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핵심만 배워서 제대로 수익 낸다!
왕초보에게 최적화된 6주 커리큘럼으로
경매 기초부터 수익 실현까지 마스터하자

* 설춘환캠퍼스 설춘환 교수 강력 추천
* 2023 최신 주택임대차보호법 반영
* 한 장으로 정리한 권리분석 지도 100% 증정

2022년 하반기부터 연일 전해지는 거래절벽, 집값 하락, 미분양 소식들은 뜨겁게 타오르던 투자자들의 심리를 잠재우고 있다. 하지만 사람들이 외면하는 곳에 기회가 있다는 말처럼, 어려운 시기는 좋은 부동산을 싸게 살 수 있는 분명한 기회가 될 수 있다. 부동산 경매로 무주택자에서 다주택자로 자산 점프를 이루고, 지금은 초보자들이 가장 많이 찾는 경매 멘토가 된 저자지만 그 역시 경매는 어렵고 위험하다고 생각했던 시절이 있었다. 경매에 대한 선입견과 오해에도 불구하고 경매에 도전할 수밖에 없는 간절한 마음을 누구보다 잘 알고 있기에 저자는 경매에 도전하는 초보자들이 목표를 이룰 때까지 포기하지 않기를 바라며 자신의 경매 지식과 투자 노하우를 담아 이 책을 썼다.

이 책 『친절한 부동산 경매 과외』는 어려운 상황 속에서도 일희일비하지 않고 묵묵히 다음 기회를 준비하고 있는 이들을 부동산 경매라는 새로운 시장으로 인도해 준다. 남의 이야기라고만 생각했던 부동산 투자 성공담을 내 이야기로 만들고 싶다면, 바로 지금이 부동산 경매를 공부할 때다. 저자는 내 집 마련의 꿈을 아직 포기하지 않은 무주택자, 부동산 투자에 가격이 가장 중요하다고 생각하는 투자자라면 반드시 부동산 경매에 도전해야 한다고 말한다. 경매에 대한 사전 지식이 없는 사람이라도 이 책 한 권을 읽고 나면 물건 검색부터 권리분석, 입찰, 명도까지 이어지는 경매의 전 과정을 마스터할 수 있도록 구성되어 있으니, 이 책을 통해 다시 오지 않을 경매의 황금기를 맞아 부의 발판을 마련하길 바란다.

초보자를 위한 맞춤 1:1 과외!
따라 읽기만 하면 궁금증이 술술 풀리는 가장 친절한 경매 필독서

주식 투자자들 사이에 유명한 격언이 있다. ‘무릎에 사서 어깨에 팔아라.’ 가장 쌀 때 사서 가장 비싸게 팔아야 큰 수익을 낼 수 있겠지만, 주가의 바닥과 꼭지를 예상하기란 거의 불가능에 가까운 일이다. 그러므로 누구나 입을 벌릴 만한 대박이 아니라 스스로가 만족할 수 있는 현실적인 수익률을 목표로 할 때 오히려 수익을 낼 수 있는 확률이 높아지는 것이다. 저자 소사장소피아(박혜정)는 이 격언을 부동산에 대입시켜 보았다. ‘시세보다 싸게 사고, 급매가로 팔아라.’ 그렇게 저자는 시세보다 싸게 살 수 있는 부동산 경매로 첫 투자를 시작하게 되었다. 물건을 수십 개 검색하고, 그중에서 마음에 드는 물건을 골라 임장을 다니고, 법원에 가서 입찰을 하는 과정은 쉽지 않았지만 끈기를 가지고 도전한 결과 한 채의 전셋값으로 두 채의 아파트를 살 수 있었고, 내 집 마련은 물론 월세 현금 흐름까지 확보할 수 있었다. 그렇게 결혼 4년차 평범한 주부는 전세 세입자에서 아파트 두 채를 가진 집주인이 되었다. 경매는 어렵고 위험하다는 선입견에도 불구하고 경매에 도전할 수밖에 없는 간절한 마음을 누구보다 잘 이해하고 있는 저자는 초보자들이 목표를 이룰 때까지 포기하지 않기를 바라며 이 책을 썼다.

등기부등본은 모르지만 내 집은 싸게 사고 싶다면
다음 자산 증식의 기회는 놓치지 않겠다고 다짐했다면
당신은 부동산 경매를 해야 한다!

입지, 청약, 재개발, 재건축, 분양권… 부동산 투자를 위해 알아야 할 지식의 범위는 생각보다 넓다. 계속해서 변하는 세금, 정책까지 공부해야 한다고 생각하면 어디서부터 공부해야 할지 막막해져 시작할 결심이 쉬이 들지 않는다. 이렇게 막막함을 느끼는 초보자라면, 경매 공부를 통해 부동산 투자에 필요한 기초 지식을 익히는 것이 효과적일 수 있다. 부동산의 가장 기본 서류인 등기부등본 보는 법, 임대인과 임차인 사이의 권리 관계, 임장과 수익 실현까지 부동산 투자의 모든 것을 아우르는 커리큘럼이 준비되어 있기 때문이다.
또한 내 집 마련을 준비하고 있는 무주택자에게도 경매는 좋은 기회가 될 수 있다. 금융권과 한국은행 통계에 따르면 2022년 3분기 말 기준 가계신용 잔액은 1,870조 6,000억 원으로 2003년 관련 통계 작성 이후 가장 큰 규모를 기록하고 있고, 그중 주택담보대출은 1,007조 9,000억 원으로 높은 비중을 차지하고 있다. 두 달만 대출 이자가 연체되어도 금융기관에서는 경매로 채권 회수를 신청할 수 있는데, 실제로 경매 사이트에 들어가 보면 고금리를 버티지 못한 매물들이 빠르게 경매 시장으로 유입됨을 알 수 있다. 일반 매매 시장이 활발했을 때에는 진작 낙찰이 됐을 깨끗한 대단지 아파트들도 지금은 유찰이 거듭되는 상황이다. 두세 번 유찰된 경우는 감정가의 반값 수준으로 가격이 조정되는데, 경매를 모르는 이들이 언제 등장할지 모르는 급매를 기다릴 때 준비된 사람은 시세보다 훨씬 싼 가격으로 좋은 부동산을 살 수 있는 것이다.

초보자들에게 가장 사랑받는 경매 멘토의 강의를 책으로 만난다!
성공 투자는 흔들리지 않는 기본기에서 시작된다

저자는 천여 명이 넘는 왕초보 수강생들과 함께하며 경매의 진입 장벽을 낮춰 왔다. 초보자들이 왜 경매를 어렵다고 생각하는지, 왜 시작하기를 주저하는지 가장 잘 알고 있는 것이다. 그런 이들을 위해 저자는 실제 1:1 강의를 듣는 것처럼 친절하고 시원시원하게 경매를 왜 해야 하는지, 일반 매매와 다른 부동산 경매의 특징은 무엇인지부터 부동산 어느 분야에나 통하는 손품·발품의 노하우, 법원에서 진행되는 입찰 과정을 입찰자의 입장에서 세세하게 설명하며 경매의 기본을 알려준다.
본문 중 초보자들이 궁금해할 만한 개념이나 용어가 등장하면 바로 참고할 수 있도록 간단한 설명을 수록하였고, 각 내용이 끝날 때마다 중요 내용 요약을 통해 빠르고 정확한 이해를 도왔다. 초보자뿐 아니라 경매를 어느 정도 아는 사람들에게도 쉽지 않은 권리분석의 모든 케이스를 분석하여 수록했고, 생생한 명도의 현장을 담은 명도 시뮬레이션, 수익 실현에 이르는 실전 투자 전략까지 공개하고 있다. 이 책을 다 읽고 나면 부동산 경매는 더 이상 위험하고 어려운 것이 아니라, 노력과 지식을 더해 부동산을 가장 싸게 구입할 수 있는 좋은 기회로 다가올 것이다.
특별히 책을 구매한 이들에게 모두 증정되는 ‘한 장으로 정리한 권리분석 지도’는 권리분석을 어떤 순서로 해야 하고, 어느 부분을 꼭 확인해야 하는지 저자가 직접 꼼꼼하게 정리한 것이다. 이를 옆에 두고 수시로 들여다본다면 어렵게만 느껴졌던 권리분석에 어느새 익숙해진 자신을 발견할 것이다.
경매에 참여하는 데에는 아무런 조건도 제한도 없다. 마음만 먹는다면 누구나 경매에 도전해서 내 집 마련의 꿈, 자산 점프의 꿈을 이룰 수 있다는 말이기도 하다. “지금이 가장 빠른 시기이고, 기회는 항상 있다!”라는 저자의 말처럼 당신의 부동산 투자는 지금부터 시작이다. 차분히 공부하며 준비한다면 다음 자산 점프의 주인공은 당신이 될 것이다. 새로운 기회를 찾아 부동산 경매에 도전하기로 마음먹었다면 왕초보를 가장 잘 알고 있는 경매 멘토의 제대로 된 경매 입문서, 『친절한 부동산 경매 과외』로 흔들리지 않는 기본기를 다지기 바란다.

프롤로그 당신의 인생은 경매를 알기 전후로 나뉜다

1주차 나는 당신이 부동산 경매를 하면 좋겠습니다
한 채의 전셋값으로 아파트 두 채의 주인이 되다
용기 있는 자만이 자산상승을 경험한다
당신이 지금 부동산 경매를 해야 하는 이유

2주차 부동산 경매와 일반 매매, 뭐가 다를까?
경매에 대한 네 가지 오해
평범한 물건이 경매에 나오기까지
[경매가 쉬워지는 실전 노하우] 경매에 나오는 물건의 종류
꼭 봐야 하는 두 가지 경매 서류
왕초보도 할 수 있는 법원 입찰
낙찰 후 1주일이 물건의 생명을 정한다
[경매가 쉬워지는 실전 노하우] 소유권이전등기촉탁

3장 돈이 될 물건만 골라 사는 사람들의 비밀
집에서 간편하게 최신 정보 확인하자
수익률을 높이고 리스크를 방어하는 현장 임장
[경매가 쉬워지는 실전 노하우] 임장 체크리스트와 임장 보고서
투자수익률을 계산하고 전략적으로 매도하라
경매 낙찰자만을 위한 대출 상품이 있다?
경매로 어떻게 돈을 벌 수 있을까?
[경매가 쉬워지는 실전 노하우] 남들은 잘 모르는 공매에 도전하자

4주차 왕초보를 위한 권리분석 기본 개념
5단계로 정리하는 권리분석
대항력 있는 임차인은 무엇을 뜻할까?
우선변제권이 누구에게 있는지 따져 보자
말소기준권리만 찾으면 반은 성공이다
[경매가 쉬워지는 실전 노하우] 전세권 권리분석
말소기준권리 뒤임에도 소멸되지 않는 권리
배당 순위를 알면 권리분석 결과가 달라진다
[경매가 쉬워지는 실전 노하우] 상가 경매에서는 환산보증금부터 보자
가장 먼저 임차인부터 확인하자

5주차 실제 사례로 알아보는 권리분석 핵심 포인트
실전 권리분석 1 집주인이 사는 집
실전 권리분석 2 대항력 있는 임차인에게 얼마를 줘야 할까?
실전 권리분석 3 최우선변제권을 가진 임차인의 조건
[경매가 쉬워지는 실전 노하우] 진짜 임차인, 가짜 임차인

6주차 아는 만큼 쉬워지는 명도의 기술
명도가 쉬워지는 두 가지 조건
이사비는 의무가 아니다
명도가 어렵다고 포기하지 말자
[경매가 쉬워지는 실전 노하우] 명도 시뮬레이션
간단하지만 효과적인 수단, 인도명령
강제집행은 일반 명도와 무엇이 다를까
[경매가 쉬워지는 실전 노하우] 지혜로운 명도

부록 1 세상에서 가장 쉬운 부동산 경매 용어 설명
부록 2 부동산 경매 필수 서류 10

에필로그 준비된 이들에게는 반드시 기회가 찾아온다

일반 매매가 매장에 예쁘게 진열된 물건들을 정가에 구매하는 것이라고 하면 경매는 세일 매대에 놓인 물건을 할인된 가격에 사는 것이라고 생각하면 됩니다. 조금만 공부하면 세일가로 똑같은 물건을 살 수 있는데, 당연히 배워 둬야 하는 것이죠. 세일 한도가 커지고 있습니다. 금액으로 보면 수천만 원, 수억 원이 싼 것이고요. 부동산의 거래 금액은 보통 억 단위입니다. 경매를 통해 10%만 싸게 살 수 있어도 몇 천만 원을 아낄 수 있게 됩니다.
_ 「프롤로그_당신의 인생은 경매를 알기 전후로 나뉜다」 중에서

내 소유의 자산이 생기니 주도적으로 판단하고 행동하게 되었습니다. 전세 재계약 때 전세금을 올려 받아 목돈을 마련하거나, 전세를 월세로 바꿔 현금 흐름을 만들 수 있었고, 경매로 싸게 낙찰받은 집은 감정가 수준으로만 팔아도 이득이었기에 집값이 오르지 않는 상황에서도 손해 보지 않고 적당한 타이밍에 집을 팔 수 있었습니다. 또한 소유한 부동산의 지역이 다 달랐기 때문에 어떤 집은 시세가 오르지 않는 동안 어떤 집은 시세가 오르는 등 한 채를 갖고 있는 것보다 여러 채를 갖고 있을 때의 리스크도 낮아진다는 것을 알게 되었습니다. 오히려 한 채만 가지고 그 집을 깔고 앉아 살게 되면 이 집의 시세 변동에 자산의 규모를 온전히 의지할 수밖에 없으니 리스크가 더 커질 가능성이 있습니다.
_ 「1주차_나는 당신이 부동산 경매를 하면 좋겠습니다」 중에서

경매에서는 권리사항, 관계인들과 관련된 많은 서류들이 투명하게 공개되어 있어 이를 모두 살펴볼 수 있습니다. 일반 매매의 경우 부동산중개소를 통해 거래한다고 하더라도 모든 관련 자료가 공개된 상태가 아니기 때문에 리스크가 존재합니다. 그래서 여전히 전세사기사건, 계약 문제들이 끊이지 않는 것이지요. 그에 비해 경매는 미리 모든 자료들을 확인할 수 있어 오히려 안전합니다. 물론 자신의 지식과 경험이 부족한 경우 위험할 수 있는 경매 물건들도 있습니다. 그런 물건은 입찰을 하지 않으면 됩니다. 권리관계가 확실하게 이해되고, 안전하다고 판단되는 물건에 입찰하면 되는 것입니다. 권리분석의 기본 지식이나 경매의 과정은 몇달의 공부로 도 충분히 이해할 수 있는 수준의 내용이고, 간단한 권리분석으로도 충분히 입찰할 수 있는 물건들이 훨씬 많습니다. 초보자들도 경매에 도전할 수 있는 이유입니다.
_ 「2주차_부동산 경매와 일반 매매, 뭐가 다를까?」 중에서

내가 해결할 수 있는 해결점이 보인다면 보다 낮은 경쟁률 안에서 싸게 낙찰받을 수 있는 확률이 높아집니다. … 대지권미등기 문제가 있었던 아파트를 두 번 유찰된 가격에 단독 낙찰받은 사례입니다. 물론 사전에 대지권미등기 문제를 해결할 수 있다는 확신하에 입찰한 것입니다. 감정평가서에 대지지분이 포함이 되어 있다면 추후 소송을 통해 대지권등기를 하는 데 문제가 없다고 공부했기 때문입니다. 그래서 입찰에 도전하였고, 감정가 대비 거의 절반 가격에 단독으로 낙찰을 받았습니다. 추후 소송을 통해 대지권등기를 할 수 있었고, 일반 거래를 하는 데 전혀 문제가 없어진 이 물건은 추후 낙찰가의 두 배 가격으로 시세보다 저렴하게 내놓아서 빠르게 매도를 하였습니다.
_ 「3주차_돈이 될 물건만 골라 사는 사람들의 비밀」 중에서

권리분석을 할 때 임차인이 있을 경우 임차인의 대항력 여부를 판단하는 것이 매우 중요한데요. 개념을 확실히 이해하고, 경매에 부쳐졌을 때는 어떻게 되는지 알아보아요. … 대항력은 ‘대항할 수 있는 힘’으로 임차인이 집주인과 체결했던 부동산 계약 내용(임대차 관계)을 제삼자에게도 주장하고 버틸 수 있는 힘입니다. 집주인이 바뀌었다고 해도 대항력이 있는 임차인은 자신의 임대차계약 내용을 새로운 집주인이 그대로 인수하도록 할 수 있습니다.
- 「4주차_왕초보를 위한 권리분석 기본 개념」 중에서

권리분석을 할 때 가장 먼저 이 집에 집주인이 사는지, 임차인이 살고 있는지부터 확인합니다. 점유자가 누구냐에 따라 권리분석에서 확인해야 할 부분이 달라지기 때문입니다. … 법원경매정보사이트에서 입찰하고 싶은 물건의 매각물건명세서와 현황조사서를 볼 수 있는데요, 이를 통해 집주인이 살고 있는지, 임차인이 있는 집인지 확인할 수 있습니다. 유료경매사이트에서는 ‘전입세대열람원’도 확인 가능하고, 임장을 통해 직접 주민센터를 방문해서 전입세대 열람을 해 볼 수도 있습니다. 전입세대 부분이 공란이거나 ‘임차내역없음’이라고 표시되어 있으면 이 집은 소유주가 직접 살고 있다고 생각할 수 있습니다.
- 「5주차_실제 사례로 알아보는 권리분석 핵심 포인트」 중에서

명도의 난이도는 집주인의 상황과 임차인의 대항력의 유무, 임차인의 보증금 배당 여부 등에 따라 결정됩니다. 명도가 어렵다고 느껴지는 사건의 경우 입찰경쟁률과 낙찰가율이 낮아지는 경우가 많은데요, 현장 임장을 가 보니 명도가 어려울 것으로 예상됐던 임차인이 이사를 빨리 나가고 싶어한다는 것을 알게 된다거나, 이미 유치권이 해결돼서 사라진 상태임을 알게 되는 등 의외로 명도를 쉽게 풀 수 있는 단서를 찾는 경우도 있습니다.
- 「6주차_아는 만큼 쉬워지는 명도의 기술」 중에서