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부동산 정책을 읽는 것은 시장을 이해하는 것
혼돈의 부동산 시장, 정책을 논의할 때다!

끝없이 가격이 위로 치솟던 부동산 시장이 이제는 아래로 방향을 바꾸어 빠르게 변하고 있다. 이와 함께 저금리 시대에서 고금리 시대로 급격한 속도로 전환하며, 부동산 시장은 대혼돈으로 빠져들었다. 자유 시장 경제체제에서 정책은 시장에 대한 정부의 개입이다. 혼돈의 부동산 시장에 정부는 정책으로 개입하게 될 것이다. 급격한 부동산 시장의 변화만큼이나 정부의 부동산 정책도 자주, 여러 번 바뀌어 시도되었다. 앞으로 정부는 어떤 부동산 정책을 내놓을까?
이 책은 부동산 정책 분야를 오랫동안 연구한 학자들이 모여 쓴 일반인을 위한 부동산 정책 입문서다. 부동산 정책을 읽는다는 것은 부동산 시장을 이해하는 것이다. 각자의 이유로 많은 사람에게 부동산 시장을 이해하는 것은 중요한 삶의 과제일 수 있다. 우리나라에서 부동산은 자산을 늘리는 중요한 수단이 되어 왔고, 이를 대체할만한 다른 수단이 마땅치 않다고 생각하는 투자자들이 많기 때문이다. 이 책은 부동산 정책에 대한 논의가 필요한 시점이라는 사회적 요구에 부응해 부동산 정책의 현안들과 미래 과제들에 대한 공감의 폭을 넓히기 위한 목적으로 펴내는 것이다. 부동산 시장을 이해하고 싶다면, 부동산 정책의 흐름을 읽어야 한다. 부동산 시장을 균형 잡힌 시각으로 바라보게 해줄 이 책으로 부동산 정책 읽기를 시작해보자.

부동산 정책이 왜, 어떤 일을 해야 하는가?
현재와 미래에 주요 정책적인 문제와 대책!

부동산 정책이 왜, 어떤 일을 해야 하는지에 대한 논의가 새로 시작될 필요가 있다는 뜻에서 쓰인 이 책은 2부로 나뉘어 구성되었다. 제1부는 ‘부동산 정책, WHY?’라는 제목으로 3개의 장으로 이루어져, 시장과 정책의 역할이라는 원론적 논의를 이야기한다. 부동산 가격은 왜, 어떻게 변하는지, 무엇을 해야 하는지, 무엇을 하지 말아야 하는지 화두를 꺼내놓는다. 모든 부동산 투자를 투기로 몰아서 억제하는 것이 부동산 정책이라는 기본 인식부터 바뀌어야 할 필요성을 강조하고 있다.
제2부는 ‘부동산 정책, HOW?’라는 제목하에 부동산 정책의 각론을 총 7개의 장으로 구성했다. 쓸 만한 토지를 어디에서 찾아야 하며, 미래를 위한 부동산 공급체계의 변화 방향은 무엇인지를 모색한다. 노후화된 주택들은 어떻게 정비해야 하는가도 논의하고, 주거복지의 대상과 한계는 어디까지인지 질문하며, 그에 따른 답을 설명하고 있다. 부동산 세금은 어떻게 거두어야 하고, 부동산과 자본의 바람직한 공존 방안은 무엇인지도 알아본다. 끝으로 북한의 부동산 시장에서도 다루며, 대북 지원을 위한 과제는 무엇인지 살펴본다.
이처럼 주요 부동산 정책 분야의 핵심적인 내용과 현안, 그리고 정책대안을 논의하고, 각 장에서 현재와 미래에 주요 정책적 이슈는 어떤 것들이며, 이에 대해 어떤 구체적인 대책들이 필요한지를 논의하는 데 주력한 책이다. 현재와 미래의 부동산 시장과 정책이 궁금하다면 이 책부터 필독해야 한다.

프롤로그 ？5

제1부 부동산 정책, WHY?

제1장 ？부동산 가격은 왜, 어떻게 변하나?

01？ 부동산？가격？결정의？메커니즘 ？15
02？ 부동산？가격？거품 ？28
03？ 시장에서？나타나는？이상한？현상들 ？36

제2장 ？부동산 정책은 무엇을 해야 하나?

01？ 정부가？시장에？개입하는？이유 ？47
02？ 부동산？정책의？목표와？전략 ？53
03？ 정부는？만능이？아니다 ？67

제3장 ？부동산 정책은 무엇을 하지 말아야 하나?

01？ 투기와의？전쟁은？왜？실패할까? ？72
02？ 헛되고？헛된？토지공개념 ？88

제2부 부동산 정책, HOW?

제4장 ？쓸 만한 토지를 어디에서 찾나?

01？ 토지이용규제？제도？？105
02？ 수도권？입지규제？비판 ？116
03？ 시장과？계획의？조화와？균형 ？136

제5장 ？미래를 위한 부동산 공급체계의 변화 방향은?

01？ 부동산？개발과？개발이익의？분배 ？142
02？ 한국의？주택공급시스템 ？157
03？ 선분양제를？폐지하고？후분양제를？도입해야？하는가? ？170
04？ 택지？및？주택공급에？정답은？있는가? ？177

제6장 ？노후화된 주택들, 어떻게 정비해야 할까?

01？ 근대도시,？주택공급의？시작 ？180
02？ 본격적인？서울？노후주택？정비사업,？시즌？1 ？186
03？ 복잡해진？노후주택들의？정비사업,？시즌？2？준비 ？193
04？ 해외？정비사업의？교훈 ？207
05？ 그래서？무엇부터？준비해야？하나? ？213

제7장 ？주거복지의 대상과 한계는 어디까지인가?

01？ 주거복지정책의？대상은？누구인가? ？216
02？ 주거복지정책의？한계와？문제점 ？219
03？ 공공임대주택은？얼마나？공급되어야？하나? ？222
04？ 공공임대주택과？민간임대주택의？역할？배분 ？230
05？？사회적？배제문제의？해결방안으로서？소셜믹스는？효과적인가? ？238
06？ 주거급여는？주거복지의？한？축이？될？것인가?？？248
07？ 우리나라의？주거복지정책은？실패한？것인가? ？252

제8장 ？부동산 세금, 어떻게 거두어야 할까?

01？ 부동산？세금의？의미와？형성 ？257
02？ 바람직한？부동산？조세의？원칙？？265
03？ 부동산？조세의？쟁점？？268
04？ 부동산？세제？개선을？위한？제언 ？285

제9장 ？부동산과 자본의 바람직한 공존 방안은?

01？ 금리？상승과？부동산,？부동산？금융？시장 ？288
02？ 주택담보대출？정책 ？294
03？ 기대만큼？성장하지？못한？리츠 ？303
04？ 부동산？개발금융 ？313
05？ 시장과？함께？호흡하는？부동산？금융정책이？필요하다？？319

제10장 ？북한에도 사고파는 부동산 시장이 있을까?

01？ 북한의？사경제(私經濟)와？부동산 ？322
02？ 북한？부동산？시장의？변화와？성장 ？328
03？ 대북？지원을？위한？과제 ？339

참고문헌 ？344

▷ 부동산 시장에서는 이해하기 어려운 현상이 나타나고는 한다. 시장이 작동하지 않는다기보다는 시장의 조정에 긴 시간이 소요되거나 여러 상충된 요인들이 작용하기 때문이다. 예컨대 금리가 상승해서 집값이 조정 국면에 접어드는 상황을 생각해보자. 이론적으로는 금리가 상승할 때 시장 참여자들 모두가 집값 조정을 예견해 수요가 감소하고 집값이 하락해야 한다. 그러나 현실적으로는 금리가 상승할 때 이것이 지속적인 현상인지, 일시적인 현상인지는 알기 어렵다.
-p. 44

▷ 시장은 얼마든지 정책과 보완적 관계를 맺을 수 있다. 예를 들어, 돈 있는 사람들이 자유롭게 주택에 투자해 그 과실을 따가도록 하고, 보유기간 동안 무주택자들에게 임대주택을 공급하도록 하도록 하면, 정부가 세금을 들이지 않고 수많은 사람에게 임대주택이 공급된다. 또한, 주택경기 변동과정에서 발생하는 미분양을 해소하는 데 도움을 받고, 주택가격 상승기에는 차익실현 매물이 많아지므로 장기적인 주택경기 안정을 도모할 수도 있다
-p. 69

▷ 토지공개념을 내세우는 사람들은 무슨 규제나 제도를 도입하고 싶은지 제대로 설명한 적이 없다. 조지를 믿고 따른다면 근로소득세, 법인세, 건물분 재산세, 종합부동산세 등 모든 세금을 폐지하자고 나서야 한다. 그리고 모든 토지 소유자에게 “당신의 토지가격을 0으로 만들겠다”라고 정직하게 이야기해야 한다. 우리나라 부동산 문제를 해결하기 위해 조지를 들먹이는 것, 더 나아가 그의 사상에 기대어 국적도 없고 족보도 없는 토지공개념을 정당화하려는 시도는 부동산 문제에 대한 이해의 천박함을 드러낼 뿐이다.
-p. 100

▷ 규제 완화 이후에 벌어질 상황이나 그에 대해 국민이 내릴 평가에 대한 불확실성이 작다면 이러한 의견 차이는 크게 줄어들 수 있을 것이다. 규제가 완화될 경우 과연 보전되어야 할 녹지가 대규모로 훼손될 것인가? 준농림지역에서 경험한 난개발이 재연될 것인가? 이를 정부가 통제하기 불가능한가? 과연 도시 간 연담화 현상이 빚어지고, 그 때문에 무슨 중요한 문제가 생기나? 규제 완화로 얼마나 토지가 개발·공급되고 가격안정 효과를 가질 것인가? 이런 문제들에 대해 차근차근 연구하고 결론을 내려가는 것이 필요하다.
-p. 138

▷ 그렇다면 왜 우리나라 정부에서는 주택 시장이 과열될 때마다 가격규제정책을 실행하는 것일까? 아마도 단기간 내에 가격을 통제하기 가장 쉬운 방법이기 때문일 것이다. 하지만 이러한 사고는 시장에 미치는 장기적인 영향을 고려하면 근시안적인 판단이다. 정부에서 분양가규제를 실행하면서 제시하는 근거가 주택개발사업자가 과도한 이익을 취할 수 있고, 높은 분양가격이 전체 주택 시장의 가격을 상승시킬 수 있다는 것이다. 이 두 가지 이유가 모두 합리적이지 않다.
-p. 150

▷ 노후주택들을 정비하기 위해서는 과거보다 더 복잡해진 시장 현실과 인구구조 변화까지 반영해야 한다. 그래서 새로운 사업이나 제도를 만들어서 성과를 내고 자화자찬하는 옛날 방식이 아니라 어떻게 연계하고 통합하느냐를 심도 있게 고민해야만 한다. 이 글을 작성하면서 놀라웠던 사실은 대부분의 연구가 현재 문제에 대한 실태들을 꼬집고 지적하고 있으나, 정작 해결방안을 심도 있게 연구한 사례들을 찾아볼 수 없었다는 점이다.
-p. 214

▷ 특히 우리나라가 한참 개발도상국으로 성장기에 있던 과거에 미약한 수준이나마 저소득층을 위한 부동산 정책을 지속해서 추진해왔기 때문에 최근까지 점차 지원 규모가 커지고 다양한 정책이 실행될 수 있었다. 주거복지정책을 100년 이상 추진해온 서구 선진국에 비하면, 아직 우리나라는 개선할 점이 많고 시장 환경에서도 차이가 있다. 하지만 과거의 정책에 대한 부정적 평가보다는 더 좋은 주거복지정책을 펼칠 수 있는 디딤돌로 활용하는 것이 더 올바른 방향이라고 생각된다.
-p. 255

▷ 공시가격 현실화율도 올리고 공정시장가액비율도 올리는 것은 조세 형평성을 높이기보다 오로지 세수를 증가시키는 결과를 가져온다. 세 부담을 높이려면 법률에 정해진 세율을 조정하는 것이 정공법이다. 과표조정보다 법률로 조정하는 것이 조세법률주의에도 맞고, 공론화 과정을 거침으로써 조세저항도 줄일 것이다.
-p. 283

▷ 리츠는 일반 주식보다 수익은 낮지만, 위험도 낮은 중위험 중수익 상품으로 알려져 있다. 하지만 실제 투자 실적이 고위험 중수익이라고 평가가 된다면 시장의 신뢰를 얻기 어려울 것이다. 일본은 글로벌 금융위기(2008년), 동일본대지진(2011년), 코로나19(2020년) 등으로 리츠 시장이 침체되자 일본은행이 직접 리츠를 매입하는 등 시장 활성화를 지속하고 있다. 일본의 사례를 그대로 우리나라에 적용하기는 쉽지 않겠지만 어렵게 출시된 공모 리츠들이 시장의 외면을 받지 않도록 지원이 절실한 실정이다.
-p. 312

▷ 북한에서 철거세대의 입사증은 신축아파트의 분양권과 같고, 신축아파트를 구매하는 것보다 저렴한 철거세대의 입사증을 미리 구매하려고 한다. 그리고 제한된 정보와 불투명한 거래 시장에서는 각종 뇌물이 오고 가고, 브로커들이 개입하기도 한다. 그리고 브로커들은 개발 초기 단계부터 참여하기도 하는데, 개발지 주변의 단층집들을 미리 구매하기도 하고, 다른 부동산 개발업자에게 되팔기도 한다.
-p. 335