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33만 구독자 〈집코노미TV〉 진행, 〈한국경제〉 부동산부 전형진 기자의 첫 책
단 한 채의 집이 없는 당신에게 건네는 단 한 권의 부동산 입문서

‘1천만 원으로 시작해 3년 만에 자산 50억 부자가 된’ 류의 부동산 투자서들이 차고 넘치는 경제경영서 시장에, ‘실전에 앞서 이론은 필수’임을 설파하는 책 『인생 첫 부동산 공부』가 출간됐다. 최근 몇 년간 급변하는 부동산 시세, 폭등하는 금리, 휘청대는 투자자들의 마인드를 기자로서 가장 가깝게 지켜봐온 저자는 현장에서 느낀 날것 그대로의 경제 정보와 함께 부동산이라는 세계의 기본 골격을 다루는 입문서를 자신의 첫 책으로 썼다.

또한 저자는 한국경제신문, 한경닷컴, 한경디지털랩이 운영하는 인기 유튜브 채널 〈집코노미TV〉를 진행하며 시시각각 변화하는 까다로운 부동산 정보를 누구나 이해하기 쉬운 수준의 콘텐츠로 변환해 다수의 구독자들에게 전달해왔다. 그간의 경험을 바탕으로 써내려간 이 책은 재테크 초심자의 눈높이에 난도를 맞췄고, 대다수 무주택자 독자들을 대상으로 경제 이론과 개념을 정립해주는 부동산 상식 사전을 표방한다. 저자의 표현대로라면 “부동산이라는 세계의 처음부터 거의 끝까지”를 최대한 쉽고 재미있게, 현실적이면서도 체계적으로 담았다.

“시장은 흔들려도 이론은 흔들리지 않는다” 2023년 新부동산 정책 완벽 반영!
네이버 ‘부동산 스터디’ 카페(회원 191만 명) 강영훈(붇옹산) 대표 강력 추천

“이 책은 부동산이란 세계가 궁금한 분들이 두고두고 읽어볼 만한 내용들로 채웠습니다. 이 세계의 처음부터 거의 끝까지, 최대한 쉽게, 그리고 체계적으로 담으려고 노력했습니다. (…) 시장은 매일 변화합니다. 가격이 오르고 내리는 근거도 그때마다 바뀌죠. 하지만 이 세계를 이루고 있는 골격은 거의 바뀌지 않습니다. 제가 고민하고 눌러쓴 건 이 부분입니다.”
_서문 중에서

“대한민국 부동산 투자 백과사전을 읽고 있다는 느낌을 받았다. 과거를 복기하기 위해, 미래에 다시 찾아서 읽어보아야 할 기록이다.”
_추천의 글 중에서

이 책은 독자들의 장밋빛 미래를 위해 당장 부동산 투자를 시작하라고 권장하지 않는다. 저자는 투자서라기보다는 핵심 경제 개념을 짚어주는 부동산계의 바이블이 되길 바라는 집필 의도를 바탕으로, 아직 무주택자이거나 간신히 1주택자가 된 2030 세대들을 대상으로 목차를 구성했다. 전문 투자자가 아닌 대다수의 일반 독자들은 지금처럼 흔들리는 시장 분위기 가운데, 거액이 오가는 투자처를 맞닥뜨리면 움츠러들기 마련이다. 이는 당연히 경험과 확신도 없어서겠지만 그보다 앞서 전반적인 경제 이론과 개념이 부재하기 때문이다.

저자는 이 같은 수많은 평범한 이들이 자신의 집을 가지기 위해 도전하는 대부분의 방법인 ‘청약, 매매, 재개발 ㆍ 재건축 ㆍ 리모델링’의 단계를 거쳐 복잡한 세금 제도와 함께 2023년 도래할 윤석열 정부의 부동산 정책을 50문 50답 형태로 어렵지 않게 녹여냈다. 〈집코노미TV〉의 콘텐츠 ‘3분 부동산’, ‘흥청교육대: 초보자를 위한 청약 기강 잡기’ 등에서 다룬 내용들도 최신 업데이트된 부동산 정책을 반영해 풀어냈다.

무엇보다 부동산 및 경제 용어 해설에 치중하기보다 누구나 이해하기 쉽게 ‘썰을 풀듯’ 직관적인 형태로 담겨 있는 정보는 이 책을 보는 묘미다. 실제 현장에서 취재를 하던 다년간의 경험 속에서 얻은 흥미로운 에피소드들과 실전에 응용 가능한 현실감 넘치는 팁들은 보너스다. 다가올 2023년, 격변하는 부동산 시장에 떠오르는 50개의 화두를 던지고 동시에 명쾌한 해답으로 마무리했다.

강영훈(붇옹산)(네이버 카페 ‘부동산 스터디’ 대표)
“저는 이 책을 읽으며 ‘2022년 대한민국 부동산 투자 백과사전’을 읽고 있다는 느낌을 받았습니다. 전형진 기자가 쓴 이 책은 놀랍게도 이번 상승장에 있었던 수많은 부동산 규제 정책의 변화에 따라 복잡하게 꼬여 있는 2022년 현재 우리가 마주하고 있는 대한민국 부동산 투자 환경의 현실을 하나하나 소개하고 있습니다. 어디서부터 어떻게 설명해야 할지 막막했을 이 방대한 이야기들을 청약, 매매, 도시 정비 사업, 세금의 범주로 나누어 최대한 보기 쉽게 정리하고자 노력했음을 발견할 수 있습니다. (…) 이 복잡한 부동산 이야기들을 분야별로 나누어 친절하게 설명하고 있습니다. 이는 기자로서 오랜 기간 부동산 분야를 담당하며 매 중요한 이슈마다 심도 깊게 취재하고 보도해 왔고, 유튜브 채널 〈집코노미TV〉를 통해 어려운 부동산 이야기들을 쉽고 재미있게 정리하여 영상을 제공해 오던 전형진 기자가 저자였기에 가능하지 않았나 생각해봅니다. (…) 이 책은 여러분들이 과거를 복기하기 위해, 미래에 다시 찾아서 읽어보아야 할 대한민국 부동산의 기록입니다”

추천의 글
서문

PART 1 청약

01 돈이 없는데 청약해도 될까?
02 청약 통장엔 얼마나 넣어야 할까?
03 내겐 어떤 청약 방식이 유리할까?
04 청약을 먼저 할까, 결혼을 먼저 할까?
05 당첨 확률을 1%라도 높이려면?
06 당첨됐는데 집이 날아간다고?
07 집이 있으면 청약 못 하나?
08 선분양과 후분양, 뭐가 좋을까?
09 사전 청약을 말리는 이유는?
10 분양가를 제한하면 무조건 좋은 거 아냐?
11 분양권을 되팔 수 있다고?
12 입주자 모집 공고문에 투자 포인트가 숨어 있다고?
13 분양받으면 안 되는 아파트는?
14 줍줍은 무조건 이득일까?
15 오피스텔 청약은 아파트와 어떻게 다를까?
16 아파텔과 오피스텔은 어떻게 다를까?

PART 2 매매

17 왜 84제곱미터가 34평일까?
18 실거래가는 시세가 아니라고?
19 계약을 물릴 수도 있을까?
20 갭투자는 얼마부터 할 수 있을까?
21 투자자들은 어디에 돈을 묻을까?
22 신축 빌라 전세를 말리는 이유는?
23 임대차 3법은 꼭 지켜야 할까?
24 집을 가장 싸게 살 수 있는 방법은?
25 적정 가격은 어떻게 계산할까?
26 하락장엔 어떤 일이 벌어질까?

PART 3 재개발 · 재건축 · 리모델링

27 재개발과 재건축은 도대체 뭐가 다를까?
28 집이 낡았다는데 왜 기뻐할까?
29 재개발·재건축 할 수 있는 곳과 없는 곳은?
30 사업성 좋은 곳을 찾는 방법은?
31 10억 원짜리 집이 1억 원이 된다고?
32 새 아파트가 되는 집과 안 되는 집은?
33 다주택자를 조심해야 하는 이유는?
34 우리 집인데 못 판다고?
35 왜 재건축을 하지 않고 리모델링을 할까?
36 지역주택조합도 재개발일까?

PART 4 세금

37 부동산 세금이 어려운 이유는?
38 집이 많아도 집이 커도 세금을 더 낸다고?
39 집이 있는데 오피스텔을 또 산다면?
40 재산세와 종부세는 뭐가 다를까?
41 아내와 남편, 명의마다 세금이 달라진다고?
42 보유세를 아예 안 내는 방법은?
43 집이 많아도 못 파는 이유는?
44 양도세를 아예 안 내는 방법은?
45 집이 두 채인데 한 채로 봐준다고?
46 집을 파는 순서에 따라 세금이 달라진다고?
47 다주택자여도 양도세가 중과되지 않는다고?
48 손해 본 집을 함부로 팔면 안 되는 이유는?
49 부자들은 왜 증여를 할까?
50 빚도 함께 증여해야 하는 이유는?

내 집 마련 수단 중 청약이 가장 쉽다고 했지만 사실 제도는 어렵다. 다른 부동산 제도들과 비교하자면 쉬운 편이지만 그래도 어렵다. 그래서 조금만 공부하면 경쟁자들보다 우위를 점할 수 있는 게 청약 제도이기도 하다. 그리고 공평하다. 돈 많은 사람이나 잘생긴 사람이 먼저가 아니다. 우리는 모두 같은 룰에서 경쟁한다. 나의 카운터 펀치는 청약 통장이라고 생각하자.
_P.30

이렇게 최대 한도 10만 원이 정해져 있기 때문에 청약 통장은 하루라도 빨리 만들어서 돈을 붓기 시작하는 게 좋다. 그런데 이렇게 누가 먼저를 경쟁하다 보면 자녀가 초등학생 때 만들어줘도 되냐고 묻는 경우가 있다. 만드는 건 자유다. 그런데 만 19세 이전 불입한 돈에 대해선 최대 24개월까지만 인정된다. 역산하면 만 17세부터 넣어야 손실 없이 인정된다는 것이다. 서두에 가장 높은 효율을 위해선 만 17세부터 10만 원씩 넣자고 한 이유다. 이 친구가 33~34세가 돼서 결혼할 때쯤엔 2천만 원짜리 통장이 만들어지는 셈이다. 청약 시장에선 어깨에 힘 좀 주고 다닐 수 있다. 사십 대까지 불입을 계속한다면 거의 깡패 수준의 힘을 발휘하게 된다.
_P.32~33

중국 춘추 전국 시대에 전기라는 장군이 있었는데 경마로 내기하기를 좋아했다. 그런데 3판 2선승으로 붙어서 매번 지기만 했다. 그러자 손빈이란 책사가 이렇게 조언했다. 장군의 말을 상, 중, 하 등급으로 나누고 상대의 말도 상, 중, 하 등급으로 나누라는 것이다. 상대가 상등마를 내면 일단 하등마를 내서 그 게임을 던지는 게 전략이었다. 그러나 상대가 중등마를 낼 땐 상등마를 내서 잡고, 하등마를 낼 땐 중등마를 내서 잡았다. 한 게임을 내줬지만 3판 2선승에서 두 게임을 이겨 돈을 딴 것이다. 이 고사에서 중요한 지점은 서로 조건이 같았다는 것이다. 청약도 분석과 선택이 중요하다. 아마도 우리 대부분은 중등마일 것이기 때문이다.
_P.68~69

물론 지역주택조합사업을 진행하는 이들은 해당 지역에 땅이 없다. 돈도 없다. 봉이 김선달인 셈이다. 그래서 조합원을 모으기 위해 광고를 하는 것이고, 여러분이 본 광고가 바로 그것이다. 사람이 모여야 돈이 모이고, 돈이 모여야 땅을 살 수 있어서다. 어딘지 순서가 잘못된 것 같지만 자신들만의 절차가 있는 셈이다. 지역주택조합사업은 대부분 망한다. 종종 성공하는 경우도 있다. 그러나 대부분 망한다. 한번 가입하면 탈퇴조차 쉽지 않기 때문에 되도록 거들떠도 보지 않는 게 좋다. 명심하자. 대부분 망한다.
_P.111

중개업소에선 여전히 평이 통용되겠지만 자신이 살 집이라면 되도록 제곱미터로, 그리고 전용 면적과 공급 면적으로 따져보는 습관을 기르자. 어떤 집은 33평인데 전용 면적 84㎡기도 하고, 또 어떤 집은 35평인데 전용 면적 84㎡기도 하다. 결국 내가 누워 잘 곳의 넓이는 전용 면적이다. 배달 삼겹살의 굽기 전 크기에 대해선 아무도 관심 없지 않는가. 중요한 건 내 입으로 들어가게 될 삼겹살의 크기다
_P.131~132

가장 쉬운 부동산 투자는 갭투자다. 그래서 대부분의 부동산 투자자들은 갭투자자다. 자본을 적게 들일 수 있고 필요한 정보 또한 도처에 공개돼 있어서다. 성패는 정보를 어떻게 취합하느냐에 따라, 지역과 단지를 어떻게 솎아내느냐에 따라 달라진다. 취재원으로 만난 갭투자자들이 공통적으로 지키는 철칙은 무조건 아파트만 사는 것이다. 단독 주택과 다세대, 다가구 등 주택만 해도 여러 가지 종류가 있지만 반드시 아파트만 투자 대상으로 삼는다.
_P.153

사실 경매는 부동산에서 가장 어려운 분야다. 난도를 굳이 나누자면 청약 → 일반 매매 → 재건축 → 재개발 → 경매·토지 순이다. 권리 분석도 어렵지만 낙찰가를 산정하는 일부터 낙찰 이후 기존 세입자 등을 퇴거시키는 명도 과정까지 어느 것 하나 쉬운 게 없기 때문이다. 그래서 경매는 학원이나 컨설팅 업체가 성행하는 편이다. 단순하게 경매 기초를 가르치는 것부터 어떤 물건에 얼마를 써내야 하는지 일일이 코치하기도 한다. 계속 강조하지만 부동산 시장은 눈 뜨고 코 베이는 곳이다. 학원이나 컨설팅 업체가 교묘하게 수강생을 속이기도 한다. 대표적인 수법이 아랫바지다.
아랫바지는 학원이 바지 입찰자들을 동원하는 수법이다. 수강생에게 입찰가로 특정 가격을 써내게 한 뒤 바지 입찰자들은 이보다 살짝 낮은 가격대로 써내는 것이다. 마치 치열한 경합이 벌어진 것처럼 위장하는 게 목적이다. 낙찰받을 사람의 입찰 가격이 이미 컨설팅 단계에서 노출됐기 때문에 가능한 일이다.
_P.177~178

정비 사업의 핵심은 주민들이 사업의 시행자, 즉 주체가 된다는 점이다. 그만큼 이익이 크지만 반대로 손해도 무한하다. 위치가 좋고 사업성이 뛰어나도 다양한 이유로 사업이 지연되거나 무산된다. 재건축·재개발 관련 규제가 다 된 사업에 치명상을 입히기도 하고 이권 개입이나 집행부의 비위, 조합원들끼리의 정치 싸움 등으로 10년, 20년이 지나가 버리기도 한다. 재개발, 재건축 투자를 고민하고 있다면 몸에서 사리를 보겠다는 각오 정도는 하자.
_P.211

종부세는 정권의 성격마다 변화가 무쌍하다. 집값을 잡기 위한 카드, 수요를 억제하기 위한 수단을 넘어 이념의 상징처럼 쓰이기 때문이다. 보통 진보 정권에선 종부세가 강화되고, 보수 정권이 들어서면 다시 무력화되는 식이다. 강화될 땐 세금 폭탄론이, 완화될 땐 부자 감세론이 득세한다. 지금 종부세가 감당하기 힘든 수준이라도 언제든 줄어들 수 있고, 얼마 안 되던 종부세가 갑자기 확 늘어날 수 있다는 의미다.
_P.260

앞서 살펴본 대로 남편 단독명의라면 공제액을 11억 원까지 적용받을 수 있지만 공시 가격을 모두 ‘퉁’ 치지는 못한다. 하지만 부부가 사이좋게 나눠 갖고 있다면 개인별 공제액은 줄더라도 6억+6억 형태로 12억 원까지 공제가 되는 셈이다. 각자 공시 가격 6억 원에서 공제액 6억 원을 빼니 남편과 아내 모두 내야 할 종부세가 0원이 된다. 그러니 아내를 믿자.
_P.279~280