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“조정은 아직 끝나지 않았다!”
국내 유일 금융-부동산 전문가 한문도 교수의 집값 인사이트
주택시장 복합위기 속에서 살아남는 부동산 하락 ‘그다음’의 시나리오

★ 내 인생에 지혜를 더하는 시간, ‘인생명강’ 시리즈 ★
부동산 버블을 정확히 예측한 한국의 ‘미스터 선샤인’
한문도 교수가 진단해주는 ‘맞춤형’ 부동산 투자 해법서

살아가는 데 필요한 모든 교양 지식을 한데 모았다! 대한민국 대표 교수진이 펼치는 흥미로운 지식 체험, ‘인생명강’ 시리즈의 열세 번째 책이 출간됐다. 역사, 철학, 과학, 의학, 예술 등 전국 대학 각 분야 최고 교수진의 명강의를 책으로 옮긴 인생명강 시리즈는 독자들의 삶에 유용한 지식을 통해 오늘을 살아갈 지혜와 내일을 내다보는 인사이트를 제시한다. 도서뿐만 아니라 온라인 강연·유튜브·팟캐스트를 통해 최고의 지식 콘텐츠를 일상 곳곳에서 만나볼 수 있는 지식교양 브랜드이다.

『더 크래시 The Crash』는 금융의 관점에서 부동산을 분석하는 국내 유일의 전문가 한문도 교수가 부동산 시장과 경제를 누구나 쉽게 분석하고 예측할 수 있도록 설명한 부동산 투자 로드맵이다. 지난 2022년 12월, 전국의 주택가격이 한국부동산원이 관련 통계를 산출한 이래 19년 만에 가장 큰 폭으로 하락했다. 『더 크래시 The Crash』에서는 이러한 부동산 시장의 현황과 전망을 다루고 ‘부동산 줍기’를 노리는 무주택자, 고점일 때 ‘영끌’한 1주택자, 폭락 속 ‘임대사업’을 포기할 수 없는 다주택자에게 각각의 상황에 맞는 현실적인 대안을 제시한다. 이 책으로 어떻게 해야 급락을 기회로 탈바꿈시켜 부동산 시장에서 똑똑하게 내 자산을 지킬 수 있을지 알게 될 뿐만 아니라 내 자산을 불릴 기회를 잡는 눈을 가지게 될 것이다.

"시대의 흐름에 역행하거나 무관심으로 대응하지 마라!“
최신 데이터에 기반한 한문도의 ‘최강 부동산 투자 가이드’ 대공개!

한문도 교수는 2019년 말부터 ‘주택구입부담지수’를 통해 더 이상 유지될 수 없는 주택 가격 수준임을 많은 곳에서 피력해 왔다. 120 수치 정도가 주택구입부담지수의 정상 수준이라고 볼 수 있는데, 현재 200 수치에서 120 수치까지 떨어진 값을 계산해보면 최소 40%의 갭이 생긴다. 부동산 가격이 40% 하락하고, 심지어 여기서 더 하락할 수도 있다는 것이다. 분명한 것은 국내 리스크뿐 아니라 외부 리스크에서 보이지 않던 부정적인 지표와 신호들이 지속적으로 보고서에서 나타나고 있기에 이 상황을 염두에 두고 시장 상황에 대처하는 혜안이 필요한 때라고 역설한다.

영끌족, 역전세, 거래절벽, 부동산 PF 대출 부실…… 부정적인 단어만 들려오는 경제 동향에 현재 부동산 시장은 냉기류만이 가득하다. 금리 인상과 거래절벽, 경기침체라는 ‘삼중고’까지, 그야말로 초대형 복합위기에 직면하게 된 것이다. 넋 놓고 있을 새 없이 당장 자산관리에 철저하게 돌입해야 하는 시기임이 확실해진 때, 이미 여러 해 전부터 ‘부동산 버블’의 위험성을 경고했던 한문도 교수가 개인 투자자들을 위한 최강의 부동산 투자 수업 『더 크래시 The Crash』를 선보인다.
한문도 교수는 금리와 물가가 모두 오르는 어려운 상황에서 생업을 유지하느라 힘들고 지쳐 있는 투자자들이 본격적으로 경제를 공부하는 일을 부담스러워하자, 누구나 쉽게 부동산 시장과 경제 데이터를 분석하고 예측할 수 있도록 친절하게 설명하여 자산을 지키고 불리고자 하는 많은 이들에게 도움이 되고자 했다. 정확한 경제지표로 금융의 관점에서 부동산 시장을 명확하게 예측하는 한문도 교수만의 인사이트를 통해 금융과 부동산 시장을 읽는 시각을 넓혀볼 수 있을 것이다.

“아는 사람만이 비극을 피할 수 있다!”
부동산 하락 ‘그다음’ 우리가 해야 할 일은 무엇인가?
재앙과 같은 복합위기를 축복으로! 반드시 성공하는 투자 법칙!

미국의 급속한 금리 인상은 부동산 하락을 본격화하는 직격탄이 되었고 폭락의 속도를 가속화했다. 주택 가격의 폭등을 이끌었던 저금리발 과도한 전세대출과 주택담보 대출, 갭투자 광기가 종말을 맞았고, 수도권을 중심으로 2022년 하반기부터 2023년에 이르기까지 전국 각지의 집값이 사상 최대로 하락했다. 2030세대들이 한 번도 경험하지 못한 부동산 하락의 긴 시간이 시작된 것이다. 이에 부동산 반등이 시작할 것이라고 외치는 사람과, 집값 하락은 이제부터 시작이라는 사람들의 논쟁으로 온라인과 오프라인 모두 한창 떠들썩한 상황에서 대체 누구의 말을 들어야 하는지 혼란스럽기만 하다.
우리가 주로 사용하는 검색 엔진과 알고리즘은 자신의 가치관이나 신념에 부합하는 정보만을 제공한다. 신문을 읽을 때는 다양한 논조의 신문을 같이 비교하면서 종합적으로 판단하기보다는 신문사의 헤드라인을 그대로 믿는 경우가 많다. 무의식중에 확증편향에 갇히게 되는 것이다. 그러면 도대체 어떻게 해야 부동산 투자에 대한 자신만의 주관을 올바르게 세워 투자에 성공할 수 있을까? 그것에 대한 해답이 『더 크래시 The Crash』에 있다. 최대한 다양하고 정확한 최신 데이터와 지표를 제시하고 이를 해석하여 자신만의 인사이트를 갖는 방법을 가르쳐주기 때문이다.

1부에서는 서울을 포함한 다양한 지역의 아파트 거래량과 입주 예정 물량을 통해 집값 하락의 원인과 현재 상황을 분석해보고 일본 부동산 버블과 한국의 상황을 비교해보며 일본식 부동산 침체 가능성에 대비하는 법을 배워본다. 2부에서는 부동산 가격의 상승과 하락을 위한 조건을 통해 향후 3년, 5년, 10년의 부동산 시장을 예측해보고, 3부에서는 금융 자본주의 시스템 속 금리와 환율을 고찰하여 중산층으로서 내 자산을 지키는 방법을 알아본다. 마지막으로 개인 투자자들이 가장 궁금해할 4부에서는 하락장이라는 기회를 맞아 부동산 상승과 하락을 예측하는 법과 부동산 투자 성공에 대한 그 비법이 담겨 있다.
이 책은 무주택자, 1주택자, 다주택자 각각의 상황에 따라 맞춤형으로 투자에 대한 가이드를 제시해주는 누구보다 친절한 투자 해법서로 최신 데이터와 지표에 따른 상황 분석, 철저한 부동산 시황과 적절한 전략 제안, 양질의 인사이트로 가득 채워져 있다. 부동산 전문가를 넘어 개인 투자자들에게 희망을 전하는, ‘서민을 위한 멘토’로 불리는 한문도 교수만의 뜨거우면서도 냉철한 통찰을 통해 부동산 폭락이라는 ‘재앙’을 부의 ‘축복’이라는 새로운 기회로 바꾸는 기적의 투자 비밀을 배워볼 수 있을 것이다.

프롤로그 | 부동산 폭락, 재앙일까 축복일까

1부 경험하지 못한 집값 폭락이 찾아온다
01 거래절벽과 예정된 공급 폭탄, 이유 있는 하락
:: 과도한 대출과 갭투자 광기의 종말
:: 서울 아파트 거래량의 하향세
:: 입주물량 폭증으로 폭락한 인천, 수원 등의 주택 가격
02 집값 붕괴인가, 집값 정상화인가
:: 주택구입부담지수로 보는 집값 추세
:: 주택 가격의 거품이 꺼진다
03 한국에도 일본형 장기침체가 올 수 있을까?
:: 무섭도록 비슷한 한국과 일본
:: 금리를 급하게 올릴 수밖에 없는 이유
:: 일본의 플라자합의와 금리(통화 정책) 변화
:: 일본의 잃어버린 30년과 한국의 차이점
:: 일본식 부동산 침체 가능성은?
:: 세계 경기침체 정도에 주목하자
:: 일본형 장기침체 우려에 대한 예측
04 과거 경제위기가 주는 교훈
:: IMF 외환위기와 글로벌 금융위기
:: 다가오는 또 한 번의 경기침체
:: 국내와 국외 리스크가 동시에 발생할 가능성
:: 장단기 금리 역전은 경제침체 신호

2부 향후 3년, 5년, 10년의 부동산 미래
01 큰 폭의 조정장이 온다
:: 큰 폭의 조정장이 진행될 것이다
:: 부동산 가격이 상승하기 위한 조건
:: 부동산 상승의 조작적 펀더멘털
:: 부동산 가격의 하락 요인
:: 서울의 매수 흐름
:: 무분별한 전세대출이 가계부채를 키우다
:: 역전세, 역월세
:: 금리 인상으로 버틸 수 없는 역전세난
:: 부동산 정책이 나아갈 방향
02 공급 요인이 시장의 방향을 정할 수 있는가
:: 향후 예정된 주택 입주물량 폭탄
:: 서울의 매물이 늘고 있다
:: 택지공급지정 물량 120만 호
:: 3년 후 집값은 어떻게 될까?
:: 5년, 10년 후의 부동산은 정상화될까?
03 계속 규제를 완화하면 집값이 안정화될까?
:: 부동산 가격이 오르려면 소득이 늘어야 한다
:: 향후 부동산 전망, 세 가지 시나리오
:: 예전과 같은 불장은 없을 것이다

3부 대한민국 중산층이 자산을 지키는 길
01 미국 물가와 금리를 고찰해야 하는 이유
:: 금리가 부동산 시장에 미치는 영향
:: 금리와 역전세
:: 잠시 반등할 수는 있으나 대세 하락은 막을 수 없다
:: 금리와 환율을 알면 경제가 보인다
:: 환율과 통화 가치
:: 미국 물가와 금리를 분석하는 법
:: PCE를 알면 금리 인상 여부 예측이 가능하다
02 무주택자, 1주택자, 다주택자의 생존법은 180도 다르다
:: 무주택자라면 청약에 참여하라
:: 1주택자, 다주택자는 상황을 냉정히 판단하자
03 정부의 연착륙 정책과 활성화 정책 톺아보기
:: 정책의 실현가능성을 살펴라
:: 대출 확대가 갭투자를 부추긴다

4부 급락을 기회로, 반드시 성공하는 부동산 투자 법칙
01 벌집순환모형에 주목하라
:: 시장의 흐름을 파악하는 벌집순환모형
:: 물량과 가격의 관계를 파악하는 모형
02 지역별 전·월세 매매 타이밍과 리스크 관리
:: 최저점을 찾아라
:: 지역별 적정 매수 시기
:: 부동산 투자에도 리스크 관리가 필요하다
03 부동산 상승과 하락을 예측하는 법
:: 부동산 상승과 하락을 예측하는 간단한 방법
:: 경제지표에 주목하자
04 주택, 상가 경매, 재개발·재건축 상품별 필수 투자 전략
:: 상가에 투자하려면 이것만은 살펴라
:: 경매는 저렴하지만 공부가 필요하다
:: 재개발, 재건축은 용적률과 절차를 확인하라

이 책에서는 누구나 쉽게 경제와 부동산을 분석하고 예측할 수 있도록 기본적인 경제 지식과 부동산 시장을 파악하는 방법을 담았다. 책에 제시한 표나 그림을 인쇄해서 잘 보이는 곳에 붙여놓으면 지금 경제가 어디로 가고 있는지, 부동산시장이 어떤지, 어떤 준비를 해야 하는지 미래를 예측해서 적절하게 대응할 수 있을 것이다. 부디 이 책이 여러분의 소중한 자산을 지키고 효율적으로 활용하는 데 도움이 되었으면 한다. __ 9쪽
저금리에는 자산가치가 올라가게 되어 있다. 반대로 고금리일 때는 자산가치가 내려가게 된다. 그러면 결국 평균에 수렴할 것이다. 따라서 부동산 가격이 40% 하락할 수 있고 더 하락할 수도 있다. 어떨 때 더 하락할까? 국내 리스크뿐 아니라 해외에서 외부 리스크 발생 시 주택 가격이 더 하락할 수 있다. 한국주택금융공사에서 분기별로 주택구입부담지수를 발표한다. 무주택자라면 이 수치가 어느 정도 내려올 때 시장에 접근하는 게 좋을 것이다. __38~39쪽

현재 대한민국의 경제상황은 어떠한가? 기업부채뿐 아니라 가계부채도 심각하고 해외 상황도 안 좋다. 부동산 PF 부실 문제, 자영업자 문제 그리고 무역적자도 심화되고 있다. 12개월째 무역적자는 IMF 외환위기 이후 처음 있는 일이다. 이처럼 리스크가 많은 경제 상황과 폭등한 부동산 가격의 하락 조정 국면이 가세하면서 당분간 침체기가 올 것이다. 상식적으로 앞으로 시장이 단기간에 회복할 거라고 판단하는 것은 성급한 예측이라고 볼 수 있다. 주택 가격은 앞으로 더 하락할 수도 있고 횡보하는 시간이 더 길어질 가능성이 크다는 게 합리적인 판단이다. __155~156쪽

그동안 힘든 시간을 보냈지만 앞으로는 정부가 특별하게 시장을 왜곡시키지 않는 한, 지금의 예정대로만 차곡차곡 간다면 좀 더 희망찬 미래를 맞이할 수 있는 부동산 시장이 될 것이라고 본다. 그동안에 투자를 해서 돈을 번 사람도 있겠지만 영끌을 해서 힘든 사람도 많을 것이다. 만약 과도하게 레버리지를 활용했다면 지금이라도 냉정하게 자산 포트폴리오를 재구성하고 부채 부분은 개선해야 한다. 현재 나의 소득으로 과연 3년을 버틸 수 있을지 판단해야 한다. __167쪽

앞으로 3년 동안은 역전세난의 2024년까지의 지속과 미분양 증가, 본격적인 하락이 시작될 것이다. 2030세대, 더 나아가 40대 초반의 세대는 처음 겪어보는 상황일 것이다. 너무 조급해하지 말길 바란다. 어디가 바닥인지, 언제가 내가 사야 할 때인지, 그리고 살 때가 되면 대출제도 등을 어떻게 이용할 것인지 궁금할 것이다. 이런 점들을 종합해서 지금처럼 어려운 시기에 중산층의 자산을 지키는 일에 대해 알아보고자 한다. 무엇보다 금리와 환율을 꼭 알아야 현대 금융자본주의 시스템하에서 내 자산을 지킬 수 있다. __187쪽

주식 시장에서 “한 바구니에 달걀을 담지 마라”는 말을 들어봤을 것이다. 리스크관리를 위해 분산투자를 하라는 말이다. 주식보다 단위가 더 큰 게 부동산이니 절대 주먹구구식으로 투자해선 안 된다. 자산이 50억 원이라 3억 원 정도 투자하는 데는 부담이 없다면 모를까, 전 재산이 3억 원인데 그걸 다 쏟아부으면서 리스크관리를 안 한다면 정상적인 투자가 아니다. 지금처럼 금리 인상기를 대비해 금리 인상을 예측할 수 있는 능력을 갖춘 후 본인이 부담할 수 있고 리스크 관리가 가능한 선에서 투자하면 된다. 내 능력 이상으로 투자해서는 안 된다. 결론적으로 경제 호황기와 불황기에 따른 타임 갭, 즉 시간 차를 예측하는 능력을 갖춰야 한다. __242~243쪽