향을 받을 수 있습니다. 투자목적의 아파트 매수를 하게 되면 세금 문제로 인해 최소 2년 이후에 매도가 가능할 것인데, 이 매도시기와 주변 신축 입주시기가 동일하면 적절한 가격으로 매도가 어려울 수 있습니다. 그러므로 구체적인 신축 입주시기를 파악하여 입주물량이 없는 시기로 만기 일정을 맞추는 전략이 필요합니다. 7호선 역세권 단지는 부천시 내에서 가장 선호도가 높은 위치로, 교통 및 상권을 이용하려는 수요와 상동의 학교를 보내기 위한 수요가 꾸준합니다.
〈임장하기 전 지역조사 및 과거흐름 파악하는 법〉. 171~172p

1기 신도시 중 산본 신도시만의 차별점을 떠올린다면 두 가지가 먼저 생각납니다. 바로 ‘낮은 평단가’ 그리고 ‘리모델링’입니다. 다른 1기신도시와 비교했을 때 산본신도시는 확실히 저렴합니다. 그렇다고 미래가치도 없을까요? 산본신도시는 ‘리모델링’이 빠르게 진행되는 도시입니다. 게다가 단계가 진전된 단지도 많습니다. 건축심의를 준비 중인단지만 해도 3곳이며 리모델링 조합이 설립된 단지까지 포함하면 6개단지나 됩니다. 그런 만큼 산본 신도시를 살펴보실 때는 ‘리모델링’이라는 키워드를 가지고 가치를 비교 평가해보시면 좋겠습니다. 이때 현장에 가보는 것이 필수이겠지요? 본 임장보고서에서 제안하는 임장 동선을 따라가시면 산본신도시에서 먼저 봐야 할 단지부터 기준점을 잡고 가보실 수 있습니다. 핵심은 단지를 이동할 때마다 리모델링이 본격적으로 추진되고 있는지, 어느 단계까지 와있는지 확인하는 것인데요. 동시에 더 중요하게 챙겨야 할 것이 있습니다.
〈임장 후 생각〉. 260~261p


이렇게 배워서 지역을 알아가기 위한 여러 빅데이터 요소와 현장에서 조사한 모든 것을 일목요연하게 정리해 놓은 것이 임장보고서 입니다. 내가 어느 곳에 이사할지, 투자할지 말지를 정할 때, 그 판단의 근거가 되는 것입니다. 사실 임장보고서를 스스로 만들면서 “아하~” 하고 깨달음과 확신을 갖게 됩니다. 그러나 이것마저도 배우는 데 시간이 걸리기 때문에 당장 이사를 하실 분들은 전문가에게 브리핑 받는다는 느낌으로 이 정도라도 정보를 가지고 결정을 내리셔야 합니다. 그리고 지역 공부를 이제 시작하시는 분들은 잘 만들어진 임장보고서를 보고 “앞으로 이렇게 하면 되겠구나!” 하고 감을 잡으실 수 있고, 모방을 통해 빠르게 배우실 수 있습니다. 그러니 지금부터라도 같이 지역을 알아보기로 해요.
프롤로그 중에서