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‘1개 건물을 가진 임대인보다
100개의 원룸을 가진 임차인이 되어야 하는 이유’

지금까지 볼 수 없었던 특수한 부동산 투자 시장, 고시원 창업에 모든 답이 숨겨져 있다.
저자 강영식은 23년간의 직장생활을 정리하고 고시원 창업에 성공, 3개의 고시원을 모두 만실로 만드는 성과를 이루었다. ‘STep by step, ORder Your life’, 한 걸음, 한 걸음, 인생이 원하는 명확한 것들을 스스로의 삶에 제시하며 실행해온 결과, 고시원 창업을 원하는 사람들을 위한 컨설팅은 물론 고시원 전문 중개사무소까지 운영하며, 진정한 투자의 정석이 무엇인지, 성공적 운영의 기본이 무엇인지 보여주고 있다.

‘절대 실패하지 않는 월 1천만 원의 수익’

이 책은, 창업만 하면 ‘월 1천만 원, 연 25%의 안정된 수익’을 얻을 수 있다고 말하는 책이 절대 아니다. 위와 같은 수익과 안정성을 얻기 위해 해야 할 일이 무엇인지, 아주 세밀하고 명확히 보여주고 있다. 창업 단계부터 운영, 마케팅, 사후 관리까지, 이처럼 솔직하게, 그리고 정확한 정보를 알려주는 책은 없었다.

월 1천만 원, 연 25%의 안정된 수익. 마치 그럴싸한 부동산 컨설팅 업체에서 하는 광고와 같다. 하지만 이 원고를 받아보는 순간, 내 생각은 완전히 달라졌다.
위 문장들은 사람들을 혹하게 하려고 만든 문장이 아니었다. 가능할 수 있는, 아니, 분명히 가능한 것이었다. 저자의 창업 과정과 이후 운영 과정을 고스란히 담은 이 책은 가히 고시원 창업의 바이블이라 말하고 싶다.

고시원 예비 창업자들을 넘어, 부동산 투자, 그리고 자영업을 시작하는 모든 사람이 꼭 봐야 할 책이라고 확신한다. 23년간 직장 생활 동안, 그리고 은퇴 이후 그가 한 업적 때문이다. 비전 수립과 성과평가시스템 구축, 조직 혁신 업무의 직장생활을 거쳐 경매, NPL, 갭투자 등을 직접 배우고 실행했으며, 공인중개사 자격증까지 취득했던 그가 어떻게 고시원 창업을 선택했는지가 이 책 안에 고스란히 담겨있다. 게다가 고시원 창업 이후 성공적인 운영을 위해 입주자들에게 행한 서비스 및 입주민 관리는 저자의 오랜 세월 관록이 아니면 절대 행할 수 없는 그 무엇이기 때문이다.

안정된 사업 아이템을 찾는 사람들, 고시원 창업을 생각하고 있는 사람들, 1인 사업 및 투잡을 고려하고 있는 모든 사람에게 최고의 조력자가 될 책임을 확신한다. 예비 창업자들의 모범적 안전지대로서, 월 1천만 원의 수익을 원하는 사람들에게 확실한 길잡이가 될 것이다.

Prologue_ 나는 매우 평범한 50대 직장인이었다

Intro. 제2의 인생, 매의 눈으로 준비하다
부동산 공부를 시작하다/경매를 배우다/NPL을 배우다/갭투자를 경험하다/고시원 창업을 결심하다

- 高시원 高수익 100% 창업 성공 노하우
1. 공급 과잉 지역을 피하라

1장 절대 실패하지 않는 월 1천만 원 수익, 고시원 창업의 숨겨진 비밀
: 내가 고시원 창업을 선택한 5가지 이유
매우 안정된 사업 아이템이다
‘나’도 얼마든지 성공할 수 있다
신규 진입이 어려운 시장이다
투자 수익률이 매력적이다
1인 사업과 직장인 투잡에 적합하다

- 高시원 高수익 100% 창업 성공 노하우
2. 믿을 수 있는 조력자는 필수

2장 1개 건물을 가진 임대인보다 100개의 원룸을 가진 임차인이 되어야 하는 이유
: 고시원, 제대로 알면 반드시 성공할 수 있다
고시원의 용도
누가 고시원에 찾아오는가
고시원이라는 고정관념에서 벗어나라
보이지 않는 특수한 부동산 투자 시장
고시원 운영 성공 원칙

- 高시원 高수익 100% 창업 성공 노하우
3. 매물 방문 및 시설 확인 체크리스트

3장 마케팅, 맡기지 말고 맡아서 해라
: 高시원 高수의 100% 만실 노하우_ 1
맡기지 마라, 맡아서 해라
룸 앤 스페이스(ROOM&SPACE)를 공략하라
마케팅 비용 제로, 블로그, 홈페이지, 플레이스, 지도
사람을 당기는 응대 vs 밀어내는 응대
잠재고객은 반드시 존재한다

- 高시원 高수익 100% 창업 성공 노하우
4. 고정비용 확인 및 기타비용 예상

4장 창업자의 서비스는 반드시 소문이 난다
: 高시원 高수의 100% 만실 노하우_ 2
경청(傾聽) : 몸을 기울여 듣다
‘해주세요’ 말이 나오기 전에
작은 관심이 불러오는 커다란 변화
소프트웨어적 장점이 하드웨어적 단점을 극복한다

- 高시원 高수익 100% 창업 성공 노하우
5. 입실료와 수익률을 꼼꼼히 확인하라

5장 고시원 운영, 기본만 알면 누구나 할 수 있다
: 高시원 高수의 100% 만실 노하우_ 3
내 집보다 청결하게
아무리 강조해도 지나치지 않는 그것
입주민 입장에서의 다급하고 중대한 문제
장사꾼이 아닌 1인 기업으로 거듭나기 위해

특별 부록_ 고시원 창업 그리고 운영에 대한 모든 것
[S.T.O.R.Y 컨설턴트 강영식의 현장 Q&A]

에필로그_ 나는 건물 없이도 월세 받는다

25p 사업 아이템을 결정할 때, 필수 고려 요소는 딱 2가지, 안정성과 수익성이다. 안정성이 높으면 수익성이 떨어지고 수익성이 높으면 안정성이 떨어지는 것이 일반적이다. 두 가지 요소는 서로 상충관계이다. 다만, 필자가 보기에 고시원은 안정성과 수익성을 겸비한 흔치 않은 업종이다.

50p 고시원은 가장 마지막 단계의 주거지라 할 수 있다. 누구나 자가 주택을 희망한다. 그것이 어려우면 전세, 전세도 어려우면 월세, 월세도 어려우면 고시원이 가장 마지막 선택지가 된다. 그래서 아직도 많은 사람들이 고시원에 대한 편견을 가지고 있는 것이리라. 여기서 간과해선 안 되는 점은 전세나 월세의 형편이 되는데도 불구하고 고시원을 찾는 사람들이 있다는 것이다.

85p 필자에게 잠재고객이란, 필자가 운영하는 고시원에 한 번이라도 전화를 걸어 입실문의를 한 사람을 의미한다. 통화가 끝나면 잠재고객 폴더에 전화번호를 저장하고 특이사항에 대해서도 간단히 메모도 해 둔다.

〈현장 Q&A 중〉

Q 무인 판매점처럼 고시원도 오토로 운영할 수 있다고 하던데 정말인가요?
가능합니다. 다만, 고시원 인수 후 일정 기간 동안 오토로 운영이 가능할 만큼 시스템화하기 위한 사전 노력이 필요합니다. 무엇보다도 화질이 좋은 CCTV설치와 번호키(도어락) 설치는 필수입니다. 방을 보러 온 사람에게 CCTV를 보면서 전화로 방과 공용시설 안내가 가능해야 하고 즉시 입실하고자 하는 사람에게 방문을 열어 줄 수 있어야 하기 때문입니다.

Q 고시원을 하기에 좋은 위치는 어디일까요?
대부분의 고시원은 유동인구가 많은 역세권에 많이 자리 잡고 있습니다. 이런 고시원들은 일반적으로 권리금도 높고 월 임대료도 높습니다. 권리금 회수 기간이 짧고 투자금액 대비 수익률이 좋은 고시원이라면 그 고시원이 어디에 위치해 있든 문제가 되지 않습니다. 오히려 피해야 할 지역을 잘 체크할 필요가 있습니다.

Q 고시원 매물을 볼 때 어떤 점들을 중점적으로 봐야 할까요?
매물을 소개 받고 방문하여 고시원 시설을 둘러보고 나와도, 머릿속에 남아 있는 것이 별로 없어 기억이 잘 나지 않습니다. 그렇다고 다시 들어가서 보고 오기도 불편하지요. 매물을 보러 가기 전, 체크리스트를 준비할 것을 추천합니다. 본인 나름의 체크리스트를 만들고 시설을 보면서 또는 고시원을 나온 후 바로 기록을 하기를 바랍니다.