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노무현·이명박·박근혜·문재인 정부의
부동산 정책을 알면 시장이 보인다!

이 책은 기존의 《시장을 이기는 정책은 없다》 개정판으로, 노무현, 이명박, 박근혜 정부의 부동산 정책에 문재인 정부의 부동산 정책 내용을 새롭게 추가했다. 정부 정책이 부동산 시장의 문제를 풀어가기는커녕 국민의 고민과 고통을 가중시키는 현시점에서 정부가 어떤 일을 해야 하고, 하지 말아야 하는지를 진지하게 고민해야 할 필요가 커졌다. 이 책은 그러한 고민의 소산이다.
현재 정부가 직면한 여러 문제 중 일부는 과거에 겪었던 문제이기도 하다. 우리는 과거에 이런저런 대책들이 어떤 결과를 가져오는지 충분히 목격했다. 그럼에도 불구하고 정부가 같은 문제에 대해 실패한 정책들을 또다시 꺼내 드는 모습을 보면, 과거 현안들에 대한 비판을 담은 이 책이 오늘에도 유용한 것을 알 수 있다. 이 책은 시장주의 관점에서 부동산 정책의 구체적인 문제들을 지적하고, 어떤 정책 방향을 제시할 수 있는지를 보여주는 측면에서 시장을 보는 관점을 폭넓게 제공해줄 것이다.

투자의 핵심, 부동산 인식 변화에 있다!

이 책은 강남 아파트와 전쟁을 벌였던 노무현 정부, 찔끔찔끔 규제를 완화했던 이명박 정부, 주택 경기는 회복되었지만 가계부채 문제가 커진 박근혜 정부, ‘시장을 이기는 정책은 없다’를 증명한 문재인 정부의 부동산 정책을 총 4개의 챕터, 90개의 칼럼으로 정리했다. 공급 측면에서 우리나라 주택정책의 요체는 공공에 의한 대규모 토지 개발과 분양가 상한제를 통한 염가의 분양주택공급이었고, 수요 측면의 정책 기조는 투기 억제를 통한 가격안정이었다. 주택의 절대 부족 문제를 단시일에 해소했다는 점에서 주택정책은 성공적이었지만, 정책 전환 측면에서는 주택, 부동산에 대한 인식의 전환이 필요하다. 무엇보다도 정부와 국민이 부동산 투기를 억제해야 한다는 편집증에서 풀려나야 한다. 부동산에 대한 투자, 부동산을 통한 자산증식을 ‘투기’라고 이름 붙이고, 각종 세제 및 규제로 이를 억제하려는 정책은 이제까지 성공하지 못했다. 효율 또는 형평을 근거로 정부가 시장에 개입하는 것이 정당화될 수 있지만, 정부의 개입이 현실적으로 반드시 좋은 결과를 가져오리라는 보장이 없다. 투기를 억제해야 한다는 편집증에서 자유로워지면 모든 측면에서 시장의 여건과 국민의 필요에 맞는 부동산의 개발과 활용이 가능해진다. 이 책은 이러한 관점에서 부동산 인식 변화의 출발점이 될 수 있을 것이다.

머리말 5
序 : 부동산 정책과 경제학적 접근법 14

Chapter 01. 강남 아파트와 전쟁을 벌인 노무현 정부(2003. 2~2008. 2) 시기
01. 강남 부동산 편집증에서 벗어나야 22
02. 마르크스 혁명만큼 과격한 헨리 조지의 지대조세제 25
03. 인위적인 집값 안정 정책의 문제점들 28
04. 과거에서 배우지 못하는 부동산 정책 33
05. 아파트 분양가 원가 공개의 문제점 36
06. 문제가 많은 종합부동산세 41
07. 재건축 개발이익 환수방안 과연 옳을까? 45
08. 너무 과격한 부동산 정책 48
09. 많은 부동산 상식이 오류인 이유 51
10. 아파트 문화 단상 54
11. 수요 높은 고급 아파트를 늘려야 57
12. 판교를 어찌할까? 60
13. 부동산 가격 상승, 무엇이 문제인가? 63
14. 투기 탓하지 말자 67
15. 행복도시 건설은 장밋빛이 아니다 70
16. 토지초과이득세의 교훈 73
17. 합리적 대처가 필요한 강남 주택문제 76
18. 부동산과 일자리 79
19. 부동산 거품론의 네 가지 오류 82
20. 국토 균형발전과 수도권 규제 85
21. 전세난과 고장 난 시계 89
22. 고분양가 논란과 후분양제 92
23. 땅값이 비싸서 분양가가 비싸다? 95
24. 주택정책의 뱀 장사꾼들 98

Chapter 02. 찔끔찔끔 규제를 완화했던 이명박 정부(2008. 2~2013. 2) 시기
25. 차기 정부의 부동산 정책 방향 제안 104
26. 신도시, 재개발, 재건축, 그린벨트 : 주택개발의 최적 대안은? 109
27. 종합부동산세 폐지가 답이다 112
28. 주택공급은 긴 호흡으로 115
29. 부동산이 대폭락할까? 118
30. 종합부동산세 위헌 이후의 보완대책 121
31. 정밀하게 접근해야 하는 부동산 시장 124
32. 소통과 포퓰리즘은 다르다 127
33. 주택 시장의 큰 흐름 130
34. 대세 하락론의 허와 실 136
35. 주택 경기를 살리기보다 시장 정상화가 우선 139
36. 전세난은 매매가 상승의 전조인가? 144
37. 고령화－인구감소와 주택 시장 : 걱정해야 할 문제 147
38. 전세 제도는 앞으로도 유지될 수 있을까? 152
39. 다주택자의 순기능 157
40. 전월세 상한제 : 과연 정의로운가? 161
41. 지역개발사업이 부동산 가격을 올릴까? 164
42. 부동산 정책 전환이 가능할까? 168
43. 투기 타령은 이제 그만 171
44. 무엇이 오류이고, 무엇이 정론인가? 175
45. 정치인의 용기 있는 소신이 필요하다 178
46. 하우스푸어 지원의 조건 181
47. 프로젝트 파이낸스의 대안 모색 184

Chapter 03. 주택 경기는 회복되었지만, 가계부채 문제가 커진 박근혜 정부(2013. 2~2017. 4) 시기
48. 발상 전환이 아쉬운 주택공약 192
49. 우리나라 집값이 정말로 비싼가? : PIR의 비교 195
50. 부동산 정책팀에 바란다 201
51. 저금리 시대 ‘리츠’를 키우자 204
52. ‘미친 전세’ 아닙니다 207
53. 취득세 인하, 어떻게 할 것인가? 212
54. 임대주택공급, 민·관 역할분담이 필요하다 218
55. 속도조절 필요한 공공임대주택 221
56. 부동산 개발 사전평가 도입해야 224
57. 부동산 경기부양보다는 시장 정상화를 227
58. 양도소득세 장기보유특별공제를 정상화해야 230
59. 피케티 열풍과 부자증세 233
60. 응답하라 2014 241
61. 전세난 ‘응급처방’은 안 통한다 253
62. 가계부채 문제로 주택대출을 줄여야 하나? 256
63. 뉴스테이, 중산층 전세난 해소 열쇠 264
64. 공공택지 분양 과열 경쟁, 공급체계 바꿔야 267
65. 부동산 산업을 수출 산업으로 키우자 270
66. 과격한 예측을 경계해야 하는 까닭 273
67. 새 국회에 바라는 주택정책 방향 276
68. 주택정책은 이미 토지 공개념을 실현하고 있다 279
69. 강남 아파트, 내버려 둡시다 282
70. 부동산 정책은 왜 실패하는가? 285

Chapter 04. ‘시장을 이기는 정책은 없다’를 증명한 문재인 정부(2017. 5~2022. 5) 시기
71. ‘주택 100萬 채 공급’이 놓친 문제들 290
72. ‘보유세 인상’ 부적절한 다섯 가지 이유 293
73. ‘강남 편집증’이 주택정책 왜곡한다 296
74. ‘부자 괴롭히기’ 대신 ‘親시장 주택정책’ 필요하다 299
75. 3기 신도시 발표 이후 2019년 부동산 시장 어떻게 될까? 302
76. 부동산 경기 등락과 세제 개혁 306
77. 부동산 公示價 왜곡 피할 현실적 방안 312
78. 흘러간 옛 노래, 분양가 상한제 또 트나 315
79. 분양가 상한제 : 불필요한 시장 개입, 약 대신 독이 되는 처방 318
80. 집값 폭등시킨 주택정책, 근본 틀 다시 짜라 322
81. 정부가 할 일과 하지 말아야 할 일 구분이 급선무 325
82. 주택의 ‘자산性’ 못 보는 정책은 필패 328
83. 주택정책의 패러다임 전환을 위해서 331
84. 머리 가려운데 발바닥 긁는 주택정책에서 벗어나야 340
85. 주택 생태계와 전세난 344
86. 공공 정비 사업이 성공하기 어려운 이유 349
87. 공공임대 빈집, 정책 실패의 단면이다 352
88. ‘세계 유일’ 종합부동산세 언제까지 이렇게 둘 건가? 355
89. 부동산 정책은 시장과 대화하면서 추진해야 358
90. 새 정부의 주택정책 전환 365

結 : 부동산 인식의 변화를 기대하며 372

▷ 투기 억제를 위한 세제개편은 제도의 단순화를 통한 실효성 제고라는 대원칙에서 점점 멀어지는 결과를 초래한다. 하물며 소수의 부동산 과다보유자들 때문에 아파트 가격이 오르는 것처럼 대중을 속이면서 희생양을 찾는 발상은 비난받아 마땅하다. 설사 투기 때문에 가격이 오른다고 해도 30여 년에 걸쳐 재탕, 삼탕해왔던 투기 억제 시책들이 효과가 없었던 것을 기억해야 한다. 일부 대책들은 주택공급을 억제해 가격 상승을 오히려 부추기고 있다. 현실 정치의 논리상 꼭 강남 아파트 가격을 잡는 것이 필요할 수도 있다. 이 현상이 국민의 배를 고프게 하지는 않지만, 배를 아프게 하기 때문이다.
-pp. 23~24

▷ 우리나라에서는 2000년 이후의 주택담보 대출 증가율이 높았지만, 워낙 주택대출의 베이스 수치가 낮은 데서 출발했기 때문이지 대출 총액이 과다했기 때문이 아니다. GDP 대비 주택대출의 비율을 보면 미국이 71%, 유럽 여러 나라들이 50% 내외인 데 비해 우리나라는 아직도 35% 정도다. 또 정부의 주택담보 대출 비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 규제도 주택대출 채권의 안정성을 크게 높였다. 설사 주택가격에 거품이 있고, 또 가격이 크게 하락하더라도 위기 상황이 벌어질 가능성이 작다. 2007년 말 기준의 LTV 평균이 37%인데, 이는 주택가격이 반토막 나더라도 금융기관이 대출을 회수할 수 있음을 말해준다. 과도한 욕심을 부렸던 개인이나 금융기관들이 어려움을 겪을 수 있지만, 이는 시장의 규율일 뿐 전체 금융시스템의 붕괴를 초래하지 않을 것이다.
-p. 119

▷ 새 정부 첫 부동산 정책인 4·1 대책이 발표된 지 한 달 가까워져 온다. (중략)
부동산 시장 모니터링그룹 등이 설문 조사한 내용을 보면, 이번 대책은 시장에서 일단 긍정적으로 평가받고 있다. 당장 거래가 폭발적으로 증가하거나 가격이 오르기 시작하는 것은 아니지만, 많은 사람이 시장 참여를 진지하게 고민하기 시작했다. 이번 대책은 몇 가지 참신하고 또 중요한 요소들을 가지고 있다.
첫째, 암묵적으로나마 다주택 보유자를 주택정책 파트너로 인정한다. 다주택자 양도소득세 중과세를 폐지하고, 미분양뿐 아니라 기존 주택구매 시에도 한시적으로 양도소득세를 감면하며, 주택청약에서 유주택자에 대해 교체수요를 수용하기로 했다. 다주택자가 주택 시장에 유동성을 공급하는 한편, 무주택자에게 임대주택을 제공한다는 긍정적인 기능을 정책 당국이 인식하기 시작했다고 볼 수 있다.
-pp. 201~202

▷ 정부는 저소득층 주거복지에 집중하는 한편, 중산층의 내 집 마련을 지원해야 한다. 내 집 마련에 나선 중산층에게 하루라도 빨리 완벽한 인프라를 갖춘 3기 신도시에 주택을 공급해야 한다.
고소득층은 지원할 필요도 없지만 간섭할 필요도 없다. 정부는 재건축 등으로 서울 강남의 고가 주택이 더 비싸지면 그 파급효과가 다른 지역으로 퍼져나간다고 걱정한다. 하지만 주택 시장은 지역별·유형 별·가격대별로 세분되어 있고, 각 시장에 참여하는 사람들도 다르다. 강남의 30억 원짜리 주택이 40억 원이 된다고 해서 다른 지역 3억 원짜리 주택이 4억 원이 되지 않는다. 실효성 없는 ‘박정희 패러다임’에서 벗어나 계층별 맞춤형 주거 지원에 주택정책의 노력을 집중해야 한다.
-p. 327