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부동산 변곡점이 왔다 : 빅데이터로 분석한 최적의 진입 타이밍

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책소개

“집 언제 다시 사야 할까요?”
지금은 다음 투자를 위한 세밀한 공부가 필요한 때!
타이밍만 잘 잡는다면 하락장에서도 기회를 만들 수 있다

부동산은 타이밍 싸움이다. ‘투자는 타이밍’이라는 말이 있다. 바닥에 사서 어깨에 팔기 위해서는 타이밍이 중요하다는 뜻이다. 주식 투자에서 중요할 것 같은 타이밍은 사실 부동산 투자에서 더욱 빛을 발한다. 대부분이 부동산을 장기 보유할 뿐만 아니라 거금이 들어가기 때문이다. 사실상 모든 부동산의 성공과 실패를 가르는 것은 결국 타이밍이다.

상승장 때는 상승의 논리가, 하락장 때는 하락의 논리가 시장을 지배한다. 하물며 지금은 유례없던 부동산 상승장이 끝난 ‘대혼돈의 시대’다. 온갖 주장과 근거 들이 난무해 사람들을 더 혼란스럽게 한다. 이럴 때일수록 ‘펀더멘털’에 집중해야 한다. 이 책은 그 ‘펀더멘털’이 무엇인지 알아보고 거기에 더해 시장이 어떤 방향으로 나아갈 것인지 이야기한다.

지금 우리에겐 각종 위험을 피하는 것은 물론 위기를 기회로 만들어줄 수 있는 책이 필요하다. 이 책은 전작 《앞으로 5년, 집을 사고팔 타이밍은 정해져 있다》를 통해 입증된 분석력과 예측력을 바탕으로 최적의 진입 타이밍을 제시하는데, 여러 빅데이터를 철저히 분석하고 인과관계를 파악하는 저자의 통찰이 빛을 발한다.

출판사 서평

일시적 침체기? 하락장의 시작? 혼돈의 부동산 시장
상승장에서 벌고 하락장에서 잃지 않으려면 데이터를 보자

2014년부터 8년 동안 계속됐던 상승장이 끝났다. 대혼돈의 시대인 만큼 시장 참여자들을 헷갈리게 하는 말들이 쏟아지고 있다. 아직도 부동산이 끝나지 않았다고 외치는 상승론자와 오른 만큼 떨어질 거라고 주장하는 하락론자의 싸움으로 온라인과 오프라인 모두 뜨겁다. 이럴 때일수록 가장 객관적인 것을 봐야 한다. 바로 데이터다. 이 책은 현재 시장을 혼란스럽게 하는 몇 가지 의견에 대해 데이터를 근거로 분석하고 진단한다.
먼저, 지금은 거래량이 유의미한 수준이 아니어서 하락장임을 인정할 수 없다는 의견이다. 집값을 움직이는 건 투자 수요가 아니라 실수요다. 현재 실수요가 얼어붙을 만큼 집값과 금리가 오른 상태여서 거래량 자체가 없기에 부동산 시장이 하락하는 것이다.
둘째, 금리와 집값은 상관없다는 의견은 어떠한가. 금리는 시장의 수요에 큰 영향을 주는 유동성의 핵심 지표다. 2014년부터 2021년까지 이어진 상승장의 원동력 중 저금리를 빼놓을 수가 없는데, 저금리는 집값과 상관있고 고금리는 집값과 상관없다는 이야기인가?
마지막으로 ‘부동산은 끝났다’라는 주장이다. 해당 주장의 핵심 근거는 한국의 인구 감소가 시작됐다는 점인데 주택의 수요는 인구가 아니라 가구를 기준으로 발생한다. 특히 아파트의 주요 수요층인 2인 이상 가구는 2034년까지 증가할 전망이며, 설령 인구 감소 속도가 더욱 급격해져서 2인 이상 가구 수의 정점이 2034년보다 빨리 온다고 하더라도 수도권 및 광역시 등 핵심지의 수요는 당분간 증가할 수밖에 없다.
저자는 현재 가장 뜨거운 부동산 이슈에 관해 최대한 많은 데이터를 모으고 또 분석했다. 실거주하면 언젠가 오른다는 식의 두루뭉술한 답이 아닌 언제 다시 집을 사면 좋을지, 그때 과연 어느 지역이 좋을지 데이터로 풀어냈다.

상승과 하락 어느 쪽의 의견에도 치우치지 않고
빅데이터에 근거해 객관적 전망을 전하는 전문가, 삼토시

서울 부동산은 34년 동안 24년간은 상승했고, 10년간은 하락했다. 2009년에 서울 아파트를 산 사람은 수년간 자고 나면 집값이 떨어지는 공포를 경험했다. 어차피 다시 가격을 회복했으니 괜찮을까? 지금 떨어지는 것도 일시적인 것일까? 금리가 하루가 다르게 오르고 집값이 하락하는 상황에서도 평정심을 유지할 수 있는 사람이 있을까? 부동산은 큰 배와 같아서 한번 방향을 잡으면 그대로 가는 경향이 있다. 그래서 상승론자, 하락론자처럼 하나의 주장만을 외치는 사람들이 있는 것이다.
저자는 부동산 데이터 분야에서 ‘최고’라는 수식어가 따라붙을 정도로, 가장 신뢰할 수 있는 전문가다. 지난 상승장에서 많은 전문가가 탄생했지만, 오랫동안 자신만의 데이터와 근거로 말하는 사람은 그가 유일하다. 전문가 역시 신이 아닌 이상 정확히 예측할 수는 없다. 그러나 데이터는 거짓말을 하지 않는다. 많은 사람이 쉽게 말한다. “실수요자라면 떨어져도 무슨 상관이냐”라고. 그러나 ‘실수요자라면 언제든 사도 좋다’ ‘버티면 무조건 오른다’라는 식의 답은 버려야 한다. 금리가 하루가 다르게 오르는 상황에서 월급의 대부분을 은행에 내면서 몇 년인지도 모를 시간을 버틸 수는 없다. 이 책은 지금 상황에서 어떻게 하면 좋을지 구체적이고 속 시원하게 조언한다. 그것도 데이터에 기반해서 말이다.

그래서 지금 어쩌란 말이냐!
가장 궁금한 질문에 대한 가장 명확한 답

역대 최장기간 서울 아파트값의 동력
금리 인상과 집값의 상관관계
2006년 ≒ 2021년? 신박한 평행 이론
버블 수준을 알려주는 지표
중장기 고점이 당겨진 이유
변곡점, 그 이후의 부동산 시장
하락장에서 특히 조심해야 할 곳
전세에서 월세로의 전환이 가져올 변화
광역시별 투자 적기
재건축 단지 투자 시점
상급지로 갈아타는 최적의 타이밍
부동산 향방을 알려주는 선행지표
앞으로 입지가 더욱 좋아질 추천 단지

추천사

잭파시(최경천)(《나는 대출 없이 0원으로 소형 아파트를 산다》 저자)
부동산 빅데이터 분석을 하는 투자자로서 삼토시 님의 책을 보면 언제나 감탄할 수밖에 없습니다. 누구보다 객관적인 통계와 데이터 분석으로 미래를 확인할 수 있습니다.

붇옹산(강영훈)(‘부동산스터디’ 네이버카페 대표)
삼토시라는 거인의 눈높이에서 바라본 관찰법이 여러분에게 냉정한 자본주의의 풍파 속에서 살아남을 수 있는 길잡이가 되기를 희망합니다.

목차

추천사_지금 우리에게 필요한 자세
프롤로그_서울 부동산, 변곡점을 맞이하다

1장 서울 부동산, 역대 최장기간 상승의 동력

ㆍ 수요의 증가
ㆍ 공급의 감소
ㆍ 유동성 확대
ㆍ 규제의 부작용
Deep Dive 1. 금리와 집값은 무관하다?
Deep Dive 2. 신박한 평행 이론
Deep Dive 3. 다주택자 규제의 허상
Deep Dive 4. 전셋값 폭등은 임대차3법보다 금리 인하 때문이다?

2장 변곡점을 맞이한 서울 그리고 수도권

ㆍ 부동산 버블을 판단하는 객관적인 지표
ㆍ 버블 수준을 알려주는 주택구입부담지수
ㆍ 전세가 대비 매매가의 버블을 알려주는 전세가율
ㆍ 두 지표로 본 서울 부동산의 현재 상황
ㆍ 지금이 하락장이 아니다?
ㆍ 중장기 고점이 당겨진 이유
ㆍ 변곡점 이후의 서울과 수도권 부동산
ㆍ 하락장에서 특히 조심해야 할 곳
Deep Dive 1. 멸실 물량을 고려한 순공급 물량보다 서울의 입주 물량이 유의미한 이유
Deep Dive 2. 주택구입부담지수를 중요하게 보는 이유
Deep Dive 3. 고평가는 고평가다
Deep Dive 4. 전세에서 월세로의 전환이 가져올 영향
Deep Dive 5. 규제 완화 영향은?

3장 광역시별 상황 및 투자 적기 진단

ㆍ 네 가지 지표로 살펴보는 광역시 부동산 시장 펀더멘털
ㆍ 부산: 고평가, 입주 물량 줄어드는 2024년 이후에 주목
ㆍ 대구: 입주 물량 부담 지속 전망, 조정 후 저평가 국면
ㆍ 인천: 2024년까지 적지 않은 물량 부담, 2026년 이후 공급 감소 활용
ㆍ 광주: 현재는 고평가, 2024년 이후 장기간 공급 부족 가능성
ㆍ 대전: 가장 고평가된 가격대에 적지 않은 중장기 물량 부담까지
ㆍ 울산: 상대적으로 저평가된 광역시
ㆍ 현금 부자가 많은 광역시는?
ㆍ 광역시 중 톱픽은 바로 이곳

4장 서울 재진입 시점, 언제가 최적일까?

ㆍ 주택구입부담지수, 전저점과 중장기 평균 사이
ㆍ 전세가율, 60%라는 숫자를 기억하자
ㆍ 1년의 반등이 주는 의미
ㆍ 재건축 단지의 역발상
Deep Dive 1. 상급지로 갈아타기 좋은 시기와 나쁜 시기는 따로 있다

5장 중장기 미래의 입지

ㆍ 피할 수 없는 고령화 시대
ㆍ 더욱 중요해지는 직주근접
ㆍ 슬세권의 부각
ㆍ 진화하는 신축 대단지
Deep Dive 1. 서울 권역별 직주근접 경쟁력 추이
Deep Dive 2. 백화점 매출 순위로 본 양극화 상황

6장 미래 입지가 더욱 강화될 추천 단지

ㆍ 다섯 가지 추천 기준
ㆍ 서울(동남권)
│래미안원베일리 │반포미도1차 │신반포메이플자이 │래미안리더스원 │청담르엘 │래미안대치팰리스 │개포우성1·2차 │선경1·2차 │디에이치퍼스티어아이파크 │디에이치자이개포 │잠실우성1·2·3차 │아시아선수촌 │잠실주공5단지 │미성크로바 │헬리오시티 │송파파크하비오푸르지오 │고덕그라시움
ㆍ 서울(서남권)
│삼부 │시범 │아크로타워스퀘어 │아크로리버하임 │목동7단지 │목동1·5·6단지 │신길센트럴자이 │힐스테이트클래시안 │래미안에스티움 │마곡엠밸리7단지 │e편한세상서울대입구1차 │금천롯데캐슬골드파크1·3차 │힐스테이트뉴포레
ㆍ 서울(도심권)
│용산센트럴파크 │경희궁자이 │래미안옥수리버젠 │e편한세상옥수파크힐스
ㆍ 서울(동북권)
│서울숲리버뷰자이 │래미안위브 │상계주공1·2·3·5단지
ㆍ 서울(서북권) 201
│마포래미안푸르지오 │공덕자이 │신촌숲아이파크 │DMC센트럴자이 │DMC파크뷰자이1·2단지 │성산시영
ㆍ경기
│위례자연앤래미안e편한세상 │자연앤힐스테이트 │광교중흥S클래스 │광명역써밋플레이스 │광명역U플래닛데시앙 │광명역센트럴자이 │철산역롯데캐슬앤SKVIEW클래스티지 │철산주공12·13단지 │영통아이파크캐슬1단지 │힐스테이트영통 │고잔롯데캐슬골드파크
ㆍ 부산
│연산롯데캐슬골드포레 │연산더샵 │연제롯데캐슬데시앙 │사직롯데캐슬더클래식 │레이카운티 │명륜아이파크1단지 │해운대자이1차 │부산더샵센텀포레 │광안자이
ㆍ 대구
│대신센트럴자이 │남산롯데캐슬센트럴스카이 │남산자이하늘채 │수성롯데캐슬더퍼스트 │수성범어W │교대역하늘채뉴센트원 │이안센트럴D │동대구역화성파크드림 │동대구역센텀화성파크드림
ㆍ 인천
│힐스테이트부평 │부평역해링턴플레이스 │e편한세상부평역센트럴파크 │부평SKVIEW해모로 │래미안부평 │두산위브더제니스센트럴여의 │더샵인천스카이타워1단지 │주안역센트레빌 │송도글로벌파크베르디움 │송도에듀포레푸르지오 │송도더샵그린스퀘어 │송도베르디움더퍼스트
ㆍ 광주
│광주그랜드센트럴 │금남로중흥S클래스&두산위브더제니스 │무등산아이파크
ㆍ 대전
│이스트시티1단지 │신흥SKVIEW │도안린풀하우스18단지

에필로그_혼돈의 시대 속으로

본문중에서

서울 부동산은 ‘예상을 뛰어넘는 계기’로 인해 자신이 지닌 펀더멘털보다 더 격하게 오버슈팅되면서 변곡점을 앞당겼다. ‘예상을 뛰어넘는 계기’란 첫째는 코로나19 사태에서 비롯된 유동성 급증으로 발생한 매매가 급등(2021년)이고, 둘째는 글로벌 인플레이션 심화에 따른 금리 급등(2022년)이다. 2019년과 2020년에 펴낸 책을 통해 2021년 급등 전망을 이야기했으나, 2006년 이래 사상 최대 수준의 폭등이 일어나리라는 것까지는 예상하기 쉽지 않았다. 더욱이 러시아-우크라이나 전쟁이 발발해 글로벌 인플레이션과 금리 급등이 이토록 빠르게 진행되리라는 점도 예상하기 어려웠다. (7~8쪽)

지난 하락장을 반추해보면 하락장에서 가장 많이 떨어진 곳은 전세가율이 낮은 곳이었다. 앞서 전세가는 ‘주택의 사용가치’, 매매가는 ‘주택의 사용가치 + 주택의 투자가치’라고 설명했는데, 이를 달리 말하면 전세가는 주택의 실수요가 반영된 것이고 매매가는 주택의 실수요와 투자 수요가 모두 반영된 것이라고 할 수 있다. 상승장에서는 호재가 즉시 반영되면서 가격이 거침없이 상승하는 반면, 하락장에서는 투자 수요부터 감소하다 보니 주택의 사용가치(전세가)보다 투자가치(매매가)가 많이 반영된 곳이 더욱 급히 떨어지기 마련이다. 그런 연유로 지난 하락장에서도 전세가율이 낮은 지역과 재건축 아파트가 많이 하락했다. (57쪽)

다주택자 취득세 중과 해제가 된다면 시장이 다시 상승 추세로 전환될 거라는 의견들도 많으나 실제 그렇게 될지는 미지수다. 앞서 1장에서도 언급했듯이 다주택자가 늘어난 해보다 1주택자가 늘어난 해의 상승폭이 훨씬 컸는데, 이는 결국 시장 상승의 원동력은 투자 수요보다 실수요라는 이야기가 된다. 그런데 현재의 집값과 금리 상황으로는 실수요층이 매수할 재고 주택 자체가 절대적으로 부족하다는 것이 KB-HOI 지수에서 설명된다. 즉, 실수요가 진입하기에는 집값과 금리의 하락이 절대적으로 필요한 상황이다. 따라서 다주택자 취득세 중과 해제로 시장의 반등이 일어날 수는 있으나 실수요가 따라붙지 못하는 반등이 될 가능성이 크기 때문에 데드 캣 바운스(주식 용어로 주가가 급락 후 소폭 회복된 것을 의미)수준에 그칠 것으로 예상된다. 결국 일정 기간, 일정 폭의 하락장은 불가피하다는 생각이다. (69쪽)

1986년부터 2022년까지 지난 37년간 서울 부동산 데이터에서 확인되는 사실 중 한 가지를 소개하겠다. 서울 부동산은 1991~1995년과 2010~2013년의 하락장 속에서도 월간 단위로는 가끔 반등이 있었으나 이내 다시 하락하곤 했다. 그러나 반등이 최소 1년 지속될 경우, 이후로는 최소 4년 이상의 상승장을 맞이하곤 했다. 따라서 매매가가 하락을 지속하다가 ‘1년 정도 반등’한다면 이후 최소 4년 이상 상승할 가능성이 크다고 보고 진입해도 된다. 그러면 최소한 발바닥은 아니더라도 무릎 정도에서 사는 효과를 누릴 수 있다는 판단이다. 서울 부동산 정도 되는 규모라면 한번 상승으로 방향을 전환하면 다시 하락하기까지 시간이 걸린다는 점을 활용하는 셈이다. (110~111쪽)

결론적으로 과거 상승장에 비해 이번 상승장은 첫째 중ㆍ하급지보다 상급지의 초과 상승폭이 덜했고, 둘째 중ㆍ하급지와 상급지의 전세가율이 별 차이가 없다는 점에서 하락장이 와도 상급지가 초과 하락하지는 않을 가능성이 크다고 판단된다. 그리고 이런 일은 15억 원 이상 주택담보대출 금지라는 초유의 규제 영향 때문으로 풀이되는데, 먼 미래에 다시 상승과 하락의 사이클이 펼쳐질 때는 상급지의 초과 상승 여부를 확인하고 갈아타는 시기를 가늠하는 것이 좋아 보인다. 원래는 하락장 전환 시 상급지가 초과 하락하는 경우가 많았으니, 그럴 때는 상급지로 갈아타는 건 잠시 기다리는 게 맞겠다. (116쪽)

지난 장에서 중장기적인 미래에 더욱 주목받을 입지로 다음과 같은 항목들을 언급했다.
① 직주근접 경쟁력이 우수한 단지
② 직주근접 경쟁력이 더 강화될 단지
③ 슬세권 단지
④ 신축 대단지
⑤ 대형 병원 근처 단지
이 조건에 해당하는 단지들은 지금도 입지 경쟁력에서 앞서지만 남녀 학력 구도의 변화, 새로운 부의 출현, 커뮤니티의 진화, 피할 수 없는 고령화 시대의 도래 등에 따라 다른 단지들과의 차별화가 더 심화될 것이다. 인구 감소 상황을 먼저 맞이한 일본에서 핵심 입지로의 쏠림 현상이 가속화됐음을 살펴봤는데, 이미 인구 감소가 시작된 우리나라도 마찬가지 길을 걸을 가능성이 매우 크다. 따라서 그런 관점에서도 우수한 입지 경쟁력을 갖춘 단지들을 눈여겨보고 중장기적으로 선점할 필요성은 더욱 커지고 있다. (139~140쪽)

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저자소개

삼토시(강승우) [저] 신작알림 SMS신청
생년월일 -

직방TV에서 〈빅데이터의 신〉이라는 코너를 운영했을 만큼 부동산 빅데이터 전문가로 정평이 나 있다. 바로 ‘부동산스터디’ 136만 회원이 인정한 데이터 분석가로 전작에서 그는 2018년 단기 꼭지를 정확히 예측했다. 게다가 그가 추천한 단지 77곳의 1년간 평균 상승률은 +27%였다(2019~2020년 서울의 평균 상승률은 +19%). 부동산 데이터 분야에서 ‘최고’라는 수식어가 따라붙을 정도로, 그는 가장 신뢰할 수 있는 전문가다. 고려대학교 경제학과를 졸업했으며 현재 국내 굴지의 글로벌 대기업에서 근무 중이다. 네이버 부동산스터디 카페에서 ‘서울 아파트 시장 중장기

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