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아파트건 상가건, 가치를 결정하는 건 결국 땅값!
진짜 전문가는 ‘토지’부터 공부한다!

최고의 토지 투자 분석가 옥탑방보보스 김종율의 실전 감각,
그리고 기초를 확실하게 잡아주는 라떼비버 임은정의 꼼꼼한 설명!

★ 송사무장, 빠숑, 붇옹산, 홍춘욱, 고상철 강력 추천 ★

자타공인 대한민국 대표 토지 강사인 김종율과 임은정이, 초보부터 고수까지 누구나 활용할 수 있는 토지 투자 마스터 교과서를 펴냈다. 바로 이 책 《나는 집 대신 땅에 투자한다》이다.
부동산 투자자라면 누구나 시장 상황과 관계없이 꾸준한 수익을 내는 투자를 원한다. 특히 정부의 정책이나 규제, 시장 상황에서 자유롭고, 이왕이면 큰 수익도 낼 수 있는 투자가 좋다. 그런 게 뭘까? 바로 토지 투자다.
사실 부자들이 자산의 폭발적인 성장, 일명 퀀텀 리프를 이루는 수단은 대부분 땅이며, 진짜 부자는 ‘땅부자’라는 건 다들 안다. 지난 몇 년간 아파트 가격이 많이 올랐다고 해도 5~10배까지는 오르지 않았다. 하지만 땅은 개발호재가 있고 사고파는 타이밍을 잘 잡으면 5~10배는 거뜬히 오른다. 그럼에도 왜 쉽게 투자를 하지 못할까?
토지 투자는 너무 어렵고 종잣돈도 많이 필요할 것 같아서다. 게다가 수익이 나기까지 오래 걸릴 것이라고들 생각한다. 사실일까? 이 책의 저자들은 이 선입견부터 깰 필요가 있다고 말한다. 그리고 아무것도 모르는 ‘부린이’도 바로 시작할 만큼 쉬운 일은 아니지만, 누구나 일정한 공부만 한다면 토지 투자에서 단기간에 기대 이상의 수익을 얻을 수 있다고 단언한다.
이 책은 토지 분야 최고 강사이자 성공한 투자자로도 명성이 높은 김종율 저자와, 토지 투자에 어려움을 겪는 초보자들을 위해 다양한 커뮤니티에서 강의를 해온 임은정 저자가 함께 썼다. 이론가일 뿐만 아니라 실전을 겸비한 투자자로도 잘 알려진 김종율 저자는 한 번 배워 평생 써먹을 수 있는 강력한 투자 스킬들에 대해 주로 말하되, 그 어느 책에서도 볼 수 없는 성공 사례들을 상당수 공개했다. 준공업지역이나 개발제한구역 투자 등 투자자들이라면 관심을 가질 만한 지역의 투자 성공 사례부터 아파트 갭 투자 금액 정도의 소액으로 수익을 남긴 투자 사례까지, 이 분야에 대해 한 번이라도 공부를 해본 사람이라면 놀랄 만한 사례들이 가득하다.
그리고 임은정 저자는 초보 투자자이 어려워하는 공법부터 경공매 투자까지, 누구나 편하게 접근할 수 있도록 가장 쉬운 설명으로 이야기를 풀었다.
그리하여 이 책은 김종율의 실전 투자 감각에 임은정 강사의 친절한 이론 설명까지 보태어진, 그야말로 기초부터 응용까지 두루 섭렵할 수 있는 토지 투자의 바이블이라 할 만하다.

"토지 투자란 3년 뒤 땅값을 예측해내는 게임이다!"
한 번만 잘 배워두면 경기와 상관없이
원하는 타이밍에 계속해서 투자할 수 있는 강력한 원리!

아파트 갭 투자 금액으로 시작하는 소액 토지 투자 사례,
개발제한구역에 투자로 10여억 원을 남긴 사례,
수용지 보상 투자로 실투자금 대비 725% 수익률을 낸 사례,
경매로 나온 폐차장 입찰로 2개월 만에 약 2배의 수익을 거둔 사례…

우리가 정말 아파트나 상가가 아니라 땅에 투자해 성공할 수 있을까? 진짜 부자는 땅부자라는데, 그게 정말 내 이야기가 될 수 있을까? 쉽게 엄두가 나지 않는 게 사실이다. 땅으로 큰 부자가 된 사람을 보면 부럽고, ‘나도 투자를 해볼까?’ 싶지만, 땅 투자는 너무나 어렵고 종잣돈도 많이 필요할 것 같다.

신간 《나는 집 대신 땅에 투자한다》는 바로 그 ‘토지 투자’에 대해 다룬다. 국내 최고 토지 분석 강사인 김종율 저자와 임은정 강사는, 이 책을 통해 우리는 할 수 없을 거라고 생각하는 토지 투자를 ‘어쩌면 나도 해볼 수 있지 않을까’ 하는 의지를 품게 만든다. 임은정 저자의 꼼꼼하고 친절한 설명, 김종율 저자의 실전에 입각한 다양한 투자 사례를 제대로 배워본다면 말이다.

이 책은 부동산 투자처의 블루오션인 토지를 다루되, 초보자의 눈높이에 맞춘 쉽고 편안한 설명과 그 어느 책에서도 보기 힘든 실제 투자 사례로 독자의 눈길을 끌기에 충분하다.
먼저 임은정 저자는 각종 커뮤니티에서 초보자를 대상으로 강의를 해온 장점을 살려, 토지 공부의 진입장벽이라고들 하는 공법이나 매수 매도 방법 등에 대해 가장 이해하기 쉬운 이야기들을 들려준다. 그리고 김종율 저자는 소문난 명성 그대로, 토지 투자에 관한 이론들을 자신이 직접 경험한 투자 사례를 바탕으로 흥미진진하게 설명해준다.
침체에서 갓 벗어나는 지역을 골라 경매를 접목해 소액으로 투자한 토지 사례나, 개발제한구역 즉 흔히 말하는 그린벨트에 투자한 사례, 취락지구에 투자 사례, 수용지 보상 투자로 수익을 낸 사례 등, 실제로 저자가 경험한 다양한 사례들을 이 책에서 아낌없이 공개했다. 이를 통해 독자들은 이 분야 전문가들이 어떻게 토지 투자에 접근하는지 생생하게 안내받을 수 있을 것이다.
이 책에는 향후 10년간 주목해야 할 토지 투자 유망지역에 대해서도 자세히 담겼다. 핵심 키워드는 ‘공업지역’과 ‘도로가 개통될 지역’이다. 저자들은 특히 수도권의 공업지역과 고속도로 IC 개통을 앞둔 지역을 눈여겨봐야 한다고 조언한다. 토지 투자의 길로 들어선 이들이라면 놓쳐서는 안 될 정보들이다.

인생을 바꾸는 토지 투자,
1년 안에 배울 수 있다면, 시도해볼 만하지 않을까?

저자들은 투자를 한다면 이제 주택이 아닌 토지에도 관심을 가져볼 것을 권한다. 사실 아파트는 투자의 진입장벽은 무척 낮으나 꾸준히 경쟁자가 유입되며 금리, 세금, 정부 인허가 등 외부 요인이 많이 작용하고, 적정 금액도 가늠하기가 쉽지 않다. 반면 토지는 용어가 어렵고 이론도 쉽지 않지만, 1년만 마음잡고 공부하면 시장 상황과 상관없이 투자할 수 있고, 아무나 뛰어들지 않는 블루오션이라 경쟁이 약하며, 장래에 충분한 시세차익을 보일 땅도 충분히 많다.
중요한 것은 투자에 대해 제대로 배워보겠다는 의지일 것이다. 저자들은 토지 투자가 아무리 어렵다고 한들 공부하면 안 될 것이 없으며, 최근 투자자들의 지식과 열정이라면 토지 투자에 필요한 지식은 충분히 습득하고 남을 것이라고 말한다.

부자가 되는 방법은 간단하다. 꾸준히 투자하면 된다. 자산이 저평가됐을 때 매수해서 가격이 올랐을 때 매도하는 전략을 반복하면서 자산의 규모를 늘려가는 것이 비법이다. 2023년 현재 주거용 부동산 시장은 거래 절벽과 함께 가격 조정을 겪는 중이다. 그렇다면 토지 시장은 어떨까? 수도권을 포함해 개발호재를 품고 있는 지역은 계속 상승 중이다. 부동산 투자로 돈을 벌고 싶다면, 지금 토지 투자로 눈을 한번 돌려봐도 좋지 않을까?
저자들이 생각하는 공부 기간은 대략 1년이다. 그렇게 한 번만 잘 배워두면 경기와 상관없이 평생 원하는 타이밍에 계속해서 투자할 수 있는 강력한 무기로 활용할 수 있다. 처음엔 낯설고 어렵게 느껴질 수 있지만, 하나씩 꾸준히 해나가다 보면 가능하다. 이 책이 토지 투자자가 가는 길에 든든한 등불이 되어줄 것이다.

고상철((주)미스터홈즈 FC 대표, 인하대학교 정책대학원 초빙교수)
나는 토지 투자와 개발 강의를 24년간 해왔다. 그 사이 책을 추천해달라는 요청을 수없이 받았는데, 그때마다 김종율 대표의 책을 권했다. 이 책에는 누구나 토지 투자에 관심을 가져야 할 이유부터 매수 방법까지, 실제적인 내용들이 담겼다. 임은정 선생과 김종율 대표가 함께 썼다는 점도 매력적이다. 토지 투자를 하려면 반드시 읽어야 할 대표 부동산 지침서로 추천한다.

홍춘욱(프리즘투자자문 대표)
부동산 투자자라면 ‘상업적 가치가 있는 부동산’을 갖는 것이 로망일 것이다. 그런데 ‘이미’ 상업적 가치가 있는 부동산을 갖는 것은 현실적으로 쉽지 않다. 하지만 ‘앞으로’ 상업적 가치를 갖게 될 부동산을 갖는 것은 안목을 키우면 충분히 가능하다. 로망을 이루고 싶은 분들은 이 책을 읽어볼 것을 권한다. 택지가 개발될 때 어떤 지역에 대형매장이 들어서는지, 그리고 도로는 지하차도인지 아니면 지방도의 확장인지 점검하는 구체적인 팁으로 가득하니 말이다

강영훈(붇옹산)(붇옹산의 부동산스터디 카페 운영자)
토지 투자를 주저하는 이유는 주변의 실패 사례나 수익을 내는 데 오래 걸린다는 선입견 때문이다. 이 책은 성공적인 투자를 위해서 어떤 준비부터 해야 할지를 알려준다. 그리고 재개발 · 재건축 투자든, 상가나 토지 투자든, 근본은 같다는 것도 깨닫게 해준다. ‘곧’ 수혜를 받을 수 있는 잠재력 높은 물건을 찾아 가격이 저렴한 시기에 접근하여 수익을 내야 한다는 것이다. 수익을 극대화하는 기술적인 팁은 덤이다. 이 책을 공부해야 할 이유다.

김학렬(빠숑)(스마트튜브 부동산연구소 소장)
부동산 투자의 정점에는 토지가 있다. 하지만 대다수의 투자자들이 토지를 어려워한다. 어떻게 시작해 끝을 낼지에 대한 감이 없기 때문이다. 이 책이 그 감을 제대로 잡아줄 것이다. 초보부터 고수까지 누구나 활용할 수 있는 마스터 교과서! 한 번 배워 평생 성공적으로 토지 투자를 하고 싶은 분들께 기쁘게 이 책을 추천한다.

송희창(송사무장)(㈜행크에듀 대표)
부동산의 처음과 끝은 토지다. 나도 오랜 기간 수많은 투자를 경험했기에 토지야말로 가장 기본이 되는 투자이자, 큰 수익을 낼 수 있는 분야라고 생각한다. 그런데 돈이 된다고 해서 무조건 기회만 있는 것은 아니다. 잘못된 사례도 많으므로 옥석을 골라낼 수 있어야 한다. 어떤 분야든 스승이 중요한데 김종율 대표는 이론가일 뿐만 아니라 실전도 겸비한 투자자이기에 이 책이 독자들에게 좋은 스승이 돼줄 것이라 기대한다.

프롤로그_ 내가 임은정 선생과 책을 쓰는 이유
토지 투자 공부가 처음인 분들에게_ 누구나 시작할 때는 초보다

1장_지금 왜 토지에 관심을 가져야 할까?
부동산 투자로 인생을 바꾸고 싶다면?
토지 투자를 어렵게 생각하는 이유
투자하기 좋은 땅 vs. 나쁜 땅
딱 1년 공부하고 평생 써먹는 토지 공부
싸고 좋은 땅 있나요?
토지 투자의 3가지 유형
아파트 갭 투자금액으로 시작하는 소액 토지 투자

2장_ 돈 되는 토지를 어떻게 찾을까?
토지 투자란 3년 후 땅값을 예측해내는 게임
땅의 계급을 알려주는 토지이용계획 읽는 법 1
땅의 계급을 알려주는 토지이용계획 읽는 법 2
지목보다 용도지역이 중요한 이유
개발 관련 뉴스 읽는 법은 따로 있다
돈 되는 개발 정보, 어디에서 찾을까?
원석에서 보석이 될 땅 찾기
투자 진입 시점은 언제가 좋을까?

3장_ 토지 투자, 이것만은 알고 하자
당신이 꼭 알아야 할 공법 몇 가지
지구단위계획이라는 끝판왕
모르면 손해 보는 건축법과 도로법
돈은 길을 따라 흐른다
도로가 지나가는 땅은 가치가 낮을까?
고속도로 IC가 개통할 때 오르는 땅과 오르지 않는 땅
역세권이냐 엿세권이냐
방구석에서 쉽게 하는 토지 측량
건물도 해를 봐야 자란다
토지를 더 알고 싶다면 공적 장부 확인을
알고 해야 돈이 되는 농지·산지 투자
농지에 농사를 짓지 않으면 어떻게 될까?
농지 투자의 핵심, 농업진흥구역이 해제될 곳을 노려라
개발행위허가로 땅의 가치 높이기
용도지역에 맞는 투자 비법
시장이 바뀔 때는 이런 투자를
지식산업센터가 뜰 때는 준공업지역 투자를
지식산업센터가 들어서면 상권이 바뀐다고?

4장_토지, 남보다 잘 사는 방법
초보 토지 투자자가 접근하기 좋은 경매와 공매
공인중개사를 통해 토지를 매매할 때
토지 시세를 파악하는 법
토지 대출 잘 받는 법
토지 투자 시 활용하면 좋은 사이트와 앱

5장_ 다양한 사례로 풀어보는 토지 투자
개발제한구역 투자의 정석
카피하라, 유형은 늘 비슷하다
취락지구 투자로 돈 벌기
수용지 보상 투자로 수익 내는 법
초보는 모르는 고수의 투자법
앞으로 10년간 주목해야 할 토지 투자 유망지역
반드시 관심 가져야 할 투자처, 공장
토지 투자 유망지역의 최근 투자 사례

에필로그_ 현실을 직시하자, 투자는 어려운 것이다
언제나 이기는 투자를 위하여_ 부동산의 근본은 토지다

싸고 좋은 땅은 없지만 좋은 땅을 싸게 사는 방법은 분명히 존재한다. 토지 투자를 공부하는 궁극적인 목적은 좋은 땅을 싸게 사는 방법을 익히는 데 있다. 다른 부동산도 마찬가지지만, 특히 토지는 매수할 때부터 매도 타이밍과 내 물건을 사줄 수요가 누구인지 생각해야 한다. 보통 토지는 장기 투자 대상으로 생각한다. 매수를 할 때 매도에 대해 충분히 고려하지 않았기 때문에 토지는 팔기가 쉽지 않다고 생각하는 것이다. 팔 시점과 사줄 대상을 미리 생각하고 매수한다면 토지도 충분히 단기 투자를 할 수 있다. 팔기 쉬운 토지가 되려면 무엇보다 가치가 있어야 한다. 다음과 같은 조건을 갖추었다면 보다 가치 있는 땅이라고 할 수 있다.
- 〈싸고 좋은 땅 있나요?〉 중에서 -

토지 투자를 하다 보면 공법 이론보다 뉴스를 잘 분석하는 것이 더 큰 수익으로 연결되는 경우가 제법 있다. 이 경우도 바로 그렇다. 그동안 이천은 ‘뭔가 잘 안 된다’는 느낌이 강한 곳이었다. 그런데 2019년 입찰할 무렵부터 조금씩 ‘이제 되겠다’ 하는 느낌이 왔다. 나는 2019년에 낙찰을 받은 뒤 3년이 지난 2022년이면 아파트 골조 공사가 밖에서 훤히 보일 것이고, 이천역 주변에 부분적으로 진행되는 도시개발사업도 어느 정도 진척이 돼서 아파트 모양이 드러날 것으로 예상하였다. 그렇게 되면 이 주변의 개발사업도 활발해져 토지의 가치가 올라갈 것이 뻔해 보였다. 입찰 당시인 2019년은 보상이 막 시작되었지만, 그간 침체된 분위기에서 빠져나오지 못해 물건이 한없이 유찰되던 상황이었다. 나에게 질문을 한 수강생은 다행히 차순위와 근소한 차이로 낙찰을 받았고, 생각보다 시장 분위기는 빠른 속도로 변해갔다. 낙찰을 받고 1년도 채 되지 않은 시점부터 매각 권유가 빗발친 것이다. 평당 75만 원 선에 산 물건이 115만 원이 됐을 때 그 수강생이 얼마에 팔아야 할지 묻기에 이렇게 대답했다.
-〈아파트 갭 투자금으로 시작하는 소액 토지 투자〉 중에서-

나는 이 사례를 설명하면서 일부러 이론적인 내용을 언급하지 않았다. 개발이 진행되고 있다는 상황을 설명하기 위해 ‘특정개발진흥지구’라는 말은 썼지만, 그 외에는 지목도 용도지역도 한 번 언급하지 않았다. 용도지역이 중요하지 않다는 의미가 아니다. 용도지역은 늘 중요하다. 다만 침체된 지역이 호재가 실현되는 타이밍에만 주목해도 소액으로 성공적인 투자를 할 수 있음을 보여드리고 싶었다. 그래서 진행이 더뎠던 과거와 개발이 진행되던 시기를 강조하여 설명한 것이다.
대개 토지 투자는 큰돈과 긴 시간이 든다고 여기는데 반드시 그런 것은 아니다. 내 경우 땅을 사서 3년 이상 묵히는 경우가 별로 없다.
- 〈아파트 갭 투자금으로 시작하는 소액 토지 투자〉 중에서 -

이렇듯 우리가 투자처로 관심을 두는 땅은 모두 호재가 있는 곳이다. 철도든 도로든 산업단지든 택지지구든 뭔가 들어온다는 소식이 있는 곳이라는 말이다. 그 호재대로 3년이 지났을 때 땅값이 얼마일지를 계산해보라. 그게 땅 투자의 거의 전부다. 이 계산만 잘 해낼 수 있으면 땅 투자는 쉽게 할 수 있다. 또 이 원리를 모르기 때문에 공법을 배워도 투자가 어려워지는 것이다. 공법 공부는 충분히 했어도 IC(인터체인지) 앞 계획관리지역의 가격이 얼마나 할지 가늠할 자신이 없다면, IC 공사가 한창이어도 땅을 살 수 없는 것 아니겠나. 공법이 필요 없다는 이야기가 절대 아니다. 공법은 공법대로 뉴스는 뉴스대로 공부를 미리 착착 해둬야 한다는 말이다.
- 〈토지 투자란 3년 뒤 땅값을 예측해내는 게임〉 중에서 -

토지의 가치를 좌우하는 개발행위를 할 수 있는지 여부는 지목이 아니라 용도지역이 결정한다. 지목이 임야라도 용도지역이 2종 일반주거지역이라면 아파트를 지을 수 있는 것처럼 말이다. 따라서 토지이용계획을 열람할 때 가장 먼저 확인할 것은 용도지역이다. 땅을 보는 안목을 빠르게 키우려면 우리 집 근처의 토지이용계획을 열람해보자. 이미 개발된 땅의 토지이용계획을 머리에 넣고 비슷한 토지이용계획의 땅을 찾다 보면, 앞으로 개발 가능성이 높은 땅은 어디인지 확인할 수 있다.
- 〈지목보다 용도지역이 중요한 이유〉 중에서 -

정말로 돈이 되는 개발호재는 뉴스의 행간을 잘 읽는 것으로 충분히 파악할 수 있으며, 핵심은 행정계획과 사업시행자가 모두 등장하는지 여부다. 관심 있는 지역의 뉴스를 꾸준히 읽다 보면 언제 어디에 투자해야 할지 감이 잡히기 시작할 것이다. 대장지구 역시 2005년부터 꾸준히 눈여겨보다가 2016년 실시계획 고시를 보고 나서 샀다면 성공적인 투자가 가능했으리라
생각한다. 물론 토지 가격은 대다수의 사람들이 개발 정보를 모르는 초기보다 비쌀 것이다. 하지만 개발사업의 불확실성과 그에 따른 마음고생을 생각하면, 오른 가격이라도 개발이 확실해졌을 때 매입하는 것이 투자에 성공하는 비결이다.
- 〈개발 관련 뉴스 읽는 법은 따로 있다〉 중에서 -

“역사는 미래를 비추는 등불이다”라는 말이 있듯이, 토지 투자를 잘하는 가장 좋은 방법은 이전의 성공 사례를 꼼꼼하게 분석해 앞으로 비슷한 모습으로 개발될 지역에 조금 일찍 진입해서 시간을 쌓는 것이다. 신데렐라가 요정 할머니를 만나 재투성이 아가씨에서 우아한 레이디로 변신했듯, 낡고 오래된 준공업지역에서 지식산업센터가 즐비한 멋진 업무지구로 변신할 곳에서 토지 투자의 기회를 찾아보자.
- 〈앞으로 10년간 주목해야 할 토지 투자 유망지역〉 중에서 -