추가 적립 안내

부동산 매수하려는 순간부터 양도소득세를 함께 고민해야 한다.

양도세전문세무사로 일하면서 부동산을 가진 수천 명의 사람을 만나본 것 같다. 누군가 내게 양도세를 절세하는 방법을 한마디로 묻는다면 사실 결론은 하나다.

“부동산을 팔려고 내놓는 시점에 양도소득세를 고민한다면 그때는 이미 늦다. 부동산을 매수하려는 순간부터 양도소득세를 함께 고민하고 준비해야 한다”

미리 준비하면 누구나 양도소득세를 절세할 수 있다. 하지만 지금도 많은 부동산소유자들은 세금을 미리 준비하지 못하고 주변 사람들의 말만 듣고 부동산을 파는 모습을 너무나 쉽게 볼 수 있다. 수백억의 큰 빌딩을 매도하는 사람이나 단 몇천만 원의 작은 토지 1필지를 매도하는 사람이나 부동산을 팔고 나면 그 돈에는 사실 다 계획이 있다.

누군가는 또 다른 부동산을 매수하면서 중도금이나 잔금을 내는데 보태야 하고 누군가는 남은 대출을 상환해야 할 것이고 연세가 많은 분들은 남은 여생의 노후 준비 자금으로 요긴하게 써야 하거나 자녀들 집사는 데 일부 보태줄 계획도 있을 것이다. 하지만 예상치 못한 큰 액수의 양도소득세가 나오게 되면 매도자 입장에서는 삶의 여러 가지 계획이 흐트러지는 경우를 너무나 많이 보게 되었다. 소위 빚내서 세금을 내는 경우가 현실에서는 비일비재하다.

한번은 30대의 젊은 여성분이 다급한 목소리로 울먹이며 전화를 했다. 부동산 중개사무소에서 본인이 소유한 아파트를 팔기 전에 가지고 있던 다른 부동산인 주거용 오피스텔을 지자체에 주택임대사업자등록을 내면 1세대1주택 비과세가 되어 세금이 없다고해서, 그 말만 듣고 진행하여 팔았는데 나중에 세무서에서 1주택 비과세가 아니라면서 2억 원이 넘는 세금을 더 내야 한다는 통보를 받았다는 것이다. 내용을 확인해보니 주택임대사업자등록을 통해서 1세대 1주택 비과세를 받으려면 지역과 상관없이 무조건 양도하는 주택에서 2년 이상 거주를 했어야 했는데 거주하지 않고 보유기간만 채운 집을 매도했기 때문이다.

다른 한분은 70대 중반의 할아버지셨는데 10년 전 은퇴 자금으로 영등포에 소재한, 1층 상가, 2층~4층은 다가구주택으로 되어있는 상가주택을 매수해서 임대업을 운영 하시다가 10년 정도 보유 후 매도하게 되었다. 다른 주택이 없고 다가구주택은 1개의 주택으로 본다고 알고 있었기 때문에 매도 후 얼마 되지 않은 세금을 신고하고 납부까지 했다고 한다. 하지만 6개월 뒤에 세무서에서 연락이 와서 비과세가 아니니 3억 원이 넘는 세금을 내야 한다는 것이다. 상담을 하면서 확인해보니 할아버지께서 보유하던 중 1층 상가 임대가 잘 나가지 않아 주택으로 내부를 수리해서 주거 용도로 세를 주었던 게 문제가 된 것이다. 건축법상 다가구주택은 3개 층 이하만 가능한데 양도시점에는 4개 층을 모두 주택으로 쓰고 있었기 때문에 다세대주택이 된 것이다.

집 한 채가 전 재산이고 10년간 보유하며 당연히 1주택자라고 생각해왔는데 예상치 못하게 팔고 나서 다주택자가 되어 한 개 호를 제외한 나머지는 모두 중과세까지 받게 되어 3억이 넘는 세금이 통지된 것이다. 1층에 대해서 상가로 용도변경 등 팔기 전에 미리 준비했다면 피해갈 방법이 있었는데 평생 집 한 채가 전부인 할아버지께서 건축법까지 알 수는 없는 노릇이지만 법을 모르는 대가로 소실되는 돈이 노후자금 3억 원이라는 것은 너무나 안타까운 사실이다.

양도소득세가 어려운 이유는 법에서 정해 놓은 요건을 갖추어 비과세나 감면 등의 세금 혜택을 받기 위해서 10가지의 요건이 필요하다면 그중에 9가지는 맞고 하나만 틀리게 되면 ‘90점’이 아니라 ‘0점’이 되는 데 있다. 더군다나 최근 몇 년간 부동산 대책을 통한 잦은 법 개정과 일부 난해한 해석으로 인해 세무전문가들조차도 해석에 차이가 나오고, 따라가기 어렵다는 말이 절로 나오고 있는 게 현실이다.

부동산이 투기의 수단이 되어서는 안 되지만 부동산은 매수하는 순간부터 한 가정의 자산 포트폴리오에서 가장 큰 투자자산이 되는 것은 의심할 여지가 없다. 그리고 그 투자의 마침표는 양도소득세로 끝나게 된다. 따라서 자신이 보유한 그 부동산 하나만큼은 매수하는 시점부터 양도소득세를 내는 시점까지 누구나 준전문가에 버금갈 만큼 세금에 대한 지식을 배우고 익혀야 한다. 그래야만 부동산 투자에 대한 확신을 갖고 부동산을 파는 시기를 결정할 수 있으며, 그 결정에 후회가 없을 것이라 생각한다.

끝으로 부동산소유자나 세무전문가가 양도세와 관련하여 예상치 못한 의사결정으로 인해 작지 않은 리스크를 떠안게 되는 일을 피해갈 수 있도록, 이 책의 한 문장이나 한 구절이 작은 이정표가 되기를 바라는 진심 어린 마음을 담아 책의 한 장 한 장을 채워나갔음을 밝히며, 그럼에도 불구하고 양도소득세는 공부하면 할수록 겸손함을 배우게 한다는 사실을 다시금 실감한다.

이 책을 쓸 수 있게 된 것은 세무사로 첫발을 디디며 얻은 최고의 행운이었던 더존테크윌 그리고 양도코리아와의 인연이 있었기에 가능했다고 생각한다. 이 자리를 빌려 더존테크윌 김진호대표님과 임직원분들께 다시 한번 감사드리며 코로나로 어려운 여건에서도 좋은 강의와 책 출판을 위해 한결같이 헌신하는 이태동부장님과 경정암차장님께도 감사의 마음을 전하고 싶다. 마지막으로 30대 초반에 제2의 인생으로 세무사를 선택했던 순간부터 현재까지 늘 저를 지지하고 응원해주는 나의 아내에게 고맙다는 말을 전하며 글을 마친다.

2023년 2월
세무사 방범권

Chapter 01 주택 비과세 절세 노하우
1. 1세대 1주택 비과세 보유 및 거주기간 판단 방법
2. 일시적 2주택 상황에서 비과세 혜택 받는 방법
3. 2021년 이후 취득한 분양권 주택수 포함된다.
4. 상속주택과 일반주택을 보유시 비과세 받는 방법
5. 장기임대등록사업자의 거주주택 1세대 1주택 비과세
6. 농어촌주택 외 1주택자가 비과세 받는 방법
7. 1주택자는 거주여부에 따라 장기보유특별공제가 달라진다.
8. 매매특약에 따른 주택건물 철거나 용도변경은 주의하자.
9. 세대분리 잘못하면 비과세 혜택을 못 받을 수 있다.
10. 해외 이주 등 보유나 거주 불문 비과세가 될 수 있다.

Chapter 02 재개발·재건축 절세 노하우
1. 재개발재건축 사업진행 절차에 따른 세무상 이슈
2. 관리처분계획인가일 전ㆍ후 의사결정이 중요하다
3. 입주권과 분양권 세무상 차이를 정확히 알자.
4. 소규모정비사업 조합원 권리도 입주권에 포함된다
5. 입주권 양도시 1세대 1주택 비과세 받는 방법
6. 주택과 입주권을 함께 보유하며 비과세 받는 방법
7. 비과세특례는 권리로 변환되는 시기가 중요하다.
8. 1주택이 입주권 2개 또는 2주택이 입주권 1개를 받는 경우
9. 재개발재건축 아파트는 장기보유공제 주의해야 한다.
10. 재개발ㆍ재건축 양도소득세 계산 시 필요서류

Chapter 03 상가·상가주택 절세노하우
1. 구건물 취득 비용도 토지원가에 포함될 수 있다.
2. 자본적 지출 또는 양도비용을 인정받는 방법
3. 양도가액은 기준시가 안분가액과 30% 차이를 확인한다.
4. 상속ㆍ증여받은 부동산 취득시점별 취득가액 산정
5. 5년 내 양도하는 신축 건물은 환산취득가산세 주의하자.
6. 증축 건물에 대한 세무상 쟁점
7. 건물 취득가액 계산은 감가상각비 공제에 주의하자.
8. 상가와 주택 면적에 따른 비과세 적용 방법
9. 상가를 주거로 사용하는 경우 실질로 과세 된다.
10. 상가주택의 4개층을 주택으로 사용하면 다세대주택이다.

Chapter 04 비사업용토지 절세 노하우
1. 비사업용 토지 양도는 중과세가 적용된다.
2. 농지, 비사업용 토지 판단 방법
3. 2022년부터 주말농지 양도하면 중과세가 적용된다.
4. 한국농어촌공사 8년 이상 임대 농지는 사업용으로 본다.
5. 임야, 비사업용 토지 판단 방법
6. 목장용지, 비사업용 토지 판단 방법
7. 주택부속토지, 비사업용 토지 판단 방법
8. 별장, 비사업용 토지 판단 방법
9. 그 밖의 토지, 비사업용 토지 판단 방법
10. 환지 토지 비사업용 판단과 기준시가 계산 방법

Chapter 05 토지 감면 절세노하우
1. 토지보상, 공익사업 목적 수용은 10% 감면된다.
2. 토지보상, 양도시기 모르면 가산세 내야 한다.
3. 개발제한구역 토지는 최대 40%까지 감면이 가능하다.
4. 8년자경, 1억한도로 100% 세액감면 가능하다.
5. 8년 자경, 주거지역 등 편입여부를 체크하자.
6. 8년 자경, 연도를 달리한 지분양도는 주의하자.
7. 농지대토, 자경기간이 부족하면 농지대토를 고민한다.
8. 8년 이상 축사용지, 1억한도로 100% 세액감면 가능하다.

Chapter 06 다주택 중과세 절세 노하우
1. 다주택 중과세 주택 수 판단 방법
2. 중과제외 대상 주택을 정확히 알자
3. 상속받은 주택으로 5년이 경과하지 않은 경우
4. 소득세법상 장기임대주택 중과 배제
5. 중과배제 되는 양도소득세 감면 임대주택
6. 그밖에 중과배제 되는 양도소득세 감면 주택
7. 양도 순서나 시기 선택은 절세의 기본이다.
8. 가족간 부동산 증여나 양도 시 주의사항

Chapter 07 부동산 유형별 계산사례
1. 1주택자 조정지역 아파트 매도 시 세금 비교
2. 다주택자 조정지역 양도소득세 세금비교(중과세유예 전)
3. 동일연도에 차손이 발생한 다른 양도 자산이 있는 경우
4. 상속받은 주택 감정평가 여부에 따른 세금 비교
5. 건물 신축 대금 입증여부에 따른 세금 비교
6. 상가주택 주택 층이 3개층 또는 4개층일 때 세금 비교
7. 비사업용토지 vs 수용감면 vs 8년자경 세금 비교
8. 환지된 토지 교부면적 증·감에 따른 세금 비교
9. 관리처분계획 인가 전ㆍ후 양도 시 세금 비교
10. 재개발ㆍ재건축 아파트 고가주택 양도소득세 계산

Chapter 08 부록
1. 부동산대책 등 주요 개정 및 변경사항 요약 정리
2. 최근 2개년 양도소득세 주요 개정세법
3. 조정대상지역 현황
4. 양도소득세 신고를 위한 필수서류